Droit au logement - Logement social

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Chronique de Jurisprudence


- Voir observations : "La réforme inachevée du bail du logement social en Région wallonne" JLMB 2010, p. 1854;
- Valérie Lemaire : "La lutte contre les logements abandonnés dans la Région de Bruxelles-capitale : La vente forcée, une solution réaliste ?" RRD 2005, p.307.
- B. Jadot : "La résiliation du bail des logements sociaux" JT. 1983, p. 713;
- Philippe Bossard : Le bail d'un logement social est-il conclu intuitu personnae ? JLMB 1989, p. 93

1. Principes généraux.

L’article 23 de la Constitution dispose que "chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine".
A cette fin, la loi, les décrets et les ordonnances garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels et déterminent les conditions de leur exercice.
Ces droits comprennent notamment : …..3° le droit à un logement décent ».

Les dispositions de l'article 25 de la déclaration universelle des droits de l'homme: " Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation, l'habillement, le logement, les soins médicaux...

Ainsi, la constitution proclame que l'Etat fédéral et les Régions doivent être garants de cette politique de Logement.

Sur base de ce droit fondamental, toute une série d’applications en ont été déduites :

- Il ne peut pas être accordé au propriétaire la résolution de bail, mais plutôt la possibilité d’accorder au locataire un plan d’apurement.
- Il ne peut être accordé au propriété le droit d’expulser une personne âgée en plein hiver... ;

Ainsi l’article 23 de la Constitution peut donc constituer "un moyen de contrôle marginal et de correction à l’égard des dispositions particulières du droit du bail, lorsque leur pure application pourrait donner lieu à des situations sociales indésirable".

En 2007, le Gouvernement wallon a procédé à une large réforme du droit du bail du logement social, adoptant simultanément une nouvelle réglementation et un nouveau bail-type. Ces nouvelles mesures prévoient une limitation de la durée du contrat, multiplication des hypothèses de résiliation anticipée, introduction d'un régime spécifique pour étudiants, instauration d'une charte, renforcement des sanctions attachées à l'occupation d'une habiation non proprotionnée..(JLMB 2010, p. 1854).

L’état du logement conforme à la dignité humaine.

Conformément aux dispositions de l’article 2 des lois du 20 février et du 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative aux baux à loyer, le bailleur à l’obligation de livrer au preneur la chose louée présentant les critères de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

L'arrêté royal du 8 juillet 1997 détermine les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme : Arrêté du 8 juillet 1997

2. L’aide sociale des CPAS en matière de logement.

Selon l’article premier de la loi du 8 juillet 1979 (MB 5 août 1975), « Toute personne a droit à l’aide sociale. Celle-ci a pour but de permettre à chacun de mener une vie conforme à la dignité humaine ».
Dans le domaine du logement, cette aide sociale peut prendre différentes formes, aussi bien financière (frais de chauffage, allocation de loyer, constitution de la garantie locative, frais de déménagement, intervention dans le coût de l’hébergement en maison d’accueil ou d’un garde-meubles).
En matière de droit au logement, que recouvre concrètement l’obligation incombant aux CPAS de permettre à chacun de mener une vie conforme à la dignité humaine ?

De manière générale, les CPAS ont l’obligation d’assurer, d’une façon ou d’une autre, le logement a des personnes qui sont sans ressources.
En effet, le ‘droit au logement’ fait partie du droit à l’aide sociale (Civ. Arlon, 7 juin 1994, RGDC, 1995, p. 251 – décision intégrale ci-dessous).
Ainsi, certains CPAS ont été condamné après avoir laissé un demandeur d’aide sans logement, le contraignant ainsi à vivre dans des conditions indignes pendant plusieurs mois.

Toutefois, ces interventions du CPAS ont des limites, et dépend du marché immobilier et de l’offre de logements à loyer modéré. Comme le souligne certains auteurs, les CPAS n’ont pas une obligation de résultat, mais une obligation de moyen. (Voyez JP de Grâce Hollogne, jugement du 30 mai 2002).

Le bail d'un logement social est-il intuitu personnae ?

Rappelons qu’en droit commun, l’article 1742 du Code civil dispose que le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.

Le bail d’une habitation sociale est généralement présenté comme un contrat intuitu personnae.
Un tel logement est bien souvent attribué, bien que les sociétés de logement disposent d'une certaine liberté dans le choix de leurs locataires, ils doivent tenir compte de la situation sociale, familiale et financière du locataire.
On parle "de système expert" : Le mécanisme d'attribution des logements sociaux, basé notamment en Région wallonne sur une totalisation de points attribués en fonction de la situation sociale des candidats locataires et de l'ancienneté de leur candidature, ce qui réduit le rôle des sociétés de logement à un rôle de simple contrôleur.

Dans un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 1983l est fait référence à l'économie du code du logement, et considère que le locataire d'une habitation sociale a l'obligation d'occuper effectivement le logement qui lui a été attribué.

Il est également impensable de prévoir une sous-location, puisque les conditions de sous-locataire ne seraient pas nécessairement celles qui ont été prises en considération dans le chef du locataire principale (Voir PhilippeBossard (JLMB 1989, p.93).

En cas de décès du locataire social, il est logique dès lors que le contrat prenne fin en même temps que s’éteint le besoin en logement, les héritiers ne sont pas censés épouser nécessairement le même profil socio-économique que le bénéficiaire du logement social.

En région wallonne, l'article 4 du contrat-type de bail prévoit que le locataire "ne peut (...) transmettre la jouissance du logement à quelque titre que ce soit même en cas de décès (A.M. du 15 juin 2001, M.B. 27 juillet 2001).

Jugé que le bail d’un logement de service public est un contrat strictement personnel (Juge de pais de Grâce-Hollogne, 23 septembre 2003).

Jugé que le bail d’habitation sociale ne se transmet pas par décès, et la législation sur ce point est d’ordre public. En, effet, il convient que les logements sociaux soient réservés aux personnes qui réunissent les critères légaux pour les obtenir. La transmission par décès pourrait avoir pour conséquence que des personnes fortunées puissent occuper les logements au détriment de la population revenus modestes à qui les logements sont destinés, ou que des personnes répondant même aux critères des revenus occupent des logements inadaptés à la composition familiale, à nouveau au détriment des familles plus nombreuses ou dont un des membres est handicapé (JP Herstal, 22 février 2009).

Rappelons également que le bailleur social n’est pas un bailleur comme les autres, sa mission consiste à installer et maintenir des personnes à revenus précaires ou modestes dans des biens locatifs accessibles financièrement. Les sociétés de logement social sont tenues d’agir dans le but pour lequel elles ont été constituées.
On peut davantage attendre d’une société de logement social que d’un bailleur privé qu’il soit tenu compte du statut social des locataires (JP Charleroi, 12 janvier 2004).

Il peut en effet paraître inéquitable au décès du locataire social de contraindre les personnes faisant partie du bien loués à déménager et en les invitant à entamer les démarches de réinscription pour accéder à un logement social.

Combiné avec le respect du principe de l'occupation d'un logement proportionné à la composition du ménage, l'article 14 de la loi française n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs pourrait nourrir la réflexion.
Il y est prévu qu'au décès du locataire, le contrat de location est transféré:


- au conjoint survivant;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès; .
- au partenaire lié au locataire par une convention de cohabitation légale;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence (Voir "Les échos du logement 09, p.30").

Deux jugements que nous publions oscillent entre l'application stricte de la réglementation et l'aménagement des situations en équité par le juge compte tenu de la mission de service public assignée aux sociétés de loge¬ments sociaux (Voir JP Grâce-Hollogne, 19 février 2008 et JP de Herstal,Jugement du 22 février 2009) .





Jurisprudence


- Congé donné pour travaux - Immeuble à appartements multiples - Droit au logement : Le préavis donné au locataire pour travaux est valide. Congé donné à tout moment sur pied de l'alinéa 2 inséré dans l'article 3, § 3 par la loi du 13 avril 1997 (Immeuble à appartements multiples).
Par contre, l'expulsion immédiate heurterait, dans les circonstances très particulières de la cause, à la fois le sens de l'équité le plus élémentaire et divers droits fondamentaux garantis par moult textes internationaux et nationaux (l'alinéa premier de l'art. 23 de la Constitution a effet direct). En l’occurrence, la locataire est âgée de 62 ans, handicapée et bénéficiant d’une indemnité d’invalidité. Eu égard à sa vocation sociale, le bailleur aurait dû savoir qu'un certain nombre de locataires plus fragiles ne parviendrait pas à se reloger sans aide. Il a manqué de prévoyance et doit en assumer les conséquences (RGDC 2009, p. 508).
Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 26 mai 2009 (315)

- Bail social - Décès du locataire - Transmission à la fille (non) : Conformément à la législation wallonne, l'article 4 de ce contrat stipule, en son alinéa 1er : «Le locataire est tenu d'occuper personnellement le logement, d'y résider et de s'y faire domicilier. Il ne peut en transmettre la jouissance à quelque titre que ce soit, même en cas de décès. »
Le bail d'une habitation sociale ne se transmet, pas par décès, et la législation sur ce point est d'ordre public. En effet, il convient que les logements sociaux soient réservés aux personnes qui réunissent les critères légaux pour les obtenir.
Le bail d'habitation sociale ne se transmet pas par décès, et la législation sur ce point est d'ordre public. En effet, il convient que les logements sociaux soient réservés aux personnes qui réunissent les critères légaux pour les obtenir. La transmission par décès pourrait avoir pour conséquence que des personnes fortunées puissent occuper les logements au détriment de la population à revenus modestes à qui les logements sont destinés, ou que des personnes répondant même aux critères des revenus occupent des logements inadaptés à la composition familiale, à nouveau au détriment de familles plus nombreuses ou dont un des membres est handicapé (les échos du logement, sept. 09, p. 30).
Justice de paix de Herstal, Jugement du 22 février 2009 (341)

- Décès du locataire - Transmissibilité du logement social - Présence de la petite fille et ses enfants (ménage occupant) : Cette décision analyse la question humainement délicate et juridiquement complexe des droits ou intérêts des occupants, membres du ménage du locataire, quand le bail, intransmissible pour cause de mort par dérogation aux articles 1122 et 1742 du Code civil, prend fin par le décès du locataire selon les prévisions de l'article 14, alinéa 2, 3° et 4°, de l'arrêté. Cette décision rappelle l'évolution du droit depuis 2005 a été marquée par le décret du 30 mars 2006 et par l'arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007 précité. Elle conforte l'opinion attribuant la qualité de sujet de droit au ménage, au sens de l'article 1er, 28°, du Code wallon du Logement.
Dans le cas présent, Mme G. rejoint sa grand-mère quelques jours avant que celle-ci ne décède et s'installe apparemment en fait. Les droits de sa famille à la dignité commandent que le ménage de Mme G. jouisse de la trêve hivernale et qu'il reçoive toute l'assistance disponible pour son relogement éventuel. Il serait absurde de contraindre à un double déménagement ou de faire perdre à la prétendante son classement et l'espoir d'un logement social stable, si une chance sérieuse de lui voir attribuer un logement social dans les six mois existe (Echos du logement, 09, p. 33).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 19 février 2008 (342)

- Mission des sociétés de logement de service public - Révision du loyer au montant maximal : Les sociétés de logement de service public remplissent une mission d'intérêt général consistant à fournir un logement décent aux personnes à revenus modestes et en état de précarité.
En tant que professionnelle et prestataire d'un service public, la société de logement à la charge de prouver la réalité de son action et la régularité de celle-ci.
En cas d'imposition d'un loyer maximal pour non-respect des dispositions des articles 15, paragraphe 3, ou 15, paragraphe 4, de l'arrêté du Goulernement wallon du 25 février 1999, il faut exiger de la société de logement une décision spécifique, claire et motivée.
En application de l'article 18 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 juin 1999, l'imposition de loyer maximal doit être précédée de l'avis du commissaire de la société wallonne de logement. Un simple visa ne constitue pas un tel avis (JLMB 2010, p. 1845).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 9 octobre 2007

- Logement d’insertion – Exécution de bonne foi : Si l'importance des arriérés accumulés par le preneur constitue en théorie un manquement grave justifiant la résolution judiciaire du bail, l'inaction prolongée du bailleur constitue une violation du principe de l'exécution de bonne foi de la convention qui s'oppose à une telle sanction, d'autant plus que le bail porte sur un logement social dont le locataire mérite une attention et une protection accrues (JLMB 2008, p. 533 – Som.).
Justice de paix de Tournai, Jugement du 25 septembre 2007

- Droit au logement - Expulsion - Obligation préalable de relogement : Le droit au logement, consacré par les articles 23 de la Constitution et 3 du code bruxellois du logement implique qu'un juge ne puisse faire droit à une demande d'expulsion d'un locataire qui se maintient sans titre ni droit dans un immeuble, après que le bail ait pris fin, sans enjoindre aux pouvoirs publics de le reloger préalablement (JLMB 07/296 - Les échos du logement sept. 07).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 16 avril 2007 (338)

- Démolition - Déguerpissement - Droit au logement - Grâce : L'occupation d'un immeuble par ses propriétaires peut constituer une occupation sans titre ni droit, au sens de l'article 591, 1, du code judiciaire, lorsqu'ils s'y maintiennent au mépris d'un jugement définitif qui en ordonne la démolition, pour violation des règles en matière d'urbanisme.
Le juge de paix est donc compétent pour connaître de la demande d'expulsion dirigée contre ces propriétaires par le fonctionnaire délégué de l'urbanisme, en préalable à l'exécution de cette démolition.
Pour qu'il puisse y avoir grâce, il faut qu'il y ait peine. Tel n'est pas le cas d'une mesure de remise en état des lieux, sanction de nature civile, même si elle ressortit à l'action publique ( JLMB 2007, p. 1025).
Justice de paix Thuin, Jugement du 23 avril 2007

- Dégâts locatifs- Charge de la preuve : Depuis ler janvier 2002, les sociétés de logement de service public doivent se conformer aux dispositions d'un contrat-type de bail établi par arrêté ministériel du 15 juin 2001.
S'il subsiste dans le rapport entre la société bailleresse et le locataire certains éléments qui ne sont pas réglementés par la législation spécifique aux baux de logements sociaux, le droit civil doit continuer à s'y appliquer, de façon supplétive et complémentaire, en ce compris les dispositions relatives au bail de résidence principale.
Le droit commun des articles 1731 et 1732 du code civil doit ainsi s'appliquer lorsque le bail ne règle ni la question de la charge de la preuve de la nature des dégâts, ni la force probante des états des lieux d'entrée et de sortie (JLMB 2008, p. 506).
Tribunal civil de Liège, Jugement du 12 janvier 2007 (172)

- Obligation des sociétés de logement de fournir un logement décent : Les sociétés de logement de service public ont l'obligation de fournir à leurs locataires un logement décent et proportionné en respectant les normes fixées par l'arrêté du gouvernement wallon du 25 février 1999 .
Cet arrêté, spécifique aux logements sociaux, prévaut sur l'arrêté du 11 février 1999 fixant les critères de salubrité et le caractère améliorable ou non des logements.
L'impossibilité de fournir un logement proportionné ne dispense pas la société de logement de son obligation de fournir un logement décent, c'est-à-dire salubre.
Il appartient à la société de logement d'apporter la preuve de l'impossibilité de fournir au locataire un logement proportionné en tenant compte notamment des possibilités de mutation d'autres locataires occupant des logements avec des chambres excédentaires (JLMB 2009, p. 492).
Tribunal civil de Liège (4ème ch.), Jugement du 26 janvier 2007 (252)

- Logement social : La finalité sociale d'une société de logement de service public est de concourir à ce que les plus démunis mènent une vie conforme à la dignité humaine en disposant d'un logement décent conformément au souhait de l'article 23 de la Constitution mis en œuvre par le Code wallon du Logement. Le recours aux sanctions contractuelles ayant pour effet la privation du logement ne doit être envisagé qu'en parfaite connaissance de cause et en dernière analyse (Echos du logement, décembre 2007, p. 26).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 19 septembre 2006 (156)

- Effondrement d'un immeuble vétuste - Défaut d'entretien - Responsabilité : La ruine d'un immeuble qui s'est effondré suite à sa vétusté et au défaut d'entretien entraîne la responsabilité de ses propriétaires (C. civ., art. 1386).
La responsabilité de l'usufruitière ne peut être recherchée sur cette base.
En cas d'effondrement de son immeuble suite à sa négligence, un administré n'a aucun droit à faire valoir contre la commune lorsque c'est son bien qui a perturbé la sécurité publique. Il en est d'autant plus ainsi lorsqu'il avait été mis en demeure par la commune d'y remédier.
Les tiers préjudiciés par cet effondrement peuvent reprocher à la commune son inaction prolongée, faute qui est en relation causale avec les dommages produits.
En célant les éléments relatifs à l'état de ruine de leur immeuble, les assurés ont induit en erreur l'assureur quant à l'appréciation du risque, en application de l'article 5 de la loi du 25 juin 1992, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat d'assurance. Aucune obligation n'existe pour l'assureur de vérifier lui-même l'état du bien.
Les frais et débours exposés par la commune pour assurer la sécurité publique suite à l'effondrement de l'immeuble doivent être mis à charge des propriétaires négligents.
Aucune faute n'a été commise par le courtier dans son courtage qui a abouti au contrat litigieux. Il appartenait aux assurés de déclarer le risque réel, la bonne foi et la confiance devant être réciproques entre un courtier et ses clients (RRD 2005, p. 251).
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 6 juin 2005

- Logement social - défaut de paiement des loyers - Clauses abusives : La légitimité des clauses du bail-type prévoyant les conséquences à charge' du locataire du défaut de paiement des loyers, de la libération des lieux et de leur remise en état doit être vérifiée en fonction de la nature du service public du logement et de la loi sur les pratiques du commerce, l'information et la protection du consommateur: le contrôle juridictionnel de la réalité, de la pertinence et de la proportionnalité des motifs de la rupture et de ses conséquences ne peut être évité par le bailleur professionnel.
Dès lors, la clause qui autorise la société de logement à mettre unilatéralement fin au bail en cas de manquement du preneur à ses obligations, en prétendant priver celui-ci de tout recours permettant à un juge de statuer sur la réalité du manquement, est nulle. Il appartient au bailleur de prouver positivement les manquements qu'il impute au preneur.
De même, la clause qui énonce que les défauts qui affectent le bien à l'issue du bail sont présumées à charge du locataire sauf si celui-ci prouve qu'ils ne lui sont pas imputables est nulle. C'est au bailleur de prouver que les défauts sont la conséquence d'une jouissance défectueuse du locataire. Tel est aussi le cas de la clause qui met à charge du locataire une indemnité compensant l'inoccupation du bien pendant les réparations, à charge pour lui de prouver que le délai nécessaire à ces réparations serait anormalement long. C'est au bailleur de prouver que la totalité de l'inoccupation est en relation avec les fautes du locataire (JLMB 2005, p. 799).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 6 janvier 2004 (205)

- Logement social - Défaut d'entretien : Une société de logement social ne peut user de ses pouvoirs que dans Ile but en vue duquel ils lui ont été conférés, une compétence de droit public étant toujours attribuée en fonction de l'intérêt général : tout renon doit être fondé sur un motif conforme à la loi et cette motivation peut être contrôlée par le juge. Tel n'est pas le cas d'un renon pour manque d'entretien, notifié alors que le locataire, handicapé et qui occupe le bien depuis plus de dix ans, a pris les mesures utiles pour respecter ses obligations (JLMB 2008, p. 803 - JJP 2006, p.310).
Justice de paix de Charleroi (2ème canton), Siège : J. Malaise, Plaid : Leusden, Faelli, Cencig (loco Th Knoops)Jugement du 12 janvier 2004 (208)

- Obligation de la caution - CPAS : A l'échéance du bail principal, en cas de prolongation, de tacite reconduction ou de renouvellement, et à défaut de nouvel engagement de la caution, celle-ci n'est plus tenue, le cautionnement ne pouvant être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contract(JLMB, 03/1049).
Justice de paix de Marche en Famenne, Jugement du 28 octobre 2003 (343)

- Logement social - Contrat personnel : Le bail d'un logement de service public est un contrat strictement personnel (article 14, alinéas, 2, 3 et 4, de l'arrêté du gouvernement wallon d 25 février 1999). Incessible, la détention du logement doit être personnelle et effective, consacrée par la domiciliation effective du locataire.
La société de logement a le devoir de vérifier la composition réelle du ménage qui occupe le bien puisqu'elle doit éviter que son service public soit détourné des fins que le décret lui assigne et qu'elle prend la consistance actuelle du ménage pour adapter, au moins annuellement, le prix de la location : elle ne peut maintenir, sans un excès de pouvoir civilement fautif, un contrat liant solidairement un couple séparé (JLMB 2005, p. 797).
Justice de paix de Grâce-Hollogne,
Siég.: M. Chr. Wettinck. Plaid. : Mes M.-E. Conti (loco S. Spadazzi) et L. Hubert. Jugement du 23 septembre 2003 (203)

- Logement social - Résiliation disproportionnée aux manquements du locataire : La finalité sociale d'une société de logement commande que le recours aux sanctions contractuelles ayant pour effet la privation du logement ne soit envisagé qu'en parfaite connaissance de cause et en dernière analyse.
La résiliation ne peut, dès lors, être ordonnée lorsque les locataires ont effectué les efforts nécessaires pour limiter leur arriéré, et que la légère augmentation de celui-ci peut être mise en relation avec la majoration du loyer qui leur a unilatéralement été imposée.
(JLMB, 03/810) .
Justice de paix Grâce-Hollogne, Jugement du 25 mars 2003

- Logement social - Bail personnel et incessible - Pas de solidarité : Le bail d'un logement de service public est un contrat strictement personnel et la société de logement a le devoir d'éviter que son service public ne soit détourné des fins à lui assignées par le code wallon du logement, notamment à l'occasion du calcul annuel du loyer sur la base de la composition du ménage.
Rien, ni dans le droit commun ni dans le droit wallon du logement, n'établit une relation de solidarité qui obligerait un membre du ménage avec le locataire en titre (JLMB 03/809).
Justice de paix Grâce-Hollogne, Jugement du 8 juillet 2003

- Droit à un logement décent : Le droit à un logement décent, consacré par l'article 23 de la Constitution, par l'article 11 du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, ainsi que par l'article 27 de la Convention internationale des droits de l'enfant, constitue un droit subjectif, particulièrement à l'égard des institutions chargées de l'aide sociale.
L'aide sociale que doivent fournir les centres publics d'aide sociale en vertu de l'article 1" de la loi organique de ces centres doit notamment permettre à toute personne de se loger de manière décente, Cette aide n'est toutefois pas inconditionnelle, l'intervention des centres publics ayant ses limites et supposant la collaboration des personnes demanderesse d'une telle aide. Ces dernières ne sont, en outre, pas dispensées de faire elles-mêmes des démarches en vue de trouver un logement. Le centre public d'aide sociale n'est en effet pas propriétaire de logements sociaux et ne dispose d'aucun droit pour contraindre les sociétés de logements sociaux à réintégrer une famille dans son logement ou pour obtenir de celles~ ci un logement par préférence. A cet égard, la mission du centre public d'aide sociale se limite, en vertu de l'article 60, § 2, de la loi du 8 juillet 1976, à un accompagnement dans les démarches à effectue (Les échos du logement, 2004, p. 27).
Tribunal civil de Bruxelles (réf.), jugement du 19 juin 2002 (154)

- Décès du locataire social - Hériters faisant partie du ménage - Contrat intuitu personnae : Même si le bail d'un logement social est conclu intuitu personae, il profite tant au locataire qu'aux membres de sa famille. Le décès du locataire ne met pas fin au bail, du moins pas nécessairement.
Le fait pour une société d'habitations sociales de faire expulser, à bref délai, des locataires, âgés et en mauvaise santé, occupant en outre le logement depuis un certain nombre d'années, n'est pas compatible avec sa raison sociale. Que la décision estime qu'un peu d'humanité et de bonne volonté ne feraient pas de tort aux dirigeants de la Cité Moderne, au propre comme au figuré, à cheval sur les règle¬ments; que le fait de faire expulser les défendeurs par la force publique, dans les 48 heures, serait inhumain et friserait l'abus de droit (voir J.P. Tubize, 27 octobre 1981, J.J.P., 1982, p.171) si droit il y avait (Echos du logement 2002/3, p.120);
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 30 mai 2002 (474)

- Logement - Habitations sociales - Renseignements relatifs aux revenus des locataires - Défaut de production - Fixation du loyer au taux maximal- Abus de droit (non) :
En appliquant trop vite la sanction la plus lourde, à savoir la fixation du loyer à sa valeur maximale, la société de logement agit en contradiction avec ses objectifs et sa décision ne peut être appliquée par le juge.
Les locataires qui tardent à fournir à la société de logement les renseignements, demandés à plusieurs reprises, sur la hauteur de leurs revenus et s'abstiennent en outre de régler le loyer durant six mois consécutifs n'exécutent pas de bonne foi le contrat de bail. En pareil cas, la société de logement n'abuse pas de ses prérogatives en fixant le loyer à sa valeur maximale (JLMB 2002, p. 1823 - Somm.).
Justice de paix de Tournai (2nd canton), Jugement du 28 mai 2002

- Habitations sociales - Usage de moyens de contrainte - Humanité et retenue - Etablissement des comptes - Preuve - Valeur probante - Paiement et répétition de l'indu : Une société de logement de service public doit user des moyens légaux de contrainte avec humanité et retenue, en veillant à ne pas aggraver outre mesure ou sans nécessité sérieuse la situation patrimoniale, déjà trop souvent précaire,
de ses usagers.
En cas de pluralité de dettes de même nature, lorsqu'il n'y a ni convention ni quittance visée à l'article 1255 du code civil, lorsque le débiteur n'a pas déclaré l'affectation de ses paiements, il faut distinguer entre les paiements acquittant des obligations soumises à l'article 1254 du code civil et les autres pour lesquelles l'article 1256 dispose, de façon supplétive, que le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues. L'ordre de priorité de l'article 1256 appartient à l'appréciation du juge. Celle-ci doit être adaptée aux qualités des parties, à la nature des obligations et aux enjeux de la contestation (JLMB 2002, p. 1820 – Somm.).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 11 décembre 2001

- Habitations sociales - Résiliation pour défaut de paiement des loyers - Procédure en règlement collectif de dettes : Une société de logement ne peut subir indéfiniment le fardeau de locataires qui feraient preuve d'insouciance grave ou de mauvaise foi en persistant à ne pas payer la contrepartie actuelle de leur droit à un logement décent, alors qu'ils n'ont plus l'excuse d'être accablés par les poursuites de créanciers, puisqu'ils bénéficient actuellement de la suspension d'exigibilité de leurs dettes liées à l'admission de leur requête en règlement collectif de dettes, et qu'ils doivent démontrer leur aptitude à ne pas retomber dans l'ornière du surendettement.
Dans pareilles circonstances, le juge peut inviter les locataires à prendre contact sans délai avec leur médiateur de dettes pour convenir avec lui et la société de logement que les loyers à échoir seront dorénavant directement payés par les soins du médiateur, et remettre la cause à une date ultérieure pour vérifier quelle aura été l'issue de cette démarche et statuer ensuite sur la de¬mande de résolution du bail (JLMB 2002, p. 1820 – Somm.).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 4 décembre 2001

- Habitations sociales - Légalité du règlement de location - Devoir d'objectivité : Une société de logement de service public est une autorité administrative au sens de l'article 14 des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat, lorsqu'elle exerce des prérogatives exorbitantes en regard du droit civil des contrats par des décisions unilatérales qui influent sur le sort de ses locataires.
En cas de contestation, la preuve de la régularité de son action lui incombe. Ses décisions ne sont pas exécutoires sans un contrôle préalable de pleine juridiction et une sanction du juge de paix. Un règlement de location doit être ainsi lu comme l'élément d'un contrat d'adhésion dont la validité s'apprécie au regard du droit civil.
La circonstance que la société de logement utilise des moyens contractuels civils pour réaliser le service public qui lui est confié ne la dispense pas des devoirs de bonne administration: elle ne peut congédier le locataire qu'après avoir mis en balance les intérêts de ses usagers et soupesé soigneusement les modalités et conséquences de la décision par une appréciation proportionnée exercée en parfaite connaissance de cause. La seule évocation de plainte émanant de colocataires, isolés ou coalisés, sans précision suffisante quant aux faits reprochés qui permettraient à la personne accusée de s'en défendre, est dépourvue de toute valeur probante (JLMB 2002, p. 1810).
Justice de paix de Grâce Hollogne,
Siég.: M. Ch. Wettinck. Plaid. : MMe C. Counerotte (loco N. Georis) et L. Hubert Jugement du 29 novembre 2001 (228)

- Baux - Bail à loyer - Logement - Habitations sociales - Appréciation des manquements du locataire - Mansuétude particulière : La mission d'intérêt général des sociétés d'habitations sociales et la condition modeste de ceux qui sont amenés à faire appel à leur service permettent au juge, non de dispenser les locataires du respect de leurs obligations contractuelles, mais d'atténuer la rigueur de certains principes généralement admis par la jurisprudence.
Un retard de paiement de trois mois de loyers, qui semble dû à des difficultés passagères, peut dès lors ne pas être sanctionné par la résolution du bail, spécialement lorsqu'il n'apparaît pas, en douze ans d'occupation du bien, que ces difficultés se soient présentées de façon récurrente (JLMB 2002, p. 1820 – Somm.-).
Justice de paix de Tournai (2ème canton), Jugement du 9 octobre 2001

- Droit au logement : La doctrine et la jurisprudence reconnaissent au droit au logement décent consacré par la Constitution la nature d'un droit subjectif, particulièrement à l'égard des institutions chargées de l'aide sociale, le droit au logement décent joue, entre particuliers, davantage le rôle d'un moyen de correction des dispositions légales en matière de bail, lorsque leur application stricte conduirait à des situations difficilement acceptables au plan humain ou social.
Dans le droit positif belge actuel, aucune disposition légale n'impose, à tout le moins dans les rapporls entre particuliers, aux propriétaires de biens immeubles inoccupés de les mettre à la disposition gratuite de tiers, sous prétexte de leur inoccupation. Les justiciables n'ont pas, dans l'ordre juridique belge actuel, d'intérêt personnel propre qui leur permet d'agir devant les tribunaux en vue de faire respecter l'intérêt général, en l'espèce l'intérêt au respect d'un environnement sain. (Echos du logement 2007).
Tribunal civil de Bruxelles, jugement du 29 janvier 2001 (155)

- Droit au logement - Aide sociale : Le C.P.A.S. qui, par une succession d'abstentions fautives, laisse un demandeur d'aide sans logement, le contraignant ainsi à vivre dans des conditions indignes pendant plusieurs mois, commet une faute qui engage sa responsabilité.
Le préjudice du demandeur, qui a été contraint de vivre dans les bois pendant plusieurs mois, peut être évalué, ex aequo et bono, à la somme de cent mille francs (JLMB 1994, p. 604).
Tribunal civil de Liège, Jugement du 9 novembre 1993 Jugement du 9 novembre 1993 (167)

- Logement social - Caractère Intuitu personnae : Les baux sociaux sont régis par les règles civiles sauf les exceptions prévues par le code du logement et lut particulièrement par l'article 31 dudit code qui règle les principes de fixation du loyer et d'admissibilité des locataires, par dérogation à l'article 1742 du code civil. Ils constituent des contrats intuitu personae qui prennent fin au décès du locataire social.
Synthèse de la décision : Mme T., locataire d'un logement social, décède. Elle laisse quatre héritiers dont un mineur qui vivait avec elle. Celui-ci, par l'intermédiaire de son tuteur, demande qu'un nouveau bail soit établi à son nom. La S.N.T. refuse, car le logement comporte trois chambres et que, dès lors, une personne seule ne peut réglementairement l'occuper. Elle accorde un délai de six mois pour la libération des lieux. Elle propose un autre logement, plus petit.
Les héritiers assignent. Ils prétendent que le décès de leur mère n'a pas mis fin au bail (article 1742 du code civil). A titre subsidiaire, ils prétendent que le congé adressé par la S.N. T. est nul, car envoyé à un Seul héritier seulement. Ils prétendent également qu'un nouveau bail à durée indéterminée s'est substitué au précédent, car la S.N.T. a accepté les loyers payés après le déçès de Mme T. (JLMB 1989, p. 90).
Justice de paix de Couvin, Jugement du 10 mars 1988 (343)





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