Normes d’habitabilité – Permis d’urbanisme

1. Dispositions légales

Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Article 9.
§1er Sauf dans l’hypothèse d’un bail à rénovation, l’habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon de l’habitation durable.
§2. Si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Article 10.
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
(…)
Article 12.
Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Région de Bruxelles-Capitale

Art. 219. – Etat du bien loué
§1er. Le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce.
§2. Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements visées à l’article 4 ou arrêtées en exécution de cette disposition sous peine des sanctions prévues aux articles 8 et 10.
Cette condition s’apprécie à tout moment.
§3. Sans préjudice des sanctions prévues aux articles 8 et 10, si les conditions du paragraphe 2 ne sont pas remplies, le preneur a le choix, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité aux exigences de ce paragraphe 2, soit de demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
En cas de résolution du bail aux torts du bailleur, le juge peut inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement.
§4. Sans préjudice de tous dommages et intérêts à charge de l’une ou l’autre des parties, lorsqu’un logement est frappé d’une interdiction en application de l’article 8, le bail s’y rapportant conclu antérieurement à l’interdiction, est caduc de plein droit.

Sans préjudice de tous dommages et intérêts à charge du bailleur, si le bien est loué après avoir été frappé d’une interdiction à la location en application de l’article 8 et sans que cette interdiction n’ait été levée, le bail est nul de plein droit.
Le bail n’est toutefois pas nul de plein droit si, à l’échéance du délai dans lequel le Service d’inspection régional [2 du Service public régional de Bruxelles]2 doit se prononcer quant à la délivrance de l’attestation de contrôle de conformité, le bailleur a mis en demeure ce service de se prononcer dans un délai de six semaines minimum et que celui-ci n’a pas rendu sa décision au terme de ce délai.
En cas de caducité ou de nullité du bail, le juge peut inclure dans les dommages et intérêts éventuels dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement, pour autant que l’interdiction à la location soit due à une faute imputable au bailleur.
§5. Par dérogation au paragraphe 3, le juge civil prononce la nullité du bail conclu par un bailleur ayant, depuis moins de dix ans, encouru, en état de récidive, une condamnation en application du chapitre IIIquater du titre VIII du livre 2 du Code pénal si le bien ne respecte pas les normes visées au paragraphe 2. (…)


2. Chronique

Les normes régionales d’habitabilité, d’insalubrité : Tant la doctrine que la jurisprudence considèrent que ces normes régionales sont d’ordre public et que, par conséquent, le bail conclu en violation de ces dispositions doit être frappé de nullité absolue (voy. notamment N. Bernard, « Règles régionales de salubrité, logement social et droit au logement : développements récents », in Actualités en droit du bail, B. Kohl (dir.), CUP, vol. n°147, Bruxelles, Éditions Larcier, 2014, p. 270 et les références doctrinales et jurisprudentielles citées).
Voir la décision du Tribunal civil de Bruxelles, jugement du 19 mai 2015.Le bailleur détient une obligation de délivrance, en ce compris le respect de normes de salubrité et d’habilité.

L’article 7, 1° du décret impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.
Comprend également l’obligation de délivrer le bien loué en conformité aux normes de sécurité, salubrité et d’habitabilité.
Avant l’entrée en vigueur du décret, les exigences de salubrité ne concernaient que les baux relatifs à la résidence principale du preneur et s’appréciaient qu’au moment de l’entrée en jouissance du preneur.
Désormais, tout immeuble donné en location et destiné à l’habitation doit répondre adéquatement aux normes de salubrité et ce, pour toute la durée du bail , exception faite au bail de rénovation.

Quelle incidence peut avoir un arrêté d’inhabitabilité pris par le bourgmestre sur le contrat de bail.
Il s’agit de deux registres juridiques différents, l’un concerne des obligations de nature civile, l’autre est une mesure administrative prise sur base de dispositions régionales et communales.
L’une est du ressort du fédérale l’autre des régions.
Cette distinction a d’ailleurs été rappelé par la Cour constitutionnelle dans son arrêt du 14 mai 2003 : « En ne prévoyant, aux articles 13 et 201 du Code wallon du logement, que des sanctions de nature administrative ou pénale, le décret ne règle que les rapports entre le bailleur et l’autorité publique. Que la loi du 20 février 1991 règle les rapports contractuels entre le preneur et le bailleur. Il ne peut en être déduit que l’article 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 aurait été modifié, fût-ce implicitement, par le législateur décrétal wallon.
Sans doute le juge de paix devra-t-il apprécier si l’absence de permis de location est de nature, soit à entraîner la nullité du bail, soit à vicier le consentement du preneur, soit à justifier la résiliation du bail, soit encore à fonder la condamnation du bailleur à satisfaire aux exigences du Code wallon. Mais il s’agit là d’une application des règles du droit des obligations et de la législation sur le bail de résidence principale et non d’une application du décret ».

Quelle sanction ?
Suivant une jurisprudence, elle se base sur les dispositions de l’article 1722 du Code civil, pour soutenir que l’arrêté d’inhabitabilité entraîne une perte juridique du bien, et donc, c’est la résiliation qui s’opère automatiquement.
Certes, cet article n’envisage nullement l’éventualité de l’arrêté d’inhabitabilité, mais il est traditionnellement reconnu que la notion de « perte » englobe non seulement les destructions matérielles mais aussi l’impossibilité juridique à faire jouir le locataire.
La résiliation agit de plein droit, sans que le juge puisse avoir un pouvoir quelconque d’appréciation.
D’autres décisions voient dans les mesures prises au niveau administratif, des mesures a caractère d’ordre public. Ainsi, un contrat de bail dépourvu de permis de location se voit frapper de nullité sur pied du droit commun.
L’ancien article 1108 du Code civil conditionne la validité d’une convention à la présence d’une cause licite dans l’obligation.
Les articles 1131 et 1133 du Code civil disposent respectivement que la cause est illicite quand elle est contraire à l’ordre public. L’article 6 du Code civil, enfin interdit de déroger aux lois qui intéressent l’ordre public.

Indemnités dues au locataire expulsé.
Dans une affaire traité devant le Juge de paix de Charleroi (4ème canton), jugement du 23 octobre 2008, le preneur avait assigné le propriétaire-bailleur à lui payer une indemnité.
La requête ne prévoyait pas la nullité du contrat, mais uniquement le paiement d’une indemnité de 4.000 euros.
Le juge de paix a accepté d’octroyer des dommages et intérêts, compte tenu qu’il s’agissait d’une expulsion consécutive à un arrêté interdisant l’occupation des lieux loués sur base de défaut de permis de location (la décision ne dit pas si les lieux étaient insalubre).
Il a été retenu une indemnité de 2.000 euros en vertu de l’article 1382 du Code civil. Cette indemnité est destinée à réparer l’ensemble du préjudice (troubles de jouissances, frais de dédommagement,…).
Dans le cadre de l’annulation du contrat, le bailleur doit rembourser au locataire les loyers indûment perçu par le bailleur, celui-ci pourra bénéficier d’une indemnité d’occupation destinée à compenser l’avantage dont a bénéficié le preneur pour son hébergement, durant l’exécution du contrat annulé.
Souvent, les deux montants s’équilibrent, mais il arrive fort opportunément que le juge diminue l’indemnité en tenant compte du degré d’insalubrité du bien et des manquements du propriétaire.
Le solde à restituer au preneur servira à couvrir les préjudices causés au locataire (Voir Justice de Paix Brux. jgt 19/11/2009).
La question de savoir si l’article 2 de la loi du 20 février 1991 est d’ordre public ou simplement impératif est controversée (voy. J.T., 30 juin 2007, p. 516, n° 4, consacré à la loi du 25 avril 2007 et les nouvelles dispositions en matière de bail, notamment la modification apportée à l’article 2 et la confirmation de son caractère impératif – consulter les notes, notamment la note 47 à propos de la cause licite de l’obligation ; consulter également la note de Luc Tholome, in Ech. Log., 2002, p. 209 et suivantes).
Selon la décision vantée par la locataire (J.P. Grâce-Hollogne du 23 juillet 2002), serait nul, de nullité absolue, un contrat de bail relatif à un bien qui ne répond pas aux exigences de la loi en matière de sécurité, de salubrité et d’habitabilité au motif que ces dispositions légales seraient d’ordre public en raison de ce que l’état de l’immeuble ne permettait pas d’héberger des personnes dans le respect de leur intégrité et/ou de la dignité humaine ;
Il pourrait aussi s’agir d’un immeuble qui, par son état de décrépitude, est voué à la démolition pure et simple.
La nullité a également été constatée dans le cas où un permis de location était requis, les normes régionales relevant de l’ordre public, ce qui n’est pas le cas en l’espèce
(J.P. Arlon, 4 septembre 2001, Ech. Log., 2002, p. 117, qui cite Civ. Nivelles, 27 octobre 2000, Le Cri, n° 251 de février 2001, p. 7, et J.P. Tournai, 3 janvier 2001, R.G. 00467, inédit ; voy. aussi J.P. Tournai, 4 septembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 513).
La modification législative du 13 avril 1997 a permis de remédier à l’insécurité juridique qui résultait de l’absence de sanction légale et le législateur n’a pas opté pour la nullité (Le bail de résidence principale, La Charte, 2006, p. 122) (voy. J.P. Louvain, 15 octobre 2002, Ech. Log., 2003 : le locataire ne peut pas invoquer la nullité mais plutôt la résiliation du bail).

Violation des règles d’urbanisme

Comme tout contrat synallagmatique, le contrat de bail de résidence principale requiert pour sa validité un objet et une cause licite.
La location d’un bien qui contrevient aux règlementations urbanistiques encours donc la sanction de la nullité. En effet, est nul lorsque l’objet du bail suppose de créer, autoriser ou perpétuer une situation contraire à l’ordre public.
Contraire à l’ordre public présuppose que toute contravention aux prescriptions urbanistique n’emporte pas ipso facto la nullité du contrat de bail. Faut-il encore que la prescription violée soit de nature d’ordre public.
Dans un jugement du 8 mars 2016, le tribunal de première instance de Bruxelles fait application de ces principes en frappant de nullité le bail de résidence principale en contradiction avec la destination urbanistique qui est la sienne (rez-de-chaussée commercial).
Les juges de paix de Sprimont  (Juge de paix de Sprimont, jugement du 26 mars 2019 et de Wavre ( Juge de paix de Wavre, jugement du 13 juillet 2018) décident également de sanctionner les baux de nullité absolue portant sur des logements créés au sein d’un immeuble unifamilial sans qu’un permis d’urbanisme autorisant la division de l’immeuble en plusieurs logements n’ait été octroyé.
Conclure systématiquement à la nullité ne vas pas sans susciter certaines réflexions au regard notamment des objectifs poursuivis par le législateur, lesquels permettent déjà au juge de moduler les conséquences de la nullité en terme de restitution, et des circonstances concrètes de l’espèce.
La nullité est une sanction qui opère avec effet rétroactif ayant comme conséquence de supprimer les effets juridiques nés du contrat, aussi bien pour l’avenir que pour le passé.
Dès lors, en cas de nullité prononcé, les parties sont tenues à des restitutions réciproques : remboursement du loyer par le bailleur et restitution par équivalent de la jouissance du bien loué par le preneur.
La restitution par équivalent consiste au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle correspond généralement au prix du loyer et de la gravité des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme aux normes administratives en vigueur.
Enfin, le juge peut également refuser la restitution au profit de l’une ou l’autre partie, voire des deux, sur base de l’adage «  In Pari causa turpitudinis cessat repetitio ».
Le juge de paix de Beringen a considéré que le fait qu’aucun permis urbanistique n’ait été délivré pour l’appartement loué ne rendait pas le contrat de bail nul pour autant. Par contre, il a été relevé que le bailleur devait, en vertu de son obligation de délivrance et de fournir une jouissance paisible, veiller à ce que l’immeuble réponde aux exigences légales et dispose des autorisations requises.  Ce manquement peut déboucher sur la résiliation dudit bail au tort du bailleur.
Cette approche semble être celle retenue au bail conclu en méconnaissance des règles relatives aux permis de location.

En cas de conclusion d’un bail en méconnaissance des règles relative au permis de location, la nullité semble être la sanction unanimement adoptée par la jurisprudence.
Namur, 4 septembre 2009 JLMB et ce, même en cas de régularisation du permis en cours de bail. Nivelles 31 mai 2013
Il apparait que la nullité absolue d’un contrat ne peut en effet être couverte et une partie contractante ne peut y renoncer.
Le juge se devait de soulever d’office la cause de nullité.
Néanmoins, force est de constater que cette solution semble critiquée par la jurisprudence et la doctrine.
Cette critique trouve un écho récent dans la jurisprudence de la cour de cassation (arrêt du 7 novembre 2019). La cour a estimé que la sanction du non-respect d’une norme d’ordre public devait contribuer à la réalisation de l’objectif de la règle enfreinte et qu’il était loisible au juge de personnaliser cette sanction afin qu’elle soit adaptée aux circonstances spécifique de la cause
Cette atténuation au principe de nullité d’office trouve également un fondement dans l’article 5.57 de la loi du 28 avril 2022 du Livre V du Code civil : un « contrat qui ne remplit pas les conditions requises par sa validité est nul. Toutefois, le contrat demeure valable dans les cas prévus par la loi ou lorsqu’il résulte des circonstances que la sanction de la nullité ne serait manifestement pas appropriée, eu regard au but de la règle violée ».
La théorie de l’enrichissement sans cause permet, en règle, de justifier  cette obligation de restitution.
La jurisprudence fonde ainsi l’obligation de payer une indemnité d’occupation sur la base de cette théorie


3. Jurisprudence

Justice de paix de Zoutleeuw, Jugement du 28 mai 2020
Bail d’habitation – normes de qualité – art. 5 du Code du logement flamand – objet illicite – nullité – ordre public – restitutions réciproques – indemnité d’occupation – disparition de l’objet – art. 1722 anc. C. civ. – responsabilité extracontractuelle – preuve du dommage.
Le contrat de bail portant sur une habitation qui, dès l’origine, ne répond pas à toutes les normes minimales de qualité est contraire au droit fondamental à un logement décent et est donc nul, de nullité absolue, en l’absence d’objet licite.
Si les défauts de conformité ne surviennent qu’en cours de bail, ils peuvent entraîner la perte de l’objet du bail. Si cette perte est imputable à l’une des parties, le bail peut être résolu à ses torts. Si aucune des parties n’est responsable, le bien est détruit par force majeure (art. 1722 de l’ancien Code civil).
Les standards de qualité fixées par l’article 5 du Code du logement flamand sont des normes minimales, élémentaires qui doivent chacune être respectées; même des violations mineures peuvent entraîner la nullité ou la résolution du bail.
La nullité du bail entraîne des obligations de restitution réciproques. La restitution de l’usage du bien par le preneur se traduit par le paiement d’une indemnité d’occupation, même si la nullité résulte de la violation des normes de qualité d’ordre public. L’indemnité d’occupation est égale à la valeur objective du logement, compte tenu des défauts qui l’affectent. Le preneur peut se voir attribuer une indemnité complémentaire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle à la condition qu’il prouve le dommage réel complémentaire qu’il a subi (par exemple les frais de déménagement qu’il aurait exposés). Une indemnité forfaitaire fixée à l’équivalent de 9 mois de loyer par analogie avec l’article 3, § 4, deuxième alinéa, la loi relative aux baux de résidence principale ne peut être accordée (J.J.P., p.31, 1-2/2021)

Juge de paix de Sprimont, Jugement 26 mars 2019
Bail d’habitation – objet du bail en infraction avec les règles urbanistiques – nullité du bail – absence de préjudice – restitution des loyers (non) – indemnité de rupture (non).
Une convention de bail conclue en violation des dispositions en matière d’urbanisme est frappée de nullité absolue.
Indépendamment de l’infraction urbanistique, le preneur est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle il a occupé le bien.
En raison de la nullité du contrat, aucune indemnité de rupture conventionnelle ne peut être due.

Justice de paix d’Alost, Jugement du 19 février 2019
1° Bail de résidence principale – nullité du contrat de bail – preuve des défauts au début du bail – contrôle de qualité – suspicions
2° Bail de résidence principale – nullité du contrat de bail – conséquences – remboursement du loyer – indemnité d’occupation compensatoire tenant compte de la jouissance effective des lieux
3° Bail de la résidence principale – nullité du contrat de bail – conséquences – restitution des lieux – dégâts locatifs – preuve par constat d’huissier – preuve authentique des constatations matérielles – recouvrabilité des frais d’un huissier de justice.
La nullité d’un contrat de bail de résidence principale ne peut être prononcée que si les lieux loués ne répondaient pas aux normes de qualité régionales dès le début du bail. En l’absence d’un état des lieux d’entrée détaillé, les problèmes structurels découverts lors d’une enquête sur la qualité de la résidence peuvent être considérés comme ayant existé dès le début du bail.
Si le bail est déclaré nul, le bailleur doit rembourser tous les loyers perçus, mais il a droit à une indemnité d’occupation compensatoire, déterminée sur la base de la valeur locative et en tenant compte des défauts affectant de manière effective la jouissance paisible des lieux.
Les constatations faites par l’huissier de justice sur l’état du bien après l’annulation du bail sont authentiques en ce qui concerne les données et faits matériels que celui-ci a pu constater par perception sensorielle. Le juge apprécie souverainement la cause et l’étendue des dommages causés à la propriété sur la base de ces constatations pour autant qu’il ne méconnaisse pas la valeur probante du procès- verbal ou des règles relatives à la preuve et ne porte pas atteinte au droit de la défense. Les coûts du procès-verbal de constatation de l’huissier font partie des frais de justice dès lors qu’ils ont fournis des preuves utiles (J.J.P., p.384, 7-8/2019)

Tribunal de première instance de Bruxelles, 12 mars 2019
Baux – Bail d’habitation – Insalubrité – Ordre public – Nullité absolue du bail.
S’il est désormais admis que les normes urbanistiques et de salubrité n’emportent pas toutes la nullité absolue du contrat de bail, les infractions devant être replacées dans leur contexte et appréciées au cas par cas (ce qui supposent une approche proportionnée de l’ordre public par les juridictions en fonction de la gravité du manquement constaté), la nullité s’impose bien lorsque l’état délabré du logement n’est pas récent et que certaines infractions (absence de lumière naturelle dans la chambre à coucher, risque de chute de la rambarde du balcon) ne peuvent être uniquement imputables au comportement malveillant du locataire.

Tribunal de première instance du Hainaut, Jugement du 24 avril 2019
Baux – Bail commercial – Infraction urbanistique – Atteinte à l’ordre public – Nullité du bail.
Portant sur un local non autorisé par l’urbanisme, privé de chauffage à un certain moment et dont l’installation électrique est dangereuse, le bail encourt la nullité absolue pour contrariété à l’ordre public. La restitution des prestations réciproques doit alors être ordonnée.
Quelle que soit son ancienneté, une infraction urbanistique est continue et pertinente dans l’analyse des rapports contractuels.

Justice de paix d’Etterbeek, jugement du 10 décembre 2021
La présence d’une humidité permanente dans le bien loué et la dangerosité des installations électriques et de gaz, causées par un défaut de réparations de la part du bailleur, justifient la résolution du bail aux torts de celui-ci. Une indemnité pour trouble de jouissance, équivalente à la moitié du loyer, doit être accordée dès lors à la locataire. (J.L.M.B., p.299, 2022/7)

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Justice de paix de Saint-Gilles, Jugement du 19 octobre 2018
Baux – Bail d’habitation – Infractions aux normes urbanistiques et aux normes de salubrité – Ordre public – Droit constitutionnel au logement – Nullité absolue du bail.
Un logement qui n’est pas conforme aux normes de salubrité ne peut valablement faire l’objet d’un contrat de bail. Ces normes ont pour objectif de garantir le droit à un logement décent (proclamé par l’article 23 de la Constitution). Elles sont d’ordre public. Il en va de même des prescriptions relatives à l’urbanisme, que ce logement méconnaît aussi (car il est loué comme appartement individuel alors qu’il s’agit d’une maison unifamiliale). Pareil bail doit dès lors être déclaré nul de nullité absolue

Tribunal de première instance de Bruxelles, Jugement du 8 mars 2016
Baux – Bail à loyer – Résidence principale – Infractions aux normes de salubrité et urbanistiques – Nullité absolue du bail – Indemnité d’occupation réduite.
Pour éviter de vider de sa substance la disposition offrant au locataire d’un bien insalubre le choix de demander la résolution du bail ou l’exécution forcée des travaux, la question de la nullité du contrat pour manquement à une norme urbanistique d’ordre public ne se pose que si le preneur a renoncé à faire usage de cette option.
La mise en location à titre de résidence principale d’un bien théoriquement destiné à un usage commercial sur le plan urbanistique crée une situation contraire à l’ordre public, qui rend le contrat nul (de nullité absolue).
L’indemnité d’occupation due par le locataire (en contrepartie de la restitution des loyers induite par l’annulation du bail) doit être diminuée par rapport au loyer, vu l’insalubrité des lieux.

Tribunal civil de Mons, Jugement du 19 octobre 2012 
Baux – Bail à loyer – Bail de résidence principale – Immeuble neuf mais affecté d’un problème d’humidité – Arrêté d’insalubrité – Pas une perte totale ou partielle de la chose – Manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible.
Loin de constituer une perte totale de la chose louée, un arrêté d’inhabitabilité peut se limiter à déclarer l’appartement inhabitable mais améliorable (soit inhabitable pendant la durée des travaux d’assainissement).
La circonstance que, lors de l’entrée dans les lieux, suite à l’achèvement de la construction de l’immeuble, les parties sont convenues par la signature de l’état des lieux que ceux-ci étaient dans un état parfait, n’empêche pas que le bailleur soit tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible pendant toute la durée du bail, ce qui n’est pas le cas lorsque des problèmes graves d’humidité surviennent peu après l’entrée dans les lieux.

Juge de paix d’Etterbeek, Jugement du 22 juin 2009
bail de résidence principale – droit au logement et à la sécurité du logement – arrêté d’inhabitabilité du bourgmestre – application de l’article 2 de la loi du 20 février 1991 – indemnité de résiliation et indemnité pour perte de jouissance.
Indépendamment d’un arrêté d’inhabitabilité touchant les lieux loués, le preneur garde le droit, fondé sur l’article 2 de la loi du 20 février 1991, d’opter pour la résiliation du bail moyennant paiement de dommages et intérêts. Ces dommages et intérêts englobent l’indemnité de résiliation et l’indemnité pour la perte de jouissance que subit le preneur en raison de l’état du bien loué

Juge de paix de Namur, Jugement du 19 novembre 2009
Baux – Bail à loyer – Absence de permis de location – Ordre public – Nullité absolue du bail – Conséquences.
L’absence de permis de location, rendu obligatoire par l’article 10 du code wallon de logement lorsque le logement individuel a une superficie habitable inférieure au plafond légal, entraine la nullité absolue du contrat de bail pour contrariété à l’ordre public.
Dans ce cas, la restitution des loyers perçus par les bailleurs doit être compensée par une indemnité d’occupation égale à la valeur locative normale du bien.

Juge de paix de Bruxelles, Jugement du 19 novembre 2009
Bail de résidence principale – Nullité – Contrariété aux normes régionales de qualité – Interdiction immédiate d’occuper – Annulation du contrat de bail – Restitution des loyers et indemnité (moindre) d’occupation
Il ne peut être contesté que le bien loué ne répond pas aux exigences du Code du logement puisqu’il y a eu interdiction immédiate d’occuper. Une expertise contradictoire n’apporterait aucun élément nouveau. Ce bail est donc nul, toute confirmation par le preneur étant impossible.

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