Dégâts locatifs - Etat des lieux
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Chronique de jurisprudence
- Michel Vlies, Pierre Jadoul et Yannick Ninane : "L'état des lieux à prendre en considération en présence de baux successifs" JJP 2011, pp.325).
- Michel Vlies : "Quelques réflexions relatives aux états des lieux en matière locative" JJP 2004, p. 4 et svts;
- Vankerckhove et Vlies : "Chronique de Jurisprudence - Baux à Loyer - Expertise amiable" JT 1993, p. 775;
- Jacques Simons : "L'état des lieux et l'apport des techniques modernes de preuve" JJP 1990, p.201;
- Jos Vankerckhove : "L'état des lieux et l'obligation de restituer" JT 1984, p. 153.

Etat des lieux obligatoire
Depuis la loi du 25 et 26 avril 2007, l’état des lieux est obligatoire pour tous les baux d’immeuble conclus à partir du 18 mai 2007.

Il doit être annexé au contrat de bail écrit et être soumis à l’enregistrement au bureau de l’enregistrement du ressort dans lequel l’immeuble loué est situé.

Une circulaire n° 12 du 14 juillet 2007 a clarifié ces nouvelles dispositions [Doc. pdf].

Ainsi le nouvel article 1730 du Code civil est désormais rédigé comme suit : "Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs.
Cet état des lieux est dressé :
- soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés,
- soit au cours du premier mois d'occupation,
- soit au cours des 15 premiers jours d'occupation, lorsque la durée du bail est inférieure à un an.

Il s'agit d'une nullité relative.
Le juge doit donc être saisi dans ce délai, et la requête doit être déposée dans les 15 jours ou le mois de l'occupation.
A défaut, la requête sera considérée comme tardive.
Toutefois, si l'une des parties a utilisé des moyens dilatoires dans le cadre de l'exécution d'une clause prévoyant la rédaction amiable, de telle sorte que le délai est expiré, le juge saisi par requête n'est pas incompétent pour désigner un expert, car il s'agit ici de l'exécution d'un contrat et non d'une application de l'article 1730 du Code civil.

La clause d'un contrat de bail par laquelle les parties se déchargent mutuellement de dresser un état des lieux tel que visé à l'article 1730 du Code civil doit être considérée non écrite parce que l'article 1730 du Code civil est d'ordre public (JP St-Nicolas, 9/01/1989, RW , 1989-90).

Rien ne s'oppose cependant à ce que les parties rédigent un état des lieux en cours de bail et à n'importe quel moment, car l'article 1730 n'interdit pas un accord entre parties (Pauwels & Raes, manuel p. B-III-1-8a).

Quel est le critère à retenir pour fixer la date d'occupation ?

L'occupation débute dès que le preneur a la faculté de disposer exclusivement de la chose louée, et notamment à la réception des clés.
Toutefois, si le futur preneur a été autorisé d'occuper les lieux en vue de les aménager avant l'entrée en vigueur du bail, cette période ne peut être prise en compte.

Mais si l'article 1730 du Code civil détermine la période durant laquelle l'état des lieux doit être dressé, il ne fixe pas la période durant laquelle l'état des lieux doit être présenté à l'enregistrement.

Dans ce contexte, il ne pourra jamais être question d'une amende pour présentation tardive à l'enregistrement.

La circulaire précise, que lorsque l'état des lieux a trait et est joint à un contrat de bail qui conformément aux nouvelles dispositions du code de l'enregistrement (art. 161, 12°) est gratuit, la gratuité de l'enregistrement vaut aussi pour l'enregistrement de l'état des lieux.
Par contre, si l'état des lieux n'est pas présenté à l'enregistrement avec le contrat de bail (p. ex. un avanant à la suite de travaux réalisés en cours de bail), c'est alors le droit fixe générale qui est dû sur l'état des lieux (25 euros),
sauf si lors de la présentation à l'enregistrement de l'état des lieux, le contrat de bail que l'état des lieux concerne est présenté en original ou en copie, ou sur présentation d'un contrat de bail qui a déjà été enregistré.

L'état des lieux est un constat écrit :
- soit par les parties elles-mêmes,
- soit par leurs mandataires (architecte ou géomètres expert)
- soit encore par un expert unique;
qui décrit de manière détaillée l'état dans lequel se trouve le bien au moment où il est donné en location.

Jugé qu'il a été décidé que l'état des lieux peut n'être signé que par l'un des époux (bailleurs ou locataires).
Jugé que les parties ne peuvent choisir un huissier de justice car, dans le cadre de ses constatations, cet huissier n'agirait pas comme officier public mais bien comme mandataire d'une personne déterminée.
Jugé qu'un constat effectué par un avocat de manière non-contradictoire est sans valeur.

Un état des lieux est donc nécessaire et important, afin de fixer l’état du bien dans lequel il se trouve au moment de la délivrance du bien, ou plus exactement au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Cela permettra au locataire d'exiger certaines remises en état concernant des vices qui peuvent apparaître en cours du bail, et d'opposer au bailleur, le jour ou il devra restituer le bien, l'état dans lequel il se trouvait lorsqu'il est entré dans les lieux.

Compte tenu de ce contexte, un état des lieux doit être détaillé, précis, et contradictoire (art. 1730 du C. civ).
Selon la jurisprudence, cela signifie qu'il doit consister en une description du bien dans ses diverses parties et de manière précise. Il s'agira souvent de constatations matérielles, de nature quasi photographiques.
Toutes les pièces doivent être reprises dans l’état afin d’en détailler leur composition et leur état de santé. Cette description doit être précise et éviter toutes notations sujettes à interprétation.
Il est donc conseillé d’ajouter des commentaires notamment sur les revêtements muraux, peintures, revêtements de sol, fissures de plafond, la serrurerie, la robinetterie,...

Il faut que cela soit circonstancié.
Ainsi, une simple formule comme le logement se trouve en parfait état peut difficilement être considérée comme un état des lieux circonstancié.
Un état contradictoire impose que l'état des lieux soit établi en double exemplaires, sauf si les parties demandent l'intervention d'un expert.

La Cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 1996 l’a clairement rappelé en indiquant que l’article 1731, §2 du Code civil n’exonère pas le bailleur de l’obligation d’établir l’existence du dommage qu’il invoque (Cfr. banques de jurisprudence) .
Il est évident que cette preuve à charge du bailleur, sera bien plus aisée à rapporter en présence d’un état des lieux d’entrée, et que celui-ci est détaillé et précis.

Comment établir un état des lieux de sortie ?

Suivant une décision du Tribunal de première Instance de Bruxelles (Civ. Bruxelles, 12 octobre 1995, il y a lieu de faire :
"une distinction entre, d'une part, les constats matériels effectués, constituant en fait "le cliché" d'une situation donnée, puis, de deuxième part, la qualification de dégâts locatifs appliquée aux dits constats, et enfin, de troisième part, l'évaluation chiffrée de l'indemnisation susceptible de les réparer si la nature de dégâts locatifs leur est reconnue".

Il s'agit donc d'une juxtaposition d'opérations distinctes (Michel Vlies : JJP 2004, p.12) :


1. des constatations purement matérielles qui peuvent se traduire par un simple récolement de l'état des lieux d'entrée, s'il existe, et/ou, en toute hypothèses, par une liste des dégradations subies par le bien (laquelle liste, en présence d'un état des lieux d'entrée, découlera de la simple comparaison des constatations matérielles opérées à l'entrée et à la sortie et devra, au contraire, être accompagnée d'explications en l'absence d'état des lieux d'entrée).
2. la recherche de la ou des causes de chacune des dégradations ainsi relevées;
3. la détermination de l'imputabilité des dites dégradations ;
4. l'évaluation du coût des dégradations imputables au locataire.

Nous constatons qu'un état des lieux de sortie ne se limite pas uniquement à une simple constatation matérielle, elle sera également de nature technique et juridique, puisqu'il conviendra de déterminer l'imputabilité des dégradations. Soit à une usure normale, soit à une usure anormale due à une mauvaise conception du bien, soit à un manque d'entretien, soit à une vétusté ou force majeur, soit tout simplement à une mauvaise utilisation du bien...

Cette opération est donc de nature juridique, car elle devra mettre en oeuvre des dispositions contractuelles ou légales (négligence), soit des présomptions applicables en matière de bail.

La constatation de dommages locatifs en application des articles 1730 et 1731 du Code civil implique une comparaison entre l’état du bien loué au moment de l’entrée dans les lieux et au moment de sa sortie.
Cette comparaison ne pourra se réaliser efficacement que si on se trouve en présence d’un état des lieux détaillé et précis. Il s’agira d'effectuer une forme de récolement de l’état des lieux d’entrée et de comparer les deux états, toute différence négative constituant en soi une dégradation.
En présence d’un expert, le problème du manque de précision sera inexistant, puisque les experts ont par leur profession un naturel à la description des lieux.

La loi imposant l'obligation d'établir un état des lieux n'est pas rétroactive et ne vise que les nouveaux contrats signé à partir du 18 mai 2007.

Ainsi, en l'absence d'état des lieux d'entrée, la jurisprudence estime que le bailleur doit toutefois être écouté en toute équité, aucun moyen de preuve ne pouvant être éxclu dès lors qu'il s'agit de prouver des faits (J. Vankerckhove, "petite réforme du louage et loyers", JT 1984, n° 51, p.56).
Le juge pourrait ainsi procéder à une enquête et une audition de témoins, tirer certaines présomptions de la production de factures de remise en état à la veille de l'entrée dans les lieux voir même la constatation de traces récentes de dégradations constatées par expert, permettant de conclure à la responsabilité du preneur.

Il semblerait suivant la doctrine, que les juges ne pourraient a priori refuser de désigner un expert afin de procéder à un état des lieux de sortie en se fondant sur le seul prétexte de l'absence d'état des lieux d'entrée.
En sera-t-il ainsi depuis que la loi du 25 avril 2007 a rendu l'état des lieux obligatoire ?

Les juges pourront-ils trouver un moyen pour refuser une telle expertise (...)?

A défaut d’état des lieux, aucune sanction particulière n’a été prévue par la nouvelle loi. La présomption légale joue toujours en faveur du locataire : A défaut d’état de lieux détaillé, il est présumé sauf preuve contraire, avoir reçu le bail dans l’état où il se trouvait à la fin du bail. On retrouve donc la même situation qu’auparavant, de sorte que l’obligation d’établir un état des lieux ne constitue, selon l’ipi, « qu’une pétition de principe, sans réelle conséquence en pratique ».




Jurisprudence

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-Dégâts locatifs – mission donnée à l’expert – tierce décision obligatoire : La mission «ferme et irrévocable» donnée à l’expert «d’établir un état des lieux locatif de sortie» consiste en une tierce décision obligatoire.
Il ne s’agit ni d’un simple avis, comme peut l’être une expertise, ni d’un arbitrage, acte susceptible d’exequatur.
La tierce décision obligatoire lie les parties comme le contrat qui a désigné l’expert.
Lorsque toutefois l’expert ne réalise pas le descriptif des lieux à la fin du bail que suppose un état des lieux locatif de sortie mais procède à la constatation des dégâts et à l’estimation des indemnités pour procéder aux réparations, la tierce décision n’est pas opposable à la partie défenderesse puisqu’elle ne répond pas à la mission donnée.
L’absence de description des dégâts empêche par ailleurs la justification des indemnités fixées et qu’il soit procédé à la désignation d’un expert pour effectuer l’évaluation des indemnités. (J.J.P., 7-8/2017, p. 367-369)
Justice de paix de Forest, Jugement du 3 janvier 2017(187)

- Bail de résidence principale – indemnisation des dégâts locatifs – prescription – date de départ : La demande d’indemnisation des dégâts locatifs est étrangère au paiement des loyers et, plus généralement, ne fait pas partie de ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Elle n’est donc pas soumise à la prescription (de cinq ans) de l’article 2277 du Code civil, mais bien à celle de l’article 2262bis, § 1, alinéa 1, du Code civil, s’agissant d’une action personnelle en réparation du dommage causé par une faute contractuelle.
Il en va de même de la demande accessoire de libération de la garantie locative.
Le délai de prescription commence à courir à partir de la date de l’état des lieux de sortie, moment à partir duquel le bailleur a eu connaissance de l’existence de dégâts locatifs et a pu en réclamer l’indemnisation (J.J.P., 5-6/2017, p. 294).
Justice de paix de Couvin Jugement du 14 avril 2016 (218)

- Bail à loyer – Obligation de restitution – État des lieux de sortie – Contradiction dans le rapport d’expertise – Possibilité de rectification : Lorsqu’un expert mandaté par le bailleur et le preneur à l’effet de dresser l’état des lieux de sortie renseigne dans son rapport que le carrelage est affecté par la vétusté locative mais qu’il indique par ailleurs, au titre des frais mis à charge du locataire, des frais relatifs aux dégradations du carrelage, ledit rapport est affecté d’une contradiction objective qui autorise l’expert à rectifier l’état des lieux dans une deuxième version à laquelle, seule, il y a lieu de se référer pour apprécier l’obligation du preneur de restituer les lieux (J.L.M.B., 2015/23, p. 1073)
Cour d'appel de Mons Jugement du 25 juin 2013 (218)

- Dégâts locatifs - Constat d'huissier : Le constat d'huissier est un mandat unilatéral confié par une partie à un spécialiste pour la défense de ses droits. On pourrait en inclure le coût dans une condamnation de la partie adverse au remboursement des frais de défense, à condition qu'il ait un caractère de nécessité.
Au lieu de mettre en œuvre une mesure d'expertise contradictoire (même simplifiée), le demandeur a fait appel à un huissier de Justice pour dresser un constat de l'état des lieux à sa sortie. Celui-ci reste donc unilatéral, sa va¬leur probante étant cependant celle d'un témoin assermenté, neutre et objectif. Toutefois, l’utilité d’un tel constat est faible, un huissier n’étant pas un expert immobilier (Echos logement, mars 2008, p. 29).
Justice de paix de Liège, Jugement du 3 décembre 2007 (187)

- Dégâts locatifs - Evaluation - Eléments postérieurs (non) : Si le juge doit évaluer au moment où il statue le montant de l'indemnité qu'il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des évènements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci et au dommage lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur, tels que la revente de l'immeuble ( Voir Cass., 2 mai 2001, RG P.00.1703.F, n° 247. ) Conclusions contraires: le M.P. concluait au rejet en se fondant sur la jurisprudence de la Cour relative à la responsabilité hors contrat, et notamment sur l'arrêt rendu le 2 mai 2001, (RG P.00.1703.F, n° 247), qui considère que, pour l'évaluation du dommage, le juge peut, également, tenir compte des événements ultérieurs qui, bien qu'étrangers à l'acte illicite, exercent une influence sur le dommage qui en résulte. Le M.P. considérait que tel était le cas en l'espèce dès lors que le dommage se rapporte à des dégâts locatifs et que la dépréciation éventuelle de l'immeuble suite à ces dégâts exerce une influence sur le dommage (cass.be).
Cour de cassation, Arrêt du 30 janvier 2004 Arrêt du 30 janvier 2004 (218)

- Résidence principale - Restitution des lieux - Etat des lieux d'entrée – Vétusté :
Pour qu'un état des lieux soit détaillé au sens de l'article 1731, paragraphe 2, du code civil, il ne suffit pas qu'il décrive, fût-ce minutieusement, la consistance matérielle des lieux. Il faut aussi qu'il qualifie avec précision l'état dans lequel ils sont délivrés.
Après quatorze années d'occupation, un bailleur ne peut exiger la remise d'un immeuble remis à neuf alors que, par exemple, l'état des équipements n'était pas spécialement qualifié au constat d'entrée (JLMB 2008, p. 397 – Somm.).
Justice de paix de Grâce-Hollogne 27 janvier 2004

- Dommage matériel – Fait postérieur – Art. 1382 et 1383 C. civ. : Lors de l'évaluation du dommage dont réparation est due ensuite d'un acte illicite, le juge doit tenir compte de tout événement postérieur qui, bien qu'étranger à l'acte illicite lui-même, exerce une influence sur le dommage qui en résulte; ainsi le décès de la personne lésée exerce une influence sur le dommage résultant d'une incapacité permanente de travail (Cass.be).
Cour de cassation, Arrêt 02 mai 2001

- Dégats locatifs – Etat des lieux de sortie : Lorsque les parties au contrat de bail désignent un expert de commun accord en vue d'établir l'état des lieux de sortie et d'évaluer les dégâts locatifs de manière contrai¬gnante à leur égard, le rapport de cet expert constitue une tierce décision obligatoire qui s'impose à eux (JLMB 2008, p. 532 – Sommaire).
Tribunal civil de Namur, Jugement du 15 octobre 2007

- Dégâts locatifs- Charge de la preuve : Depuis ler janvier 2002, les sociétés de logement de service public doivent se conformer aux dispositions d'un contrat-type de bail établi par arrêté ministériel du 15 juin 2001.
S'il subsiste dans le rapport entre la société bailleresse et le locataire certains éléments qui ne sont pas réglementés par la législation spécifique aux baux de logements sociaux, le droit civil doit continuer à s'y appliquer, de façon supplétive et complémentaire, en ce compris les dispositions relatives au bail de résidence principale.
Le droit commun des articles 1731 et 1732 du code civil doit ainsi s'appliquer lorsque le bail ne règle ni la question de la charge de la preuve de la nature des dégâts, ni la force probante des états des lieux d'entrée et de sortie (JLMB 2008, p. 506).
Tribunal civil de Liège, Jugement du 12 janvier 2007 (172)

- Dégâts locatifs - Expertise unilatéral : Une indemnité de relocation n'est due par le locataire que si le bien demeure non loué à la suite de la résiliation (résolution) du bail à ses torts et griefs.
En matière d'expertise, l'exigence de la contradiction est essentielle. Un rapport unilatéral établi en violation de cette règle ne lie pas les parties en ce qui concerne la qualification de dégâts locatifs, les constats opérés et les évaluations qu'il contient. Il est (simplement) susceptible d'être pris en considération pour la matérialité de la situation observée (JJP 2007, p. 117).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 20 mars 2006 (148)

- Expertise - Requête unilatérale : Le juge de paix qui désigne un expert sur requête unilatérale de la partie lésée doit se borner à charger celui-ci de ¬faire des constatations matérielles, mais il ne peut lui demander un avis sur la cause et l'étendue du dommage . (C.jud., art. 594-1°, 1025 à. 1034.)
Une mission d'expertise, ordonnée sur requête unilatérale par le juge de paix, sur la base des articles 594, 1°, et 1025 à 1034 du Code judiciaire, est valable en tant qu'elle a pour objet des constatations matérielles, bien qu'elle soit nulle en tant qu'elle vise à déterminer la cause et l'étendue d'un dommage (Pas. 1990, p. 269).
Cour de cassation, (3ème ch.), Arrêt du 12 novembre 1990 (5)

- Etats des lieux - Dégâts locatifs : Afin d'apprécier si des dégâts locatifs peuvent être mis à charge du preneur, il convient de vérifier successivement si la matérialité des dégâts, dégradations, pertes et manquants est établie, puis et dans l'affirmative, si le preneur a pu se dégager de toute responsabilité de sa part. Ensuite, il faudra procéder à l'évaluation du dommage subi par le bailleur.
Afin d'apprécier si la matérialité des dégâts est établie, le recours à un huissier de justice, dont les constatations ne valent qu'à titre de simples renseignements, voire à titre de présomptions si elles sont corroborées par d'autres éléments, n'est pas exclu sous la réserve, notamment, qu'un huissier de justice ne possède pas les compétences techniques requises pour apprécier la cause des dégradations, ni pour en évaluer l'importance et qu'il n'a pas la compétence légale pour donner un avis sur leur imputabilité. Le coût d'un constat d'huissier permettant de pallier l'indigence d'un état des lieux de sortie imputable aux deux parties doit être partagé entre elles. Lorsqu'une partie préfère recourir à la citation plutôt qu'à la requête contradictoire, elle ne pourra récupérer, au titre de dépens, que la différence entre le coût de la citation et celui de la requête, sauf à démontrer que la citation est, en l'espèce, préférable (JJP 2007, p. 120).
Justice de paix de Fontaine-L’évêque,
Jugement du 26 octobre 2005 (149)

- Dégâts locatifs - Prise en considération d'un état des lieux : (A lire) Dans le cas d’une occupation ininterrompue de la chose louée, les dégâts locatifs doivent en règle être constatés par la comparaison entre l’état de ce bien au moment de l’entrée (ici sur base de la première convention du 1/11/83) dans les lieux et celui au moment de sa restitution (sur base de la seconde convention du 1/11/92).
La constatation de l’état du bien lors de l’entrée dans les lieux, s’opère selon les règles applicables en vertu des articles 1730 et 1731 dans leur version de l’époque, sans qu’il y ait lieu d’avoir égard aux règles nouvelles entrées en vigueur lors de la conclusion d’un second bail couvrant la même occupation (JT 2006, p. 546).
Cour de Cassation, ( 1re ch.), Arrêt 15 septembre 2005 (159)

- Constat d'un huissier sur l'état du bien loué : Lorsqu'en dehors du délai prévu par l'article 7, paragraphe premier, de la loi sur les baux d'habitation, les parties parviennent à un accord sur la révision du loyer, l'exécution de cet accord dérogatoire à une disposition de droit impératif ne peut être obtenue en justice.
Lorsqu'à la requête du propriétaire, un huissier de justice, à la fin du contrat de bail, procède à des constatations portant sur l'état du bien loué, mais sans que cela se fasse de façon contradictoire avec le preneur, ces constatations n'ont aucune valeur probatoire du dommage locatif (JLMB 2006, p.399).
Tribunal civil de Bruges, Jugement du 6 décembre 2002

- Constat des lieux - Obligation de délivrance - Prescriptions administratives - Absence de collaboration des parties : La clause, jadis stéréotypée dans la plupart des modèles imprimés de baux préparés à l'usage des propriétaires qui, jouant sur la présomption contenue dans l'ancien article 1731 du code civil et inversée depuis par la loi du 29 décembre 1983, décrétait l'état parfait du bien, ne constitue pas un constat probant primant la présomption de restitution dans l'état de réception. Seule l'administration de la preuve de la réalité peut renverser la présomption légale et s'imposer contre un constat simulé.
Sauf convention contraire, un bien spécialement destiné et aménagé pour une exploitation déterminée doit être délivré en «état de servir», soit dans un état rendant l'exploitation possible compte tenu des prescriptions administratives. En revanche, le respect ultérieur de celles-ci et l'adaptation des lieux à d'éventuels renforcements des exigences de l'administration sont, une fois la délivrance accomplie, l'affaire du locataire exploitant.
Toute personne qui cause ou qui subit un dommage en raison de la mauvaise exécution d'un contrat par des fautes réciproques, a l'obligation de limiter autant que possible, par des mesures raisonnables, son dommage et celui de son partenaire. Les conséquences dommageables doivent être mesurées en fonction de l'intensité des fautes réciproques (JLMB 2002, p. 523 - Somm.).
Justice de paix Grâce-Hollogne, 13 décembre 2001

- Remise des lieux en pristin état - Exécution en nature impossible - Dommage réparable - Devoir de modération : Le dommage réparable est celui qui existe de façon certaine, actuelle et potentielle, au moment où le juge décide. Il doit être réparé selon la nature et l'intensité qu'il présente à ce moment, ayant égard notamment à la façon dont les parties ont géré la situation litigieuse et, spécialement, à l'exercice par le créancier de son devoir de modérer le dommage (JLMB 2001, p. 1280 - Somm.).
Justice de paix Grâce-Hollogne, 24 avril 2001

- Dégats locatifs - Expertise tardive : Tout bailleur, affrontant un départ inopiné du preneur, a le devoir de pendre avec diligence les mesures propres, d'une part, à rentrer en possession de son bien afin d'atténuer son préjudice potentiel et, d'autre part, à lui assurer les moyens de la preuve dont l'administration et les risques lui incombent.
Cette obligation de diligence est particulièrement intense s'agissant d'une société de logement de service public tenue d'assurer la continuité et l'efficacité du service public auquel elle est dédiée et tenue de veiller à ne pas aggraver inutilement la condition souvent difficile des personnes qui s'adressent à elle (Echos logement, 2001, p.72).
Justice de paix de Grâce-Hollogne Jugement du 13 février 2001(182)

- Dégats locatifs - Exception d'inexécution : En opérant une rétention totale du loyer et en rompant ensuite unilatéralement le bail de façon anticipée, la locataire s'est fait justice à elle- même, à ses risques. Même si elle n'était pas dépourvue de bonnes raisons, elle aurait dû, avant d'abandonner les lieux, faire procéder aux constatations contradictoires permettant de fixer la hauteur exacte d'un trouble locatif et son incidence sur le loyer (Echos logement, 2001, p.74).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 10 octobre 2000 (184)

- Bail commercial - Convention de résiliation amiable - Etat des lieux - Acceptation sans réserves - Conséquences - Objets mentionnés - Propriété du bailleur : 1. Dans un contrat synallagmatique, le créancier n'est pas tenu de demander la résolution du contrat pour obtenir des dommages et intérêts. En effet, indépendamment des dommages et intérêts qui peuvent accompagner la résolution du contrat, le créancier peut réclamer l'exécution forcée par équivalent (lorsque l'exécution en nature n'est pas possible), qui se résout également en dommages et intérêts. Dès lors qu'il opte pour l'exécution forcée (en nature ou par équivalent), le créancier doit alors offrir lui-même l'exécution de ses propres obligations.
2. L'état des lieux a pour but de constater l'état des biens appartenant au bailleur et au sujet desquels le preneur assume une obligation de restitution en fin de bail. Dans ce contexte, il n'y a pas lieu de mentionner dans l'état des lieux des objets appartenant au preneur. En acceptant de signer un état des lieux sans réserves, le locataire marque implicitement son accord sur le fait que tous les objets mentionnés appartiennent au bailleur (JLMB 2000, p. 907).
Tribunal de commerce Mons (2e ch.), 18 novembre 1999

- Bail commercial - Etat des lieux : Les articles 1730 et 1731 du code civil, tels que formulés par la loi du 29 décembre 1983, ne s'appliquent pas à un bail commercial conclu en 1979 sous le régime de la loi ancienne qui laissait le bailleur bénéficier de la présomption du bon état de la chose louée.
La loi du 7 novembre 1973 applicable en cette hypothèse permet de contourner la présomption légale de remise en état des lieux par une clause appropriée, même de style, insérée dans le bail initial (JLMB 2000, p. 909 - Somm.).
Justice de paix Châtelet, 10 juin 1999

- Bail – Un seul époux signataire – Cotitularité : Lorsqu'un contrat de bail n'est signé que par un seul époux locataire, l'action en indemnisation des dégâts locatifs causés au logement principal de la famille ne peut être intentée que contre cet époux. Si toutefois le couple est marié sous un régime qui répute commune une telle dette, l'action peut aussi être introduite contre l'autre époux (R. W, 1998-1999, p. 1152, et note).
Justice de paix de Saint-Nicolas - 1er canton - 2 mars 1998

- Etat des lieux dans le cadre de contrats successifs : La constatation de dommages locatifs implique une comparaison entre l'état du bien loué au moment de son occupation et l'état au moment de la sortie; est ainsi déterminant pour la constatation de dommages locatifs, l'état du bien loué au moment de l'occupation et non l'état tel qu'il ressort de l'état des lieux dressé au moment d'un renouvellement du bail réalisé conformément aux dispositions de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce.
Cour de cassation : arrêt du 15 décembre 1997 (58)

- Etat des lieux - rapport unilatéral : Ne viole pas les droits de la défense, l'expertise à caractère non contradictoire qui a été soumise à la contradiction des parties devant le juge et à laquelle le juge confère uniquement la valeur d'une information.
Cour de Cassation (1ère Ch.), Arrêt du 11 décembre 1997 (61)

- Dégats locatifs - expertise amiable : L'expert désigné amiablement par les parties afin d'évaluer les dégâts Locatifs en fin de bail est soumis aux règles usuelles en matière d'expertise. Est dès Lors nul le rapport de l'expert qui ne répond pas aux observations d'une des parties ou qui ne justifie pas ses conclusions, alors même qu'il aurait été désigné par les parties et que le bail préciserait que "La décision rde l'expert lie les parties définitivement sans appel ni opposition" (JJP 1998, p.363).
Justice de paix de Bruxelles IV, jugement du 21 mars 1997 (161)

- Dégats locatifs - Preuve de la matérialité des dommages : Que si l'article 1731, alinéa 2, du Code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Que toutefois ces dispositions
n'exonèrent pas le bailleur de l'obligation d'établir l'existence du dommage qu'il invoque (Pas. 1996, I, p. 1001).
Cour de cassation, Arrêt du 18 octobre 1996 (157)

- Etat des lieux : Les dispositions de l'article 1731, alinéa 2, du Code civil n'exonère pas le bailleur de l'obligation d'établir l'existence du dommage qu'il invoque.
D’autre part, le demandeur a produit le procès-verbal de constat établi le 16 mars 1993 par l'huissier de justice Winkelmolen, faisant état de diverses dégradations.
C’est à tort que les juges ont refusé d’examiner si des présomptions graves, précises et concordantes relatives aux dommages locatifs, pouvant fonder leur décision, pouvaient être relevées dans cet acte.
Cour de Cassation, arrêt du 18 octobre 1996 (57)

- Dégâts locatifs - Expertise - Valeur probante : L'expertise amiable n'est pas soumise aux règles du Code judiciaire, en sorte que l'expert commis par les parties n'est pas tenu d'envoyer des préliminaires à celles-ci; l'expert reste cependant obligé en ce cas de veiller au respect effectif des droits de réponse de chacune des parties et doit motiver adéquatement son rapport. Un rapport établi en violation de cette règle ne lie pas les parties en ce qui concerne la qualification de dégâts locatifs des constats opérés et les évaluations qu'il contient; ce rapport demeure néanmoins susceptible d'être pris en considération pour ce qui est relatif à la matérialité de la situation observée dont il constitue une preuve à considérer en fait comme suffisant (JJP 1996, p. 326).
Justice de paix de Bruxelles IX,
Tribunal civil de Bruxelles (appel), Jugement du 18 février 1992 & Jugement du 12 octobre 1995 (163)

- Etat des lieux : Au terme d’un premier bail à durée déterminée antérieur à la loi du 20 février 1991, les parties peuvent renouveler ce bail pour une durée égale ou inférieure à trois ans, le renouvellement s’analysant comme la conclusion d’un bail de courte durée soumis à l’article 3, §6 de la nouvelle loi. Si, à l’issue de cette convention, le preneur continue à occuper les lieux loués, le bail est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à dater de la conclusion du bail expiré.
Si le bailleur produit un état des lieux d’entrée avec les nouveaux locataires, qui fait apparaître l’existence de certains dégâts, il ne peut être opposé dans l’évaluation des dégâts locatifs à l’ancien preneur qui n’y a pas été partie.
Justice de paix de Herstal, Echos logement : n° 3 - juin 1996 - p. 60
Jugement du 17 novembre 1995 (59)

- Obligation de restitution - Loi applicable - Etat : Lorsqu'un bail a été renouvelé plusieurs fois, la présomption légale relative à l'état dans lequel la chose louée a été reçue est celle qui résulte de la loi applicable à l'époque de l'entrée en vigueur du dernier bail et donc est donc régi par les dispositions les plus récentes en la matière et notamment le nouvel article 1731 du Code civil. Que les présomptions auxquelles il est fait référence ci-avant jouent dès lors en faveur du preneur, d'autant que les griefs, qui sont notés à titre indicatif dans l'état des lieux de sortie contesté, relèvent d'une utilisation normale du bien loué depuis près d'un quart de siècle(JJP 1994, p. 366).
Justice de paix de Louveigné, Jugement du 1er mars 1994 (326)

- Expert - Mandat : La désignation dans le bail de l'expert chargé de constater et d'évaluer les dégâts locatifs est un mandat et celui-ci peut être révoqué ad nutum. Le choix par le preneur d'un conseil technique constitue cette révocation implicite (JJP 1991, p. 168).
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 14 novembre 1990 (162)

- Etats des lieux - expertise non motivé - menu entretien : Conformément à l'article 1418 e. c.c., les baux de moins de 9 ans peuvent être conclus par un des époux seul à charge du patrimoine commun, sinon il faut la signature des deux conjoints.
Par contre le procès-verbal d’état