Prorogation du bail et cirocnstances exceptionnelles



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Chronique : Durée et prorogation

Rappelons que conformément aux dispositions du droit commun (Art. 1742 du Code civil), le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle de preneur.

Notons, que suivant les dispositions de droit commun, un bail à durée déterminé, se termine de plein droit à son échéance, sans qu'il soit nécessaire de notifier un préavis, sauf si la convention en dispose autrement.
La doctrine considère qu'il existe une reconduction tacite lorsqu'on est en présence d'une occupation prolongée qui est connue par le bailleur, qu'elle est non équivoque, et qu'il y ait absence d'opposition.

Rappelons qu'en matière de bail de droit commun, le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois (art. 1758 du Code civil). Lorsqu'il s'agit d'un bail meublé (maison de seconde résidence ou de vacances), si le bail est payable par an, le bail d'appartement meublé est censé fait à l'année, lorsqu'il est payable par trimestre le bail est censé fait par trimestre, lorsqu'il est payable par mois, il est censé fait par mois, lorsqu'il est payable par jour, il est censé fait par jour.

Selon les dispositions de la loi du 20 février 1991, tout bail relatif à la résidence principale du preneur est désormais réputé être conclu pour une durée de neuf ans.

A l'expiration de la période de neuf ans, si les parties ne prennent pas l'initiative de notifier un congé, le contrat se poursuivra en périodes successives de trois ans aux mêmes conditions (9-3-3...).

Les paragraphes 2 à 5 de l'article 3 de cette même loi organisent les modalités permettant à chacune des parties de mettre fin unilatéralement à la convention de bail.

>- Prorogation des baux de courte durée

La loi prévoit que la prorogation d'un contrat de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois, et pour être valable, doit être faite par écrit et sous les mêmes conditions sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il est donc interdit au bailleur de modifier le loyer.

Cette prorogation ne peut être que conventionnelle puisqu'elle doit être établie par un écrit.

Le législateur n'a pas défini ce qu'il faut entendre par écrit :
- Faut-il signer un nouveau bail ?
- Une clause du bail qui prévoit une reconduction pour une durée identique est-elle suffisante ?

Certaines décisions n'admettent pas la validité de telles clauses, comme pouvant être assimilées à un écrit, et exigent qu'un nouvel écrit soit rédigé.
D'autres décisions estiment, que la présence d'une clause de proprogation rencontre la volonté du législateur et le but recherché par les parties.

La jurisprudence est assez partagée !
Le Juge de paix de Oudenaarde-Kruishouden considère que la prorogation doit être faite par écrit, et estime que cette exigence est satisfaite, si le contrat écrit prévoit la possibilité d'une prorogation tacite.

Par contre, le juge de paix de Grâce-Hollogne a refusé d'admettre la validité d'une telle clause instituant une reconduction tacite conventionnelle, soutenant que l'article 3, §6, alinéa 5 exige un écrit instrumental nouveau.

Depuis la loi du 13 avril 1997, pour mettre fin à un bail de courte durée, un préavis doit être notifié au moins 3 mois avant son échéance. A défaut, le bail est considéré devenir "être" un contrat de 9 ans, depuis la prise de cours du bail.

Nous signalons également qu'un bail de courte durée peut succéder à un bail de longue durée, dès lors que le bail de longue durée à pris fin à son échéance. Doc. Parl. Chambre, p.68 : "un autre membre croit pouvoir affirmer qu'à l'issue d'un contrat de neuf ans, il doit pouvoir être conclu un nouveau contrat pour trois ans. Le ministre répond par l'affirmative : il s'agit là d'une nouvelle relation contractuelle".

>- Prorogation pour des circonstances exceptionnelles

Lorsqu'un bail de résidence principale, vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur peut demander une prorogation judiciaire pour circonstances exceptionnelles.
Le preneur peut formuler une demande de prorogation même à l'encontre du nouvel acquéreur de l'immeuble.

L'article 1759bis, introduit dans le Code civil par la loi du 29 décembre 1983, permettait déjà au juge d'accorder une prorogation du bail compte tenu de l'intérêt des deux parties et à la condition que le preneur justifie de circonstances exceptionnelles.

Le texte a été remanié pour constituer le nouvel article 11 de la loi relative aux baux de résidence principale et les travaux préparatoires contiennent diverses indications permettant de croire à une certaine évolution de la notion même de circonstances exceptionnelles.

Selon l'exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 : il y a lieu d'entendre par circonstances exceptionnelles : "celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un autre logement. Elles visent, d'une part, des situations d'urgence, imprévisibles ou subites, d'autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la balance des intérêts des parties".

A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.

En général, les décisions accordant une prorogation s'attachent à démontrer le caractère exceptionnel des circonstances invoquées, souvent en cumulant plusieurs de celles-ci.
Les décisions qui la refusent soulignent généralement que la circonstance invoquée n'est pas exceptionnelle.

Le caractère nécessairement exceptionnel de la circonstance à invoquer a parfois été expressément mentionné:
"Si la faculté a été reconnue au preneur de demander une prorogation du bail, celle-ci est et doit demeurer une mesure exceptionnelle et non constituer une réponse quasiment automatique à un congé donné, quelle qu'en soit la base légale" (J.P. La Louvière, 3 mars 1993, J.J.P., 1993, 189 et note B. Hubeau, "Le congé pour travaux de transformation et la prorogation exceptionnelle de la loi sur les baux de résidence principale").

"Le preneur doit justifier de circonstances exceptionnelles, lesquelles sont appréciées par les tribunaux de manière restrictive" (J.P. Nivelles, 15 janvier 1992, R.G., n° 31.371, inédit).
"Il convient de tenir compte des intérêts des 2 parties, mais à condition que le preneur apporte la preuve de circonstances exceptionnelles. Il ne semble pas que l'intention du législateur soit de limiter le pouvoir d'appréciation du juge à simplement rechercher si l'intérêt que le preneur a à obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin" (J.P. Courtrai II, 31 mars 1992, J.J.P., 1994, 296).

Sachons toutefois qu'il appartient au juge d'apprécier de manière souveraine le caractère exceptionnel (Personne âgée, étudiant,..).

En présence d'une demande de prorogation, le juge doit également examiner deux aspects distincts.
Il doit d'abord se demander si le locataire prouve l'existence de circonstances exceptionnelles. Il doit ensuite soupeser les intérêts des deux parties. Ces deux conditions sont cumulatives.
La comparaison de l'intérêt respectif des parties doit démontrer que le dommage que subirait le preneur en cas de non-prorogation excéderait celui du bailleur en cas de prorogation.
Ainsi, le juge doit établir une balance d'intérêts, et rechercher si l'intérêt que le preneur a à obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin.
C'est donc le dommage que subiraient les parties dans l'une et l'autre hypothèse qui constitue le critère essentiel de la comparaison à laquelle le juge doit se livrer.

L'article 11 de la loi du 20 février 1991 n'interdit nullement au preneur de demander une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles lorsqu'il a lui-même notifié un renon au bailleur.

Toutefois, ces circonstances doivent être nécessairement postérieures à la notification de ce renom sous peine de méconnaître la foi due aux actes juridiques et au caractère d'acte juridique unilatéral réceptice du renon, lequel produit ses effets de piano et de manière irrévocable dès qu'il été adressé au destinataire.
Il ne saurait être question d'utiliser l'article 11 de la loi pour revenir sur un renon qui constitue un acte par définition irrévocable" (J.P. Ixelles 11, 5 novembre 1993, JJP 1994 p. 61).

Délai de grâce

- Délais de grâce - Copropriete- non respect du règlement - expulsion du locataire : Bien que L'association des copropriétaires n'ait pas de relation contractuelle avec les locataires des appartements, les statuts de l'immeuble leur sont opposables. L'association peut par conséquent solliciter toutes mesures nécessaires pour faire respecter les statuts.
Lorsque le bail prend fin par l'effet d'un congé notifié par le preneur lui-même ou par l'effet d'une convention de résiliation amiable comme c'est le cas en l'occurrence, le preneur ne peut invoquer le bénéfice d'une prorogation pour circonstances exceptionnelles que s'il démontre que ces circonstances sont postérieures à la notification de son renon ou à la date de la convention de résiliation amiable. Toutefois, le rejet d'une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles n'empêche pas cependant l'octroi d'un délai de grâce sur base de l'article 1244 du Code civil (RCDI 2006/3, p.29)
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Justice de paix d’Uccle, Jugement du 13 décembre 2000 (250)