Résolution - Résiliation - Perte de la chose louée

- Retour à l'arborscence droit des baux [Arborescence]


Chronique sur l'indexation
- Accès direct à la jurisprudence : cliquez ici

- Nicolas Bernard : "La résiliation (sans préavis ni indemnité) d'un bail non-enregistré - pour les contrats de courte durée aussi?" JJP 2011, p.81;
- Patrick Wéry : "La résolution unilatérale d'un contrat de bail immobilier est interdite" JT 2010, p. 709;
- Julie Dewez : "La résiliation du contrat par accord mutuel des parties", RGDC 2010, p. 226.
- C. LEFEBVRE, "Les effets de la résolution judiciaire des contrats successifs", Rev. not. belge, 1988, 226, 249);

Nous aborderons dans le cadre de ce menu, les conséquences d'une inexécution fautive d'une des parties au contrat.
Les demandes de résiliation anticipée dans le cadre d'un congé, sont examinées au menu "Congés & Préavis".

Patrick Wéry examine dans la revue "Journal des tribunaux", 2010 pages 709 et suivantes, la situation où une partie à un contrat de bail de résidence principale s'estime victime d'une faute grave de son concontractant.
La partie victime de cette faute, peut-elle résoudre de sa propre autorité, sans décision préalable de justice, la convention aux torts de la partie défaillante ?

Dans une décision reprise ci-dessous, le locataire avait reproché au propriétaire de n'avoir pas effectué les travaux nécessaires pour lui permettre de rentrer dans les lieux, et avait unilatéralement renoncé au contrat de bail en refusant d'entrer dans les lieux.

Le tribunal de la 75ème chambre de Bruxelles a estimé a bon droit que compte tenu des circonstances en l'espèce, le locataire n'établit pas que le retard dans les travaux constituerait un manquement grave dans le chef du bailleur, auquel il reprochait de n'avoir exécuté son obligation de délivrance, justifiant ainsi la résolution unilatérale extrajudiciaire du contrat de bail à ses torts.
À cet égard, le Tribunal rappelle dans sa décision que la doctrine récente en la matière, considère que la résolution unilatérale, sans intervention préalable du juge, certes progressivement admise en droit commun des obligations (voy. notamment Cass., 2 mai 2002, R.C.J.B., 2004, p. 293), n'est pas possible en matière de bail (voy. S. NAPORA, " Effet de l'inexécution fautive et non fautive ", Le droit commun du bail, la Charte, 2006, p. 355, n° 30; P. WERY, note sous Cass., 2 mai 2002, R.C.].B., 2004, p. 31 S, n° 10; S. STIJNS, « La dissolution du contrat par un acte unilatéral en cas de faute dans l'inexécution ou de vice de formation ", La volonté unilatérale dans le contrat, éd. du Jeune barreau de Bruxelles, 2008, p. 362, n° 28 et p. 397, n° 55), question de droit particulière sur laquelle les parties n'ont pas conclu.
En tout état de cause, le tribunal constate que le locataire n'établit pas à suffisance de droit que les conditions d'une résolution unilatérale extrajudiciaire, à la supposer admissible en termes de principes, seraient réunies en l'espèce, l'existence d'un manquement grave justifiant la dite résolution n'étant pas démontrée.
En mettant fin unilatéralement au bail, le locataire a donc rompu le contrat de bail de façon fautive (Civi. Brux. 19 mai 2009).

Nous avons examiné le cas ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, mais si le locataire manque à son obligation de payer le loyer aux termes convenus, le bailleur aura la faculté soit de le contraindre par la voie judiciaire à excuter son obligation, soit de demander la résiliation anticipée pour manquements contractuels, avec condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Mais suivant les circonstances de la cause, le juge pourra toutefois accorder des facilités au preneur de bonne foi et refuser de faire droit à la demande de résiliation anticipée. Ainsi, il n'est pas rare que les tribunaux accordent au locataire de bonne foi des délais de grâce en disposant que le non-paiement à l'une des échéances ultérieures entrainera l'exigibilité immédiate du solde et la résiliation du bail.

Le non-paiement du loyer peut être volontaire, quand le locataire estime que le bailleur a manqué à ses obligations : C'est l'"exception d'inexécution".

A moins de l'existence de cironstances graves, les tribunaux se montrent assez sévères à l'égard des locataires qui soulèvent cette exception. Il estime qu'il revient au locataire d'intenter lui-même une procédure juidiciaire en vue de demander soit une réduction du loyer, ou soit la résiliation anticipée du bail pour faute grave dans le chef du bailleur.

Le Locataire doit également respecter les échéances contractuelles, comme il s'agit d'une obligation de faire, le juge peut assortir la condamnation au paiement du loyer moyennant à une astreinte (JP Louvigné, 13 février 1990).

En cas d'inexécution du bail dans le chef du preneur, le bailleur a une option. Ainsi, il n'est pas forcément tenu d'exiger la résolution judiciaire du bail et est parfaitement fondé à en exiger l'exécution en nature.
Ce princiep est l'application conjointe des articles 1134 et 1184 du Code civil, la partie victime de l'inexécution des obligations de l'autre partie, a le droit de poursuivre l'exécution de la convention ou de solliciter la résolution avec dommages et intérêt.

Mais si le bailleur est en droit de solliciter la poursuite des obligations sans que le Tribunal ne puisse contester cette option, le juge peut constater que dans certaines situations, il n'est plus possible de contraindre le locataire de poursuivre l'excution du contrat.
Jugé que : "Lorsqu'un locataire manifeste sa volonté de ne plus exécuter le bail en abandonnant l'immeuble loué et en refusant de payer les loyers, le bail peut être résolu, à sa demande mais à ses torts, même si le bailleur sollicite quant à lui l'exécution de la convention" (JP Marches en Famenne, 30 novembre 1993).

Résiliation par le bailleur : Le bailleur qui résilie anticipativement et sans motifs un bail de résidence de neuf ans, l'indemnité est-elle exigible au moment de la notification du congé ou au moment ou le locataire quitte les lieux ?

Cette question a été débattue dans la revue JLMB de 1996, p. 1136.
Le juge de paix de Forest a considéré que "le locataire qui reçoit un préavis, sans motifs, peut immédiatemet opérer compensation entre l'indemnité et les loyers, puisque l'indemnité devient exigible par le fait même du congé".
Le juge de paix de Gembloux fait droit dans un jugement exécutoire par provision, à la thèse des locataires qui sollicitent le paiement de l'indemnité légale avant l'expiration du congé.

Résiliation et bail de courte durée : Les parties sont tenues par le délai qu'elles se sont fixé dans le contrat de bail de courte durée. Si rien n'a été stipulé dans la convention signée par les parties, ni l'une ni l'autre ne pourra résilier anticipativement.
Les modalités de congé prévu pour les baux de 9 ans ne sont donc pas transposables aux baux de courte durée.
Concernant les clauses de résiliation anticipée, la jurisprudence est partagée.
Certains juges estiment que l'exception exprimée au paragraphe 6 doit, comme toute exception s'interpréter restrictivement et refusent de valider de telle clause.
Cependant, une tendance à admettre ces clauses de résiliation se dessine (Pauwels & Raes, C-II-3-27).
Si la jurisprudence commence à admettre la validité de ces clauses de résiliation, c'est dans l'hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux anticipativement. Par contre, elle n'admet pas de validiter de telle clause, lorsque c'est pour permettre au bailleur de résilier le bail anticipativement.

Résiliation anticipée : Dans la cadre de cette matière, l'abus de droit est souvent invoqué.
Si l’article 1184 du Code civil pose le principe que le créancier d’une obligation peut soit en poursuivre l’exécution forcée, soit demander la résolution de la convention, il est admis qu’au vu de circonstances particulières, un bailleur peut commettre un abus de droit en optant pour la poursuite du contrat et non pour sa résolution.
Le bailleur doit user avec modération de l’option qui lui est réservée et ne peut imposer à son cocontractant des charges hors de proportion avec l’avantage que lui-même retire de son choix.

Le comportement abusif du bailleur à l’occasion de l’option se manifeste essentiellement lorsque le bailleur poursuit l’exécution du bail alors que le preneur a quitté le bien loué (B. Louveaux).
Les conventions locatives comme les autres conventions doivent être exécutées de bonne foi. Que pour apprécier le caractère abusif ou non du maintien de la location sollicité par le bailleur, le juge doit soupeser les intérêts (les avantages) rivaux des parties et comparer leur importance respective (M. Vandermersch et T. De Ridder).
La sanction de l’abus de droit doit avoir comme résultat de priver l’acte abusif de ses effets... ce qui n’implique pas nécessairement une déchéance du droit mais, selon la Cour de cassation, « sa réduction à son usage normal ou la réparation du dommage que l’abus a causé » (Cass., 16 décembre 1982; Cass., 11 juin 1992).





Jurisprudence


- Choix, par le preneur, d’une garantie locative différente de celle prévue au contrat – manquement grave – résolution unilatérale du contrat de bail : Bien que l’article 10, § 1er, de la loi sur les baux de résidence principale permette au preneur de choisir entre trois formes de garanties locatives, il autorise également le bailleur à augmenter le montant de la garantie à trois mois de loyer en cas de garantie bancaire. Il découle de la mise en balance des intérêts respectifs des parties que le choix arrêté lors de la conclusion du contrat ne peut être unilatéralement modifié par le preneur après la signature du bail (J.J.P., 2016, p. 76).
Justice de paix de Jodoigne-Perwez, Jugement du 4 juin 2015

- Bail - arriérés de loyers – termes et délais – clause de résolution automatique du bail en cas de non-paiement d’une échéance – art. 1184 et 1762bis du Code civil : Lorsque le juge condamne au paiement d’une somme due à titre d’arriérés de loyers en autorisant des termes et délais à respecter «en sus du loyer à échoir», il ne peut prononcer la clause subsidiaire de résolution du bail en cas de non-paiement d’une échéance future, puisqu’alors cette résolution concernerait, pour partie, des manquements futurs et que le juge se priverait de la possibilité d’apprécier la gravité du manquement contractuel à la date de sa survenance.
Au surplus, l’insertion d’une telle clause dans le contrat serait contraire à l’article 1762bis du Code civil dans lequel il est explicitement précisé qu’en matière de convention de bail de biens immeubles, la clause résolutoire expresse est réputée non écrite (J.J.P., 5-6/2017, p. 292).
Justice de paix de Charleroi,
Jugement 27 avril 2016 (340)

- Bail non enregistré - Résiliation de commun accord : Lorsque le locataire, qui n'est pas tenu de respecter un quelconque délai de préavis en raison du défaut d'enregistrement du contrat, quitte les lieux loués au cours du deuxième triennat et que le bailleur ne s'oppose pas à son départ, il doit être considéré que le bail est résilié de commun accord.
Lorsque l'origine de la condensation présente dans une chambre à coucher n'est pas établie, le locataire, qui supporte la charge de la preuve, n'est pas fondé à invoquer l'inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance d'un bien offrant une jouissance paisible(RGDC 2017/4 – 277).
Justice de paix de Verviers, jugement du 8 février 2016

- Bail à vie - Résolution anticipée du bail aux torts du locataire : Le bail à vie est un contrat aléatoire, la jouissance du bien par le locataire est liée par sa durée de vie et prend fin à son décès, ne s'agissant pas d'un contrat à prestations successives (le locataire ne fournissant pas sa prestation par des versements périodiques, et le bailleur fournissant la sienne de façon permanente), par son paiement, (la demanderesse) n'a fait qu'assumer sa seule obligation. Si, par sa faute (...), elle n'a pu bénéficier des effets du contrat de bail jusqu'à son terme, la résolution de celui-ci, à ses torts, ne peut donner lieu à la restitution de tout ou partie de la somme payée à titre de loyer. La demande de restitution de tout ou partie de la somme payée par (la demanderesse) sera dite non fondée par le juge d’appel.
La Cour constate que dans le silence de la loi, le caractère aléatoire du contrat de bail à vie n'emporte pas de dérogation à cet effet de droit commun de la résolution et considère que le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision de déclarer non fondée la demande en restitution de la demanderesse (Juridat).
Cour de cassation (3ème ch.), Arrêt du 8 février 2010 (345)

- Jugement prononçant la résolution conditionnelle - Médiation - Nouvelle demande de résolution : Un premier jugement a été rendu entre parties le 4 mai 2006; sur opposition, et a condamné le défendeur actuel à payer à la demanderesse une somme de 4.413,51 euros, loyer du mois de mai 2006 inclus.
Ce jugement a accordé des termes et délais de 148,62 euros qui n’ont pas été respectés.
Par ordonnance du 17 août 2006 le juge des saisies près du Tribunal de première instance de Bruxelles a déclaré admissible une demande en règlement collectif de dettes et a désigné un médiateur de dettes avec lequel un accord est intervenu pour rembourser une somme mensuelle de 75 euros en lieu et place du montant fixé par le tribunal de céans en date du 4 mai 2006. Le défendeur est néanmoins resté en défaut de respecter les termes de l'accord de sorte qu'au jour des plaidoiries un nouvel arriéré s'est installé pour un montant important de 3.614,60 euros. Compte tenu de ce qui précède, la demanderesse sollicite la résiliation de la convention avec expulsion, éventuellement à titre subsidiaire au cas où des termes et délais seraient accordés.
Un jugement prononçant la résolution conditionnelle d'un bail et la condamnation du preneur à être expulsé constitue, dès lors que les conditions de la résolution sont acquises, un titre tel qu'il n'appartient plus au tribunal de statuer sur une demande nouvelle de résolution (JJP 2011, p 367 + Observation).
Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 29 mai 2009 (494)

- Manquements à l'obligation de délivrance - Résolution unilatérale interdite : La résolution unilatérale, sans intervention préalable du juge, d’un contrat synallagmatique nécessite, entre autres, une faute grave du débiteur. Progressivement admise en droit commun des obligations, la résolution unilatérale demeure interdite en matière de bail d’immeuble.
En l’espèce, le locataire reproche au bailleur de ne pas avoir effectué certains aménagements qu’il s’était engagé à réaliser, notamment l’abattement d’une cloison de séparation entre le living et le bureau et des travaux de peinture. Que le bailleur reconnaît que ces travaux auraient dus être réalisés pour une certaine date. Le tribunal constate que le bailleur a bien manqué à ses obligations contractuelles par le retard causé entre le 1er février et le 21 février 2005, mais constate également, que le locataire a refusé de prendre possession des lieux le 21 février, en invoquant comme seul motif que les volets n'étaient pas fonctionnels et que cela empêchait de faire l'état des lieux, pour finalement, lorsque ces volets furent définitivement en état, refuser d'exécuter le contrat alors qu'il n'était plus contesté que plus aucun travaux n'étaient en cours (JT 2010, p. 719).
Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles (75 ème ch.), Jugement du 19 mai 2009 (489)

- Résiliation de commun accord - Ecrit : En cas de bail écrit, la preuve de la résiliation de commun accord du bail doit être apportée par un écrit lorsque sa valeur dépasse 375 euros. En cas de bail écrit, la loi interdit de prouver contre un écrit de sorte que celui qui invoque la résiliation amiable du contrat et que sa valeur dépasse [375 Euros], doit produire un écrit ou, à tout le moins, un commencement de preuve par écrit, conformément aux articles 1347 et 1348 du code civil (voy. Le louage de choses - Les baux en général , Les Novelles, 2e édition 2000, Larcier, p. 226). L'aveu demeure cependant un mode de preuve admissible, dans tous les cas (voy. D. Mougenot, Droits et obligations. La preuve, Larcier, 2002, n° 49). Il peut être tacite ou implicite lorsqu'il est entouré de circonstances qui donnent le sens d'un aveu au comportement d'une partie. Toutefois, le silence d'une partie ne peut être considéré comme aveu que s'il est accompagné de circonstances particulières qui lui confèrent cette valeur (JLMB 08/875).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque, Jugement du 16 octobre 2008 (335)

- Résiliation - Force majeure : Le refus d'inscription d'un locataire étudiant dans l'établissement scolaire proche du lieu de la location, en raison du trop grand nombre d'étudiants inscrits dans cet établissement, constitue un cas de force majeure justifiant la résiliation du bail et la restitution à son profit de la garantie locative préalablement constituée, majorée des intérêts qu'elle aurait dû porter si elle avait été placée sur un compte individualisé. Le Tribunal estime que pour qu'il y ait cause étrangère libératoire, la réunion des trois conditions suivantes est exigée (M. Coipel, Eléments de théorie générale des contrats, p. 137 à 139) :
– il faut l'existence d'un obstacle insurmontable rendant impossible l'exécution de l'obligation ; s'il faut, à cet égard, une impossibilité absolue d'exécution, cette impossibilité doit néanmoins s'entendre raisonnablement et l'on ne peut exiger du débiteur des prestations tout à fait disproportionnées,
– il faut que le débiteur n'ait pu empêcher la survenance de l'obstacle, et qu'il ne soit pas en mesure de le lever,
– enfin, il faut que l'obstacle ait été imprévisible (JLMB 07/703).
Justice de paix de Tournai, Jugement du 8 mai 2008 (337)

- Arriérés de loyer - Résolution - Abus de droit : Location étudiant : Le bailleur qui revendique tardivement le bénéfice de la solidarité contractuellement souscrite par les colocataires, se rend coupable d'un abus de droit qui lui fait perdre le bénéfice de cette solidarité. Que la Cour de cassation considère que commet un abus de droit le bailleur qui « ne fait pas diligence et ne demande la résolution du bail qu'après un long délai et aggrave ainsi la situation d'un cédant du bail, solidairement tenu avec le cessionnaire sous-locataire qui n'honore pas ses obligations» (Cass., 18 février 1988, R.D.C., 1988, p. 696); (JT 2008, p. 320).
Justice de paix d’Ixelles, Siège : E. Mommens ; Plaid. MMes L. Opdenberg, Y. Oschinsky (loco Schonnatz), A. Leroy Jugement du 18 mars 2008 (217)

- Bail de résidence principale - Enregistrement (non) - Résiliation par le preneur - Indemnité (non) : La résiliation par le preneur d'un contrat de bail non enregistré d'une durée initiale d'une année (mais qui, faute de congé à l'expiration du contrat, est réputé avoir été conclu pour neuf ans) n'entraîne pas le paiement d'une indemnité compensatoire.
L'article 73 de laloi du 27 décembre 2006 (MB, 28 décembre 2006, 3° édi.), entré en vigueur le 1er juillet 2007 (art. 75), "Après la période de deux mois visée à l'article 32,5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothéque et de greffe, aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai de congé visé à l'alinéa 1, que l'indemnité visée à l'éliné 2, ne sont pas d'application" (cfr. art. 3, §5, al. 3 nouveau de la loid du 20 février 1991) (JJP 2011, .79).
Justice de paix de Uccle, Jugement du 4 mars 2008

- Bail de résidence principale - Pas enregistré - Résiliation parle preneur - Pas d'indemnité : La résiliation par le preneur d'un contrat de bail non enregistré d'une durée initiale d'une année (mais qui faute de congé à l'expiration du contrat, est réputé avoir été conclu pour neuf ans) n'entraîne pas le paiement d'une indemnité compensatoire. Compte tenu de l'article 73 de la loi du 27 décembre 2006 (M.B., 28 décembre 2006, 3° éd.), entré en vigueur le 1er juillet 2007 (art. 75), « Après la période de deux mois visée à l'article 32,5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai de congé visé à l'alinéa 1, que l'indemnité visée à l'alinéa 2, ne sont pas d'application» (cf art. 3, § 5, al. 3 nouveau de la loi du 20 février 1991). Le preneur est dispensé du respect du délai de préavis et du payement de l'indemnité. Aux yeux du législateur, la meilleure manière de sauvegarder les intérêts du locataire occupant le bien dont le contrat n'est pas enregistré, c'est de le laisser partir quand il veut (JJP 2011, p. 79).
Justice de paix de Uccle, Jugement du 4 mars 2008 (497)

- Déclaration d'insalubrité - Résiliation : Résiliation du bail à partir de la déclaration de l'insalubrité du logement. Fondement de l'extension de la demande en vue de la résiliation/nullité du bail ab initio. Remboursement par le bailleur de tous les loyers (RJI 2008, p. 312).
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles (21ème ch.), Jugement du 17 janvier 2008

- Logement d’insertion – Exécution de bonne foi : Si l'importance des arriérés accumulés par le preneur constitue en théorie un manquement grave justifiant la résolution judiciaire du bail, l'inaction prolongée du bailleur constitue une violation du principe de l'exécution de bonne foi de la convention qui s'oppose à une telle sanction, d'autant plus que le bail porte sur un logement social dont le locataire mérite une attention et une protection accrues (JLMB 2008, p. 533 – Som.).
Justice de paix de Tournai, Jugement du 25 septembre 2007

- Logement insalubre - Résiliation - Exception d'inexécution : Les constats dressés par les autorités administratives en matière de salubrité des logements ne valent que comme avis et ne s'imposent pas au juge qui statue dans le cadre de relations contractuelles en application de la législation fédérale sur les baux à loyer de résidence principale.
Un bien loué qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité n'entraîne pas la nullité du contrat de bail mais permet d'en demander la résiliation judiciaire sur la base de l'article 2 de la loi du 20 février 1991. L'exception d'inexécution : Pour pouvoir y prétendre, le locataire doit être en mesure d'établir que toute jouissance des lieux est devenue impossible(JLMB 2008, p. 525).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque, Jugement du 1er octobre 2007 (177)

- Formation de la convention - Obligations du locataire : Les règles légales en matière de preuve sont applicables à l’extinction des conventions, comme à leur formation. L’obligation de constituer garantie, conçu au contrat sous le titre paiements, de même que l’obligation au versement préalable du premier mois de loyer, ne s’analysent pas en condition suspensive puisque l’événement futur et incertain constituant pareille condition doit se situer en dehors du contrat. Le non-respect de ces obligations constitue en revanche un manquement contractuel justifiant résolution du bail. En l’occurrence, en terme de requête, la locataire soutient qu'il avait été convenu que les clés lui seraient remises à la fin décembre 2005 pour lui permettre d'emménager à compter du 1er janvier 2006 mais que, contre toute attente, lorsqu'elle a pris contact avec les bailleurs, non seulement les clés ne lui ont pas été remises mais, en outre, elle a appris que le bien avait été loué à d'autres personnes… la méconnaissance par la locataire de ses engagements contractuels, avant la date fixée pour la prise de possession des lieux, et qui a contraint les bailleurs à trouver rapidement un nouveau locataire de manière à réduire leur préjudice, justifie la résolution du bail aux torts de la défenderesse sur reconvention (JJP 2009, p. 335).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque,
Sièg. D. Rubens, Plai. Mmes J.P Eloy et A. Schlogel Jugement du 24 août 2007 (265)

- Bail de courte durée - Résiliation anticipée - Abus de droit : Un contrat écrit de 3 ans pour un appartement a commencé le 1er décembre 2003. La garantie locative s'élève à 1.230 euros. Une clause du bail prévoit qu'en cas de résiliation anticipée de la part du locataire, le propriétaire peut choisir soit de demander au locataire de lui verser une indemnité de trois mois de loyer, soit de remplir ses obligations jusqu'au moment où un nouveau locataire est trouvé. Les frais de la relocation sont à charge du locataire (Echos logement Septembre 2007, p. 28).
Tribunal civil de Dendermonde (12ème ch.), Jugement du 10 mai 2007 (190)

- Résolution du bail - Motifs :
La résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique ne peut être sollicitée que pour une inexécution fautive d'une ou plusieurs obligations découlant du contrat, et non en raison de grieft personnels sans rapport direct avec la convention (JLMB 2007, p. 1000).
Justice de paix de Fontaine-l’Evêque,
Jugement du 2 novembre 2006 (144)

- Résolution judiciaire - Date de résolution : La résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique comportant une exécution successive, notamment d'un bail, remonte en règle, quant à ses effets, à la demande en justice, à moins que les prestations effectuées en exécution de la convention après cette demande ne soient pas susceptibles de restitution (www.cass.be ).
Cour de cassation, (1ère ch.), Arrêt du 23 juin 2006 (146)

- Exception d'inexécution - Résolution : Pour invoquer l'exception d'inexécution, le preneur doit établir la réalité et l'importance des manquements du bailleur. En outre, le principe de proportionnalité est une condition d'application de l'exception d'inexécution. Le non-paiement intégral du loyer ne se justifie dès lors qu'au seul cas où la jouissance des lieux loués serait totalement impossible(Echos du logement, mars 06, p. 18).
Justice de paix de Namur (1er canton), Jugement du 28 octobre 2005 (244)

- Inexécution des obligations du preneur : La clause stipulant qu'en cas de non-constitution de la garantie locative, le bail est nul et non avenu, doit être qualifiée de pacte résolutoire exprès, clause réputée non écrite par l'article 1762bis du code civil, applicable aux baux de résidence principale « La clause résolutoire expresse est réputée non écrite ». Cependant, en ne versant pas la garantie locative prévue, en ne prenant pas possession des lieux à la date convenue, en ne garnissant pas les lieux loués de meubles suffisants destinés à garantir le bailleur et en ne payant pas les loyers, madame H. a commis une violation grave de ses obligations contractuelles justifiant que la résiliation du bail soit prononcée à ses torts (JLMB 2006, p. 379).
Tribunal civil de Liège, Siég.: Mmes E. Rixhon, S. Moreau et 1. Decocq. Greffier: Mme J. Haan.
Plaid. : Mes Fr. Bovy et Fr. Dembour. Jugement du 15 juin 2005 (224)

- Résidence principale - Résiliation anticipée - Clause pénale en cas de résolution aux torts du preneur : L'article 3 de la loi du 20 février 1991 est impératif: le non-respect du délai de congé de trois mois est sanctionné par une indemnité compensant l'insuffisance de la durée da préavis.
La circonstance que le bien a été reloué au cours de la période durant laquelle le préavis légal aurait dû courir ne modifie pas la débition de cette indemnité (JLMB 2006, p.396 – Somm.).
Tribunal civil de Tournai (3e chambre A), Jugement du 22 février 2005

- Résiliation anticipée - Indemnité conventionnelle : L'indemnité assortissant la faculté de résiliation unilatérale anticipée du bail de courte durée n'est pas une clause pénale. Elle ne peut donc être réduite, sur la base de l'article 1231 du code civil, même si le propriétaire qui la réclame ne peut justifier que cette résiliation lui ait causé un quelconque préjudice. Toutefois, en l’espèce le bailleur, commet un abus de droit en réclamant aux époux Cr.-Z. paiement de l'indemnité forfaitaire de trois mois de loyer prévue dans le bail alors qu'il n'a subi aucune perte locative, qu'il n'a pas dû réaliser dans la villa de travaux de remise en état (rafraîchissement de la peinture, de la tapisserie ... ), qu'il n'a pas dû faire appel à une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire. L'abus de droit est sanctionné,en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs, soit 50% (JLMB 2002, p. 1803).
Justice de paix de Tournai (1er canton), Siég.: M. P. Mariage; Plaid. : MMe J.-Ph. Pochart et E. Gilliaux Jugement du 14 novembre 2001 (226)

- Résiliation anticipée - Indemnité conventionnelle : Dès lors que les bailleurs ne subissent aucun dommage du fait du départ anticipé de leur locataire, il serait inéquitable de leur allouer l'indemnité de résiliation conventionnellement prévue. En l’espèce, les bailleurs réclament une indemnité de résiliation de trois mois de loyers, qui, en l'espèce est d'une durée plus longue que le temps du bail restant à courir et alors même qu'ils ne subissent aucun chômage immobilier (JLMB 2006, p. 1801).
Justice de paix de Waremme, Siég.: M. R. Constant. ; Plaid. : MMe D. Humblet et E. Hannosset. Jugement du 8 novembre 2001 (224)

- Clause de résiliation anticipée - bail de courte durée : Est licite et ne heurte pas l’ordre public, la clause inscrite par les parties dans la convention d'un bail de courte durée, dans laquelle ils ont convenu dans l’hypothèse d’une résiliation anticipée par le preneur (cette faculté n’appartenant qu’à lui), le payement d’une indemnité forfaitaire de résiliation et de relocation équivalente à trois mois de loyer serait due au bailleur. Telle stipulation d’une somme d’argent constitue la contrepartie d’une faculté de résiliation unilatérale prévue par le contrat et non la réparation d’un dommage de sorte qu’elle ne constitue pas une clause pénale au sens de l’article 1229 C.civil ;
Tribunal civil de Huy (1ère Ch.) Jugement du 17 mai 2000
Juge : P. Jamar, G. Ligot, O. Michiels ; Avocats : J. Olejnik, A. Destexhe.
Jugement du 17 mai 2000 (14)

- Résiliation - bail de courte durée : L’exclusion par le législateur de l’application aux baux de courte durée des paragraphes 2 à 5 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991, doit s’interpréter strictement. Cette exclusion n’autorise pas les parties de faire application du principe de la liberté des conventions en précisant d’autres dispositions contractuelles permettant aux parties de donner leur préavis à tout moment. Que ni le bailleur, ni le preneur ne peuvent mettre fin anticipativement à un contrat de courte durée, pour quelque motif que ce soit (JJP 1997,p. 127 + note de Pascal Baurain.
Justice de paix de Herstal, Jugement du 25 juillet 1994 (18)

- Absence de clause de résiliation anticipée : La clause qui stipule : « Le preneur et le bailleur auront la faculté de résilier le présent bail conformément aux dispositions légales », ne doit pas être interprétée comme la possibilité pour chacune des parties de renoncer unilatéralement au bail. A défaut de clause de résiliation anticipée et à défaut d’accord des parties, la loi ne permet pas de mettre fin anticipativement à un bail de courte durée, de sorte qu’à défaut de clause particulière du bail – quad non en l’espèce – une partie ne peut, seule, mettre fin à pareil contrat (Merchiers, le bail de résidence principale, 1998, p.93, n° 84 et note 1).
Justice de paix de Namur (2ème Canton),
Jugement 7 décembre 1999 (42)

- Résiliation - Refus d'inscription d'un étudiant - Force majeure : Le refus d'inscription d'un locataire étudiant dans l'établissement scolaire proche du lieu de la location, en raison du trop grand nombre d'étudiants inscrits dans cet établissement, constitue un cas de force majeure justifiant la résiliation du bail et la restitution à son profit de la garantie locative préalablement constituée, majorée des intérêts qu'elle aurait dû porter si elle avait été placée sur un compte individualisé (JLMB 2008, p. 522)
La JLMB 2008, page 683, informe ses lecteurs que la décision a été frappée d'appel
.
Justice de paix de Tournai, Jugement du 8 mai 2007 (176)

- Résiliation anticipée - Abus de droit : Commet un abus de droit justifiant la réduction de ses prétentions, le bailleur optant pour la poursuite forcée du bail jusqu’à échéance par le locataire ayant quitté les lieux prématurément à raison d’importantes difficultés, lorsque, informé de ce départ anticipé, il n’a pas apporté un soin raisonnable à modérer son préjudice en prenant toutes les initiatives utiles (comme la recherche active d’un nouveau locataire) plutôt que de spéculer sur les avantages que lui apporterait une poursuite inexorable du bail (JT 2005, - p. 524 ).
Justice de Paix de Tournai ( 1er canton), jugement 25 mai 2005 (160)

- Option du créancier - Exécution en nature possible - Abus de droit (non) : En vertu de l'article 1184, alinéa 2 du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l’exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
L'exécution en nature constitue le mode normal d'exécution forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire. Ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose. Viole l'article 1184 le juge qui refuse au bailleur le droit d'option au motif, notamment, que la liberté individuelle exclurait la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse. Il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant, le juge devant tenir compte de toutes les circonstances de la cause dans l'appréciation des intérêts en présence (RGDC 2004, p. 405).
Cour de cassation, Arrêt du 30 janvier 2003 (170)

- Résilation anticipée et abus de droit : La théorie de l’abus de droit ne constitue qu’un ultime remède lorsque l’équité est gravement lésée. Tel n’est pas le cas dans l’hypothèse d’un bail à usage de bureaux dont le bailleur refuse la résiliation anticipée sollicitée par les locataires en raison de la fission intervenue entre ceux-ci.
En l’espèce, la fusion entre les locataires était ou devait être prévue par eux.
En outre, les locataires ont reloué d’autres locaux dont la superficie n’est pas sensiblement plus grande à quelques mètres de ceux précédemment occupés.
Justice de paix de Bruxelles (4ème canton) Juge : Oliviers ; Avocats : J. Vankerckhove et B. Vandenkerckhove
Jugement du 13 mai 1997 (86)

- résiliation du bail par le bailleur - Indemnité est due à la notification : Dans le cadre d'un bail de résidence principale de neuf années, le terme du congé que notifie le bailleur qui résilie anticipativement le contrat sans motif doit coïncider avec le terme d'un triennat.
Lorsqu' un bailleur résilie anticipativement un bail de résidence sans motif; le preneur est en droit de solliciter, dès la notification du congé, le paiement de l'indemnité légale. Cette indemnité doit en effet lui permettre de supporter notamment le coût des préparatifs et de la réalisation de son déménagement (JLMB 1997, p. 814).
Justice de paix de Gembloux, Jugement du 24 décembre 1996 (158)

- Résiliation anticipée et abus de droit : La théorie de l’abus de droit ne constitue qu’un ultime remède lorsque l’équité est gravement lésée. Tel n’est pas le cas dans l’hypothèse d’un bail à usage de bureaux dont le bailleur refuse la résiliation anticipée sollicitée par les locataires en raison de la fission intervenue entre ceux-ci.
En l’espèce, la fusion entre les locataires était ou devait être prévue par eux.
En outre, les locataires ont reloué d’autres locaux dont la superficie n’est pas sensiblement plus grande à quelques mètres de ceux précédemment occupés.
Justice de paix de Bruxelles (4ème canton) Juge : Oliviers ; Avocats : J. Vankerckhove et B. Vandenkerckhove
Jugement du 13 mai 1997 (86)

- Bail verbal - Preuve - Aveu - Résolution aux torts du bailleur : Le fait pour un mandataire, à tout le moins apparent, du bailleur, de délivrer un reçu relatif à un "acompte sur la caution de telle somme concernant la location d’une maison" et de rédiger ensuite au nom candidat locataire, une lettre de congé pour lui permettre de quitter l’appartement qu’il loue, consti¬tue un aveu permettant de prouver l'existence d'un bail n'ayant pas reçu d'exécution. Le fait pour le candidat locataire d'encaisser un chèque relatif à la restitution d'un acompte sur la garantie locative, il ne peut être déduit qu'un locataire renonce à solliciter la résolution du bail aux torts du bailleur car pareille renonciation ne constitue pas la seule interprétation possible de l'attitude du locataire.
Lorsqu'au cours du premier triennat, un bail de résidence principale est résolu aux torts du bailleur, il y a lieu de fixer les dommages et intérêts en considération du dommage réellement subi par le preneur, quitte à procéder à une appréciation ex aequo et bono, et non d'imposer une indemnité forfaitaire équivalente à 9 mois de loyer telle que stipulée par l'article 3, § 3 (/ire § 4) concernant la résiliation sans motifs, mais moyennant indemnité (JJP 2000, p.11).
Justice de paix de Fléron, Jugement du 7 février 1995(322)

- Résolution - Faute du Locataire - Option : L'article 1184, alinéa 2, du code civil ne permet au créancier d'une obligation d'exiger l'exécution de la convention que lorsque cette exécution est possible.
Lorsqu'un locataire manifeste sa volonté de ne plus exécuter le bail en abandonnant l'immeuble loué et en refusant de payer les loyers, le bail peut être résolu, à sa demande mais à ses torts, même si le bailleur sollicite quant à lui l'exécution de la convention ( JLMB, 1994 , P. 786).
Justice de paix de Marche-en-Famenne, Jugement du 30 novembre 1993(260)

- Résolution pour l'avenir : La résolution judiciaire, par application de l'article 1184 du Code civil, d'un contrat synallagmatique comportant une exécution successive, notamment d'un bail, n'opère que pour l'avenir lorsque les prestations effectives en exécution de la convention ne sont pas susceptibles de restitution. Elle peut remonter, quant à ses effets, à un moment antérieur à la demande en justice quand aucune prestation de nature à être restituée n'a plus été effectuée dès ce moment.
Il appartient aux tribunaux saisis d'une demande en résolution d'un contrat synallagmatique, notamment d'un bail, de rechercher l'étendue et la portée des engagements souscrits par les parties et d'apprécier d'après les circonstances de fait si l'inexécution invoquée est suffisamment grave pour que la résolution doive être prononcée (C. civ., art. 1184.).
Cour de cassation (1ère ch.), Arrêt du 31 janvier 1991 (153)

- Résiliation anticipé - Abus de droit : Le bailleur doit apporter un soin raisonnable à modérer le préjudice que lui cause l'inexécution des obligations du preneur. Il ne peut spéculer sur les avantages que lui apporterait une poursuite inexorable de la relation synallagmatique déséquilibrée. Il doit, comme son adversaire prendre les initiatives utiles à atténuer les troubles que les lenteurs judiciaires sont susceptibles de provoquer au détriment des plaideurs.
Lorsque la poursuite de l'exécution du bail n'est plus possible, le bailleur doit faire constater la légitimité de la reprise des lieux constitutive d'une résiliation par dissentiment mutuel imputable à la faute du locataire et exercer son droit à l'indemnisation intégrale de son préjudice ainsi limité (JLMB 1989, p. 1316).
Tribunal civil de Liège, Jugement du 19 mai 1989 (168)

- Troubles de voisinage - Faute du preneur - Résiliation : Le juge peut prononcer la résolution d'un bail aux torts réciproques des parties lorsque les troubles de voisinage provoqués par le preneur et les voies de fait imputables au bailleur ont rendu les rapports entre parties tendus au point qu'il y a lieu de craindre la survenance d'incidents plus graves encore (JL, 1984, p.91).
Justice de paix d’Aubel, Jugement du 6 décembre 1983 (335)



Retour en haut de page