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I. Bail – obligations du bailleur – garantie du fait personnel du bailleur (art. 1719, 3° C. civ.) – interruption de l’alimentation en électricité suite au défaut de paiement du loyer – manquement grave – résolution II. Bail – exception d’inexécution – trouble de jouissance – suspension du paiement du loyer – exigence de proportionnalité – obligation pour le locataire de démontrer la privation totale de jouissance – appréciation
Il est tout à fait inadmissible et illégal pour un bailleur impayé de se prêter à une voie de fait en coupant l’électricité à son locataire. Le bailleur peut se plaindre du non-paiement du loyer en usage des voies légales mais le manquement du locataire ne l’autorise pas à se faire justice en commettant à son tour une faute contractuelle. Le locataire qui est empêché de jouir paisiblement des lieux n’est pas fondé à cesser tout paiement du loyer lorsqu’il ne démontre pas que les lieux sont devenus totalement inhabitables.
Justice de paix de Chareleroi, J.J.P., p. 2017, 2018/3-4


Bail à ferme – résiliation – article 6, § 1er, 1° de la loi sur les baux à ferme – nécessité de mentionner la destination industrielle dans le bail – invalidation du congé L’article 6, § 1er, 1° de la loi sur le bail à ferme autorise le bailleur à mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination lorsque les baux concernent des terrains qui, vu leur situation au moment du bail, devaient être considérés comme terrain à bâtir ou à destination industrielle sans que des travaux de voirie doivent être y effectués au préalable, et à la condition qu’ils aient été déclarés tels dans le bail. Une lettre du bailleur, signée par les fermiers, par lesquels ceux-ci s’engagent à permettre au bailleur de reprendre une bande de terre de 50 mètres de large faisant partie des biens loués, pour des fins d’exploitation, doit s’interpréter comme consacrant la destination industrielle de cette seule bande de terrain, à l’exclusion des autres terres données à bail à ferme. En conséquence, il n’y a pas lieu de valider le congé notifié par le bailleur aux fermiers sur pied de l’article 6, § 1er, 1° de la loi sur les baux à ferme.
justice de paix de soignies, 19 mai 2017, J.J.P., p. 196, 2018


Bail de courte durée - Résiliation anticipée : Il ne résulte ni du texte de l'article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur contenues dans l'article 2 de la loi du 20 février 1991, ni de son caractère impératif qu'est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans (RGDC 2016/4 – 209).
Cour de cassation, 18 décembre 2015

Baux - Bail à loyer - Avertissement tardif des défauts - Absence de mise en demeure du bailleur et de cantonnement - Application irrégulière de l'exception d'inexécution
Le locataire ne peut valablement décider de compenser unilatéralement une partie de sa dette de loyer avec des dommages et intérêts pour troubles de jouissance sans avoir adressé préalablement une mise en demeure régulière à son bailleur et sans lui avoir offert de cantonner les montants litigieux. Lorsque, de surcroît, le locataire n'a averti le bailleur des défauts que tardivement, en n'utilisant pas la bonne adresse courriel, et qu'il a quitté le bien avant terme, sans laisser à son cocontractant le temps d'effectuer les travaux, le bail doit être résolu à ses torts.
Tribunal Civil Hainaut, 7 février 2018, J.L.M.B., p.1465, 2018

Enregistrement - Résiliation de commun accord : Lorsque le locataire, qui n'est pas tenu de respecter un quelconque délai de préavis en raison du défaut d'enregistrement du contrat, quitte les lieux loués au cours du deuxième triennat et que le bailleur ne s'oppose pas à son départ, il doit être considéré que le bail est résilié de commun accord.
Lorsque l'origine de la condensation présente dans une chambre à coucher n'est pas établie, le locataire, qui supporte la charge de la preuve, n'est pas fondé à invoquer l'inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance d'un bien offrant une jouissance paisible.
(RGDC 2017/4 – 277)
Justice de paix de Verviers, jugement du 8 février 2016

Manquement aux règles générales de salubrité :Les règles régionales de salubrité ne sont éventuellement d'ordre public qu'en fonction de leur gravité. La nullité qui frappe un contrat ayant un objet illicite n'est que virtuelle, ménageant un pouvoir d'appréciation au juge (invité à prendre en considération la nature de la règle, son but, le milieu de fait ainsi que les intérêts en jeu). La nullité apparaît cependant appropriée lorsque le propriétaire ne met pas à profit le délai accordé par les autorités régionales pour apporter au bien les réparations requises et que, de toute façon, le preneur n'habite plus les lieux litigieux (RGDC. 2016/3 – 133).
Tribunal civil de Bruxelles, jugement 19 mai 2015

Bail de courte durée - Résolution ou exécution forcée - Abus de droit : Bail à durée déterminée. Demande du preneur tendant à quitter les lieux avant la date fixée. Faute d’accord, le bailleur a le choix entre résolution judiciaire ou exécution forcée. Art. 1184 Cc. Le créancier est en principe seul maître de l’option. Le juge ne peut imposer la voie de la résolution de la convention si le créancier agit en exécution forcée.
Le débiteur défaillant ne peut davantage contraindre son cocontractant à demander la résolution du bail, en se fondant, par exemple en matière de bail, sur le fait qu’il a quitté unilatéralement les lieux. Toutefois, il est unanimement admis que le créancier peut commettre un abus de droit dans l’exercice de l’option que lui réserve l’article 1184 du Code civil. En matière de bail, un tel abus se révèle notamment lorsque le bailleur poursuit l’exécution forcée du contrat dans son seul intérêt, en vue de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son cocontractant, ou de manière plus générale, lorsqu’il exerce son droit d’option d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente
Il y a abus de droit si le bailleur recherche un avantage disproportionné. La sanction d’un abus de droit n’est pas la déchéance totale de ce droit, mais sa réduction à son usage normal ou à la réparation du dommage causé.
Au regard de l’ensemble des circonstances de la cause (motifs légitimes qui ont conduit mademoiselle C. à renoncer au bail, efforts infructueux des locataires pour trouver un repreneur), l’exigence, formulée pratiquement 6 mois après l’abandon des lieux, de poursuivre inexorablement l’exécution du bail est constitutive d’un abus de droit.
Tribunal Liège, 4e chambre, Jugement du 9 novembre 2004

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