Résiliation : article 3, §§ 2 à 5



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Chronique sur l'indexation
- Voir "Fin de bail : Le congé - notification (le préavis)" [Banque de Jurisprudence]
- Résiliation du bail par le bailleur
- Congé du bailleur sans motif [Cliquez ici]
- Congé pour occupation personnelle [Cliquez ici]
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- Congé donné par l'acquéreur [Cliquez ici]
- Congé : Décès du preneur [Cliquez ici]
- Résiliation du bail par le preneur
- Congé donné par le preneur [Cliquez ici]

Le congé : un choix irrévocable et sincère, sauf circonstances exceptionnelles


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Un congé est un acte unilatéral auquel son auteur ne peut y renoncer sans l’accord de l’autre partie. Mais, si c'est un acte unilatérale, son auteur doit toutefois respecter les formalités légales qui sont pour la plupart impératives.
Il faut rappeler que si une partie estime que l'autre cocontractant a gravement porté atteinte à son obligation contractuelle, à son obligation de délivrance pour le bailleur, ou à son obligation de payer les loyers pour le locataire, elle ne peut unilatéralement mettre fin au contrat sans intervention préalable du juge. Nous sommes en matière de bail, et l'article 1762bis du Code civil, répute non écrites les clauses résolutoires expresses en matière de baux immobiliers (Voir JT 2010, pp 709 et svts).

Il faut rappeler que le délai de congé se calcul en jour franc (Namur, 12 février 1985).
Le congé doit être parvenu à la connaissance de la partie à laquelle il s'adresse au plus tard la veille du premier jour du délai.

Rappelons, que le bailleur peut résilier anticipativement un bail d'une durée de neuf ans, moyennant un préavis de six mois, dans trois cas :
- à tout moment pour occupation personnelle ou par ses proches;
- à la fin d'un triennat pour exécuter des travaux;
- à la fin d'un triennat sans motif mais moyennant paiement d'une indemnité équivalente à neuf ou six mois de loyer selon que le bail prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennant.

Pincipe d'immutabilité : non subsitiution du motif

Trois possibiités s'offrent au bailleur sui désire mettre fin à un bail de résidence principal.

Le bailleur doit faire un choix et, une fois celui-ci notifié, ce choix est défintif.
Le bailleur qui a fait usage de l'une des trois possibilités qui s'offraient à lui ne peut plus ultérieurement en choisir une autre.
Le bailleur est irrévocablement tenu non seulement par le choix qu'il a fait, mais encore par la manière dont il l'a exprimé.
Le bailleur sera ainsi défintivement tenu par les motifs qu'il invoque dans son congé.
Si le bailleur ne réalise pas les motifs prévus au §§3 et 4 , il sera redevable d'une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

On admet toutefois que le bailleur qui a donné congé pour occupâtion personnelle peut substituer au bénéficiaire désigné dans le congé une autre personne qui remplit les mêmes conditions (Voir Doc. Parl. 1990-91, n° 1190/2, 91).

Lorsque le bailleur donne congé à tout moment sur base des dispositions du §3, al. dans la mesure ou il gère plusieurs logements dans un même immeuble (Voir jgt du 26 mai 2009), il faudra examiner si la résiliation à tous les occupants est nécessaire pour assurer le bon déroulement des travaux, et examiner également que le délai réglementaire de six mois entre la signification du congé et le début de la procédure d’expulsion a bien été aménagé.

La décision du 26 mai 2009 a fait droit au bailleur concernant la validité de ses congés, mais a toutefois suspendu l'expulsion d'un locataire sur base du droit au logement.

Circonstances exceptionnelles jusitifiant l'inexécution du motif

Suivant les travaux préparatoires, les circonstances exceptionnelles se distinguent des motifs graves visés à l'article 25, §1er,3° de la loi sur les baux commerciaux.
Le bailleur doit prouver qu'il a de bonnes raisons, des motifs sérieux de ne pas occuper le bien loué ou de ne pas faire les travaux dans les conditions ou les délais requis, et que ces raisons sont indépendantes de sa volonté et qu'elle ne pouvaient être valablement prévues au moment de la notification du congé.

Certains considèrent que les circonstances exceptionnelles sont assimilables aux cas de force majeure ou aux cas fortuits. Cela reste bien entendu au pouvoir d'appréciation du juge.
Pour d'autres, ces circonstances doivent être avant tout, indépendantes de la volonté du bailleur et exemptes de faute en son chef, notamment que les raisons invoquées ne doivent pas avoir été raisonnablement prévues lors de la notification du congé.

Jugé que "Il y a lieu de considérer que le bailleur justifie d'une circonstance exceptionnelle par le fait d'avoir accepté la demande de l'in de ses autres locataires de procéder à une permutation entre deux appartements. Il n'apparaît en effet pas que le bailleur ait détourné l'esprit de la loi, d'autant qu'il a bien [comme prévu initialement] augmenté dans l'ensemble de l'immeuble la surface de son occupation et celle de sa famille (JP Schaerbeek III, 21 juin 1991).

Juqé que "les circonstances exceptionnelles [justifiat l'inexcution du motif d'occupation personnelle] sont des cirocnstance objective indépendante de la volonté du bailleur. La gravité de ces circobnstance doit être apprécié en équité par le juge. Elles ne peuvent être assimilées à la notion de force majeure, en l'occurrence à une circonstance invincible et imprévisible étrangère à la volonté de l'intéressé rendant impossible l'excution de l'obligation. Il peut ainsi s'agir d'un séjour de trois mois en établissement psychiatrique, peu de temps après que la bailleresse se soit installée dnas les lieux antérieurement loués, même si elle n'est pas retournée dans le bien après sa sortie d'établissement psychiatrique car cette dernière circonstance n'est pas sans relation avec son état psychologique (Civ. Louvain, 22 septembre 1993).

Jugé que "les circonstances que le bailleur invoque pour justifier de l'inexécution du motif de congé ne peuvent être considérées comme circonstances exceptionnelles au regard de la loi dès lors que l'intéressé peut les apprécier librement lui-même et prendre sa décision en toute liberté. [En l'espèce, dans le cas d'un congé donné pour permettre l'occupation de l'appartement par la fille des bailleurs, la cirocnstance invoquée était la décision prise par cette dernière de s'installer à proximité de son nouveau lieu de travail" (JP Gand, 28 octobre 1994).






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Jurisprudence : Congés motifs Art. 3 §§2 à 5


- Congé donné pour travaux - Immeuble à appartements multiples - Droit au logement : Le préavis donné au locataire pour travaux est valide. Congé donné à tout moment sur pied de l'alinéa 2 inséré dans l'article 3, § 3 par la loi du 13 avril 1997 (Immeuble à appartements multiples).
Par contre, l'expulsion immédiate heurterait, dans les circonstances très particulières de la cause, à la fois le sens de l'équité le plus élémentaire et divers droits fondamentaux garantis par moult textes internationaux et nationaux (l'alinéa premier de l'art. 23 de la Constitution a effet direct). En l’occurrence, la locataire est âgée de 62 ans, handicapée et bénéficiant d’une indemnité d’invalidité. Eu égard à sa vocation sociale, le bailleur aurait dû savoir qu'un certain nombre de locataires plus fragiles ne parviendrait pas à se reloger sans aide. Il a manqué de prévoyance et doit en assumer les conséquences (RGDC 2009, p. 508).
Justice de paix de Bruxelles, Jugement du 26 mai 2009 (315)

- Congé pour occupation personnelle : L'accord conclu entre parties pour la libération anticipée du bien à la suite d'un congé pour occupation personnelle notifié par le bailleur ne constitue pas une novation dispensant le bailleur de la réalisation du motif du congé. Que ce compromis doit être considéré comme le complément logique et direct du congé notifié par les bailleurs aux locataires.
Une circonstance connue au moment de la notification du congé ne constitue pas une circonstance exceptionnelle justifiant une non réalisation du motif invoqué d'occupation personnelle (JMLB 2009, p. 511).
Justice de paix d’Anderlecht (2ème Canton), Siég.: M. G. Lambert. Plaid. : M" V. Effinier et Fr. Nimal. Jugement du 20 novembre 2008 (256)

- Congé pour travaux : Le congé de trois mois pour reconstruction de l'immeuble n'est pas frappé de nul1ité mais voit ses effets reportés dans le temps pour respecter le délai légal de six mois (article 3, paragraphe 3, de la loi du 20 février 1991). La non-communication des plan et devis au moment de l'envoi du congé ne peut entraîner sa nullité (JLMB 20021, p. 1270).
Justice de paix de Charleroi, Siég.: M. J. Malaise. Greffier: Mme M.-P. Dumay. Plaid. : MC N. Delmarche Jugement du 5 février 2001(238)

- Congé pour occupation personnelle : Un congé pour occupation personnelle notifié au mépris du prescrit légal relatif à la durée de six mois du préavis n'est pas nul, mais ses effets sont reportés dans le temps de manière à correspondre aux exigences de la loi (JLMB 2008, p. 532 - Som).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque, Jugement du 30 août 2007

- Congé pour occupation personnelle : La réconciliation avec son conjoint de l'occupant d'un bien loué au bénéfice duquel un congé a été donné au locataire pour motif d'occupation personnelle constitue une circonstance exceptionnelle justifiant que le bien reste occupé pendant moins de deux ans (JLMB 2007996).
Tribunal civil de Bruxelles (70ème ch.),
Jugement du 30 juin 2006 (145)

- Congé pour occupation personnelle : Les circonstances exceptionnelles que le bailleur peut invoquer pour s'exonérer du payement de l'indemnité légale équivalant à 18 mois de loyer à son ancien locataire, après qu'il lui ait donné congé pour occupation personnelle du bien, sans qu'il occupe réellement le bien endéans le délai légal, doivent être indépendantes de la volonté du bailleur et imprévisibles au moment de la notification du congé.
Pour que l'exonération opère en cas d'inexécution de l'occupation annoncée, il suffit que ces circonstances normales, pratiques ou humaines empêchent l'occupation, sans qu'elles doivent s'assimiler à des cas de force majeure (JJP 2007, p. 166).
Justice de Paix de Dour-Colfontaine,
Jugement du 26 mai 2004 (130)

- Congé pour occupation personnelle : Il appartient au preneur qui prétend obtenir l'indemnité prévue à l'article 3, ,§ 2, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil de prouver que le bailleur n'a pas réalisé l'occupation dans les conditions et délais prévus par cet article .
Il n'est pas requis que le bailleur occupe l'entièreté du bien. Il suffit qu'il l'occupe, fût-ce partiellement, mais de façon effective et continue. L’occupation effective n'implique cependant pas que le bailleur doive obligatoirement habiter les lieux ; il peut, par exemple, y installer ses bureaux ou une résidence secondaire
(www.cass.be).
Cour de Cassation (3e ch.), Arrêt du 20 juin 2005
Conseillers : Echement, Storck, Plas, Christine Matray et Gosseries
Arrêt du 20 juin 2005( 92)

- Occupation personnelle - Non réalisée - Pas de circonstance exceptionnelle : Le seul fait, pour des locataires, de quitter l'immeuble qu'ils louaient à l'expiration du délai de congé qui leur a été notifié pour occupation personnelle du bailleur ne peut s'interpréter comme une renonciation à se prévaloir de l'irrégularité du congé, lorsqu'il apparaît ultérieurement que l'occupation personnelle n'est pas effective.
La conclusion d'un contrat de travail à l'étranger ne constitue pas une circonstance exceptionnelle, soit une circonstance indépendante de la volonté du bénéficiaire du congé, imprévisible, sans toutefois être assimilable à un cas de force majeure, qui justifierait ce défaut d'occupation personnelle (JLMB 2006, p. 362).
Tribunal civil de Mons (1ère ch.),
Siég.: Mme B. Macq, MM. B. Bouteiller et Fr. Stevenart Meeûs. Plaid. : Mes A.-F. Saudoyez et A.C. Clare (Ioco B. Demanet).Jugement du 11 février 2004 ( 221)

- Indemnité de relocation - Montant contractuellement prévu - Abus de droit - Sanction - Réduction du montant convenu : L'exercice du droit contractuellement prévu d'exiger une indemnité de six mois de loyer, bien qu'il doive être en principe considéré comme licite, dégénère en un abus de droit si le bien est demeuré non loué pendant un mois et demi seulement et dont un mois a été intégralement payé. La sanction en cas d'abus de droit consiste en une réduction du droit à son usage normal, ce qui, en l'espèce, implique que l'indemnité de relocation soit limitée à un mois de loyer (RW, 2004-2005, p. 1434).
Justice de paix Torhout, Jugement du 8 avril 2003

- Résidence principale - Congé illégal - Pouvoirs du juge : Le congé donné par le bailleur sans respecter les délais prévus par l'article 3, paragraphe 4, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale n'est pas nul : le juge peut corriger ses carences en l'étendant à la durée et à l'échéance légales (JLMB, 03/468).
Justice de paix Tournai (1er canton), Jugement du 26 février 2003

- Caractère incessible de l'obligation d'exécuter le motif du congé : Le motif d'occupation personnelle doit s'entendre au sens strict. Le bailleur qui a donné congé ne peut se décharger sur l'acquéreur de son obligation d'exécuter le motif invoqué et, s'il le fait, doit être condamné au paiement de l'indemnité de 18 mois visée par l'article 3, § 2 des dispositions relatives aux baux de résidence principale (JJP 1999, p78. + note).
Justice de paix de Liège I, Juge de paix : J. Bovy ; Avocats : MM C. Georges et J. Maisse
Jugement du 8 mai 1998( 96)

- Congé pour occupation personnelle : Résidence principale : Un congé notifié par l’acquéreur au preneur conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi 20 février 1991 pour motif d’occupation personnelle, ne peut ensuite être substitué par un autre motif afin d’éviter les contraintes et les conséquences financières du premier choix. Seule une circonstance exceptionnelle pourrait justifier la non-réalisation par le bailleur de la condition d’occupation personnelle pendant une période effective et continue de deux ans. Le notaire, quant à lui, à un devoir de conseil quant au choix de la mesure. Il est par ailleurs admis que l’obligation de conseil du notaire s’étend également aux actes sous seing privé rédigés par le notaire en dehors de la réception d’un acte authentique.
Tribual civil de Liège, Juge : E. Rixhon, Ph. Glaude, S. Moreau
Avocats : J-M Geradin, M. Dogniez, J-M Rikkers, C. Lambermont, E. Lambert
Jugement du 29 juin 2005 (3)

- Congé pour occupation personnelle : Le fait d’effectuer des travaux ne peut être assimilé à une occupation effective du bien.
Que l’aménagement des lieux, et le mobilier présente ne permet pas de considérer qu’il n’y a eu une occupation effective entre 1e 10 décembre 1994 et 10 décembre 1995;
Dès lors, le bailleur qui donne congé pour occupation personnelle tout en désirant réaliser certains travaux avant son occupation doit en tout état de cause avoir terminé les travaux dans le délai d’attente d’un an visé à l’article 3, § 2 des dispositions relatives aux baux de résidence principale.
Justice de paix de Namur (2ème Canton) – Juge : Serge Montjoie ; Avocats : JL David, Van Helschoecht
Jugement du 4 février 1997 (52)

- Renon pour occupation personnelle - abus de droit :
La loi autorise le bailleur à mettre fin au bail pour occupation personnelle mais elle ne l’oblige pas à y installer sa résidence principale.
Le bailleur doit occuper de façon effective et continue dans l’année pour une durée de deux ans et rien de plus à condition que l’occupation ne soit pas fictive. Le bailleur n’abuse pas de son droit lorsqu’il donne un congé dans les formes et délais légaux , cela reviendrait à nier l’existence de ce droit. Que le principe est un contrôle a posteriori.
Justice de paix de Visé, Juge : F. Grandhenry ; Avocats : F. Dubois, Ph. Hallet.
jugement du 11 juillet 2000 (16)

- Congé pour effectuer des travaux : Le bailleur qui met fin au bail sur base de l’article 3, § 3 de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale pour effectuer des travaux dans les lieux loués et qui ne commence pas ceux-ci dans le délai de six mois prévu par le texte doit payer au locataire une indemnité équivalente à 18 mois de loyer, sauf s’il peut justifier d’une circonstance exceptionnelle L’article 3, § 3 ayant un caractère impératif la convention transactionnelle emportant renonciation à cette indemnité spéciale est nul le si le locataire l’a signée avant la naissance de son droit, soit en l‘espèce avant le septième mois suivant son départ effectif des lieux loués.
J.P. Ixelles (2ème Canton), Juge: I . BRANDON, Avocats: DE Mesmaeker (loco P. Struyven) et A. Moyaerts.
Jugement du 27 mars 1997 (54)