Conditions de validité de conclure un bail

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Chronique de jurisprudence

Le bail est par essence un acte d'administration. Pour pouvoir conclure un bail, les parties doivent être juridiquement capables de s'obliger, et donc de pouvoir conclure valablement un acte juridique. Ainsi, un mineur ne peut valablement conclure un bail. Un contrat de bail ne peut donc être conclu que par les représentants légaux et encore pour autant que la durée de la convention n'excède pas neuf années.
rappelons que le failli est dessaisi de l'administration de ses biens, à dater du jugement déclaratif de faillite. Il n'est pas autorisé à donner ou prendre à bail, ni signifié un congé.

Un mandataire peut conclure valablement un bail au nom et pour le compte de son mandant si la procuration l'y autorise. Parmi les mandataires chargés de louer, on peut citer les régisseurs, les directeurs de société, notamment les gérants de sociétés pourvu des pouvoirs nécessaires. La conclusion et la résiliation d'un bail sont des actes d'administration lesquels ne peuvent être accomplis par les organes qui ne sont investis que du pouvoir de gestion journalière.

La théorie du mandat apparent intervient souvent dans le cas de copropriété : en effet, il arrive souvent qu'in indivisaire soit chargé de percevoir les loyers et de s'occuper de la gestion du bien pour le compte de l'indivision. Cerrains juge se montrent assez souples ^pour l'administration de la preuve du mandat apparent, elle peut être rapportées par toute voie de droit, présomption comprise, si elles sont précises et concordantes.
Rappelons qu'un bail conclu par un seul indivisaire non mandataire et sans l'intervention des autres indivisaires est parfaitement valable. Il n'est toutefois pas opposable aux indivisaires qui ne l'ont pas signé. Si ceux-ci expulsent le preneur, celui-ci n'aura d'autre recours que de réclamer des dommages-intérêts à l'indivisaire qui a excédé ses pouvoirs en lui consentant seul un contrat de bail.

Plusieurs décisions rappellent qu'en matière des baux, la prééminence de la preuve par écrit se trouve accentué par l'article 1715 C. civ. (Cass., 14 octobre 1983, Pas., 1984, l, p. 156; Cass., 15 février 1988, Pas., 1988, l, p. 704, R. W., 1988-1989, col. 1344) qui exclut la preuve par témoins ou par présomptions, et ceci nonobstant tout prétendu commencement de preuve écrite; cf. DE PAGE, Traité, t. IV, n° 522 et s.) quel que soit le montant en jeu, sauf le cas du bail ayant reçu exécution (exécution qui ne peut davantage être prouvée par témoins ou présomptions, sous peine de contourner la règle légale; cf. DE PAGE, op. cit., n° 536).





Jurisprudence


- Bail verbal = Bail de 9 ans : La durée d'un bail verbal portant sur la résidence principale du preneur est de neuf ans. A défaut d'un renom, ce bail doit être considéré comme ayant continué à produire ses effets, en dépit de la conclusion par les parties, en cours de location, d'un contrat écrit d'un an (RGDC 2017/4-275).
Justice de paix de Verviers, jugement du 15 février 2016

- Bail oral- Existence - preuve - contrat de bail entre concubins (non en l'espèce) - contrat verbal de société : La validité d'une convention de vie commune, portant sur les modalités pratiques et matérielles de celle-ci, n'est plus contestée, même si l'autonomie de la volonté est limitée par le respect des normes impératives; ainsi l'exercice du droit de jouissance de l'immeuble du partenaire peut être concrétisé par un bail mais en l'espèce rien n'indique que le prix convenu était payable chaque fois.
Eu égard aux éléments soumis à l'appréciation du juge, le contrat de bail invoqué est requalifié en contrat verbal de société (JJP 2011, p. 373).
Justice de paix de Charleroi (2ème c.), Jugement du 20 juillet 2009 (495)

- Baux verbaux conclus avant le 15 juin 2007 – Existence d’un contrat verbal préalable – Règles de preuve : En raison de l'article 1bis, alinéa 4 des dispositions sur le bail de résidence principale, l' obligation d'établir la convention par écrit sera étendue indirectement à une catégorie de baux, notamment les baux verbaux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi, et cela, par la faculté accordée par l'article 1bis, deuxième alinéa des dispositions sur le bail de résidence principale, de demander au juge de condamner l'autre partie à établir la convention verbal; par écrit.
Un contrat verbal préalable, avec tous les éléments sur lesquels les parties se sont accordées, est une condition nécessaire. La volonté d'une seule partie ne pourrait pas être convertie en convention écrite. Si une des parties nie l'existence du bail verbal, la règle de l'article 1715 du C. civ. s'applique. La preuve par témoins est dès lors exclue, ce qui est aussi bien le cas pour le bail qui n'a encore reçu aucune exécution que pour le bail dont l'exécution a déjà commencé (JJP 2011, p. 375).
Justice de paix de Westerlo, Jugement du 22 juin 2009.

- Bail à loyer – Bail verbal – Preuve - Occupation précaire : L'article 1715 du Code civil dispose que "Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail".
La loi prohibe complètement la preuve du bail par témoins ou présomptions et ce, alors même qu'il existerait un commencement de preuve par écrit, et sauf le cas où l'exécution du bail est valablement établie; seuls le serment litisdécisoire et l'aveu sont admissibles.
La quittance de loyer, qui sans ambiguïté contient un aveu, établit non seulement le commencement d'exécution, mais prouve aussi le bail lui-même - quod non en l'espèce -, eu égard aux circonstances liées au concubinage initial des parties. Il est acquis aux débats que les parties ont vécu maritalement de mai 2005 à décembre 2006 dans l'immeuble précité, dont le demandeur est seul propriétaire. Depuis lors, la défenderesse y vit avec ses 5 enfants; elle soutient que deux d'entre eux seraient des œuvres du demandeur quoiqu'ils ne portent pas son nom. Suivant la défenderesse, lorsque les parties se sont séparées, il a été convenu qu'elle pourrait continuer à occuper le bien, à titre gratuit, avec ses cinq enfants en compensation de "l'absence d'aliments versés par monsieur XY pour ses deux enfants. Une sorte d'occupation précaire (JJP 2010, pp. 273 - JLMB 2009, p. 513 – somm).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque, jugement du 20 mars 2008 (491)

- Bail verbal - Preuve du bail - Témoignage : L'interdiction légale de prouver par témoignages l'existence d'un bail et son début d'exécution n'est pas d'ordre public, de sorte que les parties peuvent renoncer à s'en prévaloir.
L'admission par voie de conclusions du principe de la tenue d'enquêtes constitue une telle renonciation.
« l'occupation même prolongée d'un immeuble, sans qu'il soit reconnu ou léga¬lement établi qu'elle procède d'un contrat de bail, est sans relevance pour prouver l'existence de ce contrat. A défaut d'accord des parties pour attribuer au preneur la jouissance temporaire de l'immeuble moyennant un prix déterminé ou conventionnellement déterminable, le bail est inexistant et ne peut, partant, recevoir un commencement d'exécution» (Y. MERCHlERS, Le bail en général, n° 136) (JMLB 2009, p. 494).
Justice de paix de Tournai (2ème), Jugement du 12 février 2008 (254)

- Union libre - Co-titulaire (non) : En cas d'union libre, le partenaire du locataire n'a aucun droit d'habitation et n'est pas tenu à l'égard du partenaire locataire de contribuer au paiement du loyer. La loi n'attachant aucun effet patrimonial à l'union libre, et la requérante étant l'unique locataire du logement que les parties occupèrent ensemble jusqu'en novembre 2007. la titularisé exclusive du bail prive le partenaire du locataire de tout droit d'habitation - ce qui permit d'ailleurs à la requé¬rante d'agir en expulsion du défendeur du chef d'occupation des lieux sans droit ni titre (JLMB 2009, p. 498).
Justice de paix de Tournai (2ème canton), Jugement du 13 mai 2008 (255)

- Bail et promesse de prendre à bail - Preuves : Dans la matière des baux, mais sous réserve de règles de preuve ayant cours à l'égard d'un commerçant, la prééminence de la preuve par écrit est accentuée par le Code civil, qui exclut la preuve de l'existence du bail par témoins ou présomptions nonobstant tout prétendu commencement de preuve écrit; ceci, quel que soit le montant en jeu.
Pour autant, l'aveu peut être retenu au rang des preuves admises, avec le serment, et un paiement dont il serait établi que la cause en est à trouver dans l'extinction d'une dette de loyer, pourrait constituer pareil aveu.
Les rapports entre l'agent immobilier et la contrepartie de son client ne sont pas susceptibles de générer une responsabilité contractuelle, mais bien aquilienne, et la législation relative aux clauses abusives en matière de pratiques de commerce ne trouve pas à s'y appliquer (JJP 2009, p. 402).
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles (75ème ch.), Jugement du 15 novembre 2007 (278)

- Formation de la convention - Obligations du locataire : Les règles légales en matière de preuve sont applicables à l’extinction des conventions, comme à leur formation. L’obligation de constituer garantie, conçu au contrat sous le titre paiements, de même que l’obligation au versement préalable du premier mois de loyer, ne s’analysent pas en condition suspensive puisque l’événement futur et incertain constituant pareille condition doit se situer en dehors du contrat. Le non-respect de ces obligations constitue en revanche un manquement contractuel justifiant résolution du bail. En l’occurrence, en terme de requête, la locataire soutient qu'il avait été convenu que les clés lui seraient remises à la fin décembre 2005 pour lui permettre d'emménager à compter du 1er janvier 2006 mais que, contre toute attente, lorsqu'elle a pris contact avec les bailleurs, non seulement les clés ne lui ont pas été remises mais, en outre, elle a appris que le bien avait été loué à d'autres personnes… la méconnaissance par la locataire de ses engagements contractuels, avant la date fixée pour la prise de possession des lieux, et qui a contraint les bailleurs à trouver rapidement un nouveau locataire de manière à réduire leur préjudice, justifie la résolution du bail aux torts de la défenderesse sur reconvention (JJP 2009, p. 335).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque,
Sièg. D. Rubens, Plai. Mmes J.P Eloy et A. Schlogel Jugement du 24 août 2007 (265)

- Résidence principale - Preuve - Défaut d'écrit - Bail commercial - Faillite du preneur - Maintien dans les lieux à titre privé : Le maintien, pendant plusieurs mois, dans les lieux loués du locataire failli et de sa famille, après résiliation du bail commercial par le curateur, sans opposition des bailleurs, qui ont, pendant cette période, accepté le paiement des loyers, s'analyse en un bail de résidence principale, si les circonstances permettent d'induire leur accord tacite sur cette affectation dès sa prise de cours (JLMB, 02/520).
Justice de paix Tournai (2nd canton), Jugement du 5 février 2002

- Bail résidence principal - Epoux non signataire - Cotitularité : La cotitularité du bail assurée à l'épouse qui ne l'a pas conclu engendre dans son chef les mêmes droits et les mêmes obligations que ceux du conjoint signataire et l'engage solidairement avec lui.
Les effets de cette cotitularité persistent même en cas de séparation de fait, jusqu'à la rupture du lien matrimonial, à tout le moins jusqu'à la cessation du devoir de cohabitation (JLMB 2002, p. 1807).
Justice de paix de Verviers (1er canton), Siég.: M. A. Peters. Plaid. : Mes R. Bomboir (loco A. Mineur et J. Piron), S. Fiorentino (loco B.F. André) et J.-M. Frédérick (loco A. Masset) Jugement du 12 novembre 2001 (227)

- Bail commercial - Détermination de l'étendue des lieux loués - Force obligatoire du contrat : Il convient de s'en référer au contrat de bail pour déterminer l'étendue des lieux loués (art. 1134 C.civ.). A défaut pour les parties de l'y avoir limitée, le juge doit en inférer que le bail porte sur l'intégralité de l'immeuble. Une demande nouvelle peut être introduite pour la première fois en dégré d'appel. Elle doit alors faire l'objet de conclusions contradictoirement prises afin d'assurer le respect des droits de la défense (JJP 2001, p. 44).
Tribunal civil de Huy, jugement du 16 février 2000

- Bail verbal - Preuve - Aveu - Résolution aux torts du bailleur : Le fait pour un mandataire, à tout le moins apparent, du bailleur, de délivrer un reçu relatif à un "acompte sur la caution de telle somme concernant la location d’une maison" et de rédiger ensuite au nom candidat locataire, une lettre de congé pour lui permettre de quitter l’appartement qu’il loue, consti¬tue un aveu permettant de prouver l'existence d'un bail n'ayant pas reçu d'exécution. Le fait pour le candidat locataire d'encaisser un chèque relatif à la restitution d'un acompte sur la garantie locative, il ne peut être déduit qu'un locataire renonce à solliciter la résolution du bail aux torts du bailleur car pareille renonciation ne constitue pas la seule interprétation possible de l'attitude du locataire.
Lorsqu'au cours du premier triennat, un bail de résidence principale est résolu aux torts du bailleur, il y a lieu de fixer les dommages et intérêts en considération du dommage réellement subi par le preneur, quitte à procéder à une appréciation ex aequo et bono, et non d'imposer une indemnité forfaitaire équivalente à 9 mois de loyer telle que stipulée par l'article 3, § 3 (/ire § 4) concernant la résiliation sans motifs, mais moyennant indemnité (JJP 2000, p.11).
Justice de paix de Fléron, Jugement du 7 février 1995(322)