Durée du bail - Prolongation circonstances exceptionnelles



- Retour à l'arborescence droit des baux [Arborescence]

Chronique sur l'indexation

Chronique de jurisprudence


- Voir "Le bail et le leasing immobilier", Formation permanente CUP, 112/2009, p. 183 et suivantes.
- Bernard Louveaux : "Bail de résidence principale : la prorogation pour circonstances exceptionnelles,
son renouvellement et le délai de grâce" JT 2006, p.227;
- Luc Herve : "Examen de quelques questions particulières : Prorogation - Renouvellement - Bail de courte durée", CUP, Le bail, Vol.28, Janvier 1999;

Principes

- Accès direct à la jurisprudence : Jurisprudence

Rappelons qu’en droit commun, l’article 1742 du Code civil dispose que le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur. Toutefois, le bail d’un logement social est généralement présenté comme un contrat intuitu personnae (Voir menu logement social).

Selon les dispositions de la loi du 20 février 1991, tout bail relatif à la résidence principale du preneur est désormais réputé être conclu pour une durée de neuf ans.
A l'expiration de la période de neuf ans, si les parties ne prennent pas l'initiative de notifier un congé, le contrat se poursuivra en périodes successives de trois ans aux mêmes conditions (9-3-3...).
Les paragraphes 2 à 5 de l'article 3 de cette même loi organisent les modalités permettant à chacune des parties de mettre fin unilatéralement à la convention de bail (résiliation légale).

>- Prorogation des baux de courte durée

La loi prévoit que la prorogation d'un contrat de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois, et pour être valable, doit être établie par écrit et sous les mêmes conditions, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il est donc interdit au bailleur de modifier le loyer.
Cette prorogation ne peut être que conventionnelle puisqu'elle doit être établie par un écrit.

Le législateur n'a pas défini ce qu'il faut entendre par écrit :
- Faut-il signer un nouveau bail ?
- Une clause du bail qui prévoit une reconduction pour une durée identique
est-elle suffisante ?

Certaines décisions n'admettent pas la validité de telles clauses, comme pouvant être assimilées à un écrit, et exigent qu'un nouvel écrit soit rédigé.
D'autres décisions estiment, que la présence d'une clause de proprogation rencontre la volonté du législateur et le but recherché par les parties.
La jurisprudence est assez partagée !

Le Juge de paix de Oudenaarde-Kruishouden considère que la prorogation doit être faite par écrit, et estime que cette exigence est satisfaite, si le contrat écrit prévoit la possibilité d'une prorogation tacite.

Par contre, le juge de paix de Grâce-Hollogne a refusé d'admettre la validité d'une telle clause instituant une reconduction tacite conventionnelle, soutenant que l'article 3, §6, alinéa 5 exige un écrit instrumental nouveau.

Depuis la loi du 13 avril 1997, pour mettre fin à un bail de courte durée, un préavis doit être notifié au moins 3 mois avant son échéance. A défaut, le bail est considéré devenir "être" un contrat de 9 ans, depuis la prise de cours du bail.

Nous signalons également qu'un bail de courte durée peut succéder à un bail de longue durée, dès lors que le bail de longue durée à pris fin à son échéance. Doc. Parl. Chambre, p.68 : "un autre membre croit pouvoir affirmer qu'à l'issue d'un contrat de neuf ans, il doit pouvoir être conclu un nouveau contrat pour trois ans. Le ministre répond par l'affirmative : il s'agit là d'une nouvelle relation contractuelle".

>- Prorogation pour des circonstances exceptionnelles

Lorsqu'un bail de résidence principale, vient à échéance ou prend fin par l'effet d'un congé, le preneur peut demander une prorogation judiciaire pour circonstances exceptionnelles.
Le preneur peut formuler une demande de prorogation même à l'encontre du nouvel acquéreur de l'immeuble.

L'article 1759bis, introduit dans le Code civil par la loi du 29 décembre 1983, permettait déjà au juge d'accorder une prorogation du bail compte tenu de l'intérêt des deux parties et à la condition que le preneur justifie de circonstances exceptionnelles.

Le texte a été remanié pour constituer le nouvel article 11 de la loi relative aux baux de résidence principale et les travaux préparatoires contiennent diverses indications permettant de croire à une certaine évolution de la notion même de circonstances exceptionnelles.

Selon l'exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 : il y a lieu d'entendre par circonstances exceptionnelles : "celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un autre logement. Elles visent, d'une part, des situations d'urgence, imprévisibles ou subites, d'autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la balance des intérêts des parties".
La doctrine a souligné le caractère flou d'une telle définition (Le bail et le leasing immobilier, Formation permanente CUP, 112/2009, p.183 et suivantes) .

A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l'expiration du bail. Le tribunal d'Audenarde estime que cette demande peut également être formulée par voie de conclusions ou par le biais d'une convocation en conciliation, étant donné que le moment de la demande peut également être établi avec précision dans ces cas (Jgt 28 mai 2009).

En général, les décisions accordant une prorogation s'attachent à démontrer le caractère exceptionnel des circonstances invoquées, souvent en cumulant plusieurs de celles-ci.
Les décisions qui refusent soulignent généralement que la circonstance invoquée n'est pas exceptionnelle. Le caractère nécessairement exceptionnel de la circonstance à invoquer a parfois été expressément mentionné:
"Si la faculté a été reconnue au preneur de demander une prorogation du bail, celle-ci est et doit demeurer une mesure exceptionnelle et non constituer une réponse quasiment automatique à un congé donné, quelle qu'en soit la base légale" (J.P. La Louvière, 3 mars 1993, J.J.P., 1993, 189 et note B. Hubeau, "Le congé pour travaux de transformation et la prorogation exceptionnelle de la loi sur les baux de résidence principale").

"Le preneur doit justifier de circonstances exceptionnelles, lesquelles sont appréciées par les tribunaux de manière restrictive" (J.P. Nivelles, 15 janvier 1992, R.G., n° 31.371, inédit).
"Il convient de tenir compte des intérêts des 2 parties, mais à condition que le preneur apporte la preuve de circonstances exceptionnelles. Il ne semble pas que l'intention du législateur soit de limiter le pouvoir d'appréciation du juge à simplement rechercher si l'intérêt que le preneur a à obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin" (J.P. Courtrai II, 31 mars 1992, J.J.P., 1994, 296).

Sachons toutefois qu'il appartient au juge d'apprécier de manière souveraine le caractère exceptionnel (Personne âgée, étudiant,..).

En présence d'une demande de prorogation, le juge doit également examiner deux aspects distincts.
Il doit d'abord se demander si le locataire prouve l'existence de circonstances exceptionnelles. Il doit ensuite soupeser les intérêts des deux parties. Ces deux conditions sont cumulatives.
La comparaison de l'intérêt respectif des parties doit démontrer que le dommage que subirait le preneur en cas de non-prorogation excéderait celui du bailleur en cas de prorogation.
Ainsi, le juge doit établir une balance d'intérêts, et rechercher si l'intérêt que le preneur a à obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin.
C'est donc le dommage que subiraient les parties dans l'une et l'autre hypothèse qui constitue le critère essentiel de la comparaison à laquelle le juge doit se livrer.

L'article 11 de la loi du 20 février 1991 n'interdit nullement au preneur de demander une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles lorsqu'il a lui-même notifié un renon au bailleur.
Toutefois, ces circonstances doivent être nécessairement postérieures à la notification de ce renom sous peine de méconnaître la foi due aux actes juridiques et au caractère d'acte juridique unilatéral réceptice du renon, lequel produit ses effets de piano et de manière irrévocable dès qu'il été adressé au destinataire.
Il ne saurait être question d'utiliser l'article 11 de la loi pour revenir sur un renon qui constitue un acte par définition irrévocable" (J.P. Ixelles 11, 5 novembre 1993, JJP 1994 p. 61).

Renouvellement de la prorogation : La loi reconnaît au locataire qui a obtenu du juge une prorogation, la faculté d'en solliciter une seule fois le renouvellement.
"Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite dans les mêmes conditions. A défaut d'accord entre les parties, le juge peut l'accorder, également dans les mêmes conditions" (Art. 11, alinéa 4 et 5, de la loi sur les baux de résidence principale.

Les conditions de la demande de renouvellement sont :
- une demande par lettre recommandée à la poste au plus tard un mois avant l'expiration de la première prorogation;
- le preneur doit établir que des circonstances exceptionnelles justifient le renouvellement de la prorogation, sans pour autant qu'elles soient diffférentes de celles qui ont justifié la prorogation initiale.

Jugé que "la locataire justifiait sa demande de renouvellement de prorogation par le retard affectant les travaux de l'immeuble où elle devait déménager.
Elle fournissait à cet égard une attestation de son architecte établissant que le planning initial qui permettait d'envisager une occupation des lieux fin mars, ne pouvait plus être respecté.
La locataire complétait son dossier par un rapport photographique confirmant les dires de l'architecte.
Le juge de paix d'Etterbeek a accueilli cette argumentation en constatant que le délai initialement prévu ne pouvait être maintenu, en raison de circonstances nouvelles exceptionnelles puisqu'au moment où le premier jugement a été rendu, il avait été tenu compte d'un déroulement normal du chantier sans retard considérable.
Le tribunal estime que ces circonstances sont à la fois nouvelles et également exceptionnelles, en ce que la locataire n'était nullement responsable du prolongement du chantier".

Délai de grâce : on admet très généralement que le régime de la prorogation pour circonstances exceptionnelles ne prive pas le locataire du droit de faire valoir le délai de grâce de droit commun (art. 1244 du Code civil).

La prorogation fait subsister le contrat de bail et les droits et obligations des parties sont maintenues conformément au bail initial. Tout au plus, le bailleur peut conformément à l’article 11 alinéa 3 solliciter une majoration de loyer.
Le juge fixe impérativement la durée du bail et cette durée s’impose aux parties.
En revanche, le délai de grâce ne modifie rien au fait que le bail a pris fin. Il modalise simplement l’obligation de restitution dans le chef du preneur à une date fixée dans le jugement. Ce jugement indiquera les conditions et modalités qui devront s’appliquer durant l’occupation du locataire.
Etant un délai de grâce, le preneur n’est pas tenu de rester jusqu’au terme fixé, mais s’il souhaite partir avant le délai fixé, il devra en aviser le bailleur par un congé suffisant afin de lui permettre de prendre ses dispositions.

G. de Leval relève distingue le délai de grâce de la prorogation de bail obtenue sur la base de l'article 1759 du Code civil, lequel maintient le bail en vigueur (G.de Leval "Délais de grâce", Rép. not. XIII Larcier, 1988, n°61).




Jurisprudence



Retour en haut de page
- bail de résidence principale – bail de courte durée – prolongation du bail à l’issue de la durée de trois ans – sûreté personnelle (caution) – effet de la prolongation du bail sur la sûreté – maintien de la sûreté: L’article 2015 du Code civil, aux termes duquel «le cautionnement ne se présume point; il doit être exprès et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté», ne trouve pas à s’appliquer dans le cas d’un bail de courte durée prolongé par l’effet de l’article 3, § 6, al. 5, de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale, dans la mesure où, lors de la conclusion du bail de courte durée, le bail prolongé existe déjà en germe possiblement pour une durée de neuf ans, de telle sorte que la personne qui fournit sa caution doit être consciente que celle-ci est susceptible de sortir ses effets au-delà de l’échéance convenue initialement dans le bail.
Justice de paix d’Anderlecht, Jugement du 8 juillet 2015

- Demande de prorogation – Conditions : Une demande de prorogation pour cause de circonstances exceptionnelles doit, à peine de nullité, intervenir par lettre recommandée à la poste (article 11, alinéa 2 des dispositions
relatives au bail de résidence principale). La demande peut également être formulée par
voie de conclusions ou par le biais d'une convocation en conciliation, étant donné que le moment de la demande peut également être établi avec précision dans ces cas.
Le fait pour les preneurs de construire leur nouvelle habitation au nom d'une société patrimoniale n'a pas pour conséquence de les exclure de l'application de l'article 11 des
dispositions relatives au bail de résidence principale, pour autant qu'il soit établi qu'ils
envisagent de s'installer dans le nouveau logement.
Lorsque les preneurs sont eux-mêmes à l'origine d'une situation de crise, en n'ayant consenti aucun effort en vue de chercher un nouveau logement durant la période de préavis, ils ne peuvent faire état de circonstances exceptionnelles. Celles-ci ne peuvent être dues à un abus ou à la négligence du preneur (JJP 2011, p. 340).
Justice de paix d’Audenarde : Jugement du 18 mai 2009

- Circonstances exceptionnelles - Une situation particulière (non) : Les circonstances exceptionnelles sont celles « qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un autre logement. Elles visent, d'une part, des situations d'urgence et subites et, d'autre part, des difficultés moins circonstancielles (sic), telles que le grand âge du preneur dont il parait nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la balance des intérêts» (Dac. par/., chambre des représentants, sess. ordo 1990-1991, n° 135711, p. 26). ., »
La doctrine a souligné le caractère flou d'une telle définition (Le bail et le leasing immobilier, Formation permanente CUP, 112/2009, p. 183 et suivantes). Ni le changement d'école d'un enfant de cinq ans, hors circonstances particulières, ni le fait de ne pas trouver un autre logement, ne constituent des circonstances exceptionnelles au sens de l'article 11 de la loi du 20 février 1991 justifiant une prorogation de bail au-delà de la date d'expiration du congé notifié par le bailleur (JLMB 2010, p. 1874).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque, Jugement du 11 février 2010 (486)

- Délais de grâce : Lorsqu'un congé a été régulièrement donné par le bailleur, le délai de grâce accordé pour la restitution des lieux a pour seul effet de faire surseoir à l'expulsion du preneur et n'entraîne aucune prorogation du bail de sorte que, pendant la durée dudit délai, le preneur n'est pas tenu au paiement d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation (Juridat).
Cour de cassation, Arrêt du 2 avril 2009 (299)

- Prorogation pour circonstances exceptionnelles - Retard de travaux de transformation - Balance des intérêts : Un prorogation pour circonstances exceptionnelles peut être valablement demandée par le biais d'une demande en conciliation, étant donné que la ratio légis de l'exigence du recours à un lettre recommandée réside dans la volonté d'éviter les problèmes de preuve.
Le retard de travaux de transformation qui n'est pas imputable au locataire peut être considéré comme une circonstance exceptionnelle, d'autant que le bien concerné sera habitable 9 mois après l'expiration du préavis et que le locataire pourra difficilement conclure un nouveuau contrat de bail pour cette courte durée.
Dans la balance des intérêts, il faut tenir compte du droit constitutionnel à un logement décent qui protège les intérêts de la famille du locataire et de l'absence de circonstances exceptionnelles dans le chef du bailleur. Pour des raisons d'équité et à titre de compensation de l'atteinte du droit de propriété du bailleur, le loyer est augmenté de 550 euros à 580 euros (JJP 2010, p. 348).
Justice de paix de Oudenaarde-Kruishoutem, Jugement du 18 décembre 2008

- Extinction - Cause étrangère libératoire : Il y a cause étrangère libératoire d'un engagement contractuel en présence d'un obstacle insurmontable et imprévisible rendant absolument impossible l'exécution. Cette impossibilité doit s'apprécier raisonnablement, le débiteur ne pouvant être astreint à des prestations disproportionnées. Peut se prévaloir d'une cause étrangère libératoire l'étudiant qui a pris en location un logement sis à proximité de l'établissement d'enseignement qu'il souhaitait fréquenter mais qui lui a ultérieurement notifié que, faute de places, son inscription ne pouvait être acceptée (JT 2008, p.162).
Justice de paix de Tournai, Jugement du 8 mai 2007 (169)

- Etudiant - Prorogation - Circonstances exceptionnelles : Une étudiante a un contrat de bail écrit de résidence principale de 3 ans pour un appartement situé à Namur. Le bail prend cours le 1" mars 2004.
Les propriétaires mettent fin au bail au 28 février 2007 avec un préavis de 3 mois. La locataire écrit une lettre recommandée au propriétaire le 17 janvier 2007 pour demander une prorogation du bail. Les propriétaires introduisent une action devant le juge de paix pour faire prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire (Echos logement, septembre 2007, p. 27).
Justice de paix de Namur, Jugement du 20 avril 2007 (187)

- Prorogation - Formalité : La formalité légale de l'envoi par lettre recommandée de la demande de prorogation du bail n'est qu'une exigence de preuve de sorte qu'une telle demande formée par courrier simple est valable dès lors qu'il ne peut être contesté que le bailleur en a eu connaissance.
Les retards affectant la construction ou l'acquisition du nouvel immeuble du locataire constituent une circonstance exceptionnelle au sens de l'article 1l, alinéa 3, de la loi du 20 février 1991.
La prorogation du bail ne justifie pas une augmentation du loyer s'il n'est pas prouvé que la valeur locative du bien a augmenté (JLMB 2008, p. 518).
Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 4 mai 2007 (175)

- bail de courte durée - prorogation : L’article 3, §6, alinéa 3 de la loi relative aux baux de résidence principale prévoit que les
baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans peuvent être prorogés mais seulement « une seule fois » et « par écrit ». La clause qui figure dans le bail et qui mentionne que la convention sera chaque fois reconduite pour une durée d’un an ne répond pas au prescrit légal (Les échos du logement/octobre 2006, p.21).
Tribunal de Liège (1er canton),
Jugement du 27 juin 2006 (73)

- Durée d'un bail établi par un usufruitier - Art. 595 cc : Tout bail de neuf ans ou plus est opposable au nu-propriétaire, dans toutes ses clauses, à la condition que son exécution ait commencé avant l’expiration de l’usufruit et que le bail ait date certaine, dès lors que le nu-propriétaire est un tiers par rapport à la convention de bail (article 595 du Code civil).
Si le créancier, en vertu de l’article 1184 du Code civil, dispose d’une option (résolution ou exécution forcée), il ne s’agit ni d’un droit absolu, ni d’un droit discrétionnaire. Le manquement invoqué ne revêt pas un caractère de gravité suffisante que pour justifier la résolution du contrat et alors même qu’une autre solution s’offrait à elle.
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque,
Juge : D. Rubens. Avocat : S. Delooze (loco M. Godefroid)
jugement du 8 septembre 2005 (20)

- Prolongation du bail - Résidence principale : la date à laquelle le bailleur reçoit la lettre recommandée aux termes de laquelle le locataire sollicite la prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles, est sans influence sur la validité de la demande. Seule la date d’envoi, date du cachet de la poste, soit le dernier jour du mois précédant l’expiration du bail doit être considérée comme valable et conforme à la loi. Les circonstances nouvelles invoquées par la demanderesse doivent effectivement être considérées comme des circonstances exceptionnelles dont elle n’est nullement responsable mais qui entraînent de facto un prolongement du chantier (JT 2006, p. 226).
Juge de paix d’Etterbeek, Juge : De Muylder ; Avocats : P. Coeckelberghs, C. Mostin.Jugement du 10 mai 2004 (5)

- Arriérés de loyer - délais de grâce : Demande de délais de paiement, Promesses non tenues. Résiliation du bail. Que la défense au fond peut invoquer à tout moment pendant l’instance les conditions de recevabilité conformément aux dispositions de l’article 17 du Code judiciaire. Qu’ainsi la seconde appelante est dès lors recevable à invoquer, en degré d’appel, à titre de défense au fond, le fait qu’elle n’est pas partie au bail conclu avec l’intimée et qu’elle n’est dès lors pas redevable des loyers et charges;
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles,
Siège : HJ. Coumans, A. Dessy, V. Englebert
Avocats : Th. Corbeel, M. Fruy
Jugement du 8 octobre 2004 (28)

- Délais de grâce & Loyer Délai de grâce : « La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances »
L’octroi d’un délai de grâce a pour effet de suspendre l’exigibilité de la dette. Le législateur a prévu que la clause résolutoire expresse serait non écrite en matière de contrat de bail (Cfr. Article 1762 bis)
Le juge doit pouvoir apprécier la gravité du manquement.
Juge de paix de Fontaine l’Evêque,
Juge : D. Rubens ;Avocat : V. Luise (loco B. Dubuisson).
Jugt du 21 août 2003 (8)

- Destruction du bien loué : Art. 1732 et 1733 C.C. Impossibilité de restitution. L'art. 1722 est une application de la règle de droit suivant laquelle, dans les contrats synallagmatiques, l'extinction, par la force majeure, des obligations d'une partie, entraîne l'extinction des obligations corrélatives de l'autre partie et justifie dès lors la dissolution du contrat (RJI n° 6626).
Tribunal civil de Nivelles (9ème ch.), Jugement du 30 octobre 2003 (152)

- Congé pour occupation personnelle - Balance des intérêts en faveur du bailleur : Le juge dispose, à l'égard de la durée du préavis de congé, du pouvoir modérateur d'accorder un terme de grâce en prenant notamment en considération les raisons énoncées par l'article 1344quater du code judiciaire.
Si les intérêts opposés présentent une qualité et une intensité comparables, la volonté de la loi est que ceux du bailleur prévalent (JLMB, 03/961).
Justice de paix Grâce-Hollogne, Jugement du 18 février 2003

- bail de courte durée et prorogation tacite : La loi fixe les conditions auxquelles un contrat de bail de courte durée peut être prorogé. En vertu de l’article 3, § 6, alinéa 3, la prorogation doit être faite par écrit Il est satisfait à cette exigence si le contrat écrit initial prévoit cette possibilité de prorogation. La durée du contrat de bail est alors déterminée en additionnant la première période et la durée de la prorogation conventionnellement convenue,
L’article 215, § 2 du Code civil stipule que le congé doit être adressé séparément à chacun des époux. La nullité d’un congé ne satisfaisant pas à cette exigence ne peut toutefois être invoquée qu’à la condition que e bailleur ait connaissance du mariage. Cette nullité est relative et il ne peut y être renoncé que par des faits et des comportements non équivoques.
Justice de paix d’Oudenaarde-Kruishouten, Jugement du 7 novembre 2002 (48)

- Délais de grâce - Copropriete- non respect du règlement - expulsion du locataire : Bien que L'association des copropriétaires n'ait pas de relation contractuelle avec les locataires des appartements, les statuts de l'immeuble leur sont opposables. L'association peut par conséquent solliciter toutes mesures nécessaires pour faire respecter les statuts.
Lorsque le bail prend fin par l'effet d'un congé notifié par le preneur lui-même ou par l'effet d'une convention de résiliation amiable comme c'est le cas en l'occurrence, le preneur ne peut invoquer le bénéfice d'une prorogation pour circonstances exceptionnelles que s'il démontre que ces circonstances sont postérieures à la notification de son renon ou à la date de la convention de résiliation amiable. Toutefois, le rejet d'une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles n'empêche pas cependant l'octroi d'un délai de grâce sur base de l'article 1244 du Code civil (RCDI 2006/3, p.29).
Justice de paix d’Uccle, Jugement du 13 décembre 2000 (250)

- Prorogation du délai d'expulsion : Si le nouvel article 1344quater du Code judiciaire permet au tribunal, à la demande du preneur, de prolonger le délai d’expulsion après la signification du jugement, encore convient-il qu’ils justifient de circonstances d’une gravité particulière. Le tribunal doit demeurer le gardien de l’équilibre entre les intérêts des deux parties en présence, tout en constatant l’état de détresse des preneurs, n’estime pas devoir faire application des dispositions de l’article 1344quater, compte tenu de l’ampleurs des arriérés de loyers non payés (JJP 2001, p. 64).
Tribunal Civil de Huy, Siège : V-E. Franskin, G. Ligot, O. Michiels , Avocats : Andernack, Riffon.
Jugement du 29 mars 2000 (12)

- Bail à durée déterminée et bail à durée indéterminée : Un bail concédé "pour la vie durant des preneurs" est un bail à durée déterminée.
Que le bail qui ne prend fin qu'au décès du preneur, événement futur et certain, est un bail à durée déterminée. Qu'il résulte tant du texte de cette disposition que des travaux préparatoires de la loi du 20 février 1991 que le législateur n'a pas entendu soumettre le bail à vie aux dispositions de ladite loi.
Que les dispositions de l'article 3 de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil qui permet au bailleur, nonobstant toute convention contraire, de donner congé pour occupation personnelle, n'est dès lors pas applicable aux baux à vie. (www.cass.be).
Cour de cassation, Conseillers : Marchal, Echement
Arrêt du 17 décembre 1999 (93)

- Prorogation légale du bail art.11: La demande de prorogation doit être justifiée par des circonstances exceptionnelles pour le preneur. Que par circonstances exceptionnelles il y a lieu d’entendre celles qui rendent problématiques, pendant un certain temps la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement; Qu’elles visent d’une part des situations d’urgence, imprévisibles ou subites. La dépression peut être un élément qui justifie l’application de l’article 11, tout en ayant égard aux intérêts du bailleur à voir son logement libéré.
Justice de paix de Forest, Juge : Y. Janssens Casteels. Avocats : Hoeck (loco Leonard), Coeckelberghs jugement du 10 juin 1999 (51)

- prorogation conventionnelle : La prorogation conventionnelle d’un bail donne naissance à un nouveau bail.
L’article 5 de la loi du 20 février 1991 qui interdit de mettre le précompte immobilier à charge du preneur est une disposition impérative
A dater de la prise de cours d’un nouveau bail soumis à cette loi, le bailleur ne peut dès lors plus réclamer au preneur le remboursement du précompte immobilier, mérne si cette modalité était prévue dans le contrat original.
Justice de paix de Marche-en –Famenne,
Juge : De Brabant ; Avocats : Orban (loco Collet), Mottet
Jugement du 15 avril 1997 (85)

- Prorogation - Circonstances exceptionnelles : Des considérations d'humanité et de respect de la dignité de la personne humaine imposent d'attendre la fin de l'hiver pour permettre à une personne âgée de déménager dans des conditions compatibles avec la dignité humain (RGDC 1996, p. 296).
Justice de paix d’Ixelles, jugement du 6 mars 1995 (147)

- Résiliation suite à l'aliénation du bien - Prolongation circonstances exceptionnelles - Suppression de l'indemnité de résiliation : La demande et l'obtention d'une prolongation pour circonstances exceptionnelles ne s'oppose pas à ce qu'ultérieurement le preneur entame une procédure tendant à l'obtention d'une indemnité basée sur la résiliation pour aliénation d'un bien.
Une demande tendant à l'obtention d'une indemnité pour congé non motivé n'est pas incompatible avec la demande de prolongation pour circonstances exceptionnelles parce que la prolongation judiciaire ne constitue pas un renouvellement de bail d'une part et d'autre part parce que l'article 11 de la loi du 20 février 1991 dispose expressément que le juge qui accorde la prolongation due sur pied de l'article 3, §4 de cette loi peut réduire ou supprimer ladite indemnité (JJP 1994, p. 363).
Justice de paix d'Anderlecht (1er canton), Jugement du 1er février 1994 (325)

- bail - résidence principale - brève durée : Bail- résidence principale - brève durée - déterminée. Le bail de la résidence principale conclu pour une durée de trois ans, sans possibilité de reconduction et avec faculté de résiliation annuelle moyennant un congé de trois mois est un bail de brève durée qui ne tombe pas sous l'application des paragraphes 2 à 5 de l'article 3 de la loi sur le bail de la résidence principale. Seul pour la première période d'une année ce bail peut être considéré comme bail de brève durée. Le contrat qui prévoit une indemnité de résiliation de deux loyers réclamée pour résiliation du bail viole l’impérativité de la loi (JJP 1996, p.70).
Justice de paix de Saint Gille,
Juge de paix : G. Rommel ; Avocats : Bousson, (loco Martroye de Joly), F. Graux.
Jugement du 13 janvier 1994 (116)

- Renon - prorogation - circonstances exceptionnelles : L'article 11 de la loi du 20 février 1991 n'interdit nullement au preneur de demander une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles lorsqu'il a lui-même notifié un renon au bailleur.
Toutefois, ces circonstances doivent être nécessairement postérieures à la notification de ce renon sous peine de méconnaître la foi due aux actes juridiques et au caractère d'acte juridique unilatéral réceptice du renon, lequel produit ses effets de pIano et de manière irrévocable dès qu'il a été adressé au destinataire. Il ne saurait être question d'utiliser l'article Il de la loi pour revenir sur un renon qui constitue un acte par définition irrévocable (JJP 1996, p. 61).
Justice de paix d’Ixelles II, Juge de paix : Isabella Brandon, Avocat : Forel, W. Hellenbosch
Jugement du 5 novembre 1993 (115)

- Prorogation pour circonstances exceptionnelles : La thèse selon laquelle il appartiendrait au bailleur qui s'oppose à la demande de prorogation de saisir le juge à défaut de quoi la prorogation serait acquise de plein droit au preneur ajoute au mécanisme de la proroga¬tion une condition qui ne figure pas dans la loi. Le bon sens indique de dire qu'il appartient en la matière à la partie la plus diligente de saisir le tribunal et qu'en aucun cas il ne peut être admis que la prorogation sollicitée est acquise au locataire de plein droit en l'absence d'initiative du bailleur.
Il ne peu t être contesté que la loi du 20 février 1991 se caractérise en la matière par le fait qu'elle attache une certaine importance au grand âge que le preneur pourrait avoir atteint. Il faut en la matière tenir compte des intérêts des deux parties concernées. En l'espèce la bailleresse ne semble avoir aucun intérêt bien particulier à récupérer son bien si ce n'est qu'elle espère pouvoir en retirer un loyer plus substantiel, en manière telle qu'il y a lieu d'accorder la prorogation.
Le juge peut, s'il l'estime équitable, accorder en cas de prorogation une augmentation de loyer au bailleur qui en fait la demande. Le législateur n'a pas précisé les critères qu'il fallait prendre en considération à cet égard et il semble par conséquent indiqué d'appliquer à l'augmentation autorisée par l'article 11, alinéa 3 les critères définis par l'article 7, § 1, alinéa 2 (JJP 1996, p. 330).
Justice de paix Molenbeek-Saint-Jean, Jugement du 8 juin 1993 (330)
- Prorogation pour circonstances exceptionnelles - article 11 - forme - nature des circonstances : Lorsqu'il est satisfait aux autres conditions de l'article 11 de la loi du 20 février 1991, une demande prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles peut être formée par conclusion.
La difficulté de trouver un logement de même standing dans la région et le manque de temps du preneur ne constituent pas une circonstance exceptionnelle (JJP 1993, p. 58).
Justice de paix de Fexhe-Slins, Jugement du 9 novembre 1992

- Prorogation légale - Résidence principale ou secondaire - Délais de grâce : La loi ne s’applique pas au bail d’une maison louée à titre de résidence secondaire. Ainsi, immeuble meublé sis en Ardennes, région de villégiature et de secondes résidences, immeuble où le locataire n’est ni domicilié ni n’exerce sa profession, immeuble où manifestement le défendeur ne paie pas la majeure partie de sa consommation en eau et électricité, qui lorsqu’il est libre, à l’occasion, viennent de l’accord du défendeur séjourner durant le week-end la propriétaire et ses amis, constitue bien une résidence secondaire.
Justice de paix de Paliseul, Juge : X. Xhardez (loco B. Louveaux), M. Nackaerts (Bruxelles)
Jugement du 13 novembre 1991 (34)

- Bail en général - prorogation : Lorsque, conformément l‘article 1738 du Code civil, il y a eu tacite reconduction du bail et nouveau bail au sens de celle disposition, il ne s’ensuit pas qu’il y aurait, au moment de la reconduction, un bail « ayant pris cours » à cette date, au sens de l’article 2 de la loi du 7 novembre 1973; dés lors, il s’agit d’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 7 novembre 1973 et reconduit après cette date, la responsabilité du locataire est régi par l’article 1731 du Code civil, tel qu’il était rédigé actant sa modification par la loi du 7 novembre 1973 (J.T., 1974, p. 93-94, Jos Vankerckhove).
Cour de Cassation (1ère Ch.) , arrêt du 14 mai 1982 (62)



Retour en haut de page