Charges locatives

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Chronique de Jurisprudence


Le preneur doit respecter la destination du bien loué.
Suivant les dispositions de l’article 1728 du Code civil,
il doit également user de la chose en bon père de famille et payer le prix de bail
(Cfr. menu "prix du bail":
- User en bon père de famille :
cela signifie que le preneur est tenu, non seulement de respecter la destination des lieux, mais il doit également effectuer toutes les réparations locatives et le menu entretien nécessaire non seulement pour en jouir pendant toute la durée du bail, mais également pour restituer la chose louée en fin de bail dans l’état dans laquelle elle se trouvait au début du bail.
Suivant les dispositions légales, le locataire est tenu d’entretenir la chose louée, afin de la conserver intact jusqu’à la fin du bail, en s’abstenant de tout acte qui pourrait compromettre et nuire en sa substance. Il devra donc l’entretenir selon les usages établis, et éviter de la laisser se dégrader.

Dans le cadre du menu entretien, vous trouverez toutes les précisions utiles à l'entretien des éléments faisant partie de la chose louée au "Menu entretien".
Il s'agit d'un Vade-mécum, un guide destiné tant au locataire qu'au propriétaire, reprenant selon les usages admis par les experts, une liste d'entretien particulier que le locataire doit fournir en bon père de famille, aux différents biens situé généralement dans les lieux loués (Boiler, sanitaire, plancher, robinetterie, etc.).

L’usage en bon père de famille que le locataire doit fournir, doit être apprécié in concreto, en fonction d'une personne consciencieuse et digigente.
Il revient donc au juge de paix d’apprécier souverainement, en fonction des circonstances si l’usage de la chose louée a été correct ou incorrect.

Comment répartir les charges ?

En droit commun, il appartient aux parties contractantes de bien préciser contractuellement les charges revenant au locataire, soit en les limitant, soit en les aggravant. Les dispositions de l’article 1728 du code civil sont supplétives, on peut donc y déroger.

En matière de bail de résidence principale, la loi du 25 avril 2007, par l'insertion d'un §2 à l'article 2 de la loi du 20 février 1991, a rendu impératif les articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil, en sorte que le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autre que les réparations locatives.
Dorénavant, compte tenu de ce caractère impératif, il est expressément interdit aux parties d'user de la faculté prévue à l'article 1754 du Code civil, de recourir à des clauses contraires pour déterminer les réparations locatives, bien souvent en aggravant les obligations du locataires.

Frais de gérance :

On estime que le syndic est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires, sans intervention ni responsabilité du preneur, que dès lors les frais de gestion incombent au bailleur seul. Ainsi, on estime que sauf accord des parties, il n’incombe pas au bailleur de mettre à charge du locataire la quote-part de rémunération du syndic nommé par l’assemblée générale.

Une décision d Tribunal de Gand, rendu le 6 mai 1998, estime que les frais d’administration comptabilisés par le syndic au bailleur ne sont pas à charge du locataire, le syndic intervenant comme mandataire du bailleur, exerçant à sa place ses propres obligations.

Jugé que, « à défaut de stipulation contraire, les frais de syndic et de gérance ne sont pas à charge du locataire, car ils représentent le coût de prestation de gestion dont le bailleur est bénéficiaire, le syndic exercent à la place du bailleur ses propres obligations (JP Saint-Josse-Ten-Noode, 29 juin 1998) ».

Décisions contraires :

Jugé qu’"il est de l’usage de mettre à la charge du preneur, la totalité des honoraires du syndic et des frais administratifs (Civ. Bruxelles, 16ème ch., 7 novembre 1991, RG n° 54.82)".

Jugé que "les frais communs concernent tous ceux qui sont nécessaires ou utiles à l’usage normal des lieux, au bon fonctionnement des appareils qui les desservent (ascenseur, ventilation, électricité, etc.) à la bonne organisation de la jouissance de l’immeuble (garde, nettoyage, entretien, assurances, etc.)
Attendu que cette bonne organisation exige dans la pratique non seulement un organe de décision et de coordination, mais aussi un organe d’exécution représenté par le syndic (JP d’Etterbeek, 2 juin 1980)".

Comment peut-on définir ce qui incombent vraiment au locataire ?

La ligne de démarcation entre les charges locatives et les grosses réparations à charge du bailleur est parfois difficile à déterminer.

Certes, il y a l'article 1754 du Code civil, mais cette liste est exemplative et pour beaucoup, se trouve être obsolète. En pratique, on se réfère volontiers à la jurisprudence et au Vade-mecum des dégâts locatifs établi par l'union des géomètres-expert immobiliers (Voir rubrique : "Menu entretien").

La loi du 25 avril 2007 a toutefois décidé de confier au Roi la possibilité (et non l'obligation) d'arrêter une lite des réparations autre que locatives.

A défaut de précision, la doctrine et la jurisprudence s’accordent à imposer au locataire tous ce qui concerne l'usage et la jouissance de la chose louée.

Ainsi, sauf dispositions contraires, les frais dû l'usage et à la jouissance locative qui sont souvent cités :

-les frais de consommation d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage, en ce compris les redevances ;
-les redevances et abonnement relatifs à la télédistribution ou au téléphone ;
-les taxes d'égout et d’enlèvement des immondices ;
-l’entretien périodique du brûleur et de la chaudière ;
-frais de relevé de calorimètre;
-les frais d’entretien des parties communes, comme le nettoyage du corridor ou de l’escalier ;
-la force motrice des ascenseurs, l’entretien et de leur ventilation à l’exception des frais nécessités par les grosses réparations;
-la quote-part dans le chauffage, l’éclairage, et l’entretien des locaux communs ;
-la quote-part dans le salaire du concierge à l’exception de l’entretien de son logement ;
-la femme de ménage chargée de l’entretien des communs;
-la prime d’assurance de l’occupant ;
-les frais de relevé de chauffage des parties communes ;
-pas les frais de gérance (sauf convention) ;
A ces postes, on oppose les dépenses qui concernent la propriété elle-même.
-Les taxes ou impôts grevant le bien loué (précompte et impôts sur la propriété),
-le matériel d’entretien des communs ;
-les plantations dans les parties communes de l’immeuble et leur entretien ;
-l’achat d’une tondeuse pour l’entretien du jardin commun ;
-l’entretien des locaux du concierge ;
-la location et l’entretien des appareils extincteurs d’incendie ;
-la prime d’assurances du propriétaire ;
-le salaire du gérant ou du syndic d’immeuble ;


Chronique de jurisprudence


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- Immeuble divisé en plusieurs logements - Charges communes - Preuve : Dans le cas où les frais et charges non forfaitaires, visés par l'article 1728ter du code civil, doivent être répartis entre une pluralité de locataires, ils doivent l'être de manière proportionnée, sur la base de critères pertinents, en s'appuyant sur des données de faits probantes. Il appartient au bailleur de démontrer la pertinence et la fiabilité du système de mesure et de répartition qu'il applique (JLMB 2010, p. 1879 - Somm.).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 26 octobre 2006

- Obligation d'entretien du locataire - troubles de jouissance, non: Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.
Obligations du locataire : Troubles de jouissance dus seulement au mauvais entretien des appareils par le locataire lui-même.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.) Jugt 7 octobre 2004.
Siège : J. Coumans, S. Van Bree, A. Dessy ; Avocat : S. Perlberger. Jugement 7 octobre 2004 (1)

- Responsabilité du gardien d'une chose viciée : La responsabilité consacrée par l'article 1384, § 1er du C. civ. implique que la victime du dommage prouve que la chose était atteinte d'un vice qui a été la cause du dommage et que la personne à qui la réparation est réclamée avait la chose sous sa garde. Le gardien d'un bien est la personne qui en use pour son propre compte ou qui en jouit ou qui la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle. Que même le locataire d'un objet peut être considéré comme gardien au sens le l'article 1384, alinéa 1er du Code civil (Pas., p. 1205.
Cour de Cassation, Arrêt du 27 juin 1957,

- Devoir d'entretien - locataire gardien de la chose louée : le gardien d'une chose est responsable du dommage causé par le vice de cette chose parce qu'il est en faute pour avoir sous sa garde une chose infectée d'un vice. La victime du dommage doit prouver que la chose était infectée d'un vice, que ce vice a été la cause du dommage et que la personne à laquele il réclame réparation avait la garde de la chose. La victime du dommage causé par le vice d'une chose ne doit pas préciser ce vice; il suffit qu'elle prouve que l'accident eût été impossible si la chose n'avait pas été infectée d'un vice
Cour de Cassation, Arrêt du 25 mars 1943.

- Locataire - gardien de la chose louée : Le locataire est responsable, en sa qualité de gardien d'une chose viciée, de la chute dont le préposé de la s.a. Electrabel a été victime alors qu'il voulait prendre le relevé du compteur à gaz dans la cave et qui a été provoquée par le fait que l'escalier menant à la cave, qui était pourri et usé, a cédé sous son poids.
Tribunal civil de Gent, Jugement du 30 octobre 2002.

- Incendie et obligations contractuelles des parties : Le locataire ne peut renverser la présomption de responsabilité qui pèse sur ses épaules que pour autant qu’il démontre que l’incendie litigieux doit nécessairement être attribué à un fait qui lui est étranger. La preuve doit être raisonnable. Dans le cas présent l’installation électrique datant des années 1950, et le locataire n'étant dans les lieux que depuis 4 ans, il y a lieu de considérer que le propriétaire était informé du fait que de nombreux contacts électriques, tels des hottes de dérivation, des prises de courant et/ou interrupteurs cassés, n‘étaient visiblement plus protégés...
)Bull. Ass. 2006, p. 365 - observations Me Jean-François Gailly).
Cour d’Appel de Mons, Arrêt du 22 décembre 2003
Siège : Franeau, Matagne, Vanthuyne.
Avocats : Mes Gailly, Tassin, Melan, Boxus, Dessales et De Rycke.
Arrêt du 22 décembre 2003 (67)

- Etat des lieux dans le cadre de contrats successifs : La constatation de dommages locatifs implique une comparaison entre l'état du bien loué au moment de son occupation et l'état au moment de la sortie; est ainsi déterminant pour la constatation de dommages locatifs, l'état du bien loué au moment de l'occupation et non l'état tel qu'il ressort de l'état des lieux dressé au moment d'un renouvellement du bail réalisé conformément aux dispositions de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce.
Cour de cassation :
arrêt du 15 décembre 1997 (58)

- Etat des lieux : Les dispositions de l'article 1731, alinéa 2, du Code civil n'exonère pas le bailleur de l'obligation d'établir l'existence du dommage qu'il invoque.
D’autre part, le demandeur a produit le procès-verbal de constat établi le 16 mars 1993 par l'huissier de justice Winkelmolen, faisant état de diverses dégradations.
C’est à tort que les juges ont refusé d’examiner si des présomptions graves, précises et concordantes relatives aux dommages locatifs, pouvant fonder leur décision, pouvaient être relevées dans cet acte.
Cour de Cassation, arrêt du 18 octobre 1996 (57)

- Etat des lieux dans le cadre de contrats successifs : La constatation de dommages locatifs implique une comparaison entre l'état du bien loué au moment de son occupation et l'état au moment de la sortie; est ainsi déterminant pour la constatation de dommages locatifs, l'état du bien loué au moment de l'occupation et non l'état tel qu'il ressort de l'état des lieux dressé au moment d'un renouvellement du bail réalisé conformément aux dispositions de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce.
Cour de cassation,
arrêt du 15 décembre 1997 (58)

- Charges communes - Frais de gérance : A défaut de stipulations contraires, les frais de syndic et de gérance n’entrent pas dans les frais de consommation ou d’entretien normal à charge du locataire. Que ces frais sont censés être faits en faveur de la copropriété et de ses propriétaires, représentant le coût de prestations de gestion dont le bailleur est le bénéficiaire et ne constituent pas des services dont les occupants sont les bénéficiaires directs. Que ces frais de gérance et de syndic comme ceux d’un concierge doivent être considérés comme des prestations, hors de la catégorie de frais d’entretien locatif normal (JJP 1999, p. 80);
Justice de paix de St-Josse-ten-Noode, Jugement 29 Juin 1998
Juge : D. Meert ; Avocats : E. Riquier, P. Levintoff Jugement 29 Juin 1998 (24)

- Charges communes - Frais de gérance : Les « frais communs » doivent s’entendre comme tous ceux qui sont nécessaires ou utile à l'usage normal des lieux, au bon fonctionnement des appareils qui les desservent (ascenseur, ventilation, électricité, etc …), à la bonne organisation de la jouissance de l'immeuble (garde, nettoyage, entretien, assurances, etc ... que le syndic fait partie de cette bonne organisation.
Qu’une analyse des fonctions de syndic permet de constater que son travail est utile à la fois au propriétaire et au locataire, puisque chacun d'eux puise dans l'examen de ses décomptes trimestriels et annuels, et des justifications annexes et documentaires.
Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 2 juin 1980 (5)

- Chauffage commune - Charges communes : Le locataire peut préférer une autre source de chaleur que le chauffage central ,
D’autre part, un locataire a le droit d’économiser le chauffage et d’employer des sources de chaleur plus économiques que le chauffage central .
Que ce point n’exclut pas pour autant l’occupant ou le locataire de contribuer aux frais d’entretien, de ramonage à titre de frais communs dans les proportions soit du règlement de copropriété ou soit du contrat.
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles, Jugement du 25 novembre 1986 (1)



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