La garantie locative


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Chaque banque de jurisprudence est précédée d'une chronique détaillée donnant une vision générale de la matière et de l'évolution de la jurisprudence.




Sûreté et garantie locative


Chronique

- Marmix De Smedt : La garantie locative et la loi du 25 avril 2007 (RGDC 2009, p. 392).

Position

En matière de garantie locative, c’est la liberté contractuelle de droit commun, même en matière de baux de résidence principale, il n’existe aucune obligation légale de constituer une garantie locative, sauf si bien entendu le contrat l'impose, ce qui est d'ailleurs souvent le cas.
Ainsi, si le contrat de bail ne stipule aucune garantie, le bailleur ne sera plus recevable ultérieurement d'exiger de son locataire de constituer une garantie et ne pourra pas se prévaloir de l’absence de constitution pour refuser l’entrée dans les lieux du locataire, ou pour solliciter la résiliation du contrat de bail.

En matière de bail de résidence principale, nous verrons que les nouvelles dispositions de la loi du 25 avril 2007 réglementent trois formes de garantie locative : une somme placée sur un compte individualisé, une garantie bancaire offerte à la demande du preneur et une garantie bancaire cconstituée à l'intervention d'un centre public d'action sociale.

Outre la garantie locative, le locataire a l’obligation de garnir les lieux loués.
Ainsi l’article 1752 du Code civil, précise, que le locataire qui ne garnit pas les lieux loués de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

Suivant « Pauwels et Raes », ces garanties complémentaires ne doivent pas être confondues avec la « garantie locative » que le locataire doit verser conventionnellement au moment de la conclusion du bail. Si cette dernière sert à garantir le bailleur contre l’inexécution des obligations du preneur elle n’a cependant pas pour objet spécifique, comme les sûretés prévues à l’article 1752, de remplacer l’obligation de garnir les lieux loués.

Les dispositions sur les baux de résidence principale ne dérogent donc pas au principe de l’autonomie de la volonté de constituer ou non une garantie locative, mais en organise les modalités. Le choix de ces modalités est réservé au locataire.

Ainsi, la garantie locative prendra soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit d’une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

1) La constitution d’un compte individualisé, cela consiste en une somme d’argent placée sur un compte bancaire individualisé équivalant au maximum à deux mois de loyer.
Cette limite ne s’applique cependant qu’aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la réforme, c'est-à-dire depuis le 18 mai 2007.
Le compte bancaire individualisé est ouvert au nom du preneur.
L’institution financière où la garantie est constituée remet au bailleur un formulaire attestant qu’une garantie locative a été octroyée. Le preneur ou le bailleur ne peuvent disposer du compte que moyennant l’accord de l’autre partie ou par une décision de justice.
Lorsque le montant est remis entre les mains du bailleur, celui-ci est tenu de le placer sur un compte bloqué.
La loi du 13 avril 1997 a prévu une sanction particulière si le bailleur est en défaut de s’exécuter, il sera tenu au paiement d’un intérêt dont le taux correspond à celui qui se pratique en moyenne sur le marché financier.

2) Une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie.
Dans les faits, le preneur sollicite de l’institution financière où il dispose d’un compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus, qu’elle offre sa garantie au bailleur.
Sue base de cette acceptation, le preneur s’engage à reconstituer la garantie offerte en fonction de la durée du bail, mais sans que ce délai puisse excéder trois ans.

3) Une garantie conclue à l’intervention d’un CPAS. Dans ce cas, c’est le CPAS qui effectue la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur.