Fin du bail - Congé - Préavis



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Chronique sur l'indexation

Chronique de jurisprudence : "Le congé"

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- Bernard Louveaux : "Bail de résidence principale - Le contre-préavis du preneur peut-il dispenser le bailleur de réaliser le motif du congé ?" JP 2010, pp. 565;
- Benoit Kohl : "Le sort des obligations du bailleur en cas de contre-préavis du preneur : suite (et fin?)" JJP 2010, p. 253;
- Yvette Merchiers : Woning-huur-toedracht van de tegenopzegging door de hurder na opzegging door de verhuurder", RGDC 1999, pp.325
- Benoit Kohl : "Le sort des obligations du bailleur en cas de contre-préavis du Locataire", JJP 2001, p.332;
- Guy Benoit : "Droits et obligations des co-preneurs et des cohabitants", CUP, Vol. 23, Janvier 1999;
- De Ridder - Vandermersch : "Le congé locatif notifié aux époux locataire par un seul écrit", JLMB 1996, p. 1124-1126;

Définition du congé

Le congé est la manifestation de la volonté par laquelle une partie entend mettre un terme au bail (JP de Grâce-Hollogne, Jugement du 4/05/90). On considère le congé comme un acte unilatéral auquel son auteur ne peut y renoncer sans l’accord de l’autre partie.
Il faut rappeler que le délai de congé se calcul en jour franc (Namur, 12 février 1985).
Le congé doit être parvenu à la connaissance de la partie à laquelle il s'adresse au plus tard la veille du premier jour du délai de préavis.

Rappel de préavis concernant le bail de résidence principale :

Le bailleur peut résilier anticipativement un bail d'une durée de neuf ans, moyennant un préavis de six mois, dans trois cas :
- à tout moment pour occupation personnelle ou par ses proches;
- à la fin d'un triennat pour exécuter des travaux
- à la fin d'un triennat sans motif mais moyennant paiement d'une indemnité équivalente à neuf ou six mois de loyer selon que le bail prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Si le bailleur ne réalise pas les motifs prévus au §§3 et 4 , il sera redevable d'une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Une fois le congé notifié, il n’est plus possible de modifier le motif du congé.
Ainsi, si le bailleur a notifié un congé pour réaliser des travaux, il ne peut plus changer le motif pour occupation personnelle.

Le preneur : Conformément à l'article 3 §5, "Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois".
Il sera toutefois redevable d'une indemnité selon que le bail prend fin au cours des trois première année (Indemnité de 3-2-1 mois).

Congé en cas de pluralité de preneurs

- Plusieurs possibilités : colocataires mariés, des cohabitants légaux, colocataires qui ne sont engagés ni dans le cadre d'un contrat de mariage ni dans une cohabitation légale;

1. Les preneurs sont mariés

L’article 215, §2 du Code civil précise : « le droit au bail de l’immeuble loué par l’un ou l’autre époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille, appartient conjointement aux époux nonobstant toute convention contraire ». « Les congés, notification et exploits relatifs à ce bail doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux ou émaner de tous deux ». « Toutefois chacun des deux époux ne pourra se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint ou émanant de celui-ci qu’à la condition que le bailleur ait connaissance de leur mariage ».
Suivant la Cour de cassation, seule la connaissance effective du mariage par le bailleur qui notifie le congé, autorise l'un des époux à se prévaloir de la nullité visée au §2, al.2 de l'article (cass. 7 avril 1994).

Si les notifications doivent être adressées séparément, la Cour de cassation à toutefois écarté ce formalisme excessif à certaines conditions " le congé relatif à un bail concernant un immeuble pris en location par des époux et affecté en tout ou en partie au logement de la famille doit être adressé ou notifié séparément à chacun des époux; justifie cependant légalement sa décision que le congé, bien que donné conjointement aux époux dans un seul écrit, remplit cette condition, le juge qui constate que le bailleur a notifié ce congé aux deux époux par envoi recommandé accompagné d'un accusé de réception, signé séparément par chacun des époux, qui en ont réellement pris connaissance" (Cass. 22 mars 1991).
"Chacun des époux est censé avoir reçu le congé, dès los que l'un deux retire, tant pour son compte personnel qu'en sa quaoité de mandataire spécial de son conjoint, à la poste, le recommandé (congé) adressé à leurs deux noms(...)". On constate donc qu'un congé notifié aux époux-locataires dans un même écrit, nonobtsnat le prescrit de l'article 215 §2, est valide lorsque les époux réceptionne ensemble le congé, même par procuration.
Il faut toutefois que cette connaissance par les deux époux ait eu lieu avant la prise cours du préavis légal.

- 2. La cohabitation légale (art. 1476 et svts c.c.)

Le régime primaire des époux mariés s’applique à la cohabitation légale. Cela concerne la protection du logement commun, la contribution aux charges de la cohabitation et la solidarité.
Si les cohabitants ont tous deux signé le bail. C’est le principe des obligations conjointes, en l’absence de clause de solidarité ou d’indivisibilité. Par conséquent, le congé doit être notifié par les deux cohabitants et le bailleur doit notifié le congé à ceux-ci. L’article 1477, §4 à inséré un solidarité passive entre les cohabitants : « Toute dette contractée par l’un des cohabitants légaux pour les besoins de la vie commune et des enfants qu’ils éduquent oblige solidairement l’autre cohabitant ». Cela concerne le paiement du loyer.
Un seul cohabitant a signé le bail. L’article 1477, §2 prévoit que « les articles 215, 220 et 224, s’appliquent par analogie à la cohabitation légale. Ainsi, le cohabitant non signataire est titulaire d’un droit indivis sur le bail au même titre que le cohabitant signataire. Sous peine de nullité, les notifications et congés relatifs à ce bail doivent être notifiés à tous les deux ou émaner des deux. Cette protection ne peut plus être invoquée par le partenaire dont le cohabitant a fait une déclaration unilatérale de cessation de cohabitation.

3. Les concubins

S’il n’y a pas de solidarité et d’indivisibilité, pour résilier le bail anticipativement, le congé doit être notifié par tous les locataires et le bailleur doit notifié à tous les preneurs. Ainsi, un co-preneur ne peut donc mettre fin au bail à l‘égard de l’autre co-preneur qui souhaite poursuivre, même si cette résiliation est acceptée du bailleur.
S’il y a solidarité et indivisibilité, pour résilier le bail anticipativement, le congé doit être notifié par tous les locataire et le bailleur peut notifié le congé à n’importe lequel.
« Si la solidarité n’a pas été stipulée dans le bail, chacun des colocataires dispose d’un droit distinct et personnel à l’occupation de la totalité de l’immeuble, conjointement avec ses colocataire, il peut renoncer à son droit ou en être privé, sans qu’il soit porté atteinte aux droits et obligations des colocataires. En décider autrement aurait pour effet d’interdire aux colocataire de se séparer, ou d’obliger celui qui déciderait de quitter l’immeuble à continuer à supporter sa quote-part de loyer, aussi longtemps que son colocataire se maintiendrait en l’immeuble » (JP de Soignies, 12/05/1987).
Si la solidarité n’a pas été stipulée dans le bail, chacun des colocataires

- Contre préavis par le preneur : Lorsque le bailleur notifie un préavis conformément à l'article 3 §§ 3 et 4, le preneur a la possibilité de donner un contre-préavis d'un mois (art.3, §5).
Suivant la Cour de cassation, le contre-préavis d’un mois donné par le preneur à la suite d’un congé préalable notifié par le bailleur, dispense le bailleur de son obligation de réaliser le motif pour lequel le congé a été donné. Elle estime que lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. Par conséquent le bailleur ne sera pas redevable de l’indemnité pour non-respect des conditions du congé (cass. 12 octobre 2009 - Voir également, Cass. 15 septembre 2006, Cass. 22 juin 1998).
Pour la Cour constitutionnelle, les obligations consécutives au congé donné par le bailleur naissent dès l'instant où le congé est notifié par le bailleur, de sorte que l'existence ultérieure d'un contre-préavis n'a pas pour effet de supprimer les obligations auxquelles le bailleur s'est engagé.
Le contre-préavis n'est jamais que l'accessoire du congé principal donné par le bailleur (Const. 26 novembre 2009).
[La Cour de cassation confirme une fois de plus sa jurisprudence antérieure qui s'aligne ainsi sur l'arrêt du 26 novembre 1990. En ce sens : B. Louveau, Le droit du bail de résidence principale, éd. De Boeck 1995, p. 174, n°212, Contra : J. Vankerckhove et M. Vlies, "Commentaires législatifs : loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux", JT 1997, p. 598, n° 12 B. Hubaux et M. Dambre, "Woninghuur", APR, 2002, n° 916, p. 345].

- Concernant l'acquéreur :
L'article 9, alinéa 2, stipule que "l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, par. 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois qui suivent la transcription de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété".
Le congé peut-il vraiment être adressé pour n'importe quel jour du mois ?
La lecture des textes légaux le laisse supposer. Le juge de paix de Wavre (Jgt du 4 novembre 1993) en a décidé autrement.




Jurisprudence - Préavis - Congés


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- Bail de résidence principale – congés successifs – effets du congé – faculté pour le preneur de notifier un nouveau congé durant le préavis de trois mois – défaut d’enregistrement du bail – départ du délai de préavis : Le congé est un acte unilatéral qui produit des effets de droit sans nécessairement devoir être accepté par son destinataire.
Pendant la durée du préavis consécutif à un premier congé notifié par le preneur (en application de l’art. 3, § 5, al. 1er, de la loi sur le bail de résidence principale permettant au preneur de mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé de trois mois), les parties restent liées par le contrat et le preneur conserve la faculté de mettre fin au bail sans préavis ni indemnité si le contrat n’est pas enregistré, en application l’art. 3, § 5, al. 3, de la loi précitée. 3. Le congé de trois mois prévu à l’art. 3, § 5, al. 1er, de la loi sur le bail de résidence principale prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il a été donné (J.J.P., 2016, p. 71).
Justice de paix d’Enghien-Lens, Jugement du 16 juillet 2015

- Baux - Bail à loyer – Résiliation de commun accord – Vice de consentement – Nullité : La convention de résiliation de bail signée par un preneur frappé d’une maladie qui porte atteinte à ses capacités d’organisation, d’inhibition, de flexibilité, de mise à jour, de classement, d’estimation cognitive et de prise de décision doit être considérée comme nulle, pour vice de consentement (J.L.M.B., 2016/7, p. 304).
Cour d'appel de Bruxelles, Jugement du 3 avril 2015 (487)

- Bail non enregistré - Résiliation de commun accord : Lorsque le locataire, qui n'est pas tenu de respecter un quelconque délai de préavis en raison du défaut d'enregistrement du contrat, quitte les lieux loués au cours du deuxième triennat et que le bailleur ne s'oppose pas à son départ, il doit être considéré que le bail est résilié de commun accord.
Lorsque l'origine de la condensation présente dans une chambre à coucher n'est pas établie, le locataire, qui supporte la charge de la preuve, n'est pas fondé à invoquer l'inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance d'un bien offrant une jouissance paisible(RGDC 2017/4 – 277).
Justice de paix de Verviers, jugement du 8 février 2016

- Congé pour occupation personnelle - Contre-préavis : Lorsque le motif d'occupation personnelle ou par un proche justifiant le congé donné par le bailleur n'est pas réalisé, le fait que le preneur ait notifié un contre-préavis, ou que les parties aient amiablement mis fin au bail pendant la durée du préavis notifié par le bailleur, ne prive pas le preneur de son droit à l'indemnité de dix-huit mois de loyers. Que l'arrangement permettant à la demanderesse de partir plus tôt constitue tout comme le contre-préavis - l'accessoire du congé principal, si ce congé n'avait pas été donné par le bailleur, la demanderesse n'aurait pas dû solliciter un arrangement pour pouvoir partir plus tôt pour pouvoir se loger ailleurs; que le résultat est le même qu'elle ait pris un arrangement pour partir plus tôt ou qu'elle ait notifié un contre-préavis (JLMB 2010, p. 1876);
Justice de paix de Mouscron, Jugement du 12 avril 2010 (487)

- Congé donné par un des copreneurs - Condamnation solidaire : Résiliation d'un bail pour bureaux dans lequel il n’est pas stipulé que les obligations des co-preneurs sont solidaires et indivisibles. Congé donné par un des copreneurs sans réponse du bailleur. Un tel congé donné par un des co-preneurs doit se faire avec l’accord du bailleur et de l’autre co-preneur. Le jugement qui fait l’objet du pourvoi, a condamné solidairement les co-preneurs aux arriérés.
La Cour déclare que considérant que, si le demandeur voulait se dégager de ses obligations au terme du premier triennat du bail qui le liait avec le défendeur à la défenderesse, « Il ne pouvait le faire qu'avec l'accord des autres parties», le jugement attaqué ne répond toutefois pas à aucune énonciation aux conclusions du demandeur qui faisaient valoir d'une manière circonstanciée que cet accord était acquis. Il ne motive pas, dès lors, régulièrement les condamnations qu'il prononce à charge du demandeur au profit de la défenderesse (RJI 2009, p.173).
Cour de cassation, Arrêt du 7 mai 2009 (340)

- Contre-préavis - Bailleur pas dispensé :
La Cour dit pour droit :
- Interprété en ce sens que, si le preneur fait usage de la faculté de contre-préavis prévue à l'article 3, § 5, alinéa 3, le bailleur est libéré de son obligation de réaliser le motif du congé dans les conditions prévues au paragraphe 2, l'article 3, § 2, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, avant sa modification par la loi du 27 décembre 2006, viole les articles 10, 11 et 23 de la Constitution.
- Interprété en ce sens que, si le preneur fait usage de la faculté de contre-préavis prévue à l'article 3, § 5, alinéa 3, le bailleur n'est pas libéré de son obligation de réaliser le motif du congé dans les conditions prévues au paragraphe 2, l'article 3, § 2, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, avant sa modification par la loi du 27 décembre 2006, ne viole pas les articles 10, 11 et 23 de la Constitution.
(Juridat.be): Cour Constitutionnelle, Arrêt du 26 novembre 2009 (295)

- Contre-préavis - Non-respect du congé donné par le bailleur - Indemnité (non) : Les dispositions de l'article 3, § 2, stipule que l'obligation d'occupation personnelle, ainsi que l'indemnité due à défaut de réalisation de cette obligation, ne se conçoivent que lorsque le bail prend fin par le congé du bailleur. Il en résulte que lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l'expiration du délai du congé donné par le bailleur, le bail prend fin, non ensuite du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur. En condamnant la demanderesse à payer au défendeur l'indemnité prévue en cas de non-occupation personnelle au motif que le bail n'a pas pris fin par l'effet du préavis donné par le défendeur mais bien par l'effet combiné de ce préavis et du congé donné préalablement par la demanderesse, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen (Cass.be): Cour de cassation, Arrêt du 12 octobre 2009 (294)

- Bail de résidence principale - Enregistremeut - Délai de préavis - Durée du bail- Egalité - Non-discrimination : Le régime relatif aux délais de préavis des baux et à l'indemnité de préavis en cas de non-enregistrement du contrat de bail de résidence principale ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution, en ce qu'il ne s'applique qu'aux contrats de bail de résidence principale conclus pour une durée de neuf années, à l'exclusion des contrats de plus courte durée (JLMB 2009, p. 1447).
Cour constitutionnelle, Arrêt du 9 juillet 2009

- Congé prématuré - Bail de courte durée : Congé prématuré : Le congé donné par le bailleur est nul, l'occupation des lieux par le bailleur ou par un proche ne pouvant être invoquée pour mettre fin à un bail de trois ans; Le bailleur ne peut y renoncer sans l'accord du preneur. Le preneur avait écrit au bailleur pour contester la validité du congé et pour annoncer qu'il partirait; mais qu'il solliciterait une indemnité équivalant à trois mois de loyer et les frais du déménagement; Prolongation du bail impossible si le preneur refuse. Dommages et intérêts accordés (RJI 2008, p. 220).
Tribunal de première Instance de Bruxelles (16ème ch.), Jugement du 28 février 2008 (257)

- Enregistrement du bail – Obligation du bailleur – délais de préavis : En application de la loi-programme du 27 décembre 2006, l’obligation d’enregistrement des baux de résidence principale de neuf ans conclus avant le 1er janvier 2007, incombait conjointement aux bailleurs et aux locataires jusqu’au 30 juin 2007, date à partir de laquelle elle incombe aux seuls bailleurs.
A défaut d’enregistrement pour cette date, les locataires peuvent résilier le bail sans préavis ni indemnité (JLMB 2009, p. 514 - JT 2009, p.34).
Justice de paix de Tournai (2ème canton), Jugement du 8 juillet 2008 (261)

- Pas d'enregistrement - Préavis : L'obligation imposée au bailleur par la loi-programme du 27 décembre 2006 d'enregistrer le bail s'applique aux baux en cours avant cette loi, lorsque le bailleur a omis de vérifier si les preneurs avaient bien effectué cet enregistrement, comme du temps [de la loi ancienne ?], il appartenait au bailleur de vérifier si ses locataires avaient bel et bien enregistré la convention et à défaut il avait l'occa¬sion de les mettre en demeure de ce faire. Qu’actuellement cette obligation est à charge du bailleur. Que la conséquence de l'absence d’enregistrement du bail est clairement inscrite dans la loi : les règles relatives au délai de préavis et au paiement d'une indemnité de résolution ne trouvent pas d'application (JLMB 2009, p. 497).
Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 17 mars 2008 (253)

- Congé irrégulier : Un congé irrégulier donné par le bailleur quant à son délai n'est pas nul, ses effets étant reportés jusqu'à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
La couverture de l'irrégularité du congé par le locataire qui n'exige pas son maintien dans les lieux n'entraîne en soi aucune renonciation à l'indemnité forfaitaire légale (JLMB 2008, p. 532 – Som.).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque, Jugement du 24 août 2007

- Préavis et contre-préavis : Un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail à l'expiration du délai du congé.
Lorsque, après le congé donné par le bailleur, en application de l'article 3, §5 alinéa 3, de la loi sur les baux à loyer, le preneur met fin au bail, celui-ci prend fin non pas ensuite du raccoursissement du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur.
Lorsque le preneur met fin au bail après le congé donné par le bailleur qui a l'intention d'occuper personnellement le bien loué, le bailleur n'a plus l'obligation d'occuper le bien(www.cass.be).
Cour de cassation, Arrêt du 15 septembre 2006 (94)

- Clause de résiliation anticipée : Dans un bail de résidence principale de courte durée, aucune disposition légale n'interdit aux parties d'introduire contractuellement des clauses de résiliation anticipée (JLMB 2007, p. 995).
Tribunal civil de Liège (4ème ch.),
Jugement du 15 mars 2006 (142)

- Nouvel acquéreur - Congé - délai - résiliation anticipée : Si la loi sur le bail de résidence principale se contente d'indiquer que le bail de courte durée n'est pas régi par les dispositions concernant les causes de résiliation anticipée prévues pour les baux de neuf ans, elle n'interdit pas explicitement aux parties d'en convenir différemment. Des clauses de résiliation anticipée peuvent être prévues au contrat, même si une telle clause est peu conciliable avec la ratio legis du bail de courte durée.
Le congé donné pour une date pré¬maturée n'est pas nul. Ses effets sont simplement reportés jusqu'à la date pour laquelle il aurait pu être signifié (Eclos logement mars 06).
Justice de paix de Verviers (1er canton), Jugement du 18 octobre 2005 (234)

- Le Congé - Acte unilatéral : Un congé est un acte unilatéral auquel son auteur ne peut y renoncer sans l’accord de l’autre partie. Un congé irrégulier est frappé de nullité relative, le bailleur ne peut en obtenir la validation pour expulser le locataire. Celui-ci a le droit, ou bien d'exiger son maintien dans les lieux, ou bien de les quitter tout en réclamant l'indemnité forfaitaire prévue par l'article 3, paragraphe 4 de la loi du 20 février 1991.
L’éventuelle couverture de la nullité du congé, le fait qu'il ait accepté de quitter les lieux à la date fixée par le congé, n’entraîne aucune renonciation du preneur à l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 3, §4 de la loi. Cette indemnité a pour vocation de permettre au locataire de faire face aux frais résultant de son départ anticipé et de la prise en location d’un nouveau logement. Il ne peut, cependant, réclamer en outre une indemnité complémantaire, qui compenserait le préjudice ni du fait que le préavis avait une durée insuffisante (JLMB 2006, p. 392).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque,
Juge : D. Rubens ; Avocat : P-P Renson.
Jugement du 8 août 2005 (4)

- Congé donné hors délai : Le congé qui n’est pas donné en temps utile avant la date du l’échéance du bail n’est pas frappé de nullité, mais ne peut mettre fin au bail à cette date d’échéance (L. du 20 février 1991, art. 3, §2).
La Cour peut substituer aux motifs critiqués dans le moyen, sur lesquels se fonde la décision attaquée, des motifs justifiant légalement le dispositif (Voir Cass. 24 octobre 2003).
Si la Cour substitue des motifs justifiant légalement le dispositif, le moyen, quoique fondé, est irrecevable, à défaut d’intérêt (Juridat - Pas. 2007, p.919).
Cour de Cassation, (1ère ch.) - Prés. M. Boes, président de section., Rapp. M. Waûters
Arrêt du 22 avril 2005 (88)

- Résidence principale - Résiliation anticipée - Clause pénale en cas de résolution aux torts du preneur : L'article 3 de la loi du 20 février 1991 est impératif: le non-respect du délai de congé de trois mois est sanctionné par une indemnité compensant l'insuffisance de la durée da préavis.
La circonstance que le bien a été reloué au cours de la période durant laquelle le préavis légal aurait dû courir ne modifie pas la débition de cette indemnité (JLMB 2006, p.396 – Somm.).
Tribunal civil de Tournai (3e chambre A), Jugement du 22 février 2005

- Congé et contre-préavis : Le contre-préavis du preneur n'enlève strictement rien aux obligations auxquelles le bailleur s'est lui-même soumis en donnant congé, Le bailleur reste donc tenu d'exécuter le motif pour lequel il a donné congé et, à défaut, d'indemniser le preneur.
L'absence de paiement des loyers par le bénéficiaire du congé pour occupation personnelle donné par le bailleur et la résolution subséquente du bail conclu avec ce bénéficiaire ne constitue pas une circonstance exceptionnelle justifiant la non-réalisation du motif invoqué à défaut tant d'avoir été, en l'espèce, imprévisible que d'être indépendante de la volonté de la personne bénéficiaire du congé (JJP 2008, p. 186).
Justice de paix de Huy (2ème canton),
Juge de paix ; Ph. Carton de Tournai, Avocats : Mes Sequaris, R. Delvaux. Jugement du 2 novembre 2004 (213)

- Renon - mandat apparent : Résidence principale - Renon. Troubles de jouissance. Immeuble commun à deux époux. Le renon signifié de bonne foi à l’un des deux époux est valable en vertu du mandat apparent, le dit époux ayant signé le bail, écrit et transigé seul avec le locataire, Validation du renon.
Tribunal civil de Bruxelles (16ème Ch.) .
Siège : J. Coumans, S. Van Bree, A. Dessy ; Avocat : S. Perlberger
Jugement 7 octobre 2004 (1)

- Résiliation pour occupation personnelle – résiliation pour un an plus tard :
Résiliation pour une date se situant un an plus tard que la date pour laquelle le propriétaire aurait pu résilier - Validité. Si, lors de la résiliation pour occupation personnelle, le propriétaire commet une erreur dans le calcul du délai de préavis à respecter, en ce sens qu'il donne congé pour une date se situant un an plus tard que la date pour laquelle il aurait pu donner préavis, le préavis doit être considéré comme valable puisque le locataire bénéficie d'un délai supplémentaire d'un an (RW, 2004-2005, p. 835).
Justice de paix de Saint-Trond, Jugement du 22 avril 2003

- Demande introduite après le bail - Demande étrangère au bail – Envoi ou signification aux deux époux non requise :1. Un appel en conciliation envoyé ou une citation signifiée après la date d'expiration d'un bail relatif à un immeuble servant de logement principal à la famille ne doit pas être envoyé ou signifié aux deux époux, si la demande n'est pas relative à l'expiration du droit au bail, mais tend au paiement d'arriérés de loyer et/ou d'indemnités de dommage locatif.
2. La mention manuscrite portée en marge du contrat de bail «habitation reçue en bon état» ne peut être considérée comme un état des lieux complet (JLMB 2006, p. 401).
Justice de paix de Torhout, Jugement du 8 avril 2003

- Résiliation – Notification adressée au propriétaire décédé
1. La résiliation est une expression unilatérale de volonté qui n'a d'effets que lorsqu'elle touche la partie adverse. La notification de la résiliation n'est, en principe, pas soumise à des exigences de forme .
2. Lorsque le destinataire de la résiliation faite par le locataire est absent et n'a pas constitué de mandataire, la résiliation est régulière si le locataire a pris toutes les mesures de précaution raisonnables pour que la résiliation parvienne à la connaissance du propriétaire. En l’espèce, et eu égards aux données de fait de la cause, en particulier l’absence d’information relative au décès du bailleur donnée au preneur et au défaut de réaction de l’agent immobilier, agissant comme mandataire du bailleur, à la lettre du preneur contenant confirmation de la résiliation faite, le juge estime que la résiliation a atteint le bailleur ou son ayant droit, à tout le moins via le mandataire (RW, 2004-2005, p. 1276).
Justice de paix de Saint-Trond, Jugement du 17 décembre 2002

- Préavis - Non respect du délai : Le congé de trois mois pour reconstruction de l'immeuble n'est pas frappé de nullité mais voit ses effets reportés dans le temps pour respecter le délai légal de six mois (article 3, paragraphe 3, de la loi du 20 février 1991).
La non-communication des plan et devis au moment de l'envoi du congé ne peut entraîner sa nullité (JLMB 2001, p. 1270).
Justice de paix de Charleroi, Jugement du 5 février 2001 (293)

- Congé - Résiliation amiable : Un congé donné par les locataires rappelant le souhait du bailleur de les voir partir, motivé tant par l'état des lieux que par le défaut du bailleur de procéder à des travaux immobiliers qui lui incombent, et accepté avec satisfaction et irrévocablement par le bailleur, n'est pas un congé unilatéral au sens de l'article 3, paragraphe 5, de la section du Code civil relative au bail de résidence principale, mais est la manifestation d'un accord de résiliation amiable, même si, de manière ambiguë, révélant un comportement tactique dépourvu de bonne foi, le bailleur a exprimé des réserves d'indemnisation (Echos logement, 2001, p. 72).
Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 23 juin 2000 (183)

- Congé signifié par le bailleur 5 mois avant l'expiration de la période de 9 ans - Prorogation d'un nouveau terme de 3 ans : Le congé signifié moins de 6 mois avant l'expiration du terme de 9 ans n'est pas valable. Le bail est ainsi légalement prorogé pour un nouveau terme de 3 ans.
En application des dispositions impératives de l'article 215 §2 alinéa 2 du Code civil, le congé qui n'est pas adressé séparément à chacun des époux est nul.
Une deuxième procédure en paiement d'arriérés de loyer justifie la résiliation du bail pour manquement grave. L'expulsion ne pourra toutefois sur base du nouvel article 1344 quater du Code judiciaire intervenir qu'un mois après la signification du jugement, les locataires ne justifiant pas de ciocnstances d'une gravité particulière pour que ce délai soit prolongé. Les locataires sont en outre redevables d'une indemité d'occupation équivalente au loyer pour tout mois commencé pour lequel ils restaient dans les lieux (JJP 2001, p. 55).
Tribunal civil de Huy, Jugement du 1er mars 2000

- Résiliation du bailleur à l’expiration du deuxième triennat
1. Le bailleur qui met fin à un bail de résidence principale à l'expiration du deuxième triennat sans invoquer de circonstances particulières est redevable d'une indemnité équivalente à six mois de loyers. Cette indemnité peut être compensée judiciairement avec les arriérés de loyers.
2. La clause mettant à charge du locataire le précompte immobilier contenue dans un bail écrit à durée déterminée conclu en 1985, tacitement reconduit en 1988 pour un terme fIXé par l'usage des lieux et auquel a succédé, en 1991, un bail verbal à durée indéterminée continue à lier les parties au-delà de l'entrée en vigueur de la loi sur les baux de résidence principale (JLMB 2000, p. 905).
Tribunal civil de Verviers - 1ère ch. – Jugement 7 octobre 1998

- Congé et contre-préavis : Lorsque le preneur met fin au bail en signifiant un congé dont le délai expire avant l’expiration du délai du congé donné par le bailleur pour occupation personnelle, le bail prend fin non pas en suite du congé donné par le bailleur ou parce que le délai de préavis est raccourci, mais en suite du congé donné par le preneur. Celui-ci n'est pas fondé à réclamer une indemnité de 18 mois de loyer, si le bailleur n'a pas respecteé le motif de son congé (rappel, cet arrêt a été rendu dans une espèce où s'appliquait la loi du 20 février 1991 avant sa modification par la loi du 13 avril 1997).
Cour de Cassation, Conseillers : M. Marchal, Forrier, Boes, Wauters, Bourgeois
Avocats : Butzler, Delahaye.
Arrêt du 22 juin 1998 (17)

- Congé donné pour une mauvaise échéance :
- La promulgation en cours de bail de normes nouvelles imposant des travaux d'aménagement dans les lieux loués ne permet pas au bailleur, d’exiger leur exécution aux frais du bailleur, lorsque le bien était conforme aux règles en vigueur lors de la conclusion du bail.
L'article 16 de la section relative aux baux de résidence principale prévoit une présomption
Irréfragable de date d'entrée en vigueur d'un bail oral.
- Que le congé a bien été notifié dans les six mois avant l’échéance du bail, que la circonstance que le bail vienne à échéance le 31 janvier 1997 et non le 31 décembre 1996 n'entraîne pas la nullité du congé donné pour la fin de l'année (1996), mais a pour seul effet que les défendeurs peuvent se maintenir dans les lieux jusqu'à l'échéance du 31 janvier 1997.
Justice de paix de Messancy, Siège : P. D’Otreppe de Bouvette ; Avocats : P. Persoons et V. Petrilli.
Jugement du 28 janvier 1997 (100)

- Renon - mariage postérieur au bail : Lorsque, avant le mariage, un bail de résidence principale a été signé par un seul des deux conjoints, il appartient à ceux-ci, s’ils entendent invoquer la nullité du congé qui a été signifié au seul signataire du bail, de rapporter la preuve que le bailleur a eu connaissance du mariage avant l’expiration du délai utile pour donner ce congé.
En laissant croire pendant plus d’un an au locataire qu’il était disposé à proroger le bail faisant l’objet d’un renon pris en rompant brusquement et sans raison valable les pourparlers, le bailleur commet une culpa in contrabendo qui engage sa responsabilité aquilienne.
Justice de Paix de Jumet, Juge : R. Loriaux ; Avocats : X. Born, Soyeurt (loco Schlogel).
Jugement du 16 décembre 1996 (40)

- congé - mariage postérieur au bail : Si les congés, notifications et exploits relatifs au bail de l'immeuble loué par l'un ou l'autre des époux, même avant le mariage, et affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille, doivent être adressés ou signifiés séparément à chacun des époux, chacun des époux ne peut toutefois pas se prévaloir de la nullité de ces actes adressés à son conjoint qu'à la condition que le bailleur ait connaissance de leur mariage; seule la connaissance effective du mariage par le bailleur qui notifie un congé ou signifie un exploit autorise l'un des époux à se prévaloir de cette nullité. (C. civ., art. 215, alinéa 2, al. 2).
Cour de cassation (section Fr. 1ère Ch.) ,
Siège : Rappe ; Rapporteur : Parmentier ; Min Public : Velu.
arrêt du 7 avril 1994 (41)

Congé - Non notifié au concubin : Le congé donné au preneur à l'exclusion de sa concubine viole l'article 215, § 2 du Code Civil sur base des articles 8 et 14 de la Convention européenne des droits de l'homme (JJP 1992, p. 326).
Justice de paix de Aalst, Jugement du 1er septembre 1992;

- Congé - Colocataires - Indivisibilité : Si la solidarité n'a pas été stipulée dans le bail, chacun des colocataires d'un même immeuble dispose d’un droit distinct et personnel à l’occupation de la totalité de l’immeuble, conjointement avec ses colocataires.
Il peut renoncer à ce droit ou en être privé sans que cela porte atteinte aux droits de ceux-ci (JLMB 1987, p. 1149)
Justice de paix de Soignies, Jugement du 12 mai 1987 (441)

- Congé ne mentionnant pas la date - Transmission du bien loué - Date certaine du bail originaire mais ne s'étendant pas au bail renouvelé - Bail commercial : La simple mention d'un acte sous seing privé dans un acte dressé par un Officier public ne donne pas date certaine contre les tiers à l'acte sous seing privé; il faut, pour qu’il en soit autrement, que la substance de l'acte sous seing privé soit constatée dans l'acte dressé par l'officier public. (Code civil. Art. 1328.)
N'est pas recevable, en matière civile, le moyen reprochant au juge un défaut de réponse à une défense formulée en conclusions, lorsque le texte de ces conclusions n'est pas régulièrement produit devant la cour et que ladite défense n'est pas énoncée dans la décision attaquée
N'est pas nul le congé, donné au preneur par l'acquéreur d'un immeuble faisant l'objet d'un bail commercial, qui ne précise pas la date pour laquelle il est donné; la référence, dans le congé donné, à l'article 12 contenu dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux suffit à déterminer le délai de préavis, qui est alors d'un an (Pas. 1966, p.1326).
Cour de cassation (1ère ch.) , Sièg. Prés. Rutsaert, rapp. Neven : pl. Struye et Bayart Arrêt du 17 juin 1966 (235)



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