Clause d'habitation bourgeoise

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Chronique sur l'indexation


La doctrine et la jurisprudence, et cela a été confirmé par les nouvelles dispositions de la loi du 30 juin 1994, reconnaissent aux clauses d’habitation bourgeoise une fonction de servitude, et donc un caractère réel, cela en vue de maintenir à l’immeuble un caractère déterminé.

A ne pas comparer avec certaines clauses de police interne que l’on retrouve souvent dans les règlements d’ordre intérieur, « qui interdisent tous jeux ou ébats enfantins dans les lieux communs ». Une telle clause vise à protéger les biens communs et la tranquillité des appartements

Les clauses d’habitation bourgeoise se présentent comme une limitation de l’exercice du droit de propriété sur les parties privatives de l’immeuble également en fonction de l’intérêt commun.

En générale, la clause est souvent complétée par d’autres stipulations du règlement de copropriété, précisant le type de profession libérale autorisé.

Une des plus fréquentes : « Qu’il ne pourrait être exercé aux étages de l’immeuble aucun commerce de nature quelconque, mais que ces lieux pourraient être affectés aux études, cabinets d’avocats, architectes, médecins, agents de change, et qu’il ne pourrait être toléré dans l’immeuble, notamment aucun établissement insalubre, dangereux, incommode ou immoral, toute dérogation devant faire l’objet d’un accord de tous les propriétaires »
Ce genre de clause vise plus à conférer à l'immeuble un standing social, les troubles causés par les activités professionnelles (ici libérales) étant plus subsidiaires.

Pour déterminer si l’activité litigieuse viole ou non la clause d’habitation bourgeoise, il est nécessaire que le juge recherche l’intention réelle des parties, au risque de dénaturer le contrat, ou plus exactement le règlement de copropriété.

Cette interprétation n’est pas toujours chose aisée.

Tantôt les règlements de copropriété insèrent soit une simple clause d’habitation bourgeoise, soit une clause d’habitation bourgeoise complétée par une seconde clause qui autorise l’exercice de professions libérales en excluant tout commerce, ou encore autorise l’exercice de profession libérale et de certains commerces.
Il arrive souvent également, qu’une troisième clause spécifie que toute dérogation doit être soumise à l’accord de tous les propriétaires, ce qui limite l’appréciation du juge.
Celui-ci ne pouvant se substituer à la volonté unanime des propriétaires.

Suivant certains auteurs, lorsqu’une clause prévoit dans un règlement de copropriété l’exclusion de tout commerce, tout en admettant l’exercice de professions libérales, les rédacteurs de ce règlement de copropriété ont eu un double objectif : maintenir à l’immeuble un certain standing social et éviter le trouble causé par une activité professionnelle.

Les activités libérales sont souvent perçues par la jurisprudence de nature intellectuelle et en principe dégage moins d’allée et venue dans l’immeuble.

D’autre part, certaines activités libérales attirent une clientèle dont les allées et venues dans les parties communes, hall d’entrée, les escaliers et ascenseur sont de nature à déranger.
L’appréciation des différentes activités est souvent délicate.
Un cabinet d’avocats ou de médecins, sauvegarde peut être le standing de l’immeuble, mais attire toutefois une clientèle abondante.
Dans un tel contexte, la plupart des règlements confinent ces activités libérales au niveau du rez-de-chaussée.

D’autres auteurs soutiennent que lorsque le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, qu’elle soit strictement ou simplement bourgeoise, le juge ne doit plus se poser la question de savoir si la tranquillité de l’immeuble a été ou non troublée par l’exercice même discret de l’activité litigieuse.

Le règlement faisant la loi des parties, une seule recherche doit être effectuée : l’activité litigieuse est-elle ou non exercée ?
Le fait que l’acticité exercée ne trouble pas la quiétude de l’immeuble, et qu’elle ne compromet pas le standing de celui-ci, importe peu.

Jugé que l’activité de masseuse ne correspondant pas à la notion d’occupation bourgeoise (Trib. de Liège, 5 février 1988, JLMB, 1988, 544 ), en l’espèce l’article 48 de l’acte de base est de garantir le calme et la tranquillité de l’immeuble en imposant à chacun de ses occupants une occupation bourgeoise. L’article 69 précise d’ailleurs que les copropriétaires, locataires et autres occupants devront toujours habiter l’immeuble bourgeoisement et honnêtement suivant la notion juridique de bon père de famille. Il leur imposé l’obligation de veille à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes à leur service, de leur locataire ou visiteurs (…).
Nous n’avons pas de jugement de valeur à porter sur la question de savoir si l’activité qu’exerce la locataire est morale, immorale, un peu moral ou un peu immorale.
Elle est de toute façon commerciale et attire une clientèle dont les allées et venues dans les parties communes, hall d’entrée, les escaliers et ascenseurs sont de nature à déranger. (Juge de Paix de Molenbeek,
jugt du 10 novembre 1998).

Jugé que l’exercice par un copropriétaire d’une activité d’une activité de consultance juridique et financière, de gestion de patrimoine immobilier et mobilier, qui doit être considéré comme une activité commerciale, et ne peut être assimilé à l’activité de cabinet d’avocats, d’ingénieurs-conseils ou de médecins, viole les clauses du règlement de copropriété qui font de l’ensemble de l’immeuble, un immeuble d’habitation bourgeoise, destiné à servir de résidence privée, par opposition à tout usage commercial ou artisanal prévoyant un mouvement public dans l’immeuble, tout en octroyant une dérogation pour les cabinets d’avocats, ingénieurs-conseils ou médecins, à l’exclusion des spécialistes des maladies vénériennes ou contagieuses. La copropriétaire doit dès lors cesser cette activité et être condamné à payer une indemnité à l’association des copropriétaires à titre de réparation du trouble de jouissance causée à la copropriété par suite de l’exercice de l’activité commerciale (.Juge de paix de Liège II,
Jgt du 20 avril 1998)





Jurisprudence

- Règlement de copropriété - Clause d'habitation bourgeoise - Sentence arbitrale - Opposabilité : Clause d’habitation bourgeoise, interprétation souveraine du juge. Sentence arbitrale – Autorité relative de la chose jugée.
Installation du siège d'une société. Est-ce incompatible avec une clause d'habitation bourgeoise ?
Une décision est irrégulière lorsqu'elle est prise en violation des dispositions légales ou statutaires, qu'il s'agisse de règles de forme relatives à la constitution ou à la tenue des assemblées générales ou de règles de fond dès lors qu'il y a excès de pouvoir de l'assemblée.
Une décision est abusive lorsqu'elle est prise par une majorité qui impose sa loi à la minorité et adopte une décision qui est contraire à l'intérêt commun ou illégitime pour la majorité et qui, en outre, cause un préjudice à cette minorité, voire à un seul copropriétaire. La compétence du tribunal de censurer une décision d'assemblée générale se conçoit 'à la marge'. Le tribunal ne peut substituer en pure opportunité son appréciation à celle de l'assemblée et ne doit sanctionner que la violation caractérisée des concepts juridiques (JJP 2008, p. 57).
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 29 juin 2005 (278)

- Clause d'habitation bourgeoise : Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 30 juin 2004, les clauses compromissoires inscrites dans les règlements de copropriété ne sont pas applicables en raison de leur caractère impératif. L'activité d'une zone de police, qui ne se limite pas à des prestations administratives, est contraire à la clause qui confère un caractère d'habitation à l'immeuble et qui limite l'affectation du bien à l'exercice d'une profession libérale, d'un commerce ou d'une activité de bureau (RCDI 2007/3, p. 38).
Justice de paix de St-Josse-Ten-Noode,
Jugement du 23 novembre 2005 (235)

- Opposabilité des statuts - Clause d'habitation bourgeoise : Les statuts sont opposables à tous les occupants de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 577-10,§1er du Code civil.
Ainsi, nonobstant l’absence de toute clause dans le contrat de bail, le locataire est tenu de respecter les dispositions des statuts, notamment toutes les clauses qui imposent aux occupants de l’immeuble d’habiter bourgeoisement, respecter la tranquillité de l’immeuble, ainsi que les dispositions qui prévoient que les locaux pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale, à condition qu’elle soit l’accessoire de l’habitation (JJP.2006,p.96).
Juge de paix de Schaerbeek (2ème Canton) Jugement du 11 juillet 2002 (4)

-Opposabilité des statuts - clause d'habitation bourgeoise : Les dispositions de l’article 577-10 § 1er rend directement opposable les statuts de l’immeuble à tout ceux qui sont titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété.
La clause du règlement qui précise : "Il ne pourra être exercé aux étages de l’immeuble aucun commerce d’une nature quelconque, mais ces lieux pourront être affectés aux études, officiers publics ou ministériels, cabinets d’avocats, architectes, ingénieurs, médecins, agents d’assurances, agents de change et autres bureaux privés de ce genre, doit être interprétée en vue de garantir le calme et la tranquillité de l’immeuble en imposant à chacun de ses occupants une occupation bourgeoise (un standing), et ne peut tolérer d’activité commerciale. Par la teneur de cette clause, l'association des copropriétaires entend priviligier les professions de nature intellectuelle.
Justice de paix de Molenbeek, Juge F. Sacre. Avocats : M.Mes De Ruyver, Ch. Gilles et M. Hirsch,
Jugement du 10 novembre 1998 (35)

- Opposabilité des statuts - clause d'habitation bourgeoise - troubles de jouissance : Après avoir contesté avoir eu connaissance des statuts au moment de l’acquisition, la défenderesse reconnaît, dans l’acte authentique d’achat, avoir parfaite connaissance de l’acte de base reçu par le notaire à Liège, le 23 juin 1961, transcrit et s’engage à le respecter, tandis que ce même acte de base fait expressément référence à l’existence de ce règlement d’ordre intérieur;
L’acte de base et le règlement de copropriété constituent bien la loi des parties sur laquelle les copropriétaires se sont entendus lors de la constitution de la copropriété ou y ont adhéré lors de leur entrée volontaire dans la copropriété;
Justice de Paix de Liège (2em Canton) -Juge : R. Constant (Juge suppl.) Avocats : Vos De Wael, Ph. Moureau. Jugement du 20 avril 1998 (36)

- Règlement d'ordre intérieur - Exploitation commerciale - Activité de massage : Le règlement d'ordre intérieur d'un immeuble à appartements multiples, qui impose aux habitants de l'occuper bourgeoisement et honnêtement et de veiller à ce que la tranquillité de la résidence ne soit pas troublée par leur fait, fait obstacle à l'exploitation dans l'immeuble d'un salon de massage, dont la publicité a pour effet d'attirer une clientèle douteuse qui, par sa présence, suscite dans l'immeuble un climat d'insécurité préjudiciable tant à la tranquillité des autres occupants qu'à la valeur locative des appartements. Pour contraindre l'un des occupants d'un immeuble à appartements multiples qui, par l'activité commerciale immorale qu'il exerce, met en péril la sécurité et la tranquillité de ses voisins, le juge des référés peut lui interdire de faire toute publicité qui laisse planer le moindre doute quant au caractère licencieux de son exploitation. Cette condamnation peut être assortie d'une astreinte (JLMB 1988, p.554).
Tribunal civil de Liège (référés), Ordonnance du 5 février 1988 (298)



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