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Jurisprudence récente

- La garantie locative dans le cadre d’un bail de résidence principale : De nouvelles dispositions ont été prises par une loi du 25 avril 2007. Dans le cadre de cette loi, le législateur a modifié plusieurs dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer. Un des objectifs de cette loi était de favoriser l’accès à un logement décent pour les familles à faibles revenus. Dans cette perspective, l’article 10 qui traite de la garantie locative dans le cadre des baux de résidence principal, a fait l’objet d’une attention particulière. Anne Sophie Gigot nous démontre dans cette chronique du Journal des tribunaux que ce nouvel article 10 est fort décevant et laisse le juriste face à de nombreuses interrogations qui témoignent du caractère inachevé de cette réforme (JT, 13 novembre 2010, p. 621).

- Contre-préavis donné par le preneur : nos deux cours suprêmes s’opposent : Suivant la Cour de cassation, le contre-préavis d’un mois donné par le preneur à la suite d’un congé préalable notifié par le bailleur, dispense le bailleur de son obligation de réaliser le motif pour lequel le congé a été donné. Elle estime que lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. Par conséquent le bailleur ne sera pas redevable de l’indemnité pour non-respect des conditions du congé. (cass. 12 octobre 2009).
Pour la Cour constitutionnelle, les obligations consécutives au congé donné par le bailleur naissent dès l'instant où le congé est notifié par le bailleur, de sorte que l'existence ultérieur d'un contre-préavis n'a pas pour effet de supprimer les obligations auxquelles le bailleur s'est engagé.
Le contre-préavis n'est jamais que l'accessoire du congé principal donné par le bailleur (Const. 26 novembre 2009).

- Baux et vie privée : renseignements sur un candidat locataire et respect de la vie privée : la conclusion d’un bail est toujours un moment délicat. Il en est ainsi notamment lorsqu’un bailleur souhaite légitimement se renseigner sur le sérieux de son futur cocontractant.
Il convient cependant d’être attentif aux limites du pouvoir d’investigation qui résulte des lois applicables et en particulier de celles qui concernent la protection de la vie privée.
Recommandation n°1/2009 du 18 mars 2009 de la CVP adressée aux bailleurs et agents immobiliers relative au traitement des données des candidats locataires : Texte
Voir article Bernard Louveau, Immobilier, Kluwer 2009, n° 20.

- L'obligation d'enregistrer le contrat de bail de résidence principale
Cette obligation ne pèse sur le seul bailleur. La sanction spécifique consistant à reconnaître au preneur une faculté de résiliation anticipée s'applique seulement aux baux de neuf ans, à l'exclusion des baux de courte durée. La différence de traitement constatée repose sur le critère objectif de la durée du bail, qui constitue la pierre angulaire du dispositif légal régissant le bail de résidence principale. Par conséquent, il n'y a pas de discrimination en, défaveur du preneur engagé dans un bail de résidence principale de courte durée. La limitation de la sanction précitée aux seuls baux de neuf ans n'implique donc aucune violation du principe d'égalité (Cour constitutionnelle, arrêt du 9 juillet 2009).

- Permis de location et Critères d'habitabilité : En ne prévoyant, aux articles 13 et 201 du Code wallon du logement, que des sanctions de nature administrative ou pénale, le décret ne règle que les rapports entre le bailleur et l'autorité publique. Que la loi du 20 février 1991 règle les rapports contractuels entre le preneur et le bailleur.
Il ne peut en être déduit que l'article 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 aurait été modifié, fût-ce implicitement, par le législateur décrétal wallon.
Sans doute le juge de paix devra-t-il apprécier si l'absence de permis de location est de nature, soit à entraîner la nullité du bail, soit à vicier le consentement du preneur, soit à justifier la résiliation du bail, soit encore à fonder la condamnation du bailleur à satisfaire aux exigences du Code wallon. Mais il s'agit là d'une application des règles du droit des obligations et de la législation sur le bail de résidence principale et non d'une application du décret (JT 2003, p. 681).
Cour constitutionnelle, Arrêt du 14 mai 2003.

- Obligation du bailleur et Troubles de voisinag : La loi ne définit pas ce qu'il y a lieu d'entendre par vice susceptible d'entraîner la responsabilité du bailleur mais la doctrine s'accorde généralement pour le définir comme étant tout inconvénient ou déficience quelconque de la chose elle-même qui la rend impropre à l'usage auquel elle est normalement ou contractuellement destinée. Le défaut doit cependant provenir de la chose elle-même, être intrinsèque à cette chose et non dû à un cas fortuit ou à un fait d'un tiers. L'article 1721 du Code civil n'exclut pas la garantie du bailleur lorsque le vice provient de la vétusté.
Le bailleur doit à temps mettre tout en œuvre pour remédier au vice et son obligation de garantie constitue une obligation de résultat.
La firme chargée de l'entretien des ascenseurs a conclu avec le bailleur un contrat d'entretien simple et elle ne peut évidemment garantir à 100% qu'il n 'y aura jamais le moindre problème ou la moindre panne. Sa faute ne peut pas être déduite du seul fait que la cabine s'est arrêtée à un niveau plus bas que le niveau normal (RGDC 2008, p. 40).
: Le bailleur n'est pas tenu, à l'égard du preneur, de garantir le dommage causé par les troubles de fait d'un tiers, telle une infiltration d'eau en provenance de l'immeuble voisin, l'étendue de la garantie d'éviction du bailleur ne couvrant, en principe, que son fait personnel et le trouble de droit provenant d'un tiers (JJP 2008, p. 179).
Tribunal civil de Bruxelles (75ème ch.), Siège : S. Van Bree, S. Leclercq et Chr. Bernard ; Plaid. S. Welken huysen, W. De Kesel, Jugement du 3 janvier 2007

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