Droits et obligations entre concubins

- Retour à l'arborscence droit des baux [Arborescence]
- Accès direct à la jurisprudence : cliquez ici

Chronique de jurisprudence

- Didier Pire : "Concubinage, cohabitation, Cour d'arbitrage, compétence, cacophonie ?",
JLMB 2002, p. 623;
- Catherine Goux : "Enrichissement sans cause, concubinage et cohabitation : conséquence de la loi réglant la cohabitation légale sur l'application de l'action 'de in rem verso' (RGDC 2001, pp.4 à 32);
- C. Couquelet : "Le concubinage - Développements jurisprudentiels récents, in Actualités de droit familial (1997-1999), Formation permanente CUP, ULg, Vol. XXXIII, octobre 1999, p. 7 et suivants;
- N. Verhayden-Jeanmart : "les effets patrimoniaux de l'union libre et de sa rupture" in L'union libre, Bruxelles, Bruylant, 1992 p.52 ;
- Y.-H. Leleu : "Droit des personnes et des familles" Bruxelles, Larcier, 2005, p.334;

Dispositions légales :
- Articles 1475 et suivants du Code civil sur la cohabitation légale.
- Article 215 du Code civil;
- Article 1217 à 1225 du Code civil (Indivisibilité)
- Article 1200 et svts du Code civil (la solidarité)

Quels sont les droits des concubins dans le cadre d'un contrat de bail ?
Quid en cas de séparation des concubins ?

Le Code civil ne s'intéresse pas aux concubins, ils ne peuvent donc bénéficier de la protection de l'article 215 du Code civil lorsque l'un d'eux pose un acte qui peut mettre en danger la résidence commune.

Si le bail a été conclu par l'un des concubins seulement, étant seul locataire, il lui est permis de solliciter l'expulsion de l'autre.
Toutefois, Roland De Valkeneer constate que la jurisprudence est moins sévère et que des décisions accordent en certaines circonstances des délais. Il en fut aunsi lorsque le départ immédiat de la concubine était réclamé sans qu'il soit tenu compte de sa situation financière (deux enfants à charge dont un handicapé et une situation financière précaire).
Suivant Y.-H. Leleu, la propriété exclusive du logement autorise le propriétaire à priver son partenaire de l'usage et de la jouissance de l'immeuble, c'est-à-dire, en termes prosaïques, à l'expulser avec un minimum de ménagement.
Jugé que "le congé donné au preneur à l'exclusion de sa concubine viole l'article 215 §2 du Code civil, sur base des articles 8 et 14 de la convention européenne des droits de l'homme (JP Alost, 1/09/92, JJP 1992, p. 326)". Cette décision est critiquée par Pauwels & Raes qui estiment :
"L'idée sous jacente est qu'au regard du droit au respect de la vie privée familiale, tel qu'il est consacré par le droit international, il existerait dans notre législation une discrimination entre gens mariés ou non, du fait de la non-application à ces derniers du régime protecteur de l'article 215 c.c.
Pareil jugement laisse perplexe. En effet, l'égalité de traitement n'est violé que si la distinction est arbitraire, si elle manque de justification objective et raisonnable" (JT 1993, p. 794).

Si les deux concubins sont parties au contrat, ils doivent être considérés comme colocataires indivis et aucun d'eux ne peut en ce cas poursuivre l'expulsion de l'autre.

La solidarité et l'indivisbilité :
En cas de pluralité de parties, la règle générale est l'obligation conjointe.
Sauf convention contraire, lorsque plusieurs personnes (non commerçantes) sont créancières ou débitrices d'une même obligation, elles ne le sont que pour leur part et non pour le tout. Appliqué au contrat de bail, cette règle a pour conséquence que les obligations du contrat sont divisibles entre les colocataires et entre les co-bailleurs.
Ainsi pour le paiement du loyer, chacun des locataires sera tenu pour sa part au paiement du loyer.
Afin d'éviter l'inconvénient de l'existence d'une pluralité de d'obligations distinctes, on a fréquemment recours à l'indivisibilité et à la solidarité. L'indivisibilité permet ainsi au bailleur d'agir pour le tout contre chaque colocataire.

La doctrine considère que si des concubins sont tous deux parties au bail, ils doivent être considérés comme colocataires indivis d’un même immeuble.
En présence d'une clause d'indivisibilité et de solidarité, il faut l’accord des deux pour résilier le bail et c’est à tous deux séparément qu’il faut notifier le congé.
Tous deux sont tenus solidairement au paiement du loyer (Rép. Not. « Bail en général, p. 132).
Pour résilier le bail anticipativement, sauf mandat ou ratification, le congé doit être notifié par tous les locataires (Pauwels & Raes : B-1-1-12)
Pour résilier le bail anticipativement, le congé doit être notifié par tous les locataires : un co-preneur (colocataire) ne peut dont mettre fin au bail à l’égard de l’autre co-preneur qui souhaite poursuivre, même si cette résiliation est acceptée du bailleur.

Pauwels et Raes indiquent : Dans les cas des co-preneurs, le congé doit être donné à chacun d’eux. Toutefois, le congé est valable à l’égard de ceux qui l’ont reçu sans qu’ils puissent se prévaloir de l’absence de congé donné aux autres. Mais si les locataires se sont engagés solidairement, on admet que chacun d’eux représente le groupe et que le congé signifié par le bailleur à l’un deux produits ses effets à l’égard de tous.

Quant au congé donné par les co-preneurs, il doit émaner de leur collectivité ou d’un mandataire commun.
On a admis que, sauf cas de solidarité, chacun d’eux dispose d’un droit distinct et personnel à l’occupation de la totalité de l’immeuble, conjointement avec ses locataires. Il peut donc renoncer à son droit, ou en être privé sans qu’il soit porté atteinte aux droits et obligations des autres colocataires. On ne peut en effet obliger ceux qui voudraient quitter les lieux loués, à supporter leur quote-part de loyer aussi longtemps que les autres se maintiendraient.

En cas de cohabitation légale, comme pour les époux, ce sont les principes généraux en cas de pluralité de preneurs qui s’appliquent.
Les cohabitants sont tenus dans le cadre d’obligations conjointes, en l’absence de solidarité ou d’indivisibilité.
Chaque cohabitant est tenu d’exécuter le bail jusqu’à son terme, le congé doit être notifié par les deux cohabitants pour être valable et le bailleur doit notifier le congé à ceux-ci.


Jurisprudence

Retour en haut de page

- Cohabitation légale - Mesures urgentes et provisoires - Date de la déclaration de cessation : Le juge de paix est compétent pour statuer sur une demande de mesures urgentes et provisoires introduite avant que l'officier de l'état civil ait pris acte dans le registre de la population de la cessation de la cohabitation légale. Il suit du rapprochement des dispositions légales que le juge de paix est compétent pour statuer sur une demande de mesures urgentes et provisoires introduite avant que l'officier de l'état civil ait pris acte dans le registre de la population de la cessation de la cohabitation légale.
Le jugement attaqué constate que :
- le 30 juillet 2004, les parties ont fait une déclaration de cohabitation légale à la commune de L., conformément à l'article 1476 du Code civil,
- le 14 septembre 2006, elles ont signé un protocole d'accord constatant la fin de leur cohabitation légale et réglant les modalités de leur séparation, sans toutefois que la formalité prévue à l'article 1476, § 2, du Code civil soit exécutée,
- elles ont repris la vie commune quelques mois plus tard, la requête est introduite le 13 décembre 2007, alors le 21 mars 2008, le défendeur a fait, à titre conservatoire, une déclaration unilatérale de cessation de la cohabitation légale auprès de l'administration communale (Juridat).
Cour de cassation, Arrêt du 19 février 2010 (15)

- Bail oral- Existence - preuve - contrat de bail entre concubins (non en l'espèce) - contrat verbal de société : La validité d'une convention de vie commune, portant sur les modalités pratiques et matérielles de celle-ci, n'est plus contestée, même si l'autonomie de la volonté est limitée par le respect des normes impératives; ainsi l'exercice du droit de jouissance de l'immeuble du partenaire peut être concrétisé par un bail mais en l'espèce rien n'indique que le prix convenu était payable chaque fois.
Eu égard aux éléments soumis à l'appréciation du juge, le contrat de bail invoqué est requalifié en contrat verbal de société (JJP 2011, p. 373).
Justice de paix de Charleroi (2ème c.), Jugement du 20 juillet 2009 (495)

- Union libre - Co-titulaire (non) : En cas d'union libre, le partenaire du locataire n'a aucun droit d'habitation et n'est pas tenu à l'égard du partenaire locataire de contribuer au paiement du loyer. La loi n'attachant aucun effet patrimonial à l'union libre, et la requérante étant l'unique locataire du logement que les parties occupèrent ensemble jusqu'en novembre 2007. la titularisé exclusive du bail prive le partenaire du locataire de tout droit d'habitation - ce qui permit d'ailleurs à la requérante d'agir en expulsion du défendeur du chef d'occupation des lieux sans droit ni titre (JLMB 2009, p. 498).
Justice de paix de Tournai (2ème canton), Jugement du 13 mai 2008 (255)

- Locataires cohabitants de faite - Solidarité - résiliation par un des locataires : Un des locataires cohabitants de fait, peut, s’il est manifestement tenu de manière solidaire et indivisible vis-à-vis du bailleur, quels que soient les droits protégés du colocataire, toujours se prévaloir du mécanisme impératif du délai légal de préavis prévu à l’article 3, §5 de la Loi sur les baux de résidence principale et donc, en ce qui le concerne mettre fin au bail de résidence principale.
Eu égard à la concordance des règles entre conjoints (art. 215 et 220, §1er du Code civil) et cohabitants légaux (art. 1477 du Code civil), le partenaire cohabitant peut, s’il dispose d’une procuration, être autorisé à représenter une partie au procès (JJP 2009, p. 368).
Justice de paix de Roeselare, Jugement du 13 décembre 2007

- Bail de droit commun - Concubinage - mesures urgentes et provisoires (non) - Expulsion - délai de grâce : Il n’existe pas pour les concubins de procédure semblable à celles qui permettent au juge de paix (art. 221 et 223 C. civ.) ou au juge des référés (art. 1280 C. jud.) d’organiser les modalités matérielles d’une séparation d’époux.
Le propriétaire de l'immeuble dans lequel il vit avec son concubin peut postuler l'expulsion des lieux de ce dernier mais, en l'absence d'urgence démontrée, un délai peut être octroyé au concubin expulsé.
L'obligation d'assistance éventuelle entre concubins ne s'étend pas au-delà d'une aide ponctuelle et déterminée et ne comprend donc pas l'obligation de se porter caution de son ex concubin à l'égard d'un futur bailleur (JJP 2009, p. 364).
Justice de paix de Wavre (2èm canton),
Sièg. Ch.-E. de Froisart ; Plaid. MMes J. Coduys (Loco E. Geirnaert), M.-J. Deutsch Jugement du 23 janvier 2007 (274)

- Fiançailles - Rupture - Circonstances de l'exercice du droit de rompre : 1. L'union libre ne crée aucune présomption d'indivision concernant les avoirs des concubins, ni une présomption d'existence d'une société. Toutefois, quand les concubins ont décidé de mettre en commun leurs économies, déposées sur des comptes bancaires, il faut considérer qu'ils ont mis ces fonds en indivision. Tel n'est, en revanche, pas le cas pour de l'argent liquide dont un concubin ne peut prouver ni qu'il lui appartient ni qu'il a été mis en indivision.
2. La rupture des fiançailles ne peut conduire à l'allocation de dommages et intérêts que si elle s'entoure de circonstances qui sont par elles-mêmes fautives et qui engagent dès lors la responsabilité quasi délictuelle de l'auteur.
3. Une demande ne peut être considérée comme téméraire et vexatoire que si elle a été introduite et poursuivie avec une particulière légèreté ou avec mauvaise foi (solution implicite) (JLMB 2007, p. 58).
Cour d'appel Mons (2e chambre), Arrêt du 27 juin 2006

- Opposabilité des statuts : Les statuts sont opposables à tous les occupants de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 577-10,§1er du Code civil.
Ainsi, nonobstant l’absence de toute clause dans le contrat de bail, le locataire est tenu de respecter les dispositions des statuts, notamment toutes les clauses qui imposent aux occupants de l’immeuble d’habiter bourgeoisement, respecter la tranquillité de l’immeuble, ainsi que les dispositions qui prévoient que les locaux pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale, à condition qu’elle soit l’accessoire de l’habitation (JJP.2006,p.96).
Juge de paix de Schaerbeek (2ème Canton) - Jugement du 11 juillet 2002 (4)

- Union libre et les cohabitants légaux - Pas de discrimination : La différence de traitement entre des personnes qui ont cohabité légalement et qui, partant, peuvent demander au juge de paix d'ordonner des mesures urgen¬tes et provisoires, et des cohabitants de fait à propos de la rupture desquels le juge de paix est sans compétence, n'est pas discriminatoire.
L'article 1479, alinéa 3, du code civil ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution en tant qu'il dispose que le juge de paix ordonne les mesures urgentes et provisoires justifiées par la cessation d'une cohabitation légale, mais n'accorde pas à ce juge la même compétence si aucune déclaration de cohabitation légale n'a été faite.
En vertu de l'article 584, alinéa premier du code judiciaire, le président du tribunal de première instance peut, dans des cas urgents, statuer au provisoire en toutes matières, notamment pour les affaires qui sont une conséquence de la cessation d'une cohabitation de fait (JLMB 2002, p. 620).
Cour d’arbitrage, Arrêt du 23 janvier 2002 (336)

- Bail résidence principal - Epoux non signataire - Cotitularité : La cotitularité du bail assurée à l'épouse qui ne l'a pas conclu engendre dans son chef les mêmes droits et les mêmes obligations que ceux du conjoint signataire et l'engage solidairement avec lui.
Les effets de cette cotitularité persistent même en cas de séparation de fait, jusqu'à la rupture du lien matrimonial, à tout le moins jusqu'à la cessation du devoir de cohabitation (JLMB 2002, p. 1807).
Justice de paix de Verviers (1er canton), Siég.: M. A. Peters. Plaid. : Mes R. Bomboir (loco A. Mineur et J. Piron), S. Fiorentino (loco B.F. André) et J.-M. Frédérick (loco A. Masset) Jugement du 12 novembre 2001 (227)

- congé - mariage postérieur au bail : Si les congés, notifications et exploits relatifs au bail de l'immeuble loué par l'un ou l'autre des époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille, doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux, chacun des époux ne peut toutefois pas se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint qu'à la condition que le bailleur ait connaissance de leur mariage; seule la connaissance effective du mariage par le bailleur qui notifie un congé ou signifie un exploit autorise l'un des époux à se prévaloir de cette nullité. (C. civ., art. 215, alinéa 2, al. 2).
Cour de cassation (section Fr. 1ère Ch.) ,
Siège : Rappe ; Rapporteur : Parmentier ; Min Public : Velu.
arrêt du 7 avril 1994 (41)

- Renon - mariage postérieur au bail : Lorsque, avant le mariage, un bail de résidence principale a été signé par un seul des deux conjoints, il appartient à ceux-ci, s’ils entendent invoquer la nullité du congé qui a été signifié au seul signataire du bail, de rapporter la preuve que le bailleur a eu connaissance du mariage avant l’expiration du délai utile pour donner ce congé.
En laissant croire pendant plus d’un an au locataire qu’il était disposé à proroger le bail faisant l’objet d’un renon pris en rompant brusquement et sans raison valable les pourparlers, le bailleur commet une culpa in contrabendo qui engage sa responsabilité aquilienne.
Justice de Paix de Jumet, Juge : R. Loriaux ; Avocats : X. Born, Soyeurt (loco Schlogel).
Jugement du 16 décembre 1996 (40)

- Congé - Colocataires - Indivisibilité : Si la solidarité n'a pas été stipulée dans le bail, chacun des colocataires d'un même immeuble dispose d’un droit distinct et personnel à l’occupation de la totalité de l’immeuble, conjointement avec ses colocataires.
Il peut renoncer à ce droit ou en être privé sans que cela porte atteinte aux droits de ceux-ci (JLMB 1987, p. 1149)
Justice de paix de Soignies, Jugement du 12 mai 1987 (441)

- La solidarité : la solidarité est de droit entre débiteurs commerçants tenus d'une même obligation contractuelle. Une telle obligation ne doit pas nécessairement résulter d'un contrat unique passé entre les créanciers et les débiteurs, dès lors que ceux-ci se sont engagés à une même chose (Pas., 1982, p. 171).
Cour de cassation, Arrêt du 1er octobre 1981



Retour en haut de page