Bail de courte durée

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Chronique de Jurisprudence

- Isabelle Durant : "La résiliation anticipée des baux de courte durée : une faculté qui reste discutée", JJP 2010, pp. 382 et svts.

Notion de courte durée

La loi sur les baux de résidence principale admet par dérogation à la règle des baux de neuf années, la possibilité de conclure des baux de courte durée de 3 ans et moins. Il semble toutefois que dans la pratique, l’exception a supplanté à la règle.

Le paragraphe 6 de l'article 3 de la loi du 21 février 1991 prévoit que le locataire et le propriétaire peuvent conclure, par écrit un contrat ou plusieurs contrats successifs, d'une durée, qui, au total ne peuvent dépasser 3 ans.

L’écrit est une condition essentielle pour les baux de courte durée, actuellement depuis la loi du 25 avril 2007 tous les baux portant sur le logement doivent obligatoirement être rédigé par écrit.
Seul l'écrit permet de renverser la présomption de durée de neuf ans prévue à l'article 3,§1. A défaut d'écrit, le bail sera considéré établi pour une durée de 9 ans.

Certains juges (minoritaires) estiment cependant que si le bail ne contient aucune indication de durée, il sera qualifié de bail de résidence principale de brève durée, mais pour trois ans (Voir Justice de paix de St-Gilles n° 116).

Il faut noter qu'un triennat (bail de trois ans) prend cours à la conclusion du bail et non à l'entrée conventionnelle en jouissance.

Résiliation anticipée ?

Concernant le dernier §6 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991, les parties sont en principe tenues de respecter la courte durée dont elles ont convenue, et y mettre fin moyennant un préavis de trois mois à l'échéance du terme, actuellement requis depuis la loi du 13 avril 1997.
La jurisprudence est assez divisée sur le fait de savoir si le preneur comme le bailleur peuvent résilier unilatéralement le contrat avant que soit atteint le terme prévu.

Le principe : pas de faculté de résiliation anticipée.

L’article 3, §6 prévoit en effet que le bail de ce type n’est pas régi par les dispositions des §§2 à 5, ce qui exclut l’application des hypothèses de résiliation du bail de neuf ans.
Pauwels et Raes édition 2007 : " Le preneur ne peut donc mettre fin au bail moyennant une indemnité, de même que le bailleur ne peut résilier le contrat pour occupation personnelle ou pour exécuter des travaux".

Juge de paix de Herstal jugement du 25 juillet 1994 : "Attendu que le paragraphe 6 de l'article 3 constitue une exception au principe général établi par le législateur...Que cette exception est de stricte interprétation et doit donc s'interpréter restrictivement".

Toutefois, la jurisprudence en grande majorité estime, que la résiliation peut toutefois intervenir à la condition qu’une clause le stipule dans le contrat, du moins lorsqu’elles sont rédigées au bénéfice du preneur, car de telles clauses protègent les intérêts du preneur, ce qui correspond précisément à l’objectif du législateur (nullité relative).

Le tribunal civil de Liège a néanmoins validé une clause de résiliation en faveur du propriétaire, en estimant que les parties peuvent organiser un régime conventionnel de résiliation (Jgt du 27 juin 2003 n° 233)...

A défaut de telles clauses, les parties sont tenues de respecter le terme convenu dans le contrat.

Pauwels & Raes p. C-II-3-29 estiment que " le principe de l'autonomie de la volonté conduit à accepter des clauses de résiliation anticipée dans les contrats de courte durée dans la mesure où elles se calquent sur celles admises pour les baux de 9 ans, soit sans motif et à tout moment pour le preneur moyennant un préavis de trois mois et le paiement d'une indemnité et à tout moment par le bailleur pour occupation personnelle, moyennant un préavis de 6 mois.
Nous ne pensons pas que la loi interdise d'inclure une clause de résiliation, même à l'avantage du bailleur...".

La fin d’un bail de courte durée.

En droit commun et suivant l’article 1737 du Code civil, un congé n’est pas nécessaire pour mettre fin à un bail à durée déterminée. Le contrat se termine à l’échéance pour lequel il a été conclu. Un congé n’est donc simplement utile que pour éviter la tacite reconduction.
Par contre pour les contrait de baux de résidence principale, et notamment les baux de courte durée, depuis la loi du 13 avril 1997 modifiant la loi du 21 février 1991, les parties doivent notifier à l’autre partie un congé de trois mois avant l’expiration de la durée convenue pour mettre fin au contrat.

A défaut d’une telle notification, le contrat de bail se transforme ipso facto et rétroactivement en un bail de 9 années à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entrée en vigueur, et mêmes conditions.

Prorogation d’un bail de courte durée

Prorogation : la loi prévoit que la prorogation d'un contrat de courte durée, pour être valable, doit être faite par écrit (Cfr. Voir banques de jurisprudence "prorogation").

Le législateur n'a pas défini ce qu'il faut entendre par écrit :
- Faut-il signer un nouveau contrat ?
- Une clause insérée dans le bail qui prévoit une reconduction pour une durée identique est-elle suffisante ? Alors, est-ce qu’une telle clause, peut-elle être considérée comme un écrit ?

Le jurisprudence est divisée !

Certaines décisions n'admettent pas la validité de telles clauses, comme pouvant être assimilées à un écrit, et exigent qu'un nouvel écrit soit rédigé.
D'autres juges de paix estiment, que la présence d'une clause de prorogation rencontre la volonté du législateur et le but recherché par les parties.

Mais conformément au §6 de l’article 3 « il ne peut être prorogé qu’une seule fois, sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Jugé que que la prorogation doit être faite par écrit, et estime que cette exigence est satisfaite, si le contrat écrit prévoit la possibilité d'une prorogation tacite (Juge de paix de Oudenaarde-Kruishouden).

Nous signalons également qu'un bail de courte durée peut succéder à un bail de longue durée, dès lors que le bail de longue durée à pris fin à son échéance. Doc. Parl. Chambre, p.68 : "un autre membre croit pouvoir affirmer qu'à l'issue d'un contrat de neuf ans, il doit pouvoir être conclu un nouveau contrat pour trois ans. Le ministre répond par l'affirmative : il s'agit là d'une nouvelle relation contractuelle".

Prorogation pour circonstances execptionnelles

Dans le cadre des dispositions de l'article 11, le législateur a prévu que : Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.

A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail.

A défaut d'accord entre les parties, il appartiendra au juge avant de décider de tenir compte de l'intérêt des parties et d'effectuer une balance des intérêts en présence.

Il devra rechercher si l'intérêt que le preneur justifie pour obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin.
Le critère décisif est le dommage potentiel que subirait le preneur en cas de refus de prorogation du bail et celui qu'encourrait le bailleur en cas de prorogation du bail.

Selon l'exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 : il y a lieu d'entendre par circonstances exceptionnelles : "celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un autre logement. Elles visent, d'une part, des situations d'urgence, imprévisibles ou subites, d'autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la balance des intérêts des parties".

Il appartiendra au juge qui consent à la prorogation de préciser la durée de celle-ci en tenant compte des intérêts des deux parties.
A défaut de rentrer dans les conditions des dispositions de l'article 11, le preneur est toutefois admis à solliciter des termes et délais de grâce aux conditions de l'article 1244,alinéa 2 du code civil dès lors qu'il est malheureux et de bonne foi.


Jurisprudence - Résiliation - Résolution - Abus de droit


- bail de résidence principale – bail de courte durée – prolongation du bail à l’issue de la durée de trois ans – sûreté personnelle (caution) – effet de la prolongation du bail sur la sûreté – maintien de la sûreté: L’article 2015 du Code civil, aux termes duquel «le cautionnement ne se présume point; il doit être exprès et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté», ne trouve pas à s’appliquer dans le cas d’un bail de courte durée prolongé par l’effet de l’article 3, § 6, al. 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale, dans la mesure où, lors de la conclusion du bail de courte durée, le bail prolongé existe déjà en germe possiblement pour une durée de neuf ans, de telle sorte que la personne qui fournit sa caution doit être consciente que celle-ci est susceptible de sortir ses effets au-delà de l’échéance convenue initialement dans le bail.
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 8 juillet 2015

- Clause de résiliation - Bail de courte durée - Légale :Il ne résulte ni du texte de l'article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur contenues dans l'article 2 de la loi du 20 février 1991, ni de son caractère impératif qu'est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans (RGDC 2016/4 – 209).
Cour de cassation, arrêt du 18 décembre 2015

- Impossibilité de requalifier un bail de courte durée en bail de 9 ans pour cause d’ignorance – Obligation de joindre des annexes : Une partie ne peut obtenir la requalification d'un contrat de bail de courte durée en contrat de 9 ans, en invoquant son ignorance de la législation.
Aucune sanction n'est prévue en cas de manquement à l'obligation de joindre une annexe
au contrat de bail prévue par l'article llbis des dispositions relatives au bail de résidence
principale.
L'article 3, § 5, alinéa 3 des dispositions consacrées au bail de résidence principale relatif à l'enregistrement n'est pas d'application pour les contrats de courte durée.
Une clause de résiliation ne doit pas être confondue avec une clause pénale. Le bailleur qui insiste pour obtenir une indemnité de résiliation qui dépend en réalité de sa seule
volonté commet un abus de droit.
Refuser de prendre possession des clés constitue un comportement qui n'est pas celui d'un
bailleur raisonnable et normalement prudent.
Tel est également le cas lorsqu'on refuse de procéder à un état des lieux de sortie destiné à constater des dégâts locatifs (JJP 2011, p. 386).
Justice de paix de Zomergem, Jugement du 14 juillet 2009

- Bail de courte durée - Clause de résiliation - Indemnité : Les parties peuvent valablement convenir que le bail de courte durée qui les lie peut être résilié de façon anticipée. Il est aussi permis de prévoir dans le contrat que celui qui résilie la bail de courte durée avant terme sera redevable de ce fait d'une indemnité (JJP 2010, p. 376).
Justice de paix de Landen-Zouteleeuw, Jugement du 11 février 2009

- Bail de courte durée - Résiliation anticipée - Indemnité : Dans un contrat de bail de courte durée, la clause soumettant la faculté de résiliation anticipée réservée au preneur au paiement d'une indemnité est licite. Ce n’est pas une clause pénale.
Le bailleur commet toutefois un abus de droit en réclamant une indemnité de trois mois alors que le bail n'a été résilié que l'avant-veille de la prise de cours de la deuxième année de location, En effet, si le contrat avait été rompu par le défendeur pour la date du 1er août 2006 - soit au cours de la seconde année de location - plutôt que pour celle du 29 juillet 2006, il n'aurait été tenu au paiement que d'une indemnité équivalente à deux mois de loyer. En l'espèce, cette sanction consistera à priver le demandeur du bénéfice de l'indemnité totale à laquelle il peut en théorie prétendre, et à le condamner à rembourser au requérant le tiers de la garantie locative (JLMB 2009, p. 500).
Justice de paix de Tournai (2ème),
Siég.: M. D. Chevalier. . Plaid. : Me S. Wibaut (loco B. Allard) et M. Delommez (Ioco J.-Ph. Rivière) Jugement du 3 juin 2008(250)

- Bail de courte durée – Droit impératif – Clause de résiliation favorable au bailleur – Nullité relative : Vu l’article 12 de la loi sur le bail de résidence principale, la réglementation relative au bail de courte durée de l’article 3 §6 de ladite loi est de droit impératif en faveur du locataire. Les parties ne peuvent y déroger contractuellement parce que l’autonomie de la volonté est mise hors jeu. La durée du bail de résidence principale de courte durée protège le locataire. Un droit de résiliation conventionnel en faveur du bailleur, qui prendrait effet 6 mois après le début du contrat de bail de résidence principale de courte durée, est par conséquent de nullité relative (RGDC 2009, p. 376).
Justice de paix de Zommergem, jugement du 18 janvier 2008 (283)

- Bail de courte durée - Résiliation anticipée - Abus de droit : Un contrat écrit de 3 ans pour un appartement a commencé le 1er décembre 2003. La garantie locative s'élève à 1.230 euros. Une clause du bail prévoit qu'en cas de résiliation anticipée de la part du locataire, le propriétaire peut choisir soit de demander au locataire de lui verser une indemnité de trois mois de loyer, soit de remplir ses obligations jusqu'au moment où un nouveau locataire est trouvé. Les frais de la relocation sont à charge du locataire (Echos logement Septembre 2007, p. 28).
Tribunal civil de Dendermonde (12ème ch.), Jugement du 10 mai 2007 (190)

- Bail de Courte durée – Prorogation exigence d’un écrit : Dans un contrat de bail de courte durée, une clause stipulant que le bail se prolonge automatiquement à l'expiration du terme convenu, constitue l'écrit exigé par l'article 3, paragraphe 6, alinéa 3, de la loi sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur autorisant la prorogation de ce bail (JLMB. 07/96).
Justice de paix de Fontaine l’Evêque, jugement 8 mars 2007

- Clause de résiliation anticipée : La loi sur les baux de résidence principale indique que le congé donné trois mois avant l'expiration d'un bail de courte durée constitue la seule possibilité d'y mettre fin. Une clause de résiliation anticipée d'un tel bail est entachée de nullité relative.
Le tribunal peut soulever par défaut le moyen tiré de la nullité relative que les défendeurs pourraient invoquer (JLMB 2007, p. 998).
Justice de paix de Liège (3ème canton)
Jugement du 30 juin 2006 (143)

- Clause de résiliation anticipée : Dans un bail de résidence principale de courte durée, aucune disposition légale n'interdit aux parties d'introduire contractuellement des clauses de résiliation anticipée (JLMB 2007, p. 995).
Tribunal civil de Liège (4ème ch.),
Jugement du 15 mars 2006 (142)

- Nouvel acquéreur - Congé - délai - résiliation anticipée : Si la loi sur le bail de résidence principale se contente d'indiquer que le bail de courte durée n'est pas régi par les dispositions concernant les causes de résiliation anticipée prévues pour les baux de neuf ans, elle n'interdit pas explicitement aux parties d'en convenir différemment. Des clauses de résiliation anticipée peuvent être prévues au contrat, même si une telle clause est peu conciliable avec la ratio legis du bail de courte durée.
Le congé donné pour une date pré¬maturée n'est pas nul. Ses effets sont simplement reportés jusqu'à la date pour laquelle il aurait pu être signifié (Eclos logement mars 06).
Justice de paix de Verviers (1er canton), Jugement du 18 octobre 2005 (234)

- Résidence principale - Résiliation anticipée - Clause pénale en cas de résolution aux torts du preneur : L'article 3 de la loi du 20 février 1991 est impératif: le non-respect du délai de congé de trois mois est sanctionné par une indemnité compensant l'insuffisance de la durée da préavis.
La circonstance que le bien a été reloué au cours de la période durant laquelle le préavis légal aurait dû courir ne modifie pas la débition de cette indemnité (JLMB 2006, p.396 – Somm.).
Tribunal civil de Tournai (3e chambre A), Jugement du 22 février 2005

Bail de courte durée - Résolution ou exécution forcée - Abus de droit : Bail à durée déterminée. Demande du preneur tendant à quitter les lieux avant la date fixée. Faute d’accord, le bailleur a le choix entre résolution judiciaire ou exécution forcée. Art. 1184 Cc. Le créancier est en principe seul maître de l’option. Le juge ne peut imposer la voie de la résolution de la convention si le créancier agit en exécution forcée.
Le débiteur défaillant ne peut davantage contraindre son cocontractant à demander la résolution du bail, en se fondant, par exemple en matière de bail, sur le fait qu’il a quitté unilatéralement les lieux. Toutefois, il est unanimement admis que le créancier peut commettre un abus de droit dans l’exercice de l’option que lui réserve l’article 1184 du Code civil. En matière de bail, un tel abus se révèle notamment lorsque le bailleur poursuit l’exécution forcée du contrat dans son seul intérêt, en vue de retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son cocontractant, ou de manière plus générale, lorsqu’il exerce son droit d’option d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de ce droit par une personne prudente et diligente
Il y a abus de droit si le bailleur recherche un avantage disproportionné. La sanction d’un abus de droit n’est pas la déchéance totale de ce droit, mais sa réduction à son usage normal ou à la réparation du dommage causé.
Au regard de l’ensemble des circonstances de la cause (motifs légitimes qui ont conduit mademoiselle C. à renoncer au bail, efforts infructueux des locataires pour trouver un repreneur), l’exigence, formulée pratiquement 6 mois après l’abandon des lieux, de poursuivre inexorablement l’exécution du bail est constitutive d’un abus de droit.
Tribunal Liège, 4e chambre, Jugement du 9 novembre 2004

- Clause de résiliation anticipée en faveur du locataire et du propriétaire : La clause, insérée dans un bail de résidence principale de courte durée, permettant à chaque partie de mettre unilatéralement fin avant terme, est parfaitement licite. Le bailleur (comme le preneur) peut s'en prévaloir (Les Echos du logement mars 06, p.19).
Tribunal civil de Liège (4ème ch.), Jugement du 27 juin 2003 (233)

- Clause de résiliation anticipé – Indemnité de résiliation : Le preneur ne peut invoquer la nullité d'une clause d'un contrat de bail d'habitation conclu pour la durée de trois ans et par laquelle la possibilité d'une résiliation anticipée a été prévue en sa faveur.
L'indemnité de résiliation de trois mois, à laquelle le bailleur a droit en vertu de cette clause, ne constitue pas dans son chef un enrichissement sans cause (RABG 2005, p. 577).
Tribunal civil de Louvain, Jugement du 18 juin 2003

- Résiliation anticipée - Indemnité conventionnelle : Dès lors que les bailleurs ne subissent aucun dommage du fait du départ anticipé de leur locataire, il serait inéquitable de leur allouer l'indemnité de résiliation conventionnellement prévue. En l’espèce, les bailleurs réclament une indemnité de résiliation de trois mois de loyer, qui, en l'espèce est d'une durée plus longue que le temps du bail restant à courir et alors même qu'ils ne subissent aucun chômage immobilier (JLMB 2006, p. 1801).
Justice de paix de Waremme, Siég.: M. R. Constant. ; Plaid. : MMe D. Humblet et E. Hannosset. Jugement du 8 novembre 2001 (224)

- Résiliation anticipée - Indemnité conventionnelle : L'indemnité assortissant la faculté de résiliation unilatérale anticipée du bail de courte durée n'est pas une clause pénale. Elle ne peut donc être réduite, sur la base de l'article 1231 du code civil, même si le propriétaire qui la réclame ne peut justifier que cette résiliation lui ait causé un quelconque préjudice. Toutefois, en l’espèce le bailleur, commet un abus de droit en réclamant aux époux Cr.-Z. paiement de l'indemnité forfaitaire de trois mois de loyer prévue dans le bail alors qu'il n'a subi aucune perte locative, qu'il n'a pas dû réaliser dans la villa de travaux de remise en état (rafraîchissement de la peinture, de la tapisserie ... ), qu'il n'a pas dû faire appel à une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire. L'abus de droit est sanctionné,en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs, soit 50% (JLMB 2002, p. 1803).
Justice de paix de Tournai (1er canton), Siég.: M. P. Mariage; Plaid. : MMe J.-Ph. Pochart et E. Gilliaux Jugement du 14 novembre 2001 (226)

- bail de courte durée et prorogation tacite : La loi fixe les conditions auxquelles un contrat de bail de courte durée peut être prorogé. En vertu de l’article 3, § 6, alinéa 3, la prorogation doit être faite par écrit Il est satisfait à cette exigence si le contrat écrit initial prévoit cette possibilité de prorogation. La durée du contrat de bail est alors déterminée en additionnant la première période et la durée de la prorogation conventionnellement convenue,
L’article 215, § 2 du Code civil stipule que le congé doit être adressé séparément à chacun des époux. La nullité d’un congé ne satisfaisant pas à cette exigence ne peut toutefois être invoquée qu’à la condition que e bailleur ait connaissance du mariage. Cette nullité est relative et il ne peut y être renoncé que par des faits et des comportements non équivoques.
Justice de paix d’Oudenaarde-Kruishouten, Jugement du 7 novembre 2002 (48)

- Clause de résiliation anticipée - bail de courte durée : Est licite et ne heurte pas l’ordre public, la clause inscrite par les parties dans la convention d'un bail de courte durée, dans laquelle ils ont convenu dans l’hypothèse d’une résiliation anticipée par le preneur (cette faculté n’appartenant qu’à lui), le payement d’une indemnité forfaitaire de résiliation et de relocation équivalente à trois mois de loyer serait due au bailleur. Telle stipulation d’une somme d’argent constitue la contrepartie d’une faculté de résiliation unilatérale prévue par le contrat et non la réparation d’un dommage de sorte qu’elle ne constitue pas une clause pénale au sens de l’article 1229 C.civil ;
Tribunal civil de Huy (1ère Ch.), Jugement du 17 mai 2000
Juge : P. Jamar, G. Ligot, O. Michiels ; Avocats : J. Olejnik, A. Destexhe.
Jugement du 17 mai 2000 (14)

- Absence de clause de résiliation anticipée : La clause qui stipule : « Le preneur et le bailleur auront la faculté de résilier le présent bail conformément aux dispositions légales », ne doit pas être interprétée comme la possibilité pour chacune des parties de renoncer unilatéralement au bail. A défaut de clause de résiliation anticipée et à défaut d’accord des parties, la loi ne permet pas de mettre fin anticipativement à un bail de courte durée, de sorte qu’à défaut de clause particulière du bail – quad non en l’espèce – une partie ne peut, seule, mettre fin à pareil contrat (Merchiers, le bail de résidence principale, 1998, p.93, n° 84 et note 1).
Justice de paix de Namur (2ème Canton),
Jugement 7 décembre 1999 (42)

- Bail de courte durée – Congé : Le texte de l'article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale est clair et non susceptible d'interprétation: le congé dont il est question au quatrième alinéa de cette disposition doit être donné au plus tard un mois (actuellement 3 mois) avant l'expiration d'une période de trois ans qui doit être calculée à partir de la date de la conclusion du bail initial de courte durée, sans que la date de l'enregistrement ou de l'échéance conventionnelle n'aient quelque incidence à cet égard (JJP 1996, p.76).
Justice de paix de Gand (7ème canton), Jugement du 19 décembre 1994

- bail de courte durée – Résiliation du preneur : L'article 3, § 6 de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale est une disposition impérative sanctionnée par la nullité relative.
Est valide la clause que la bailleresse a insérée dans un bail écrit d'une durée de trois ans et qui autorise le preneur à mettre fin anticipativement au bail à tout moment, moyennant le respect d'un délai de congé de trois mois et le paiement d'une indemnité d'un mois de loyer lorsque la rupture survient au cours de la deuxième année. Par cette clause, la bailleresse s'est elle-même protégée en connaissance de cause.
Commet un abus de droit, au sens de l'exercice manifestement déraisonnable de ce droit, la bailleresse qui exige l'exécution du contrat en vertu de l'article 1184 du Code civil (JJP 1996, p. 75).
Justice de paix de Brasschaat, Jugerment du 22 novembre 1994

- Résiliation - bail de courte durée : L’exclusion par le législateur de l’application aux baux de courte durée des paragraphes 2 à 5 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991, doit s’interpréter strictement. Cette exclusion n’autorise pas les parties de faire application du principe de la liberté des conventions en précisant d’autres dispositions contractuelles permettant aux parties de donner leur préavis à tout moment. Que ni le bailleur, ni le preneur ne peuvent mettre fin anticipativement à un contrat de courte durée, pour quelque motif que ce soit (JJP 1997,p. 127 + note de Pascal Baurain.
Justice de paix de Herstal, Jugement du 25 juillet 1994 (18)

) bail - résidence principale - brève durée : Bail- résidence principale - brève durée - déterminée. Le bail de la résidence principale conclu pour une durée de trois ans, sans possibilité de reconduction et avec faculté de résiliation annuelle moyennant un congé de trois mois est un bail de brève durée qui ne tombe pas sous l'application des paragraphes 2 à 5 de l'article 3 de la loi sur le bail de la résidence principale. Seul pour la première période d'une année ce bail peut être considéré comme bail de brève durée. Le contrat qui prévoit une indemnité de résiliation de deux loyers réclamée pour résiliation du bail viole l’impérativité de la loi (JJP 1996, p.70).
Justice de paix de Saint Gille,
Juge de paix : G. Rommel ; Avocats : Bousson, (loco Martroye de Joly), F. Graux.Jugement du 13 janvier 1994 (116)

- Absence de clause de résiliation anticipée : La clause qui stipule : « Le preneur et le bailleur auront la faculté de résilier le présent bail conformément aux dispositions légales », ne doit pas être interprétée comme la possibilité pour chacune des parties de renoncer unilatéralement au bail. A défaut de clause de résiliation anticipée et à défaut d’accord des parties, la loi ne permet pas de mettre fin anticipativement à un bail de courte durée, de sorte qu’à défaut de clause particulière du bail – quad non en l’espèce – une partie ne peut, seule, mettre fin à pareil contrat (Merchiers, le bail de résidence principale, 1998, p.93, n° 84 et note 1).
Justice de paix de Namur (2ème Canton),
Jugement 7 décembre 1999 (42)



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- bail de courte durée - renouvellement : L’article 3, §6, alinéa 3 de la loi relative aux baux de résidence principale prévoit que les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans peuvent être prorogés mais seulement « une seule fois » et « par écrit ».
La clause qui figure dans le bail et qui mentionne que la convention sera chaque fois reconduite pour une durée d’un an ne répond pas au prescrit légal (Les échos du logement/octobre 2006, p.21).
Justice de paix de Liège (1er canton),
Jugement du 27 juin 2006 (73)

- Bail de courte durée – Prorogation – Exigence d’un écrit : Dans un contrat de bail de courte durée, une clause stipulant que le bail se prolonge automatiquement à l'expiration du terme convenu, constitue l'écrit exigé par l'article 3, paragraphe 6, alinéa 3, de la loi sur les baux relatifs à la résidence principale du preneur autorisant la prorogation de ce bail (JLMB 2007, p. 993 – Sommaire).
Justice de paix de Fontaine-l'Evêque , Jugement du 8 mars 2007

- Bail de courte durée - Prorogation - Clause de résiliation : Un bonde capitalisation ne peut être considéré comme une somme d’argent. La remise d’un tel bon par les locataires au bailleur ne tombe donc pas sous le coup de l’article 10 de la loi sur les baux à loyers. La seule obligation des bailleurs est alors de restituer la garantie lorsque les locataires ont exécuté leurs obligations.
Lorsqu’un bail de résidence principale a été conclu pour une durée de dix-huit mois et qu’il a été convenu qu’il serait prorogé pour la même durée et aux même conditions à défaut d’un congé signifié au moins trois mois avant son échéance, aucun acte écrit n’est nécessaire pour que cette prorogation sorte ses effets (JLMB 2001. p. 1713).
Tribunal civil de Liège, Siég.: M. R. Fontaine, Mmes C. Michaux et A. Demoulin. Plaid. : M" L. Hubert et J. Decocq (loco J.-P. Charlier).Jugement du 12 septembre 2001(236)

- Bail courte durée - Prorogation : Un bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une fois, et seulement par écrit, aux conditions initiales et sans que la durée totale de la location puisse excéder trois ans.
Le dépôt en mains du bailleur d'un titre nominatif non négociable ne satisfait pas au prescrit légal qui exige impérativement l'individualisation et l'indisponibilité de la garantie consistant en une somme d'argent. Les locataires ont le droit d'exiger la somme d'argent dont ils se sont temporai¬rement privés pour garantir l'exécution de leur obligation, ainsi que les intérêts capitalisés qu'elle a produit (Jugement frappé d’appel Tribunal civil de Liège jgt 12/09/01 n° 236) (JLMB 2001, p. 1268).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 12 septembre 2000 (237)


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