Obligations du bailleur

Obligation du bailleur

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Chronique de jurisprudence
Rappelons que depuis la loi du 25 avril 2007, la mise en location d’un bien doit présenter dans toute communication publique ou officielle, la mention du loyer demandé et des charges communes.
Le législateur a prévu des sanctions, notamment une amende administrative fixée entre 50 et 200 euros. Cette tâche de poursuivre et de sanctionner est laissée à l’opportunité de chaque commune qui sera chargée d’établir un nouveau règlement de police (art. 119bis de la nouvelle loi, communale).
L’objectif recherché est de créer une meilleure transparence du marché locatif et d’informer le candidat locataire le plus complètement possible du prix du bail demandé, en évitant des discriminations de la part d’un bailleur peu scrupuleux tenté de faire varier le prix du bail en fonction du type du candidat. Certains critiquent cette mesure qui risque d’entraîner des effets pervers. Ils estiment que le bailleur sera tenté d’afficher un prix vers le haut, lui permettant de garder une certaine marge de négociation. La doctrine s’étonne également que cette information soit limitée aux charges communes et pas privatives.

Dispositions légales

- Art. 1719 : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° de délivrer au preneur la chose louée;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur, pendant la durée du bail.
- Art. 1720 : Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
- Art. 1721 : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
- Art. 1722 : (Destruction de la chose louée)
- Art.1723 : Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.
- Art. 1724 : Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire rési¬lier le bail
- Art. 1725 : Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel

Etat du bien

Lorsqu'il loue ou met en location un logement destiné à la résidence principale, le propriétaire-bailleur est tenu à respecter tout une série de dispositions sur l'état du bien.
Ainsi, ces différentes obligations se situent tant au niveau du droit commun aux articles 1719, 1720, 1721 et 1755 du Code civil, au niveau de lois particulières loi sur le bail de résidence principale et ses arrêtés, qu'au niveau de dispositions régionales.

Suivant les dispositions de l'article 1719 du Code civil, l'obligation de délivrer la chose louée est une obligation essentielle du contrat de bail, c'est en fait la suite normale de l'obligation d'assurer la jouissance paisible du bien loué.
Le bailleur doit livrer le bien en bon état de réparation de toute espèce, ce qui implique que le bailleur doit veiller au bon fonctionnement de toute l'installation, mais également en état de servir à l'usage prévus.

Jugé que "En contrepartie du paiement régulier des loyers, le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance normale et paisible des lieux loués. Si des vices apparaissent, que le logement se dégrade et que le bailleur n'effectue pas les réparations nécessaires, le locataire peut demander au juge de paix de résilier le bail aux torts du bailleur ou de le condamner à exécuter les travaux sous peine d'estreinte, avec le cas échéant une réduction du loyer (...)" (JP Grâce-Hollogne, 23 février 2006.

Jugé que "Si le bien n'est pas conforme aux dispositions légales ou réglementaires en vigueur lors de sa conclusion et si, dès lors, il ne peut servir à l'usage convenu, le bailleur manque à son obligation de délivrance; celle-ci lui impose, sauf convention contraire, de livrer le bien non seulement en bon état de réparations de toute espèce, mais également en état de servir à l'usage prévu" (RCGB, 1992, p. 83, Civ. Louvain, 6 nov. 1991).

Avant de prendre possession du bien, sauf clause contraire, le locataire peut exiger du bailleur qu'il exécute toutes les grosses réparations, mais également les réparations locatives (les peintures, fermeture de des portes,...).

Ces dispositions sont supplétives, de telle sorte qu'une disposition contractuelle peut dispenser le propriétaire de cette obligation.
Ainsi, il a été jugé que la prise de possession des lieux loués sans aucune réserve doit être interprétée comme une renonciation tacite du locataire à invoquer les défauts qui existaient au moment de la délivrance du logement (en tout cas les défauts apparents).

Concernant les baux de résidence principale, outre cette obligation générale, le propriétaire doit aussi veiller à louer un logement conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.

Ces exigences sont définies par l'arrêté royal du 8 juillet 1997, et revêtent un caractère impératif.
Ces exigences doivent s'apprécier au moment de la délivrance du bien loué.
Le locataire peut invoquer ces manquements après son entrée dans les lieux, mais à condition de démontrer qu'ils existaient lors de la prise de cours du bail et pour cela, agir dans un délai raisonnable.

En vertu de l'article 1719, 3° du Code civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Il est ainsi tenu à la garantie de son fait personnel.

Le bailleur sera donc tenu d'entretenir voire de remplacer tout élément faisant partie du bien loué au moment de la conclusion du bail et qui est nécessaire au maintien de la destination convenue.

Le bailleur assume en principe, tout ce qui touche à la structure de l'immeuble, au gros oeuvre et aux équipements indispensables à l'utilisation de la chose louée.
Concernant les réparations autres que locatives, le bailleur ne sera tenu de les exécuter que si elles sont nécessaires, pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée.

Toutefois, le bailleur ne peut s'autoriser à troubler la jouissance du preneur en exécutant ou en faisant exécuter des travaux de réparations. Ces réparations doivent être exécutées que si le preneur l'exige.

Le preneur peut s'opposer à ce que de tels travaux soient réalisés et, s'ils sont réalisés sans l'accord du preneur, celui-ci à droit à une indemnisation.
Ce principe trouve une exception aux dispositions de l'article 1724 cc, lorsque les travaux effectués sont urgents.
Concernant l'application de ces derniers principes, nous publions dans nos banques de jurisprudence une décision intéressante de la Cour de la cassation rendue le 16 févier 2001.

Par contre, si le bien est conforme aux règles en vigueur lors de la conclusion du bail, mais est soumis par la suite à de nouvelles normes imposées par l'autorité, le bailleur n'est pas tenu de procéder à ces nouveaux aménagements (Cass. 29 mai 1990).

Pour la problématique des travaux d'aménagement en vertu de normes nouvelles, ceux-ci ne doivent pas être considérés comme des travaux d'entretien ou de réparation à charge du bailleur.
Par deux fois la Cour de cassation a estimé que l'obligation de délivrance du bailleur n'impose rien d'autre que de délivrer le bien, objet du contrat, c'est à dire tel qu'il existait au moment de la conclusion du contrat, en bon état de réparation de toute espèce.
Par contre, si une mise en conformité s'impose par vétusté, les frais seront à charge du bailleur.

A défaut de vétusté, ces normes nouvelles s'imposent-elles au preneur ?

Non, à moins qu'il s'y soit engagé, ce qui, dans la pratique est assez fréquent.
En conséquence, suivant la nature de cette mise en conformité, celle-ci n'étant soumise à charge d'aucune des parties, si le bien ne répond plus à la destination, il y a tout simplement perte de la chose au sens de l'article 1722, de manière telle que le bail arrive d'office à son expiration prématurément.
Cette conséquence détermine le plus souvent l'une des parties à prendre spontanément les travaux d'adaptation en charge en vue de préserver leurs droits et intérêts.
Si les travaux ont été pris à charge du locataire, il pourra dans une certaine mesure récupérer les impenses. (Cfr. théorie des impenses)




Jurisprudence


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- Bail de résidence principale –clause suspendant l’exécution de l’obligation de délivrance à la constitution de la garantie locative – condition suspensive (non) exception d’inexécution (oui) : La clause prévoyant la suspension de l’exécution de l’obligation de délivrance du bailleur tant que le locataire n’a pas exécuté certaines de ses obligations (en l’espèce, le paiement du premier loyer, la constitution de la garantie locative, la souscription d’une assurance de responsabilité et la réalisation d’un état des lieux d’entrée) n’institue pas une condition suspensive, mais formalise l’exception d’inexécution dans le rapport synallagmatique entre les parties (J.J.P., 2016, p. 76).
Justice de paix de Jodoigne-Perwez, Jugement du 4 juin 2015

- Dégâts des eaux : Location d'un appartement. Dégâts des eaux. Non paiement de la garantie locative. Pas d'assurance dans le chef du locataire. Le Tribunal constate qu’il appartenait à la bailleresse d'entreprendre les démarches nécessaires pour participer, au plus tôt, à la rédaction d'un constat contradictoire des dégâts engendrés par les fuites d'eau mais également de faire réparer, dans des délais raisonnablement brefs, les dégâts causés aux lieux loués afin d'en permettre à nouveau la jouissance paisible.
Le tribunal constate également que la locataire était contractuellement tenue de conclure un contrat d'assurance «incendie - dégât des eaux» (article 15 du contrat de bail). Il s'agit effectivement d'une négligence de la part de la locataire, mais cette négligence ne constitue pas, à elle seule, un manquement grave au sens de l'article 1184 du Code civil. Le tribunal souligne par ailleurs que les parties s'entendent sur le fait que le dégât des eaux a eu lieu du fait de la bailleresse. Il s'ensuit que la non assurance de la locataire, reste sans incidence sur la suite du raisonnement à adopter dans le présent litige, et est notamment sans lien causal avec le dommage que la bailleresse devra prendre en charge (voir infra). Au regard des considérations factuelles qui précèdent, c'est à juste titre et dans une juste proportion que Mademoiselle La. a fait usage de l'exception d'inexécution.
Conséquence, Indemnité due par le propriétaire pour dégâts provenant d'une fuite d'eau. Résiliation du bail à ses torts. Dépens(...).
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles, 75ème Ch., Jugement du 4 mars 2010 (492)

- Droit à un logement décent – Normes régionales de qualité – Ordre public : Un logement qui est déclaré inapte ou inhabitable parce qu'il ne satisfait pas aux normes minimales de qualité déterminées à l'article 5 du Code flamand du logement ne peut faire l'objet d'un contrat de bail. Ces normes sont
d'ordre public en raison du fait qu'elles revêtent un caractère pénal et déterminent les conditions minimales pour habiter dans des circonstances humaines, sûres et salubres et contribuent dès lors à la mise en œuvre du droit constitutionnel à un logement décent.
Le contrat de bail portant sur une habitation qui ne satisfait pas aux normes de qualité du Code flamand du logement est frappé de nullité absolue.
Le bailleur peut invoquer la théorie de l'enrichissement sans cause pour se voir attribuer une indemnité d'occupation, égale au loyer convenu, jusqu'au jour de l'arrêté d'inhabitabilité, moment auquel il est certain que l'enrichissement et l'appauvrissement trouvent leur fondement dans un comportement fautif des bailleurs, à savoir la location d'un logement en violation du Code flamand du logement (JJP 2011, p. 364).
Justice de paix de Westerlo, Jugement du 14 septembre 2009

- Troubles de jouissance dus à l'état du bien - Habitabilité : En application de l'article 1146 du Code civil et de l'obligation du locataire de dénoncer les désordres au bailleur, il ne peut être octroyé d'indemnisation pour les troubles de jouissance subis qu'à partir du moment où
le bailleur a été mis en demeure de remplir ses obligations ou, à tout le moins, que les troubles lui ont été dénoncés.
Une exception à ce principe doit cependant être faite lorsque les troubles de jouissance sont la conséquence de déficiences importantes du bien loué que le bailleur connaissait au moment de la location, ou qu'il devait connaître et que le locataire ignorait. La location de logements affectés de problèmes structurels d'humidité ascensionnelle est sanctionnée par l'arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'habitabilité et par le Code bruxellois du logement et ses arrêtés d'exécution (JJP 2010, p. 276)
Justice de paix de Foret, Jugement du 28 avril 2008 (492)

- Obligation de délivrance – Taches de moisissures – Dissolution du contrat : Contrat de bail avec topographie faite par un expert. Nullité du contrat sur base de l’article 2 de la loi sur les baux à loyers et de l’article 5 du Code Flamand du logement et de l’article 6 du Code civil. Remboursement de tous les loyers et des frais de déménagement ainsi que des dégâts à charge du bailleur. Débouté de la désignation d’un autre expert. Dissolution du contrat ex tune (RJI 2008, p. 207, n° 6801).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (21ème ch.), Jugement du 17 janvier 2008

- Obligation du bailleur : Le bailleur n'est pas tenu, à l'égard du preneur, de garantir le dommage causé par les troubles de fait d'un tiers, telle une infiltration d'eau en provenance de l'immeuble voisin, l'étendue de la garantie d'éviction du bailleur ne couvrant, en principe, que son fait personnel et le trouble de droit provenant d'un tiers (JJP 2008, p. 179).
Tribunal civil de Bruxelles (75ème ch.),
Siège : S. Van Bree, S. Leclercq et Chr. Bernard ; Plaid. S. Welken huysen, W. De Kesel Jugement du 3 janvier 2007 (209)

- Incendie - Perte totale du bien loué - Article 1722 C. civil : L'incendie, causé par la faute d'un tiers et survenu dans une des parties du bien loué, ayant entraîné l'inhabitabilité totale du bien, la nécessité de travaux lourds d'une certaine durée et l'indisponibilité réglementaire totale de l'appartement occupé, a causé la perte totale de la chose louée telle que visée par l'article 1722 du Code civil.
La convention est en conséquence résiliée de plein droit au jour de l'incendie ce qui implique que le bailleur n'est plus tenu par son obligation d'entretien à garantir dans les meilleurs délais la bonne jouissance du bien aux preneurs.
Aucune indemnité pour résolution fautive ou frais de déménagement n'est par ailleurs due (JJP 2007, p. 131).
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 2 juin 2006 (150)

- Ascenseur - Vice Caché - Art. 1721 c.c. : La loi ne définit pas ce qu'il y a lieu d'entendre par vice susceptible d'entraîner la responsabilité du bailleur mais la doctrine s'accorde généralement pour le définir comme étant tout inconvénient ou déficience quelconque de la chose elle-même qui la rend impropre à l'usage auquel elle est normalement ou contractuellement destinée. Le défaut doit cependant provenir de la chose elle-même, être intrinsèque à cette chose et non dû à un cas fortuit ou à un fait d'un tiers. L'article 1721 du Code civil n'exclut pas la garantie du bailleur lorsque le vice provient de la vétusté.
Le bailleur doit à temps mettre tout en œuvre pour remédier au vice et son obligation de garantie constitue une obligation de résultat.
La firme chargée de l'entretien des ascenseurs a conclu avec le bailleur un contrat d'entretien simple et elle ne peut évidemment garantir à 100% qu'il n 'y aura jamais le moindre problème ou la moindre panne. Sa faute ne peut pas être déduite du seul fait que la cabine s'est arrêtée à un niveau plus bas que le niveau normal (RGDC 2008, p. 40).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Siég. Clavie ; Plaid. Mes Maistrau, Verstuyft , Daive, Schermans Jugement du 8 mai 2006 (245)

- Obligations des vices - Obligation de résultat : Un arrêt de non-lieu prononcé par une juridiction d'instruction en raison de charges insuffisantes contre l'inculpé n'empêche pas le juge civil de statuer sur l'action en responsabilité basée sur les mêmes faits.
L'obligation du bailleur de garantir le preneur contre les vices de la chose louée est une obligation de résultat (art. 1721 c.c.). Le fait de louer un immeuble comportant une salle de bain exiguë, dans laquelle fonctionne un chauffe-eau au gaz, sans prévoir de système d'aération efficace, constitue, en outre, une imprudence ou une négligence qui engage sa responsabilité extracontractuelle. Le cumul des responsabilités contractuelle et extracontractuelle est ici autorisé (JMLB 2006, p. 366).
Tribunal de Tournai (1ère ch.), Siég.: M. J.-M. Ruchard.Plaid. : Mes J.-A. Deltenre, M.-A. Vanoosthuyse et D. Schaheys (Joco P. Kensier): Jugement du 25 mai 2004 (222)

- Intexication au CO - Obligations du bailleur - Vices de la chose : Un arrêt de non-lieu prononcé par une juridiction d'instruction en raison de charges insuffisantes contre l'inculpé n'empêche pas le juge civil de statuer sur l'action en responsabilité basée sur les mêmes faits.
L'obligation du bailleur de garantir le preneur contre les vices de la chose louée est une obligation de résultat (art. 1721 c.c.). Le fait de louer un immeuble comportant une salle de bain exiguë, dans laquelle fonctionne un chauffe-eau au gaz, sans prévoir de système d'aération efficace, constitue, en outre, une imprudence ou une négligence qui engage sa responsabilité extracontractuelle. Le cumul des responsabilités contractuelle et extracontractuelle est ici autorisé (JMLB 2006, p. 366).
Tribunal de Tournai (1ère ch.),
Siég.: M. J.-M. Ruchard.Plaid. : Mes J.-A. Deltenre, M.-A. Vanoosthuyse et D. Schaheys (Joco P. Kensier) Jugement du 25 mai 2004 (222)

- Destruction de la chose louée par force majeure: Destruction de la chose louée : aux termes des dispositions de l’article 1722 cc, en cas de destruction de la chose louée, le contrat prend fin, de sorte que le preneur est exonéré de son obligation de paiement du prix de location. Aux termes de ces dispositions le preneur peut solliciter la résiliation même du bail si, pendant la durée de celui-ci, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit; les dispositions de l’article 1722 ne sont qu’une application de la règle de droit suivant laquelle, dans les contrats synallagmatiques, l’extinction, par la force majeure, des obligations d’une partie entraîne l’extension des obligations corrélatives de l’autre partie et justifie dès lors la dissolution du contrat.
Tribunal civil de Nivelles (9ème Ch.)
Juge : Ch. Panier ; Avocats : M. Roos (Loco De Vreese), J. Ledoux.
Jugement du 30 octobre 2003 (23)

- Coupures d'alimentation en énergie - Faute grave : Plus aucun loyer n'est dû par le locataire à compter de la coupure par le bailleur, à l'occasion d'une violation de son domicile, des alimentations en eau, gaz et électricité (JLMB 03/729).
Justice de paix Liège (3e canton), Jugement du 24 juin 2003

- Obligation du bailleur – Obligation de garantie – Art 1721 c.c. : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
Par vices de la chose, il faut entendre toutes les imperfections, tous les défauts ou inconvénients de la chose, de quelque nature qu'ils soient, qui rendent le bien loué impropre à son usage normal ou en restreignent l'usage attendu par le preneur.
Aucune distinction ne doit être faite selon que les vices ou défauts trouvent leur origine dans des vices de construction, la vétusté ou l'absence d'entretien. Dès que le défaut est inhérent à la construction, la garantie doit jouer, que le défaut soit né avant le début du bail ou pendant la durée de celui-ci ou que le bailleur en ait eu connaissance ou non .
Le bailleur n'est dégagé de son obligation qu'en cas de vice visible, connu du preneur, ou qu'il aurait dû connaître au moment de la prise en location de l'immeuble. Le juge du fait doit vérifier si le vice est ou non visible.
Le bailleur est déchargé de son obligation de garantie si le défaut est la conséquence de l'intervention d'un tiers, de celle du preneur lui-même ou d'une cause étrangère. Le bailleur est aussi dispensé de la garantie si le contrat de bail exclut la garantie des vices cachés.
Les défauts d'une construction électrique peuvent constituer un vice de la chose, au sens de l'article 1721 du code civil. S'il est établi que l'incendie a été causé par un court-circuit dû à la vétusté d'une installation électrique faite en violation de toutes les règles et règlements en la matière, et sur laquelle une tension trop importante a été exercée, le bailleur est responsable des conséquences provoquées par cet état de choses, à moins qu'il ne puisse prouver que l'installation défectueuse n'existait pas au moment de la naissance du contrat mais aurait été installée par le preneur même ou par une personne dont il est responsable (JLMB 2006, p. 396).
Cour d’appel de Bruxelles (17ème ch.), Arrêt du 30 janvier 2003

- Obligation de délivrer les lieux en bon état de réparations de toute espèce: Le bailleur était tenu en vertu de l’article 1720 du Code civil de délivrer les lieux en bon état de réparations de toute espèce, et doit vérifier au moment de la conclusion du bail que tous les appareils sont en bon état de fonctionnement, sans défaut d’entretien. Qu’il est constant qu’en matière de kot, selon les usages, certains entretiens doivent être à charge du propriétaire, il en est ainsi pour l’entretien du chauffages et chauffe-bain.
Tribunal Correctionnel de Liège (14ème Ch.), Juge : Goutier ; Avocats : Lamalle, Bodson (Loco Bayard), Devos (Loco Henry). Jugement 8 mars 2001 (11)

- Obligation du bailleur - devoir d'entretien : Conformément aux dispositions des articles 1714 et suivant du Code civil, le bailleur a l’obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives; toutefois, si la locataire a adressé au bailleur des remarques sur l’état du bien, et qu’elle n’a jamais mis en demeure le bailleur d’exécuter les réparations qui étaient cependant toutes et chacune réalisable, elle a donc agi avec une précipitation fautive en rompant le bail de manière soudaine et unilatérale et en restituant les clés à Monsieur ... par courrier du 11 septembre 2000. Toutefois lorsqu’il résulte des éléments de la cause que le bailleur ne remplit pas son obligation d’entretien ou tarde à l’exécuter et qu’il en résulte un dommage pour le preneur, celui-ci a droit à une réparation par équivalent, à savoir des dommages et intérêts qui ne sont dus par le bailleur que pour une période postérieure à la mise en demeure. Résiliation du bail aux torts partagés.
Justice de Paix de Liège (3ème Canton),
Juge : Ph. Detienne ; Avocats G. Baudinet (loco There), Y. Denoiseux.
Jugement 29 octobre 2001 (21)

- Obligation du bailleur - devoir d'entretien : L’article 4 de l’A.R du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, stipule que le logement ne peut présenter d’humidité provenant, notamment, d’infiltrations d’eau par les gouttières. Pour tenir compte du préjudice subi par le locataire, il y a lieu de tenir compte de la date depuis laquelle le bailleur était au courant des réparations à effectuer et du délai mis à les réaliser.
Justice de paix de Jumet, Juge : R. Loriaux ; Avocats : Godefroid, Massin Jugement du 8 décembre 2000

- Habitabilité : Le bail n'est pas annulable si les valeurs de respect de la dignité humaine et de refus de toute exploitation abusive du besoin fondamental de logement qui sont à la base de la notion du logement décent garanti par l'article 23 de la Constitution ne sont pas bafouées.
Il y a lieu de s'en tenir au loyer fixé par la convention des parties, en regard des qualités et défauts du loge¬ment et du fait que le prix convenu peut être retenu pour fixer une indemnité d'occupation (Echos logement, février 2001, p. 15).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 23 juin 2000 (181)

- Obligation de délivrance et d'entretien - clauses dérogatoires : La clause en vertu de laquelle le preneur reconnaît avoir visité l’immeuble et constaté qu’il est en parfait état de réparations locatives ou autres constitue une dérogation licite à l’obligation de délivrance du bailleur. Dérogeant au droit commun et devant dès lors s’interpréter contre le bailleur, elle ne couvre toutefois que l’état apparent du bien et non l’état que le preneur n’a pu déceler au moment de la conclusion du bail.
La clause mettant toutes réparations généralement quelconques à charge du preneur constitue une dérogation licite â l’obligation entretien du bailleur et ne vide pas le bail de sa substance.
Tribunal de Commerce de Mons (3ème Ch.),
Juge : D. Mougenot ; Avocats : N. Plulat (loco p. Souris) , L. Tricart.
Jugement du 13 octobre 1999 (15)

- Obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du locataire : La vente du bien loué et le mécanisme de protection du locataire prévu par l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux laissent subsister le droit commun;
Le locataire conserve le droit d'agir contre le bailleur vendeur pour des manquements antérieurs à la vente et pour la réparation du trouble causé par son éviction. Manque à son obligation d'assurer une parfaite jouissance des lieux loués et rompt fautivement le bail, le bailleur qui coupe l'alimentation louée puis qui vend celui-ci sans imposer à l'acquéreur le respect du bail en cours.
Lorsque la clause du contrat relative aux paiements des charges de consommation d'eau a été laissée en blanc, il y a lieu de considérer, en application des règles ordinaires d'interprétation des contrats, que cette charge est incluse dans le montant du loyer (JJP 1999 – p. 71 + Note ).
Justice de paix de Liège III, Jugement du 27 février 1998 (4)

- Normes nouvelles - travaux nécessaires : - La promulgation en cours de bail de normes nouvelles imposant des travaux d'aménagement dans les lieux loués ne permet pas au bailleur, d’exiger leur exécution aux frais du bailleur, lorsque le bien était conforme aux règles en vigueur lors de la conclusion du bail.
L'article 16 de la section relative aux baux de résidence principale prévoit une présomption
Irréfragable de date d'entrée en vigueur d'un bail oral.
- Que le congé a bien été notifié dans les six mois avant l’échéance du bail, que la circonstance que le bail vienne à échéance le 31 janvier 1997 et non le 31 décembre 1996 n'entraîne pas la nullité du congé donné pour la fin de l'année (1996), mais a pour seul effet que les défendeurs peuvent se maintenir dans les lieux jusqu'à l'échéance du 31 janvier 1997.
Justice de paix de Messancy, Siège : P. D’Otreppe de Bouvette ; Avocats : P. Persoons et V. Petrilli.
Jugement du 28 janvier 1997 (100)

- Obligation de jouissance paisible - intoxication : Le juge de paix est compétent pour connaître d'un contentieux relatif au préjudice subi par une locataire du chef d'intoxication au monoxyde de carbone, pouvant s'agir d'une inexécution par le bailleur d'une obligation imposée par la loi en sa qualité de bailleur.
Une intoxication au monoxyde de carbone provenant du mauvais tirage d'une cheminée peut être considérée comme la conséquence d'une défectuosité constituant un vice de la chose au sens de l'article 1721 du Code civil.
En vertu de l'article 1315, alinéa 2 du Code civil, c'est au bailleur de rapporter la preuve du fait qui l'aurait libéré de son obligation de garantie du vice de la chose (par exemple une absence de ramonage ou un ramonage défectueux) JJP. 1996, p. 82.
Justice de paix de Jumet, Jugement du 20 décembre 1995 (119)

- Droit commun – Grosses réparations - Obligation de remplacement : Les grosses réparations doivent être importantes, exceptionnelles et être de nature semblable aux travaux cités par l'article 606 du Code civil.
Lorsqu'il s'agit d'installations et d'établissements modernes, les grosses réparations s'assimilent à d'importants travaux de rénovation ou de transformation en rapport avec la stabilité générale et la conservation de l'immeuble dans sa globalité, ayant en outre un caractère exceptionnel dans le cours de l'existence du bâtiment et semblables à ceux cités à l'article 606 du Code civil (JJP 1994, p. 365).
Justice de paix de St-Nicolas, Jugement du 28 février 1994

- Obligation de jouissance paisible - garantie du fait des tiers - non : Si le bailleur doit en vertu de l'article 1719, 3°, du Code civil assurer au preneur pendant la durée du bail une jouissance paisible et s'il est responsable des troubles de jouissance que subit le preneur lorsque ces troubles trouvent leur origine dans des droits conférés par le bailleur, il n'est cependant pas tenu, conformément à la règle édictée par l'article 1725 du même code, de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à la jouissance de celui-ci (Pas. 1991 , p.808).
Cour de cassation, (1erech.), Siège : Sace : Avocats : Simont, Van Ommeslaghe. Arrêt du 16 mai 1991(124)

- Normes nouvelles et obligations du bailleur : I. les travaux d’aménagement requis en vert de normes de sécurité imposées par l’autorité afin de pouvoir exploiter le bien loué, ne sont pas des travaux d’entretien ou de réparation imposés par les article 1719 et 1720 du Code civil au bailleur.
II. La garantie des vices de la chose louée n’est pas due par le bailleur, lorsque le bien ne répond pas aux normes de sécurité imposées par l’autorité après la conclusion du contrat, et que, pour ce motifs, le permis d’exploitation de ce bien a été retiré (Code civil, art. 1721).
(RCJB, 1990, p. 533, + note Y. Merchiers).
Cour de cassation (3ème ch.), Arrêt du 29 mai 1989
Siège : M. Soetaert, Ganeppel ; Avocats : Houtekier, De Gryse
Arrêt du 29 mai 1989 (101)

- Normes nouvelles et obligations du bailleur : Que les obligations de réparation et d'entretien imposées au bailleur par les articles 1719 et 1720 du Code civil n'impliquent pas que les travaux rendus nécessaires en raison des normes élaborées en matière de protection contre les risques d'incendie alors que le bail est en cours, sont à charge du bailleur (RCJB, 1990, p. 538,+ note Y. Merchiers);
Cour de cassation, (3ème ch.) Arrêt du 29 mai 1989
Siège : M. Soetaert, Ganeppel ; Avocats : Van Ommeslaghe, De Gryse
Arrêt du 29 mai 1989 (102)

- Obligation du bailleur - non adimpleti contractu : De la circonstance que le bailleur a manqué à son obligation d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, et que ce manquement présente un caractère suffisamment grave pour justifier la résolution du bail à ses torts, ne se déduit pas nécessairement que le preneur peut surseoir à l’exécution de l’ensemble de ses obligations jusqu’à ce que le bailleur ait exécuté ou offert d’exécuter les siennes
En matière de contrats synallagmatiques, l’exception d’inexécution constitue un principe général du droit. (Pas. 1986, p. 849, n° 432; RCJB, 1990, p. 559, + note).
Cour de Cassation (1ère ch.), Arrêt du 6 mars 1986 (89)

- Obligations du bailleur - Force majeure - Obligation de réparer : Le bris, par des voleurs, de la vitrine d'un immeuble donné à bail commercial constitue un cas de force majeure qui oblige le bailleur, - tenu d'assurer la paisible jouissance de la chose louée, à réparer.
L'assureur du locataire qui, vu l'urgence, a pris les mesures nécessaires à la réparation, dispose d'une action subrogatoire l'autorisant à réclamer à tout tiers contre lequel son assuré pourrait agir, remboursement des sommes qu'il lui a versées. L'action subrogatoire peut donc être dirigée contre le bailleur, même si celui-ci n'a pas été associé aux réparations, pour autant qu'elles aient été réalisées au meilleur prix et suivant les règles de l’art (JL 1986, p. 692).
Cour d'appel de Liège, Arrêt du 3 février 1986 (193)

- Obligation d’entretien : De la circonstance que le bailleur a manqué à son obligation d'entretenir le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, et que ce manquement présente un caractère suffisamment grave pour justifier la résolution du bail à ses torts, ne se déduit pas nécessairement que le preneur peut surseoir à l'exécution de l'ensemble de ses obligations jusqu'à ce que le bailleur ait exécuté ou offert d'exécuter les siennes.
Cour de Cassation, Arrêt du 6 mars 1986, Pas. p. 849; R.C.J.B. 1990, p. 559 et note de J.H. Herbots, "L'exception d'inexécution et la mesure à garder dans le contrat de bail».

- Obligation de faire jouir : L'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail implique que, lors de l'aliénation volontaire du bien, le bailleur est tenu d'imposer à l'acquéreur l'obligation de respecter le bail en cours; la circonstance que le bail n'a pas de date certaine à l'époque de l'aliénation n'y fait pas obstacle.
Cour de Cassation, Arrêt du 19 octobre 1990, Pas. 1991, p.179.

- Obligation de délivrance : L'obligation que l'article 1719 du Code civil met à charge du bailleur de délivrer la chose louée est une obligation essentielle du contrat de bail. Il n'est cependant pas interdit aux parties d'en restreindre l'étendue. L'obligation de délivrance peut notamment être réduite à l'acte purement matériel de la mise à la disposition du preneur de la chose promise.
Cour de Cassation, Arrêt du 17 juin 1993, Pas.1993 p. 582 - R.C.J.B 1996, p. 227 et note J.H. Herbets.

- Obligation de garantir : Le bailleur ne doit pas garantie au preneur des vices de la chose louée qui étaient apparents lors de la conclusion du bail, c'est-à-dire des vices que le preneur a connus ou dû connaître.
Cour de Cassation, Arrêt du 4 février 1960, Pas. p. 631 et obs.

- Obligation de garantie : L'impossibilité de fournir, en tout ou en partie, la jouissance de la chose louée ne peut se concevoir que dans le chef du cocontractant tenu à cette prestation, à savoir le bailleur.
Cour de Cassation, Arrêt du 27 juin 1946, Pas. p. 270.

- Obligation de garantie : Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée, conformément à la destination prévue par les parties. Il en résulte que, si des circonstances de force majeure rendent impossible ou contrarient cette destination, l'obligation de payer les loyers cesse en tout ou en partie.
Cour de Cassation, Arrêt du 9 janvier 1919, Pas. p. 52; Cass. 18 janvier 1924, pas. p. 138.

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