LA GARANTIE LOCATIVE

- Accès direct à la jurisprudence : cliquez ici
- Retour à l'arborescence droit des baux [Arborescence]

Chronique de jurisprudence


- A.S. Gigot : "La garantie locative dans le cadre d'un bail de résidence principale" JT 2010, pp.621;
- Frédéric Georges : "De quelques difficultés relative à la garantie locative", JJP 2010, p. 295;

En matière de garantie locative, c’est la liberté contractuelle de droit commun, même en matière de baux de résidence principale il n’existe aucune obligation légale de constituer une garantie locative, sauf si bien entendu le contrat impose la constitution d'une garantie. Ce qui est d'ailleurs souvent le cas.

Le locataire a uniquement l’obligation de garnir les lieux loués.
Ainsi l’article 1752 du Code civil, précise, que le locataire qui ne garnit pas les lieux loués de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

Suivant « Pauwels et Raes », ces garanties complémentaires ne doivent pas être confondues avec la « garantie locative » qu’il est d’usage de réclamer au locataire au moment de la conclusion du bail. Si cette dernière sert à garantir le bailleur contre l’inexécution des obligations du preneur elle n’a cependant pas pour objet spécifique, comme les sûretés prévues à l’article 1752 de remplacer l’obligation de garnir les lieux loués.

Si le contrat de bail ne prévoit pas la constitution d’une garantie, le bailleur ne pourra pas en exiger ultérieurement le versement. Ainsi, à défaut d’avoir indiqué dans le contrat de bail qu’une garantie locative doit être constituée avant l’entrée en vigueur du contrat, le bailleur ne pourra pas se prévaloir de l’absence de constitution pour refuser l’entrée dans les lieux du locataire, ou pour solliciter la résiliation du contrat de bail.

Les dispositions sur les baux de résidence principale ne dérogent donc pas au principe de l’autonomie de la volonté, toutefois si une disposition contractuelle impose le versement d’une garantie, celle-ci ne peut dépasser deux mois de loyer (nouvelle disposition), et d’autre part, elle doit être placée sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière dont les intérêts devront être capitalisés. A défaut d’avoir placé la garantie sur un compte individualisé, et à condition que le bailleur ait été mis en demeure de satisfaire à cette obligation, il sera redevable vis-à-vis de son locataire d’intérêts calculés au taux légal, et non aux taux pratiqués par les institutions financières.
Le contrat de bail peut prévoir plusieurs modalités de constitution de la garantie locative.
- soit constituée par la remise de titres, d'actions, d'obligations;
- soit par l'engagement d'un tiers (caution) de satisfaire aux obligations du locataire;
- ou soit par la constitution d’une garantie en espèces.

Le choix entre ces modalités est réservé au locataire.

Ainsi, la garantie locative prendra soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit d’une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Il est rappelé que par la loi du 25 avril 2007, le législateur a modifié plusieurs dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer. Un des objectifs de la loi était de favoriser l'accès à un logement décent pour les familles à faibles revenus. Dans cette perspective, l'article 10 qui traite de la garntie locative dans le cadre des baux de résidence principale, a fait l'objet d'une attention particulière. A côté du mode classique de constitution de la garantie locative par le versement d'une somme d'argent sur un compte, cette disposition offre désormais une alternative au candidat locataire : la garantie bancaire.
Malheureusement, au regard de l'objectif ambitieux du législateur, le nouvcel article 10 déçoit. Outre sa qualité légistique médiocre, il laisse le juriste face à de nombreuses interrogations qui sont autant de signes du caractère inachevé de sa réforme (Voir l'article de A.S. Gigot, JT 2010, p. 621).




Jurisprudence


- bail de résidence principale – bail de courte durée – prolongation du bail à l’issue de la durée de trois ans – sûreté personnelle (caution) – effet de la prolongation du bail sur la sûreté – maintien de la sûreté: L’article 2015 du Code civil, aux termes duquel «le cautionnement ne se présume point; il doit être exprès et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté», ne trouve pas à s’appliquer dans le cas d’un bail de courte durée prolongé par l’effet de l’article 3, § 6, al. 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale, dans la mesure où, lors de la conclusion du bail de courte durée, le bail prolongé existe déjà en germe possiblement pour une durée de neuf ans, de telle sorte que la personne qui fournit sa caution doit être consciente que celle-ci est susceptible de sortir ses effets au-delà de l’échéance convenue initialement dans le bail.
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 8 juillet 2015

- Choix, par le preneur, d’une garantie locative différente de celle prévue au contrat – manquement grave – résolution unilatérale du contrat de bail : Bien que l’article 10, § 1er, de la loi sur les baux de résidence principale permette au preneur de choisir entre trois formes de garanties locatives, il autorise également le bailleur à augmenter le montant de la garantie à trois mois de loyer en cas de garantie bancaire. Il découle de la mise en balance des intérêts respectifs des parties que le choix arrêté lors de la conclusion du contrat ne peut être unilatéralement modifié par le preneur après la signature du bail (J.J.P., 2016, p. 76).
Justice de paix de Jodoigne-Perwez, Jugement du 4 juin 2015

- Caution - Garantie bancaire - Reconstitution par des remboursements mensuels constants - Limitation de la garantie à deux mois en cas de versement immédiat - Egalité - pas de discrimination :
l. La possibilité de constituer la garantie locative à l'aide d'une garantie bancaire, le locataire s'engageant à reconstituer totalement celle-ci par des remboursements mensuels constants pendant la durée du bail, avec une durée maximale de trois ans, doit favoriser l'accès du preneur au marché locatif et tend, en tant que telle, à garantir le droit à un logeli1ent décent.
Dès lors, la mesure qui s'applique à tous les preneurs, quelle que soit leur situation financière, est pertinente pour atteindre ce but. L'objectif ne saurait être réalisé si les candidats-preneurs jugés non solvables étaient exclus de l'octroi de la garantie bancaire litigieuse.
Comme la disposition attaquée comprend elle-même des mesures qui visent à limiter les éventuels effets préjudiciables pour les institutions financières concernées, elle ne peut être tenue pour entraîner des effets préjudiciables disproportionnés.
Comme la garantie bancaire peut être considérée comme une forme particulière d'octroi de crédit, fournie en règle générale par les institutions financières, le législateur pouvait raisonnablement postuler que seule cette catégorie d'institutions devait être soumise à l'application de la disposition attaquée.
La limitation de la garantie locative à deux mois de loyer, en cas de versement de celle-ci par le preneur sur un compte individualisé, est dictée par le souci de limiter l'impact, sur le budget du ménage, d'un premier paiement du loyer en même temps que du versement de la garantie locative et de favoriser ainsi le droit à un logement décent. Cette préoccupation supplémentaire n'existant pas dans le cas des deux autres formes de garantie locative, la mesure est pertinente pour atteindre l'objectif.
2. Il ne peut être considéré que l'obligation faite aux institutions financières de fournir des garanties locatives, à ceux de leurs clients qui font verser en leurs mains leurs revenus professionnels ou de remplacement, à charge pour ceux-ci de reconstituer cette garantie par des versements mensuels constants étalés sur une durée maximum de trois ans, porte atteinte de manière injustifiée aux droits de propriété de ces institutions, ni qu'elle violerait leur liberté de commerce et d'industrie, dès lors que cette mesure a paru nécessaire pour permettre d'améliorer l'accès des preneurs au marché locatif et de garantir le droit à un logement décent.
Cour constitutionnelle (130/2008), Arrêt du 1er septembre 2008

- garantie locative - Déblocage par jugement : A défaut d’accord entre les parties au contrat de bail, la banque ne peut libérer la garantie locative que sur base d’un jugement prononcé dans le cadre d’un litige opposant lesdites parties qui statue sur la question.
Un jugement condamnant le locataire au paiement de certaines sommes ne satisfait pas à cette exigence (JJP 2009, p. 339).
Justice de paix de Charleroi (1ère canton),
Sièg. P. Dandois ; Plaid. Mmes C. Delmarche (loco L. Krack), et P.-R Rodelet (loco G. Verbrugge) Jugement du 13 juin 2006 (266)

- Inexécution des obligations du preneur : La clause stipulant qu'en cas de non-constitution de la garantie locative, le bail est nul et non avenu, doit être qualifiée de pacte résolutoire exprès, clause réputée non écrite par l'article 1762bis du code civil, applicable aux baux de résidence principale « La clause résolutoire expresse est réputée non écrite ». Cependant, en ne versant pas la garantie locative prévue, en ne prenant pas possession des lieux à la date convenue, en ne garnissant pas les lieux loués de meubles suffisants destinés à garantir le bailleur et en ne payant pas les loyers, madame H. a commis une violation grave de ses obligations contractuelles justifiant que la résiliation du bail soit prononcée à ses torts (JLMB 2006, p. 379).
Tribunal civil de Liège, Siég.: Mmes E. Rixhon, S. Moreau et 1. Decocq. Greffier: Mme J. Haan.
Plaid. : Mes Fr. Bovy et Fr. Dembour. Jugement du 15 juin 2005 (224)

- Obligation de la caution - CPAS : A l'échéance du bail principal, en cas de prolongation, de tacite reconduction ou de renouvellement, et à défaut de nouvel engagement de la caution, celle-ci n'est plus tenue, le cautionnement ne pouvant être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contract(JLMB, 03/1049).
Justice de paix de Marche en Famenne, Jugement du 28 octobre 2003 (343)

- Garantie locative - Bons de caisse - Illégalité : Un bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une fois, et seulement par écrit, aux conditions initiales et sans que la durée totale de la location puisse excéder trois ans.
Le dépôt en mains du bailleur d'un titre nominatif non négociable ne satisfait pas au prescrit légal qui exige impérativement l'individualisation et l'indisponibilité de la garantie consistant en une somme d'argent.
Les locataires ont le droit d'exiger la somme d'argent dont ils se sont temporairement privés pour garantir l'exécution de leur obligation, ainsi que les intérêts capitalisés qu'elle a produit( JLMB. 01/744).
Justice de paix de Grâce Hollogne, Jugement du 12 septembre 2000 (345)



Retour en haut de page