Obligations du preneur : loyer - entretenir - Garnir

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Chronique de jurisprudence


Conformément aux dispositions des articles 1728 et svts du Code civil, le locataire doit :

- user de la chose en bon père de famille (Art. 1728, 1°) ;
- payer le prix du bail aux termes convenus (Art. 1728, 2°);
- Garnir les lieux loués de meubles meublants de manière à constituer
une garantie suffisante pour le paiement des loyers (Art. 1752);
- restituer la chose louée à la fin du bail (Art. 1731, §2).

- 1. User de la chose louée (Cfr. Menu : "Locataire gardien de la chose louée)

Concernant cette première obligation, et suivant les dispositions des articles 1728 et 1729 du Code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut d’écrit :
- Entretenir les lieux avec le même soin qu'un homme consciencieux, prudent, diligent et avisé (Cr. menu entretien : Art. 1754 c.c.);
- Avertir le bailleur de toutes réparations autres que locatives qui pourraient devenir nécessaires (obligation de signalement).
- Animaux : le bail ou le règlement de copropriété dans les immeubles à appartements multiples interdit souvent au preneur de garder un ou des animaux domestiques.

Jugé que : " l'interdiction de détenir tout animal domestique, sans référence à une quelconque nocivité, porterait atteinte au droit à l’intégrité de la vie privée, ainsi qu’au droit fondamental à un logement décent. Des décisions contraires ont été rendues. Certains auteurs affirment : "Il s'agirait donc d'une question d'appréciation, selon les circonstances (B. LOUVEAUX, Le droit au bail, 1993, n° 248).

Certains font allusion en termes de plaidoirie à la Convention Européenne des droits de l'homme. Il est toutefois douteux que la Convention impose une solution concrète en cas de détention d'animaux domestiques, au mépris d'une interdiction contractuelle.
Rappelons à cet égard les nuances qu'il convient d'émettre quant à l'effet direct d'une disposition de droit international (LA HAYE et VANKERCKHOVE souscrivent à la position adoptée par le Juge de Paix de Namur, 20 mars 1990;

- Maladies contagieuses : le preneur est tenu de déclarer tous cas avérés ou suspects de certaines maladies contagieuses déterminées par la loi (A.R. 1er mars 1971, M.B. 23 avril 1971). Le locataire qui aurait souffert de maladie infectieuse serait imposé, le cas échéant de faire procéder à ses frais à la désinfection des locaux loués.

- Absence d’occupation : On ne peut reprocher au preneur de ne pas habiter les lieux, ou de ne pas l’occuper, sauf si une disposition l’impose.

Jugé que qu’il est permis au locataire de se faire substituer par un tiers chargé en ses lieux et place d’occuper correctement le bien, et même en dehors de toute cession ou sous-location, sauf lorsqu’elle est interdite.

La doctrine reconnaît qu’il serait excessif d’imposer au locataire une présence continue et permanente dans les lieux loués, il peut avoir des motifs sérieux d’absence.
En revanche, et même au cas où le bail ne lui impose pas expressément l’obligation d’occuper, il ne peut pas, sans manquer à son obligation de jouir en bon père de famille, laisser à l’abandon, inoccupé et négliger d’user de la chose.

- 2. Payer le loyer aux termes convenus (Pluralité de preneurs) :

Concernant l'indexation du bail et la révision, voir menu : Prix du bail - indexation - Révision.

Le loyer est un élément essentiel du bail, et c'est donc naturellement que le Code civil l'inscrive comme l'une des principales obligations du preneur (Art. 1728).
Le loyer droit être sérieux (Cass. 4 janvier 1979). Le loyer ne doit pas nécessairement consister en espèces, il peut être convenu en prestations en nature ou en services. le loyer est généralement payable par prestations périodiques, mais rien ne s'oppose que son paiement soit unique couvrant toute la durée de l'occupation.
Le jour du paiement sera généralement déterminé dans la convention, à défaut, le tribunal devra se référer aux usages en vigueur dans le canton.

A défaut de clause conventionnelle, et suivant l'article 1247, le lieu du paiement sera celui du domicile débiteur. Le loyer sera donc quérable au domicile du débiteur.
Une cession ou délégation de loyer ne peut entraîner une modification du mode de paiement et rendre portable une dette quérable (Cfr. Civ. Liège, 5 janvier 1988).
Le loyer est payé directement par le locataire, mais il est admis que des tiers se substituent au preneur pour le paiement du loyer (parents, ami, cpas, ...)

Problèmes en cas de pluralité de preneurs :
Le principe en cas d’obligation à débiteurs multiples est : la divisibilité de la dette. La solidarité ne se présume pas. Les colocataires sont donc tenus vis-à-vis de leur bailleur de manière conjointe, et donc chaque locataire ne pourra être poursuivi que pour sa part de dette. Rappelons que suivant l’article 1217 du Code civil l’indivisibilité peut être inhérent à l’objet dû, « L’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l‘exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle », soit de la volonté expresse ou tacite des parties (art. 1218 c.c.).
Suivant De Page, la détermination du caractère divisible ou indivisible d’une obligation dépendra de la nature des faits et sera laissé à l’appréciation souveraine du juge. Il ne fait aucun doute que le paiement d’un loyer est une obligation divisible, toutefois le juge pourra avoir égard à l’intention des parties pour reconnaître le caractère conjoint ou indivisible de la dette , lorsqu’il y a lieu de considérer les locataires comme étant qu’une seule et même personne ( Trib. Civ. Jgt du 8 mars 2004).
Certains éléments dans le contrat peuvent donc influencer la position du juge : le loyer payable sans division, la personne qui verse la garantie, le terme utilisé « preneur » ou « colocataire », et autres clauses bien précises.

- 3. Garnir les lieux loués

Le locataire a uniquement l’obligation de garnir les lieux loués.
Ainsi l’article 1752 du Code civil, précise, que le locataire qui ne garnit pas les lieux loués de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.

Suivant « Pauwels et Raes », ces garnties complémentaires ne doivent pas être confondues avec la « garantie locative » qu’il est d’usage de réclamer au locataire au moment de la conclusion du bail. Si cette dernière sert à garantir le bailleur contre l’inexécution des obligations du preneur elle n’a cependant pas pour objet spécifique, comme les sûretés prévues à l’article 1752 de remplacer l’obligation de garnir les lieux loués.





Jurisprudence

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- Bail - arriérés de loyers – termes et délais – clause de résolution automatique du bail en cas de non-paiement d’une échéance – art. 1184 et 1762bis du Code civil : Lorsque le juge condamne au paiement d’une somme due à titre d’arriérés de loyers en autorisant des termes et délais à respecter «en sus du loyer à échoir», il ne peut prononcer la clause subsidiaire de résolution du bail en cas de non-paiement d’une échéance future, puisqu’alors cette résolution concernerait, pour partie, des manquements futurs et que le juge se priverait de la possibilité d’apprécier la gravité du manquement contractuel à la date de sa survenance.
Au surplus, l’insertion d’une telle clause dans le contrat serait contraire à l’article 1762bis du Code civil dans lequel il est explicitement précisé qu’en matière de convention de bail de biens immeubles, la clause résolutoire expresse est réputée non écrite (J.J.P., 5-6/2017, p. 292).
Justice de paix de Charleroi,
Jugement 27 avril 2016 (340)

- Manquements du preneur (non) - Graves (non) - Griefs étrangers à l'exécution du contrat : La résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique ne peut être sollicitée que pour une inexécution fautive d'une ou plusieurs obligations découlant du contrat, et non en raison de griefs personnels sans rapport direct avec la convention. La demanderesse invoquait toutefois le manque d’entretien, tapage nocturne, des faits de violence rendant impossible toute relation contractuelle et créant une insécurité tant pour les biens que pour les personne, elle sollicitait le prononciation de la résolution judiciaire du contrat de bail (Voi JP Aubel, 6/12/1983)(JLMB 06/865).
Justice de paix de Fontaine l’Evêque, Jugement 2 novembre 2006 (340)

- Obligation d'entretien du locataire - troubles de jouissance (non): Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même. Immeuble commun à deux époux. Le renon signifié de bonne foi à l’un des deux époux est valable en vertu du mandat apparent, le dit époux ayant signé le bail, écrit et transigé seul avec le locataire, Validation du renon.
Obligations du locataire : Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.) Jugt 7 octobre 2004.
Siège : J. Coumans, S. Van Bree, A. Dessy ; Avocat : S. Perlberger. Jugement 7 octobre 2004 (1)

- Locataire quittant le bien sans préavis - Absence de renonciation à la protection légale - Résiliation extrajudiciaire : Le locataire qui quitte le bien loué sans préavis ne renonce pas à la protection que lui garantit l'article 2 de la loi du 20 février 1991 concernant les baux relatifs à la résidence principale du preneur. On ne peut, en effet, attendre d'un locataire qu'il demeure dans un bien ne répondant pas aux exigences élémentaires de salubrité, de sécurité et d'habitabilité, dans l'attente d'une décision judiciaire sur le point de savoir si le bien correspond ou non aux exigences élémentaires de l'article 2 cité.
(En l'espèce, l'abandon du bien loué doit être considéré comme une situation dans laquelle une résiliation extrajudiciaire est justifiée. Le propriétaire faisait référence à un jugement du juge de paix de Tournai du 15 juin 1999 (Act. jur., Baux, 1999, p. 119) ayant admis qu'un locataire quittant le bien sans préavis, sur la base de l'article 2 cité, ne peut plus exiger à charge du propriétaire la résiliation au motif qu'il a ainsi renoncé à la protection garantie par cette disposition légale)(RW, 2004-2005, p. 678).
Justice de paix Meise, Jugement du 4 février 2003

- Non-respect du règlement d'ordre intérieur - Résolution- Rejet du délai de grâce : .
L'obligation, imposée au preneur par l'article 1728, 1°, du code civil, d'user de la chose louée en bon père de famille implique, entre autres, celles d'éviter d'occasionner des dégradations à l'immeuble, parties privatives ou communes, volontairement, par négligence ou imprudence, et de respecter les dispositions du bail et du règlement d'ordre intérieur quant au droit d'héberger des animaux et à la tranquillité des autres résidents.
Cette obligation pèse non seulement sur le preneur mais également sur les personnes qu'il autorise à résider dans les lieux loués.
En cas de manquement grave et habituel, il encourt la résolution du bail à ses torts, avec expulsion dans les huit jours et sans délai de grâce (JLMB 2002, p. 1822).
Justice de paix de Tournai (1er canton), Jugement du 24 avril 2002

- Consentement - Dol - Interdiction animaux : La locataire qui contrevient dès le début du bail à une clause expresse d'interdiction d'héberger des animaux dans les lieux loués en cachant l'existence de deux chiens lors de la signature du contrat se rend coupable de dol.
Le silence circonstancié ou "qualifié" peut en effet constituer une réticence dolosive.
En l'espèce, il y a lieu d'annuler le bail et de condamner Eu égard à la configuration des lieux loués, la bailleresse n'a en effet commis aucun abus de droit en interdisant la détention d'animaux (JJP 2003, p. 95).
Justice de paix de Couvin, Jugement du 14 juin 2001 (195)

- Exception d'inexécution : En opérant une rétention totale du loyer et en rompant ensuite unilatéralement le bail de façon anticipée, la locataire s'est fait justice à elle-même, à ses risques. Même si elle n'était pas dépourvue de bonnes raisons, elle aurait dû, avant d'abandonner les lieux, faire procéder aux constatations contradictoires permettant de fixer la hauteur exacte d'un trouble locatif et son incidence sur le loyer (Echos logement, 2001, p.74).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 10 octobre 2000 (184)

- Congé signifié par le bailleur 5 mois avant l'expiration de la période de 9 ans - Prorogation d'un nouveau terme de 3 ans : Le congé signifié moins de 6 mois avant l'expiration du terme de 9 ans n'est pas valable. Le bail est ainsi légalement prorogé pour un nouveau terme de 3 ans.
En application des dispositions impératives de l'article 215 §2 alinéa 2 du Code civil, le congé qui n'est pas adressé séparément à chacun des époux est nul.
Une deuxième procédure en paiement d'arriérés de loyer justifie la résiliation du bail pour manquement grave. L'expulsion ne pourra toutefois sur base du nouvel article 1344 quater du Code judiciaire intervenir qu'un mois après la signification du jugement, les locataires ne justifiant pas de ciocnstances d'une gravité particulière pour que ce délai soit prolongé. Les locataires sont en outre redevables d'une indemité d'occupation équivalente au loyer pour tout mois commencé pour lequel ils restaient dans les lieux (JJP 2001, p. 55).
Tribunal civil de Huy, Jugement du 1er mars 2000

- Obligation du locataire de meubler les lieux loués - Privilège du bailleur : Le privilège du bailleur s'étend à tous les biens du ménage, même s'ils sont propriétés de tiers, pour autant que le bailleur ait pu croire de bonne foi qu'ils appartenaient au locataire.
Le gage sur fonds de commerce subsiste en principe lors du déplacement du fonds de commerce. Toutefois, si celui-ci est déplacé vers un autre arrondissement, l'opposabilité du gage dépend d'une inscription dans ce nouvel arrondissement (R.W., 1988-1999, p. 884).
Cour d'appel d'Anvers – 5ème ch. – Arrêt du 16 mars 1998

- Privilège du bailleur – Vente du bien loué : La vente du bien loué a pour conséquence que le vendeur perd son privilège de bailleur. Ce privilège est transféré à l'acquéreur. (R.W, 1998-1999, p. 408).
Cour d'appel d'Anvers – 5ème ch. – Arrêt du 18 mai 1998

- Règlement qui interdit les animaux : A la lumière de son objet social d'offrir du logement à des personnes moins fortunées et afin de pouvoir gérer raisonnablement un grand nombre de logements loués, une société reconnue de logement doit instaurer tous les règlements possibles afin de prévenir des conflits entre preneurs. Dans la mesure où l'exercice du droit reconnu par l'ordre international et national à la vie privée par un preneur se ferait au détriment d'autres, la société a le droit de régler les modalités de l'exercice de ce droit, par exemple par une interdiction de tenir des animaux domestiques. L'inexécution des obligations contractuelles du preneur justifie la résolution du bail à ses torts. La demande de résolution immédiate constitue toutefois un abus de droit. C est pourquoi le juge accorde encore un délai de grâce au preneur (JJP 1993, p. 335).
Justice de paix de Huy II, Jugement du 5 février 1993 (194)

- Règlement interdisant les animaux : Les trois grands principes qui gouvernent le régime des contrats en Belgique demeurent celui de l'autonomie de la volonté, le consensualisme et le principe de la convention-loi.
Une norme européenne positive, mais qui ne serait pas suffisamment précise et complète, ne peut avoir d'effet direct dans l'ordre juridique interne belge.
Ainsi l'alinéa 1er de l'article 8 de la convention européenne des droits de l'homme en ce qu'il protège une notion de vie privée évolutive dans le temps et donc d'interprétation diverse dans le même temps constitue une norme positive, mais qui n'est pas suffisamment précise et complète.
Le droit à un logement convenable ne figure pas, quant à son principe, parmi les droits et libertés reconnus par la convention européenne des droits de l'homme (JJP 1990, p. 150).
Juge de paix de Namur-Sud, Jugement du 20 mars 1990 (196)

- Règlement d'ordre intérieur - Animaux domestiques : L'interdiction totale de détenir un animal domestique quelconque porte atteinte au droit à l'intégrité de la vie privée et de la vie familiale que consacre l'article 8, 1, de la convention de sauvegarde du 4 novembre 1950. Cette disposition prime sur le droit interne et doit être appliquée par les juridictions nationales.
Les particuliers ne peuvent instaurer des pénalités à caractère répressif, car le pouvoir répressif est hors commerce. Le chat, lui aussi, a ses droits (JLMB 1987, p.578).
Tribunal civil de Liège, Jugement du 21 octobre 1986 (197)



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Jurisprudence : Versement du loyer


- Loyer - Pluralité de preneur - Résiliation anticipée - Indivisibilité : Lorsqu’il apparaît que les parties avaient l’intention de considérer les deux co-preneurs comme étant une seule et même personne, il s’en suit que le bail fait naître, dans le chef de ceux-ci, des obligations indivisibles (telle que l’obligation de paiement des loyers et des charges) mais non solidaires, la solidarité ne se présume pas. Un co-preneur ne peut résilier de manière anticipée son contrat de bail à l’égard des parties, que si cette résiliation est acceptée du bailleur et du co-preneur (JJP 2009, p. 345).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (16ème ch.), Sièg. M Collignon, Pinte et Gouy, Plaid. Mmes San Bartolomé Sarrey, N Lissenko et G. Archambeau Jugement du 24 janvier 2008 (267)

- Obligation du preneur – Payer le loyer – Inaction du bailleur : Si l'importance des arriérés accumulés par le preneur constitue en théorie un manquement grave justifiant la résolution judiciaire du bail, l'inaction prolongée du bailleur constitue une violation du principe de l'exécution de bonne foi de la convention qui s'oppose à une telle sanction, d'autant plus que le bail porte sur un logement social dont le locataire mérite une attention et une protection accrues (JLMB 07/704)
Justice de paix Tournai (2nd canton), 25 septembre 2007

- Arrêté d'inhabitabilité - Suspension du paiement loyers : Un arrêt d'inhabitabilité frappant un immeuble loué entraîne la perte juridique temporaire de la chose et, par voie de conséquence, la suspension des obligations contractuelles découlant du bail jusqu'à ce qu'une nouvelle décision administrative déclare l'immeuble à nouveau habitable.
La suspension du paiement des loyers pendant la période d'inhabitabilité ne constitue dès lors pas un manquement contractuel grave justifiant la résolution judiciaire du bail (JLMB. 07/702).
Justice de paix de Tournai, Jugement du 10 avril 2007 (339)

- Pluralité de preneurs - Indivisibilité : A défaut de solidarité ou d'indivisibilité conventionnelle, les dettes supportées par plusieurs débiteurs sont conjointes (et donc divisibles entre les débiteurs) sauf à prouver une indivisibilité naturelle tenant à l'impossibilité d'en diviser l'exécution. Il n'apparaît pas que des dettes de loyer (à savoir des dettes de sommes) soient indivisibles par nature (JJP 2009, p.347).
Tribunal civil de Bruxelles (75ème ch.), Sièg. S. Van Bree, Chr. Bernard et S. Dautrebande, Plaid. Mmes Th. Lefebvre (loco Parmesan), Reamdonck Jugement du 8 mars 2007 (268)

- Retard Récurrent dans le paiement des loyers - Résolution En raison de l'obligation essentielle, dans le chef du preneur, de payer le loyer aux termes convenus, le règlement systématique des loyers avec retard constitue un manquement contractuel grave en raison du déséquilibre financier ainsi causé au propriétaire. Il justifie la résolution du bail (JLMB. 07/94).
Justice de paix Tournai (2nd canton), 5 décembre 2006

- Inexécution des obligations du preneur : La clause stipulant qu'en cas de non-constitution de la garantie locative, le bail est nul et non avenu, doit être qualifiée de pacte résolutoire exprès, clause réputée non écrite par l'article 1762bis du code civil, applicable aux baux de résidence principale « La clause résolutoire expresse est réputée non écrite ». Cependant, en ne versant pas la garantie locative prévue, en ne prenant pas possession des lieux à la date convenue, en ne garnissant pas les lieux loués de meubles suffisants destinés à garantir le bailleur et en ne payant pas les loyers, madame H. a commis une violation grave de ses obligations contractuelles justifiant que la résiliation du bail soit prononcée à ses torts (JLMB 2006, p. 379).
Tribunal civil de Liège, Siég.: Mmes E. Rixhon, S. Moreau et 1. Decocq. Greffier: Mme J. Haan.
Plaid. : Mes Fr. Bovy et Fr. Dembour. Jugement du 15 juin 2005 (224)

- Manquements - Paiement du loyer irrégulier - Possession d'animaux : Des retards systématiques dans le versement du loyer, lequel est payé en cours de mois et non de façon anticipative comme cela est stipulé dans le contrat de bail, constituent certes un manquement contractuel lequel n'est toutefois pas suffisamment grave pour justifier la résolution du bail aux torts des preneurs.
Les tribunaux devant avoir égard à l'ensemble d'une situation donnée, la résolution du bail peut être prononcée en prenant en considération la multiplicité et la constance avec lesquelles les preneurs ont violé leurs obligations contractuelles élémentaires (essentiellement en l'espèce leur obligation de jouir des lieux en bon père de famille, le non-paiement à sa date du loyer, le défaut de couverture d'assurance durant sept mois et la constitution tardive de la garantie locative), même si chaque grief pris isolément ne justifiait pas à lui seul la résolution du bail.
La simple possession d'animaux domestiques, sans nuisances particulières, en contrariété avec une clause d'interdiction figurant dans le bail, ne suffit pas à établir une faute contractuelle. Pareille clause peut être considérée comme portant atteinte, dans l'état actuel des conceptions et habitudes sociales, au droit à l'intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile que consacre la disposition directement applicable de l'article 8.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme (JJP 2007, p.177 ).
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 7 avril 2006 (131)

- Obligations des colocataires – Obligation conjointe et indivisible : Lorsque deux personnes concluent en qualité de locataire un bail de résidence principale et qu’aucune solidarité entre eux n’est prévue par le contrat, l’obligation du bailleur de procurer la jouissance des lieux est indivisible.
Eu égard à la finalité de l’occupation des lieux loués, les obligations de paiement du loyer et de restitution des lieux à la fin du bail qui pèsent sur les locataires sont indivisibles.
Le locataire qui manque à l’exécution de ces obligations doit garantir l’autre.
Eu égard du fait qu’un des locataires a quitté les lieux et à l’absence totale de réaction de l’autre, l’expulsion est autorisée endéans un délai de huitaine à partir de la signification du jugement (art. 1344 ter Code jud.) (JJP 2007, p. 183).
Justice de paix de Leuven, Jugement du28 octobre 2003



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