Permis de location - Habitabilité

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Chronique de jurispridence


Les normes régionales d'habitabilité, d'insalubrité : Tant la doctrine que la jurisprudence considèrent que ces normes régionales sont d'ordre public et que, par conséquent, le bail conclu en violation de ces dispositions doit être frappé de nullité absolue (voy. notamment N. Bernard, « Règles régionales de salubrité, logement social et droit au logement : développements récents », in Actualités en droit du bail, B. Kohl (dir.), CUP, vol. n°147, Bruxelles, Éditions Larcier, 2014, p. 270 et les références doctrinales et jurisprudentielles citées).
Voir la décision du Tribunal civil de Bruxelles, jugement du 19 mai 2015.

Quelle l’incidence peut avoir un arrêté d’inhabitabilité pris par le bourgmestre sur le contrat de bail.

Il s’agit de deux registres juridiques différents, l’un concerne des obligations de nature civile, l’autre est une mesure administrative prise sur base de dispositions régionales et communales.

L’une est du ressort du fédérale l’autre des régions.
Cette distinction a d’ailleurs été rappelé par la Cour constitutionnelle dans son arrêt du 14 mai 2003 : "En ne prévoyant, aux articles 13 et 201 du Code wallon du logement, que des sanctions de nature administrative ou pénale, le décret ne règle que les rapports entre le bailleur et l'autorité publique. Que la loi du 20 février 1991 règle les rapports contractuels entre le preneur et le bailleur. Il ne peut en être déduit que l'article 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 aurait été modifié, fût-ce implicitement, par le législateur décrétal wallon.
Sans doute le juge de paix devra-t-il apprécier si l'absence de permis de location est de nature, soit à entraîner la nullité du bail, soit à vicier le consentement du preneur, soit à justifier la résiliation du bail, soit encore à fonder la condamnation du bailleur à satisfaire aux exigences du Code wallon. Mais il s'agit là d'une application des règles du droit des obligations et de la législation sur le bail de résidence principale et non d'une application du décret".

Quelle sanction ?

Suivant une jurisprudence, elle se base sur les dispositions de l’article 1722 du Code civil, pour soutenir que l’arrêté d’inhabitabilité entraîne une perte juridique du bien, et donc, c’est la résiliation qui s’opère automatiquement.

Certes, cet article n’envisage nullement l’éventualité de l’arrêté d’inhabitabilité, mais il est traditionnellement reconnu que la notion de « perte » englobe non seulement les destructions matérielles mais aussi l’impossibilité juridique à faire jouir le locataire.
La résiliation agit de plein droit, sans que le juge puisse avoir un pouvoir quelconque d’appréciation.

D’autres décisions voient dans les mesures prises au niveau administratif, des mesures a caractère d’ordre public. Ainsi, un contrat de bail dépourvu de permis de location se voit frapper de nullité sur pied du droit commun.

L’article 1108 du Code civil conditionne la validité d’une convention à la présence d’une cause licite dans l’obligation.
Les articles 1131 et 1133 du Code civil disposent respectivement que la cause est illicite quand elle est contraire à l’ordre public. L’article 6 du Code civil, enfin interdit de déroger aux lois qui intéressent l’ordre public.

Indemnités dues au locataire expulsé.

Dans une affaire traité devant le Juge de paix de Charleroi (4ème canton), jugement du 23 octobre 2008, le preneur avait assigné le propriétaire-bailleur à lui payer une indemnité.
La requête ne prévoyait pas la nullité du contrat, mais uniquement le paiement d’une indemnité de 4.000 euros.
Le juge de paix a accepté d’octroyer des dommages et intérêts, compte tenu qu’il s’agissait d’une expulsion consécutive à un arrêté interdisant l’occupation des lieux loués sur base de défaut de permis de location (la décision ne dit pas si les lieux étaient insalubre).
Il a été retenu une indemnité de 2.000 euros en vertu de l’article 1382 du Code civil. Cette indemnité est destinée à réparer l’ensemble du préjudice (troubles de jouissances, frais de dédommagement,...).

Dans le cadre de l’annulation du contrat, le bailleur doit rembourser au locataire les loyers indûment perçu par le bailleur, celui-ci pourra bénéficier d’une indemnité d’occupation destinée à compenser l’avantage dont a bénéficié le preneur pour son hébergement, durant l’exécution du contrat annulé.
Souvent, les deux montants s’équilibrent, mais il arrive fort opportunément que le juge diminue l’indemnité en tenant compte du degré d’insalubrité du bien et des manquements du propriétaire.
Le solde à restituer au preneur servira à couvrir les préjudices causés au locataire (Voir Justice de Paix Brux. jgt 19/11/2009).

La question de savoir si l'article 2 de la loi du 20 février 1991 est d'ordre public ou simplement impératif est controversée (voy. J.T., 30 juin 2007, p. 516, n° 4, consacré à la loi du 25 avril 2007 et les nouvelles dispositions en matière de bail, notamment la modification apportée à l'article 2 et la confirmation de son caractère impératif – consulter les notes, notamment la note 47 à propos de la cause licite de l'obligation ; consulter également la note de Luc Tholome, in Ech. Log., 2002, p. 209 et suivantes).
Selon la décision vantée par la locataire (J.P. Grâce-Hollogne du 23 juillet 2002), serait nul, de nullité absolue, un contrat de bail relatif à un bien qui ne répond pas aux exigences de la loi en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité au motif que ces dispositions légales seraient d'ordre public en raison de ce que l'état de l'immeuble ne permettait pas d'héberger des personnes dans le respect de leur intégrité et/ou de la dignité humaine ;
Il pourrait aussi s'agir d'un immeuble qui, par son état de décrépitude, est voué à la démolition pure et simple.
La nullité a également été constatée dans le cas où un permis de location était requis, les normes régionales relevant de l'ordre public, ce qui n'est pas le cas en l'espèce
(J.P. Arlon, 4 septembre 2001, Ech. Log., 2002, p. 117, qui cite Civ. Nivelles, 27 octobre 2000, Le Cri, n° 251 de février 2001, p. 7, et J.P. Tournai, 3 janvier 2001, R.G. 00467, inédit ; voy. aussi J.P. Tournai, 4 septembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 513).
La modification législative du 13 avril 1997 a permis de remédier à l'insécurité juridique qui résultait de l'absence de sanction légale et le législateur n'a pas opté pour la nullité (Le bail de résidence principale, La Charte, 2006, p. 122) (voy. J.P. Louvain, 15 octobre 2002, Ech. Log., 2003 : le locataire ne peut pas invoquer la nullité mais plutôt la résiliation du bail).





Jurisprudence

- - Bail à loyer – Bail de résidence principale – Normes fédérales de salubrité – Caractère impératif (et pas d’ordre public) – Confirmation par le preneur – Absence d’indemnisation :Si, en présence de vices constituant une violation des normes régionales en matière de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, une renonciation tacite ne peut se concevoir en raison du caractère d’ordre public de ces dispositions, s’agissant de leurs pendants fédéraux considérés comme étant « simplement » impératifs, rien ne s’oppose à une telle renonciation pour autant qu’elle intervienne après l’entrée en jouissance du preneur et qu’elle soit consentie en pleine connaissance de cause et librement (J.L.M.B., 2016/38, p. 1797)
Justice de paix de Fontaine-l'Evêque, jugement 25 septembre 2015

- Insalubrité du logement - Nullité du contrat : Les règles régionales de salubrité ne sont éventuellement d'ordre public qu'en fonction de leur gravité. La nullité qui frappe un contrat ayant un objet illicite n'est que virtuelle, ménageant un pouvoir d'appréciation au juge (invité à prendre en considération la nature de la règle, son but, le milieu de fait ainsi que les intérêts en jeu). La nullité apparaît cependant appropriée lorsque le propriétaire ne met pas à profit le délai accordé par les autorités régionales pour apporter au bien les réparations requises et que, de toute façon, le preneur n'habite plus les lieux litigieux (RGDC. 2016/3 – 133).
Tribunal civil de Bruxelles, jugement 19 mai 2015

- Absence de permis de location - Ordre public - Nullité absolue : L'absence de permis de location, rendu obligatoire par l'article l0 du code wallon de logement lorsque le logement individuel a une superficie habitable inférieure au plafond légal, entraîne la nullité absolue du contrat de bail pour contrariété à l'ordre public. La locataire avait introduit une demande reconventionnelle afin d'être autorisée à rester dans les lieux.
Le tribunal estime que les dispositions légales du code wallon du logement touchent à l'ordre public (leur irrespect, par les propriétaires, est du reste sanctionné pénalement) et que de ce fait, leur violation implique la nullité absolue du bail, avec restitution des prestations réciproques, la jouissance du bien (qui ne peut être restituée) étant remplacée par une indemnité d'occupation fixée en tenant compte de l'état du bien. Dans ce cas, la restitution des loyers perçus par les bailleurs doit être compensée par une indemnité d'occupation égale à la valeur locative normale du bien (JMMB 2010, p. 1871). Justice de paix de Namur (1er canton), Jugement du 4 septembre 2009 (484)

- Contrariété aux normes régionales de qualité - Interdiction immédiate d'occuper : Il ne peut être contesté que le bien loué ne répond pas aux exigences du Code du logement puisqu'il y a eu interdiction immédiate de mise en location justifiée par l'état du sous-sol (absence d'éclairage naturel, absence de hauteur sous plafond de 195 cm, dimensions insuffisantes de la cage d'escalier, insuffisance de puissance du corps de chauffe, absence de système de production d'eau chaude, ... ). Une expertise contradictoire n'apporterait aucun élément nouveau.
Ce bail est donc nul, toute confirmation par le preneur étant impossible. Lorsqu'un bail est nul, aucun loyer n'est dû. Madame M. est en conséquence en droit de réclamer la restitution d'une somme de 1.680 EUR, soit quatre mois à 420 EUR (de juillet à octobre 2008). Le juge constate toutefois que Mme V. est restée dans les lieux, alors que rien ne l’obligeait à s'y maintenir au-delà du mois de novembre même si le bien n'était pas susceptible d'être mis en location. Il lui appartenait de le remettre à son propriétaire afin que celui-ci puisse y faire les autres travaux requis par la direction de l'Inspection de logement. Une indemnité d'occupation est dès lors due pour cette période qu'il n'y a pas lieu de réduire (RGDC 2010, p. 463).
Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 19 novembre 2009 (476)

- Permis de location – Arrêté d’inhabitabilité Sans avoir obtenir le permis de location exigé en Région Wallonne (Art.10 CWL), un propriétaire donne en location un logement collectif. Suivant l’article 13 bis du même Code, les autorités communales ont interdit au locataire, partie demanderesse, l’accès à son logement qu’elle a donc été obligé de quitter de manière prématurée. Sur base de l’unique demande en dommages et intérêts (art. 1382 du Code civil, le juge a fixé les dommages et intérêts à la somme de 2.000 euros (Echos log. Décembre 2008, p.39).
Justice de paix de Charleroi (4ème canton), Jugement du 23 octobre 2008

- Troubles de jouissance dus à l'état du bien - Habitabilité : En application de l'article 1146 du Code civil et de l'obligation du locataire de dénoncer les désordres au bailleur, il ne peut être octroyé d'indemnisation pour les troubles de jouissance subis qu'à partir du moment où
le bailleur a été mis en demeure de remplir ses obligations ou, à tout le moins, que les troubles lui ont été dénoncés.
Une exception à ce principe doit cependant être faite lorsque les troubles de jouissance sont la conséquence de déficiences importantes du bien loué que le bailleur connaissait au moment de la location, ou qu'il devait connaître et que le locataire ignorait. La location de logements affectés de problèmes structurels d'humidité ascensionnelle est sanctionnée par l'arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité et par le Code bruxellois du logement et ses arrêtés d'exécution (JJP 2010, p. 276)
Justice de paix de Foret, Jugement du 28 avril 2008 (492)

- Logement insalubre - Résiliation judiciaire : Les constats dressés par les autorités administratives en matière de salubrité des logements ne valent que comme avis et ne s'imposent pas au juge qui statue dans le cadre de relations contractuelles en application de la législation fédérale sur les baux à loyer de résidence principale.
Un bien loué qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité n'entraîne pas la nullité du contrat de bail mais permet d'en demander la résiliation judiciaire sur la base de l'article 2 de la loi du 20 février 1991 (JLMB 07/626).
Tribunal de Fontaine l’Evêque, Jugement du 1er octobre 2007 (337)

- Arrêté d'inhabitabilité : Un arrêt d'inhabitabilité frappant un immeuble loué entraîne la perte juridique temporaire de la chose et, par voie de conséquence, la suspension des obligations contractuelles découlant du bail jusqu'à ce qu'une nouvelle décision administrative déclare l'immeuble à nouveau habitable.
La suspension du paiement des loyers pendant la période d'inhabitabilité ne constitue dès lors pas un manquement contractuel grave justifiant la résolution judiciaire du bail (JLMB. 07/702).
Justice de paix de Tournai, Jugement du 10 avril 2007 (339)

- Permis de location - Sanction civile (non) : Tout en constatant l’absence de permis de location, le juge de paix estime ne pas devoir établir de sanction civile, notamment annuler le contrat de bail :
‘En ne prévoyant que des sanctions de nature administrative ou pénale, le décret de la Région wallonne du 06/04/1995 ne règle que les rapports entre le bailleur et l’autorité publique. Il ne peut en être déduit que l’article 2 alinéa 4 de la loi du 20/02/1991 aurait été modifié, implicitement par le législateur décrétal wallon” {Arb. 14/05/2003, JT, 2003, 683).
Justice de paix de Fosses-la-ville, jugement du 16 février 2005(46)

- Habitabilité - Résiliation unilatérale : Les locataires qui se soustraient à l'exécution en nature de leurs obligations doivent établir l'inutilité ou l'impraticabilité, vu l'urgence, de toute mise en demeure, l'impossibilité de l'exécution en nature du bail, soit par une cause étrangère, soit par une faute grave du bailleur, ou l'inutilité objective de l'exécution pour eux.
La preuve leur incombe de la validité du choix opéré et, dans ce cadre, le juge civil apprécie souverainement la pertinence et la force probante des renseignements apportés par la procédure administrative, sauf son pouvoir de contrôle incident sur la légalité de celle-ci et sauf à être lié par l'autorité de ce que la juridiction administrative aurait éventuellement jugé.
Un constat de non-habitabilité, effectué par la commune à la demande des locataires après qu'ils aient résilié unilatéralement le bail, ne constitue pas cette preuve lorsqu'il apparaît que la plupart des vices dénoncés étaient apparents à la conclusion du bail et que les propriétaires ont, très rapidement, pu rencontrer l'ensemble des griefs qui faisaient l'objet du constat, de sorte que le bien a pu être remis en location (JLMB 04/1257).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 22 avril 2004 (342)

- Etat des lieux - Habitabilité : Lorsque l’immeuble ne répond manifestement pas au prescrit en matière de salubrité et d’habitabilité, le bail peut être résilié aux torts du bailleur, avec une indemnité pour trouble de jouissance. L’état des lieux d’entrée du 23 juillet 2002 faisait déjà état de problèmes d’humidité, dénoncés au bailleur locataire principal par plusieurs courriers recommandés. Les locataires ne peuvent se voir imputer aucune responsabilité dans la survenance de l’humidité constatée, celle-ci étant due à la construction en elle-même. C’est à bon droit qu’ils ont pris l’initiative d’effectuer le versement de leurs loyers sur un carnet de dépôt, sur base du principe de « l’exception non adimpleti contractus ».
Justice de paix de Liège, jugement du 25 août 2003 (47)

- Permis de location - Habitabilité : En ne prévoyant, aux articles 13 et 201 du Code wallon du logement, que des sanctions de nature administrative ou pénale, le décret ne règle que les rapports entre le bailleur et l'autorité publique. Que la loi du 20 février 1991 règle les rapports contractuels entre le preneur et le bailleur. Il ne peut en être déduit que l'article 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 aurait été modifié, fût-ce implicitement, par le législateur décrétal wallon.
Sans doute le juge de paix devra-t-il apprécier si l'absence de permis de location est de nature, soit à entraîner la nullité du bail, soit à vicier le consentement du preneur, soit à justifier la résiliation du bail, soit encore à fonder la condamnation du bailleur à satisfaire aux exigences du Code wallon. Mais il s'agit là d'une application des règles du droit des obligations et de la législation sur le bail de résidence principale et non d'une application du décret (Cour constitutionnelle.be – arrêt n° 67/2003 - JT 2003, p. 681). Cour constitutionnelle (d’arbitrage), Arrêt du 14 mai 2003
Sièg. Présidents M. Melchior et A. Arts Arrêt du 14 mai 2003 (191)

- Habitabilité - Ruine partielle - Rupture anticipée : Le départ définitif du locataire et la reprise des lieux par le bailleur après un incident de nature à affecter le caractère habitable du logement, dont aucune preuve judiciairement admissible n'a été conservée, opèrent la rupture de la relation locative sans indemnité de part ni d'autre (JLMB, 03/444).
Justice de paix Grâce-Hollogne, Jugement du 11 mars 2003

- Courte durée - Salubrité, sécurité et habitabilité - Absence de réaction du locataire : La prise de possession des lieux et leur occupation effective privent le locataire de tout droit à réclamation s'il ne réagit pas à bref délai, son silence pouvant s'analyser soit en une agréation, soit en une couverture de la nullité relative au bail. En cas de locations successives, en l'espèce de courte durée, c'est à l'entrée initiale dans les lieux qu'il faut apprécier l'attitude du locataire (JLMB, 03/173).
Justice de paix Liège (3e canton), Jugement du 3 février 2003

- Habitabilité - Sanction : Un contrat de bail portant sur une habitation qui ne répond pas aux exigences de qualité prévues par le Code flamand du logement, qui est d’ordre public, et qui a fait l’objet d’un arrêté d’inhabitabilité pris par le bourgmestre, est frappé de nullité absolue.
Le bailleur est tenu de rembourser tous les loyers perçus et de supporter les frais de déménagement à titre de dommages et intérêts. Cette restitution doit toutefois être compensée avec une indemnité d’occupation, dont le montant est fixé par le Juge en tenant compte du mauvais état constaté de l’habitation (traduction).
Justice de paix de Mol, Jugement du 17 septembre 2002 (49)

- Résidence principale - Insalubrité et inhabitabilité - Objet illicite : Un immeuble inhabitable par le fait de son propriétaire ne peut être l'objet légitime d'aucun bail ni la cause d'aucun loyer licite, en ce qu'il ne présente pas les qualités élémentaires d'un logement décent, conforme à la dignité humaine (JLMB, 02/322).
Justice de paix Grâce-Hollogne, Jugement du 25 janvier 2002

- Sécurité, salubrité et habitabilité - Prise de possession sans réserve : 1. Le locataire qui prend possession d'un immeuble sans émettre la moindre réclamation et qui, en outre, paie régulièrement les loyers, accepte l'immeuble dans l'état où il se trouve et se prive du droit d'invoquer que ledit immeuble ne répond pas aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
2. En tardant à informer la caution dont les engagements financiers se limitent au bail, du non-paiement de certains loyers et en tardant à agir judiciairement contre le locataire en paiement et en résolution de la convention, les propriétaires manquent à leur obligation d'exécuter de bonne foi le contrat. Ces tergiversations justifient que l'obligation de la caution soit réduite à ce qu'elle eut dû être en cas d'exercice diligent de ces obligations.
Justice de paix Tournai (1er canton), Jugement du 26 décembre 2001

- Résidence principale - Permis de location : La loi du 20 février 1991 n'a pas assimilé la résidence principale du preneur au lieu de son inscription aux registres de la population, l'affectation à la résidence principale étant une question de pur fait laissée à l'appréciation du juge.
Les articles premier et 9 à 13 du code wallon du logement qui impose le permis de location touchent à l'ordre public et peuvent être invoqués d'office par le juge. Leur violation implique la nullité du bail qui entraîne la restitution des prestations réciproques, la jouissance du bien étant remplacée par une indemnité d'occupation fixée en tenant compte de l'état du bien (JLMB 2002, p. 513)
Justice de paix de Tournai (2ème canton), Siég.: M. D. Chevalier. Greffier: M. J.-M. Léonard. Plaid. : Me A. Jacmin : Jugement du 4 septembre 2001 (240)

- Permis de location : Les dispositions sur le permis de location revêtent un caractère d’ordre public puisqu’ elles touchent à la défense d’un intérêt d’ordre général et que leur non-respect est sanctionné pénalement. Leur violation entraîne la nullité du bail par application de l’article 6 du Code civil. Il convient d’écarter toutes considérations étrangères aux dispositions sur le permis de location et notamment le fait que la loi sur le bail de résidence principale prévoit la résolution en cas de non respect des conditions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
Justice de paix de Wavre, jugement du 29 mars 2001(35)

- Permis de location - Habitabilité : Pas de permis de location - nullité absolue du contrat de bail.
Permis de location en région wallonne : suivant l’enseignement de la cour de cassation, une loi est d’ordre public lorsqu’elle touche les intérêts essentiels de l’Etat ou de la collectivité, ou lorsqu’elle fixe, dans le droit privé, les bases juridiques fondamentales, sur lesquelles repose ‘ordre économique ou moral d’une société intéressant la généralité des citoyens ou certaines catégories d’entre eux. Les normes du code wallon relatives au permis de location sont des dispositions d’ordre public. L’objectif du législateur wallon est de protéger les locataires qui vivent souvent dans des logements qui sont soit des taudis, soit trop exigus, soit dangereux pour leur santé et leur sécurité.
Justice de paix de Tournai, Jugement du 3 janvier 2001 (36)

- Logement insalubre : L'article 2 de la loi du 2 février 1991 relative aux baux de résidence principale est d'ordre public : l'objet du contrat est soustrait au commerce quand, à la conclusion du bail et au moment de l'entrée en jouissance, le logement est insalubre et gravement dangereux au point de ne pouvoir héberger des personnes dans le respect de leur intégrité et de leur dignité humaine de façon inaméliorable eu égard à la volonté et aux facultés du propriétaire.
Le juge a le pouvoir de prononcer d'office la nullité du bail par dérogation au principe dispositif et pour autant que les parties aient pu s'expliquer. Les restitutions doivent être modulées afin d'assurer l'efficacité de la sanction, en tenant équitablement compte des situations des parties (JLMB, 01/204).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 10 octobre 2000 (344)

- Habitabilité : Le bail n'est pas annulable si les valeurs de respect de la dignité humaine et de refus de toute exploitation abusive du besoin fondamental de logement qui sont à la base de la notion du logement décent garanti par l'article 23 de la Constitution ne sont pas bafouées.
Il y a lieu de s'en tenir au loyer fixé par la convention des parties, en regard des qualités et défauts du loge¬ment et du fait que le prix convenu peut être retenu pour fixer une indemnité d'occupation (Echos logement, février 2001, p. 15).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 23 juin 2000 (181)



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