Bail de résidence principale -
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Chronique de Jurisprudence
Les lieux doivent être affectés à la résidence principale
- G. Rommel : "Le bail de résidence principale", JJP 1992, p. 267 à 272;

La loi du 13 avril 1997 et la loi du 26 avril 2007 ont modifié certaines dispositions de la loi du 20 février 1991.

Il est de jurisprudence et doctrine constantes que la convention intervenue entre une maison de repos et un pensionnaire, portant sur la location d'une chambre avec pension complète et soins, ne constitue pas un contrat de location, mais une convention sui generis.

La loi ne s'appliquent pas à l'occupation précaire, c'est-à-dire lorsque l'occupation des lieux n'offre aucune garantie de durée, et que le propriétaire du bien peut y mettre fin à n'importe quel moment (Cfr. Cass. arrêt du 29 mai 1980).
Un nouvel article 1714bis du C.c. prescrit que l'article 1er bis de la loi du 20 février 1991 relative aux baux affectés à la résidence principale du preneur s'applique au logement d'un ou plusieurs étudiants (cfr. écrit et garantie).

Art.1er,§1er de la loi du 20 février 1991 :"La présente section s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale"

Trois conditions doivent être réunies en vue de l'application de ces dispositions particulières :


- l'existence d'un bail portant sur le logement du locataire,
- l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur,
- l'accord du bailleur à cette affectation.
Cette dernière condition pouvant être tacite.

Depuis la loi du 26 avril 2007, un écrit est dorénavant obligatoire : "Art. 1er bis. Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être établi par un écrit qui devra contenir indépendamment de toutes autres modalités : l'identité de toutes les parties contractantes, la date de prise en cours, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble couvrant l'objet locatif et le montant du loyer.

La loi exige que cette affectation au logement principal soit en conformité avec la destination naturelle des lieux et qu'elle existe dès l'entrée en jouissance.
Néanmoins, lorsque le preneur désire affecter les lieux loués à sa résidence principale en cours d'exécution du bail, la loi exige impérativement un accord écrit.
La loi de 1991 ne définit pas la notion de résidence principale et a abandonné le critère de l'inscription au registre auquel avait recours l'ancien article 1752bis, cet élément ne constituant plus une présomption légale, mais une simple présomption de l'homme.
La question de savoir si le logement est affecté à la résidence principale du preneur est une question de fait qui relève du pouvoir d'appréciation du Juge.

Bail mixte : Lorsqu'un logement donné en location au preneur constitue l'accessoire d'un contrat concernant l'activité ou la fonction de celui-ci, la loi sur le bail de résidence principale est sans application.

A défaut d'avoir stipulé qu'il s'agit d'un bail de résidence principale, le juge de paix devra toujours prendre en considération plusieurs éléments.

Jugé que : "La loi sur le bail de résidence principale s'applique quand le contrat de bail porte sur un logement, une habitation, c'est-à-dire un endroit ou les locataires ont leurs intérêts patrimoniaux et familiaux, même si l'intention des parties était de procurer un logement provisoire aux locataires qui se trouvaient dans une situation de besoin, et qu'aucune clause du contrat, n'exclut l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur et que le bailleur ne pouvait ignorer cette affectation.
Il ne peut être contesté que les parties défenderesses ont établi leur résidence principale dans le bien loué. Tous les éléments existants, notamment les factures de distribution d'eau et d'électricité, en attestent, de même que l'inscription aux registres de la population, effective au 23 mars 2001, soit avant même la signature du bail en date du 28 mars 2001". (J.P Oudenaarde, 7.11.2002 - banque de données)

Jugé que inapplicable la loi dès lors que l'habitation ne faisait l'objet que d'un usage sporadique et n'était meublée que fort sommairement par le preneur (Jugt 30.03.93 - Juge de paix de Roulers - JJP. 1994, p 323 + note).
Cette décision a toutefois été critiquée, l'usage sporadique n'exclut pas nécessairement en lui-même la qualification de résidence principale.
Une résidence où le preneur se rend de manière sporadique pourrait constituer sa résidence principale dès lors qu'il n'a pas établi ailleurs le centre nerveux de ses activités ou intérêts.

Ainsi, en l'absence de mention sur la résidence principale, divers éléments sont généralement pris en considération, l'inscription aux registres de la population (quoique n'étant pas décisive), l’importance des factures d’eau, de gaz, d’électricité, du réseau de télédistribution, le lieu d’exercice de la profession.

Concernant l’inscription aux registres de la population, le juge de paix de Tournai a rappelé que : "le législateur de 1991 n’a pas voulu assimiler la résidence principale du preneur au lieu de son inscription aux registres de la population, l’affectation à la résidence principale étant une question de pur fait laissée à l’appréciation du juge".J.L.M.B., 2002, p. 513.

Il faut rappeler que le preneur doit occuper lui-même le logement.
Jugé que, nonobstant que le bail indiquait qu’il s’agissait d’un bail de résidence principale, la loi du 20 février 1991 a été considérée comme inapplicable dans le cas où le preneur n’avait jamais fixé lui-même sa résidence principale dans les lieux loués, mais ceux-ci étaient partiellement affectés à la résidence principale de la mère du preneur et que celui-ci avait installé les bureaux des sociétés dont il était l’administrateur, ce faisant, le preneur n’exerce pas de manière habituelle des activités de vie privée".
Act. jur. baux, 2000,p. 26.

Pour clore cette chronique, il y a lieu de rappeler que la loi du 13 avril 1997, a ajouté aux dispositions de l’article 1er, §1er de la loi du 20 février 1991 un deuxième alinéa précisant : " Un logement est un bien meuble ou immeuble ou une partie de celle-ci destinée à la résidence principale".

Par ce nouvel alinéa, le législateur a voulu confirmer la protection de la loi aux locataires défavorisés, utilisant des formes de logement telles qu’"une caravane résidentielle louée, un chalet ou dans une caravane dont on est propriétaire mais pour laquelle seul l’emplacement est loué chez un exploitant de camping".

Il faut bien entendu que le bailleur ait donné sont accord à cette affectation, du moins implicitement.
(Cfr. Jugement de la Justice de paix de Binche : 25 novembre 2004 / 245)




Jurisprudence

- Bail verbal - Résidence principale : La durée d'un bail verbal portant sur la résidence principale du preneur est de neuf ans. A défaut d'un renom, ce bail doit être considéré comme ayant continué à produire ses effets, en dépit de la conclusion par les parties, en cours de location, d'un contrat écrit d'un an (RGDC 2017/4-275).
Justice de paix de Verviers, jugement du 15 février 2016

- Convention d'hébergement - Chambre - Contrat sui generis : Il est de jurisprudence et doctrine constantes que la convention intervenue entre une maison de repos et un pensionnaire, portant sur la location d'une chambre avec pension complète et soins, ne constitue pas un contrat de location, mais une convention sui generis.
Les litiges relatifs à ce genre de convention ne relèvent pas de la compétence du juge de paix. Le juge de paix est, cependant, bien compétent pour les demandes en payement d'indemnités d'occupation et en expulsion de lieux occupés sans titre ni droit (à la suite ou non d'une convention), pour autant qu'il s'agisse d'une demande formulée à titre principal. En l'espèce, le CPAS de¬mande, dans un premier temps, de valider le renom qu'il a donné au pensionnaire de la convention d'hébergement(RGDC 2016/4-215).
Juge de paix de Verviers, jugement du 5 octobre 2015

- Bail affecté à une seconde résidence - Clause non circonstanciée : Est réputée non écrite, la clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu'elle n'est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle.
Cette disposition a pour but « d'éviter l'insertion systématique d'une clause excluant l'affectation du logement à la résidence principale, afin de soustraire le bail aux dispositions impératives.
La clause du contrat de bail selon laquelle les lieux loués sont affectés à la résidence secondaire du preneur n'est pas une clause circonstanciée au sens de l'article premier, paragraphe premier, alinéa 2, de la loi du 20 février 1991. Elle doit, dès lors, être réputée non écrite (JLMB 2010, p. 1873).
Justice de paix de Tournai (2ème Canton), Jugement du 22 décembre 2009 (485)

- Bail à vie - Bail de résidence principale : D'une part, l'article 1er, § 1er, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil dispose que cette section, insérée dans ce code par l'article 2 de la loi du 20 février 1991, s'applique aux baux portant sur le logement que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale.
Il résulte de l'économie de cette section, dont plusieurs dispositions sont incompatibles avec le bail à vie, ainsi que des travaux préparatoires de la loi du 20 février 1991, que le législateur n'a pas entendu soumettre ce bail aux dispositions de ladite loi. D'autre part, l'article 6, 9°, de la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux, qui a complété l'article 3 de ladite section par un paragraphe 8 permettant la conclusion par écrit d'un bail à vie soumis à un régime dérogatoire pour ce qui concerne leur durée, n'est applicable, en vertu de l'article 15, alinéa 1er, de cette loi, qu'aux baux à vie conclus après l'entrée en vigueur de celle-ci (Juridat).
Cour de cassation, Arrêt du 23 octobre 2009 (446)

- Droit applicable - Bail commercial et résidence principale : L'occupation à titre de résidence principale par le locataire commercial ne soumet pas la convention aux règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, notamment quant à la salubrité du bien; la sous-location partielle accordée par le locataire commercial aux fins de voir le sous-locataire établir sa résidence principale dans les lieux, n'est quant à elle soumise qu'à certaines des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale (art. 11bis de la loi sur les baux commerciaux).
Si l'obligation du bailleur de délivrer la chose louée est une obligation essentielle du contrat de bail, il n'est cependant pas interdit aux parties d'en restreindre l'étendue; pour autant, l'application de ces clauses doit s'entendre en fonction des vices apparents, sans préjudice de tous débats quant à l'existence et la portée d'éventuels vices cachés, pour lesquels le bailleur est redevable de garantie, sauf clause contraire expresse,et de stricte interprétation (JJP 2008, p. 390).
Tribunal 1ère instance de Bruxelles, Jugement du 13 septembre 2007 (275)

- Bail de Kots ou de résidence principale : Les éléments de fait révèlent que, depuis la conclusion d'un nouveau bail, il s'agit d'un bail de résidence principale en raison de l'acceptation tacite du bailleur, plutôt que d'un bail de kot d'étudiants. Cela résulte de la durée du bail (12 mois au lieu de 10 ou 11), de la prolongation de l'établissement dans les lieux d'une durée de 24 mois par le biais de la conclusion d'un nouveau bail, du fait que le bail est relatif à deux pièces dotées d'équipements distincts, de l'inscription au registre de la population et de l'absence de services ou équipements qui seraient décisifs au niveau de la jouissance. Dans la mesure où la lettre du bailleur ne peut être considérée comme un congé, il n'y a pas lieu d'allouer une indemnité sur base de l'article 3, § 6 des dispositions relatives aux baux de résidence principale (JJP 2007, p.185).
Tribunal civil de Bruxelles (75ème ch.) Jugement du 8 juin 2005 (133)

- Logement d'étudiantes - Colocataires – Divisibilité - ¬Durée.
En l'absence de bail écrit, les colocataires sont engagées de façon 'pivisible s'agissant de paiement de sommes, par nature divisibles.
Le bail de logement d'étudiantes est conclu pour une durée indéterminée, soit censé fait au mois (JLMB 2006, p. 397 – Somm.).
Tribunal civil de Namur (1ère chambre) 19 décembre 2005

- Superficie - Impenses - Résidence principale : Les occupants prétendent qu’il ne s’agit pas d’un bail, car celui-ci est incompatible avec l'accord du bailleur de laisser les preneurs construire sur les parcelles comme il le fait. Le sort des constructions en fin de bail n'est pas soumis à la loi du 10 janvier 1824 ni à l'article 555 du code civil. Il est régi par les clauses contractuelles ou les dispositions légales relatives aux baux ou encore par la théorie de l'enrichissement sans cause (C. Mostin, A. Culot, B. Goffaux et H. Vangindertael, Emphytéose et superficie. Aspects civil et fiscaux, Larcier, 2004, p. 147).
1. Le droit de superficie peut se constituer directement, par un titre, ou indirectement, lorsqu'il n'est qu'une conséquence d'un bail à long ou court terme. Dans cette hypothèse, il expirera en même temps que le bail.
2. La notion de résidence principale du preneur n'est pas définie par la loi : elle s'entend du lieu où le preneur réside effectivement et à titre principal c'est-à-dire de l'endroit où il organise en fait ses principales activités familiales, ce que confirme la définition du logement donnée par la loi-programme du 24 décembre 2002.
Le congé prématuré n'est pas nul : il produit ses effets à l'expiration du triennat en cours.
3. En présence de travaux immobiliers susceptibles d'enlèvement, qu'ils soient objectivement réguliers ou qu'ils soient irréguliers, le bailleur a le choix, à la fin du bail, d'en demander l'enlèvement ou de les maintenir en en indemnisant le preneur. (J.L.M.B. 06/149)
Justice de paix de Binche, Siég. : Mme A. Bouton. Plaid. : Mes A. Wéry (loco M. Chardon) et Ch. Basselier (loco P. Basselier)Jugement du 25 novembre 2004(245)

- Résidence principale - Preuve - Défaut d'écrit - Bail commercial - Faillite du preneur - Maintien dans les lieux à titre privé : Le maintien, pendant plusieurs mois, dans les lieux loués du locataire failli et de sa famille, après résiliation du bail commercial par le curateur, sans opposition des bailleurs, qui ont, pendant cette période, accepté le paiement des loyers, s'analyse en un bail de résidence principale, si les circonstances permettent d'induire leur accord tacite sur cette affectation dès sa prise de cours (JLMB, 02/520).
Justice de paix Tournai (2nd canton), Jugement du 5 février 2002

- Résidence principale - Habitation louée par une société commerciale : La loi relative aux baux d'habitation n'est pas applicable à la location d'une habitation par une société et au nom de celle-ci, pour administrateur délégué et sa famille ou pour un membre du personnel (JLMB 2006, p. 399).
Justice de paix d'Overijse-Zaventem, Jugement du 5 février 2002

- Bail résidence principal - Epoux non signataire - Cotitularité : La cotitularité du bail assurée à l'épouse qui ne l'a pas conclu engendre dans son chef les mêmes droits et les mêmes obligations que ceux du conjoint signataire et l'engage solidairement avec lui.
Les effets de cette cotitularité persistent même en cas de séparation de fait, jusqu'à la rupture du lien matrimonial, à tout le moins jusqu'à la cessation du devoir de cohabitation (JLMB 2002, p. 1807).
Justice de paix de Verviers (1er canton), Siég.: M. A. Peters. Plaid. : Mes R. Bomboir (loco A. Mineur et J. Piron), S. Fiorentino (loco B.F. André) et J.-M. Frédérick (loco A. Masset) Jugement du 12 novembre 2001 (227)

- Habitation et résidence principale : La loi sur le bail de résidence principale s’applique quand le contrat de bail porte sur un logement, une habitation, c’est-à-dire sur l’endroit où les locataires ont leurs intérêts patrimoniaux et familiaux, même si l’intention des parties était de procurer un logement provisoire au locataire qui se trouvait dans une situation de besoin, qu’aucune clause du contrat n’exclut ‘affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur et que le bailleur ne pouvait ignorer cette affectation.
Justice de paix d’Oudenaarde-Kruishouten, Jugement du 7 novembre 2002 (48bis)

- Résidence principale - Preuve - Défaut d'écrit - Bail commercial - Maintien dans les lieux à titre privé - Acceptation des loyers : Le maintien, pendant plusieurs mois, dans les lieux loués du locataire failli et de sa famille, après résiliation du bail commercial par le curateur, sans opposition des bailleurs, qui ont, pendant cette période, accepté le paiement des loyers, s'analyse en un bail de résidence principale, si les circonstances permettent d'induire leur accord tacite sur cette affectation dès sa prise de cours (JLMB 2002, p. 1821 – Somm.).
Justice de paix de Tournai (2ème canton), Jugement du 5 février 2002

- Permis de location - Résidence principale : La loi du 20 février 1991 n'a pas assimilé la résidence principale du preneur au lieu de son inscription aux registres de la population, l'affectation à la résidence principale étant une question de pur fait laissée à l'appréciation du juge.
Les articles premier et 9 à 13 du code wallon du logement qui impose le permis de location touchent à l'ordre public et peuvent être invoqués d'office par le juge. Leur violation implique la nullité du bail qui entraîne la restitution des prestations réciproques, la jouissance du bien étant remplacée par une indemnité d'occupation fixée en tenant compte de l'état du bien (JLMB 2002, p. 513).
Justice de paix de Tournai (2ème canton),
Siég.: M. D. Chevalier. Greffier: M. J.-M. Léonard. Plaid. : Me A. Jacmin. Jugement du 4 septembre 2001 (240)

- Logement non-adapté à la résidence principale : Un logement inadapté à l'affectation à titre de résidence principale n'est pas hors commerce. Le bail y relatif n'est pas illicite. Il peut néanmoins être nul sur une qualité substantielle de son objet, étant l'aptitude du logement à servir de résidence principale. L'opposant reproche à la décision attaquée d'avoir fait droit à la demande de restitution de loyers et de garantie locative formée par son adversaire. il réclame incidemment le paiement d'une indemnité de relocation égale à trois mensualités, soit trente-six mille francs (JLMB 2000, p. 898 – Echos 2001, p.12).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 17 septembre 1999 (232)

- Inscription et résidence principale : Même lorsque le critère de résidence principale est vérifié, la loi ne s’applique cependant pas dans différents cas, notamment au contrat procurant à fois la jouissance d’un immeuble et des services d’hôtellerie ou de soins. Ainsi, un contrat par lequel une maison de repos accueille un résident et met à sa disposition divers services, tels que, notamment, nourriture et soins, ne tombe pas dans le champ d’application de la loi du 20 févier 1991.
Tribunal Civil de Neufchâteau,
Siège : F. Moinet, C. Barbier, R. Dolizy ; Avocats : R. Neuroth, O. Boclinville.
Jugement du 16 octobre 1996 (38)

- Résidence principale et logement d'Etudiants : Il est incontestable que la loi sur la résidence principale peut s’appliquer aux logements d’étudiants, lorsque ceux-ci remplissent les conditions légales, c'est-à-dire qu’il s’agisse d’un logement où l’étudiant y installe sa résidence principale, et que le bailleur y a donné son accord, du moins tacitement (...).
L’inscription aux registres de la population n’est pas un élément déterminant, mais peut y contribuer.
Justice de paix de Wavre, Juge : M. Decelle, Avocats : Mariaule, Van caillie.Jugement du 3 janvier 1991 (32)

- Résidence principale et personne morale : Dans sa version initiale, la loi du 20 févier 1991 ne s’applique pas au bail conclu par une personne morale, même si les lieux sont destinés à servir de résidence principale à des personnes physiques. Ainsi, la location par des sociétés commerciales d’immeubles qu’elles mettent à la disposition de leur personnel de cadre ou de leurs dirigeants sont des baux d’habitation soumis au droit commun et non à la loi du 20 février 1991.
Justice de paix d’Ixelles II, Juge : Brandon ; Avocats : Isgour, Bricart, de Suray, J.P. Bandt.
Jugement du 28 juin 1996 (30)

- Résidence principale et droit réel d'habitation : En vendant sa maison avec son mobilier à l’acheteur, la venderesse a manifestement voulu s’y réserver la jouissance et continuer d’y vivre comme par passé, en supportant forfaitairement les charges résultant de cette existence; elle ne pouvait en être certaine qu’en constituant dans son chef le droit réel d’habitation; même si l’acte fait référence aux termes loyer et charge locative, l’examen des dispositions de l’acte démontre qu’il s’agit bien d’un droit réel d’habitation ; que le titulaire de ce droit a valablement renoncé à son droit unilatéralement, sans se référer aux dispositions de la loi du 20 février 1991.
Justice de paix de Moucron, Juge ; R. Ginion, Avocats : Vanhoutte (loco Sustronck), Ph. Baudouin.
Jugement du 16 mars 1993 (33)

- Résidence principale ou secondaire - Délais de grâce : La loi ne s’applique pas au bail d’une maison louée à titre de résidence secondaire. Ainsi, un immeuble meublé sis en Ardennes, région de villégiature et de secondes résidences, immeuble où le locataire n’est ni domicilié ni n’exerce sa profession, immeuble où manifestement le défendeur ne paie pas la majeure partie de sa consommation en eau et électricité, qui lorsqu’il est libre, à l’occasion, viennent de l’accord du défendeur séjourner durant le week-end la propriétaire et ses amis, constitue bien une résidence secondaire.
Justice de paix de Paliseul, Juge : X. Xhardez (loco B. Louveaux), M. Nackaerts (Bruxelles)
Jugement du 13 novembre 1991 (34)

- Destination des lieux - Modification - Application fiscale : Un immeuble donné en location à usage de maison d'habitation pour le preneur et son ménage ne peut être utilisé à des fins professionnelles, fût-ce partiellement.
Le locataire qui, malgré la destination exclusive à des fins privées, a déduit une partie du loyer en frais professionnels peut être condamné à payer au propriétaire le montant de la taxation fiscale complémentaire que celui-ci a dû supporter de ce fait (JLMB 1987, p. 1151).
Tribunal civil de Mons, (1ère ch.), Jugement du 20 décembre 1985.



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