Les cahiers juridiques du droit des baux

1er août 2011

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Actualités judiciaires

- Contrat de bail – Kot Etudiant : Proposition de loi du 26 juillet 2011 visant à prévoir un contrat de bail spécifique pour les kots d’étudiants, prévoyant notamment une garantie réduite à un mois, la possibilité de suspendre le contrat durant les vacances et des possibilités de résiliation plus rapides, tant pour le bailleur que pour le preneur
[Doc. 53 1701/001]

- La garantie locative dans le cadre d’un bail de résidence principale : De nouvelles dispositions ont été prises par une loi du 25 avril 2007. Dans le cadre de cette loi, le législateur a modifié plusieurs dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer. Un des objectifs de cette loi était de favoriser l’accès à un logement décent pour les familles à faibles revenus. Dans cette perspective, l’article 10 qui traite de la garantie locative dans le cadre des baux de résidence principal, a fait l’objet d’une attention particulière. Anne Sophie Gigot nous démontre dans cette chronique du Journal des tribunaux que ce nouvel article 10 est fort décevant et laisse le juriste face à de nombreuses interrogations qui témoignent du caractère inachevé de cette réforme (JT, 13 novembre 2010, p. 621).

- Contre-préavis donné par le preneur : nos deux cours suprêmes s’opposent : Suivant la Cour de cassation, le contre-préavis d’un mois donné par le preneur à la suite d’un congé préalable notifié par le bailleur, dispense le bailleur de son obligation de réaliser le motif pour lequel le congé a été donné. Elle estime que lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. Par conséquent le bailleur ne sera pas redevable de l’indemnité pour non-respect des conditions du congé. (cass. 12 octobre 2009).
Pour la Cour constitutionnelle, les obligations consécutives au congé donné par le bailleur naissent dès l'instant où le congé est notifié par le bailleur, de sorte que l'existence ultérieur d'un contre-préavis n'a pas pour effet de supprimer les obligations auxquelles le bailleur s'est engagé.
Le contre-préavis n'est jamais que l'accessoire du congé principal donné par le bailleur (Const. 26 novembre 2009).

- Baux et vie privée : renseignements sur un candidat locataire et respect de la vie privée : la conclusion d’un bail est toujours un moment délicat. Il en est ainsi notamment lorsqu’un bailleur souhaite légitimement se renseigner sur le sérieux de son futur cocontractant.
Il convient cependant d’être attentif aux limites du pouvoir d’investigation qui résulte des lois applicables et en particulier de celles qui concernent la protection de la vie privée.
Recommandation n°1/2009 du 18 mars 2009 de la CVP adressée aux bailleurs et agents immobiliers relative au traitement des données des candidats locataires : Texte
Voir article Bernard Louveau, Immobilier, Kluwer 2009, n° 20

- L'obligation d'enregistrer le contrat de bail de résidence principale
Cette obligation ne pèse sur le seul bailleur. La sanction spécifique consistant à reconnaître au preneur une faculté de résiliation anticipée s'applique seulement aux baux de neuf ans, à l'exclusion des baux de courte durée. La différence de traitement constatée repose sur le critère objectif de la durée du bail, qui constitue la pierre angulaire du dispositif légal régissant le bail de résidence principale. Par conséquent, il n'y a pas de discrimination en, défaveur du preneur engagé dans un bail de résidence principale de courte durée. La limitation de la sanction précitée aux seuls baux de neuf ans n'implique donc aucune violation du principe d'égalité (Cour constitutionnelle, arrêt du 9 juillet 2009)

- Permis de location et Critères d'habitabilité : En ne prévoyant, aux articles 13 et 201 du Code wallon du logement, que des sanctions de nature administrative ou pénale, le décret ne règle que les rapports entre le bailleur et l'autorité publique. Que la loi du 20 février 1991 règle les rapports contractuels entre le preneur et le bailleur.
Il ne peut en être déduit que l'article 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 aurait été modifié, fût-ce implicitement, par le législateur décrétal wallon.
Sans doute le juge de paix devra-t-il apprécier si l'absence de permis de location est de nature, soit à entraîner la nullité du bail, soit à vicier le consentement du preneur, soit à justifier la résiliation du bail, soit encore à fonder la condamnation du bailleur à satisfaire aux exigences du Code wallon. Mais il s'agit là d'une application des règles du droit des obligations et de la législation sur le bail de résidence principale et non d'une application du décret (JT 2003, p. 681).
Cour constitutionnelle, Arrêt du 14 mai 2003

- Obligation du bailleur et Troubles de voisinage : La loi ne définit pas ce qu'il y a lieu d'entendre par vice susceptible d'entraîner la responsabilité du bailleur mais la doctrine s'accorde généralement pour le définir comme étant tout inconvénient ou déficience quelconque de la chose elle-même qui la rend impropre à l'usage auquel elle est normalement ou contractuellement destinée. Le défaut doit cependant provenir de la chose elle-même, être intrinsèque à cette chose et non dû à un cas fortuit ou à un fait d'un tiers. L'article 1721 du Code civil n'exclut pas la garantie du bailleur lorsque le vice provient de la vétusté.
Le bailleur doit à temps mettre tout en œuvre pour remédier au vice et son obligation de garantie constitue une obligation de résultat.
La firme chargée de l'entretien des ascenseurs a conclu avec le bailleur un contrat d'entretien simple et elle ne peut évidemment garantir à 100% qu'il n 'y aura jamais le moindre problème ou la moindre panne. Sa faute ne peut pas être déduite du seul fait que la cabine s'est arrêtée à un niveau plus bas que le niveau normal (RGDC 2008, p. 40.
: Le bailleur n'est pas tenu, à l'égard du preneur, de garantir le dommage causé par les troubles de fait d'un tiers, telle une infiltration d'eau en provenance de l'immeuble voisin, l'étendue de la garantie d'éviction du bailleur ne couvrant, en principe, que son fait personnel et le trouble de droit provenant d'un tiers (JJP 2008, p. 179).
Tribunal civil de Bruxelles (75ème ch.), Siège : S. Van Bree, S. Leclercq et Chr. Bernard ; Plaid. S. Welken huysen, W. De Kesel, Jugement du 3 janvier 2007

- Agent immobilier - pas de commission due : "Lorsque la vente d'un bien immeuble est conclue sous la condition suspensive de l'octroi d'un financement et que les parties déclarent ultérieurement que cette condition n'est pas satisfaite, l'agent immobilier, qui est un tiers, ne peut s'opposer à cet accord de volonté. Le droit à la commission est, en d'autres termes, soumis à cette même condition suspensive".
Cour d’appel d’Anvers, Arrêt du 23 février 2009



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Actualités juridiques et doctrine


- La cour de cassation et la responsabilité civile des parents : Les parents cessent d’être responsable des dommages causés par leurs enfants mineurs s’il prouvent qu’ils n’ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité (Cas. 12 février 2009)
Observations Etienne Montéro et Andrey PUTZ : Le fondement traditionnel assigné à la présomption de faute des père et mère, soit l’autorité parentale dont ils sont investis, n’apparaît plus en phase avec la société moderne.
Monsieur le professeur Montéro constate que divers facteurs conjugués ont contribué à une érosion significative de l’autorité parentale : l’abaissement de l’âge de la majorité, la multiplication des situations dans lesquelles le mineur n’est plus sous le surveillance de ses parents, la diversité des systèmes et méthodes éducatifs, l’emphase mise sur l’autonomie de l’enfant dans la pédagogie moderne et de nombreux autres facteurs façonnent irrésistiblement la personnalité de l’enfant et guident son comportement, en marge de l’influence directe de ses parents (voyez JT 2009, pp.613-616).

- Syndic judiciaire et syndic provisoire : quelle est leur mission ?
Quelle mission leur confier, qui désigner et comment assurer le contrôle de cette mission ? Si en présence d'un syndic judiciaire, l'assemblée conserve tous ses pouvoirs, on peut toujours admettre que la décision prive, de manière implicite mais certaine, durant cette période, l'assemblée générale de son droit de révoquer ad nutum le syndic...(Corinne Mostin : Revue copropriété droit immobilier, 2009/3, pp. 19 à 23)

- Le délai de prescription applicable aux dettes de fourniture d'énergies : "Par ses décisions du 19 janvier 2005 et du 17 janvier 2007, la Cour constitutionnelle avait porté un terme à la controverse relative à l'application de l'article 2277 du Code civil aux fournitures donnant lieu à des dettes périodiques. La Cour admet, par ces arrêts, que les dettes de fourniture d'énergies se prescrivent par cinq ans. A peine cette controverse était-elle tranchée qu'une nouvelle se faisait jour : les dettes de fourniture d'énergies sont-elles soumises à la prescription annale édictée par l'artcile 2272, alinéa 2, du Code civil ? (JT 2009, p. 592, Coralie Marr)".

- La réforme de la copropriété est engagée- Vers plus de démocratie et de transparence : "La réforme s'articule autour de trois grands axes: trancher certaines controverses doctrinales, assurer une plus grande transparence dans l'organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu'organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété (Assemblée Générale, conseil de gérance et syndic).
Les principales modifications : la possibilité de créer des « sous-associations de copropriété », l’assemblée générale des copropriétaires devra obligatoirement se réunir une fois par an. Les abstentions ne seront plus considérées comme des voix émises. La présidence reviendra à un copropriétaire. Le conseil de gérance est rebaptisé « conseil de copropriété », obligatoire dans les copropriétés de plus de 20 lots, il aura pour mission principale de contrôler le syndic. Le syndic sera nommé pour 3 ans maximum, renouvelable.
Pour les immeubles de plus de vingt lots, le syndic devra tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé. Pour les autres, une comptabilité simplifiée suffira."
La proposition a été votée à la Chambre, mais elle doit encore être évoquée au Senat. Certains optimismes prévoient les premiers arrêtés d'exécution pour le 1er janvier 2010 à suivre...

-La législation et la jurisprudence relatives aux antennes GSM : « Dans un arrêt du 15 janvier 2209 de la Cour constitutionnelle, il est mis en évidence la compétence des Régions pour adopter des normes de référence en cette matière. C’est d’ailleurs confirmé par le Conseil d’Etat qui est revenu sur sa jurisprudence antérieure. L’auteur de cette étude, Thibaud Wyngaard, aborde la thématique des antennes GSM sous l’angle urbanistique et environnemental et se compose de quatre parties. La première est consacrée à une analyse des différents opérateurs de téléphone mobile, la deuxième porte sur les normes régissant l’implantations des antennes, la troisième traite des normes régissant l’émission des ondes électromagnétiques et la quatrième expose les principaux enseignements de la jurisprudence du conseil d’Etat et des juridictions judiciaires (Crisp, 2009, n° 2035-2036).



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