L'enregistrement - Les effets juridiques

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Chronique sur l'indexation

- Nicolas Bernard : "La résiliation (sans préavis ni indemnité) d'un bail non-enregistré - pour les contrats de courte durée aussi?" JJP 2011, p.81;
- Alexandre Cruquenaire : "La sanction du défaut d'enregistrement du bail de résidence principale", RGDC 2009, p. 488;
- Nicolas BERNARD : "Le nouveau régime de l'enregistrement du bail d'habitation" - JT 2007, p.233.

Comme tout acte, le bail a date certaine par son enregistrement, par le décès de l’un de deux qui l’ont souscrit ou " à partir du jour où sa subsistance est constatée dans un acte dressé par un officier public ".

Mais, la simple mention de l’existence du contrat dans un exploit d’huissier, ne répond toutefois pas à la condition de constatation de sa substance.

Egalement, la simple mention d’un bail dans l’acte d’acquisition, sans que les éléments essentiels de celui-ci soient repris dans l’acte authentique, n’est pas suffisante pour conférer à ce bail date certaine, ni partant le rendre opposable à l’acquéreur.
Dans la pratique, l’acte de vente stipule le plus souvent que l’acquéreur a pris connaissance du bail, qu’il s’engage à s’y conformer et qu’il dispense le vendeur d’en préciser les dispositions qu’il déclare connaître. Pareille formule implique l’opposabilité du bail.

Effet de l’opposabilité

L'opposabilité de l'acte, et sauf convention contraire, c’est à la passation des actes que l’acquéreur se substitue au vendeur dont il exerce les droits et remplit les obligations.

Concernant le sort des indemnisations à la suite des dégâts locatifs, c’est à l’acquéreur que revient les indemnisations, sauf si le vendeur s’était réservé le droit à réparation.

Ainsi, si le bail a date certaine, et que cette date certaine soit antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation(art. 9, alinéa 1er - L. du 20 février 1991).
Dans ces conditions le changement de propritaire sera sans incidence aucune sur la continuation du contrat de bail dûment enregistré.
Par contre, le nouvel acquéreur dispose des mêmes conditions de résiliation que l'ancien bailleur-vendeur, telles qu'elles sont reprises aux §§2, 3 et 4 de l'article 3 (L.20.02.91).

A défaut de date certaine, le preneur occupe sans titre ni droit les lieux et pourra donc être expulsé par l'acquéreur à tout moment.
Toutefois, les dispositions de l'article 9 concernant les baux de résidence principale ont protégé le locataire. Ainsi, à défaut de date certaine, le preneur qui occupe le bien loué depuis six mois au moins, l'acquéreur pourra mettre fin au bail à tout moment, pour les motifs repris aux §§2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété...

La loi programme du 27 décembre 2007

La nouvelle loi a modifié
certaines dispositions du Code des droits de l'Enregistrement.
Si tous les baux doivent être enregistrés, les droits d'enregistrement sont gratuits
concernant les baux d'habitation,
pour les autres, un droit équivalent à 2/1000 du montant cumulé des loyers
et charges pendant toute la durée du bail.

Concernant l'enregistrement des contrats d'habitation,
cette obligation repose sur le bailleur et les frais pour enregistrement
tardif seront entièrement à sa charge
.
Cette obligation est reprise à l'article 35, alinéa 1er, 6° du Code des droits d'enregistrement, et a également été inscrite à la section du Code civil réservée aux baux de résidence principale.
Article 5bis : "L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge".

Quelles sont les sanctions ?

Une amende de 25 euros minumum à charge du bailleur, et de plus le bailleur encourt une sanction civile : résiliation du bail par le preneur sans préavis et sans indemnité.
Mais cette dernière sanction ne vise uniquement les baux de résidence principale à l'exclusion des baux de courte durée.
En effet, cette mesure a été glissée à l'article 3,§5 dans un alinéa 3 réservé aux baux de neuf ans : "Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont d'application".
Quand le preneur rentre dans ces conditions, il peut partir quand il veut...

Lorsque l'acquéreur de l'immeuble vendu met fin au bail en respectant l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux, la possibilité pour le locataire évincé d'assigner le bailleur originaire en réparation du trouble subi, sur base des articles 1719, alinéa 3 ou 1744 et suivants du Code civil est controversée (M. La Hye et J. Vankerchove - Novelles, t. VIn vol.2, 1983, n° 1739) se prononcent en faveur d'une application cumulative des textes.

A. Pauwels et P. Massart - Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Ed. 1998, C-VII-6-8) considèrent eux que le droit commun doit être écarté chaque fois que le locataire a droit à une indemnité spéciale en vertu des articles 12 et 26 de la loi sur les baux commerciaux.

Dans le cadre de la décision reprise ci-dessous de la Justice de paix de Liège III, la situation des parties était toutefois différente en l'espèce. En effet, le déguerpissement du locataire n'avait pas pour cause un congé valable donné par l'acquéreur mais des voies de fait et des fautes commises par le bailleur originaire, lesquelles ont justifié la résiliation du bail aux torts et griefs de ce dernier au jour de la vente.

Enregistrement des baux et des états des lieux
Désormais, depuis les dernières dispositions, c'est au bailleur qu'il appartient de se présenter au bureau d'enregistrement, avec le contrat de bail établi en double exemplaires.
Un contrat en trois exemplaires n'est plus nécessaire.
Possibilité d'envoyer une copie du contrat par la poste,
par fax ou par e-mail (document pdf à annexer après avoir numérisé le contrat signé).
Le contrat est renvoyé au propriétaire dans la semaine,
pourvu du cachet datant l'enregistrement et de la signature du receveur.




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Jurisprudence


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- Bail non enregistré - Résiliation de commun accord : Lorsque le locataire, qui n'est pas tenu de respecter un quelconque délai de préavis en raison du défaut d'enregistrement du contrat, quitte les lieux loués au cours du deuxième triennat et que le bailleur ne s'oppose pas à son départ, il doit être considéré que le bail est résilié de commun accord.
Lorsque l'origine de la condensation présente dans une chambre à coucher n'est pas établie, le locataire, qui supporte la charge de la preuve, n'est pas fondé à invoquer l'inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance d'un bien offrant une jouissance paisible(RGDC 2017/4 – 277).
Justice de paix de Verviers, jugement du 8 février 2016

- Bail de résidence principale - Pas enregistré - Résiliation parle preneur - Pas d'indemnité : La résiliation par le preneur d'un contrat de bail non enregistré d'une durée initiale d'une année (mais qui faute de congé à l'expiration du contrat, est réputé avoir été conclu pour neuf ans) n'entraîne pas le paiement d'une indemnité compensatoire. Compte tenu de l'article 73 de la loi du 27 décembre 2006 (M.B., 28 décembre 2006, 3° éd.), entré en vigueur le 1er juillet 2007 (art. 75), « Après la période de deux mois visée à l'article 32,5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai de congé visé à l'alinéa 1, que l'indemnité visée à l'alinéa 2, ne sont pas d'application» (cf art. 3, § 5, al. 3 nouveau de la loi du 20 février 1991). Le preneur est dispensé du respect du délai de préavis et du payement de l'indemnité. Aux yeux du législateur, la meilleure manière de sauvegarder les intérêts du locataire occupant le bien dont le contrat n'est pas enregistré, c'est de le laisser partir quand il veut (JJP 2011, p. 79).
Justice de paix de Uccle, Jugement du 4 mars 2008 (497)

- Cession de bail - Condition purement potestative : La condition purement potestative frappée de nullité est celle dont la réalisation dépend uniquement de la volonté de celui qui s'oblige. En l’occurrence, l'acceptation d'un locataire de substitution dépendait de la seule et unique volonté du bailleur, sans que ce dernier ait à justifier d'une quelconque manière son refus d'agréer tel ou tel candidat. Tel est le cas de la clause du bail de résidence principale subordonnant la cession du bail à l'agrément discrétionnaire par le bailleur du cessionnaire proposé par le preneur cédant. C'est à tort que la demanderesse conteste le caractère purement potestatif de la condition querellée, en affirmant quelle vise aus¬si bien la présentation d'un nouveau candidat locataire par le locataire sortant, que son agrément par le bailleur; par ce biais, elle tente de faire admettre que la condition litigieuse est simplement potestative, et qu'elle n'est dès lors pas frappée de nullité (JT 2009, p. 413).
Justice de paix de Tournai (2èm Canton), Jugement 9 décembre 2008 (276)

- Pas d'enregistrement - Préavis : L'obligation imposée au bailleur par la loi-programme du 27 décembre 2006 d'enregistrer le bail s'applique aux baux en cours avant cette loi, lorsque le bailleur a omis de vérifier si les preneurs avaient bien effectué cet enregistrement, comme du temps [de la loi ancienne ?], il appartenait au bailleur de vérifier si ses locataires avaient bel et bien enregistré la convention et à défaut il avait l'occa¬sion de les mettre en demeure de ce faire. Qu’actuellement cette obligation est à charge du bailleur. Que la conséquence de l'absence d’enregistrement du bail est clairement inscrite dans la loi : les règles relatives au délai de préavis et au paiement d'une indemnité de résolution ne trouvent pas d'application (JLMB 2009, p. 497).
Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 17 mars 2008 (253)

- Enregistrement du bail – Obligation du bailleur – délais de préavis : En application de la loi-programme du 27 décembre 2006, l’obligation d’enregistrement des baux de résidence principale de neuf ans conclus avant le 1er janvier 2007, incombait conjointement aux bailleurs et aux locataires jusqu’au 30 juin 2007, date à partir de laquelle elle incombe aux seuls bailleurs.
A défaut d’enregistrement pour cette date, les locataires peuvent résilier le bail sans préavis ni indemnité (JLMB 2009, p. 514 - JT 2009, p.34)
.
Justice de paix de Tournai (2ème canton), Jugement du 8 juillet 2008 (261)

- Aliénation du bien loué - Sous-location sans date certaine : A défaut pour les conditions posées par l’article 9 de la loi sur les baux de résidence principale d’être remplies (date certaine et occupation de plus de 6 mois), le droit commun trouve à s’appliquer à la vente du bien loué ; dans ce cadre, l’acquéreur peut requérir l’expulsion du locataire sans préavis ni indemnité (article 1743 à 1750 C. civ.), sauf clause d’entretien dans l’acte de vente du bien. La simple mention de l’existence du bail ne constitue pas pareille clause d’entretien.

Le principe de bonne foi (art 1134 C. civ.) impose au bailleur d'avertir le locataire de ses intentions de vendre le bien loué. A défaut, en cas d'expulsion rapide par un tiers acquéreur, le locataire peut imputer à son bailleur un manquement à son obligation de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir contre toute éviction (art. 1719, 3° C. civ.).
Le notaire qui dresse l'acte de vente a une obligation de conseil portant sur les risques juridiques et économiques liés à l'opération envisagée. Il lui suffit d'indiquer aux parties les conséquences que la vente du bien aura sur le bail en cours et il n'a aucune obligation d'incorporer d'initiative une clause d'entretien dans son acte. La preuve d'un manquement à ce devoir de conseil incombe à la partie préjudiciée (JJP 2009, p. 323)
.
Justice de paix de Oudenaarde-Kruishoutem, Jugement du 16 novembre 2006

- Date certaine du bail originaire mais ne s'étendant pas au bail renouvelé - Bail commercial : La simple mention d'un acte sous seing privé dans un acte dressé par un Officier public ne donne pas date certaine contre les tiers à l'acte sous seing privé; il faut, pour qu’il en soit autrement, que la substance de l'acte sous seing privé soit constatée dans l'acte dressé par l'officier public. (Code civil. Art. 1328.)
N'est pas recevable, en matière civile, le moyen reprochant au juge un défaut de réponse à une défense formulée en conclusions, lorsque le texte de ces conclusions n'est pas régulièrement produit devant la cour et que ladite défense n'est pas énoncée dans la décision attaquée
N'est pas nul le congé, donné au preneur par l'acquéreur d'un immeuble faisant l'objet d'un bail commercial, qui ne précise pas la date pour laquelle il est donné; la référence, dans le congé donné, à l'article 12 contenu dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux suffit à déterminer le délai de préavis, qui est alors d'un an (Pas. 1966, p.1326)
.
Cour de cassation (1ère ch.) , Sièg. Prés. Rutsaert, rapp. Neven : pl. Struye et Bayart Arrêt du 17 juin 1966 (235)

- Obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du locataire : La vente du bien loué et le mécanisme de protection du locataire prévu par l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux laissent subsister le droit commun;
Le locataire conserve le droit d'agir contre le bailleur vendeur pour des manquements antérieurs à la vente et pour la réparation du trouble causé par son éviction. Manque à son obligation d'assurer une parfaite jouissance des lieux loués et rompt fautivement le bail, le bailleur qui coupe l'alimentation louée puis qui vend celui-ci sans imposer à l'acquéreur le respect du bail en cours.
Lorsque la clause du contrat relative aux paiements des charges de consommation d'eau a été laissée en blanc, il y a lieu de considérer, en application des règles ordinaires d'interprétation des contrats, que cette charge est incluse dans le montant du loyer. (JJP 1999 – p. 71 + Note )

Justice de paix de Liège III, Jugement du 27 février 1998 (4)

- Bail de courte durée - nouvel acquéreur - Congé - délai - résiliation anticipée : Si la loi sur le bail de résidence principale se contente d'indiquer que le bail de courte durée n'est pas régi par les dispositions concernant les causes de résiliation anticipée prévues pour les baux de neuf ans, elle n'interdit pas explicitement aux parties d'en convenir différemment. Des clauses de résiliation anticipée peuvent être prévues au contrat, même si une telle clause est peu conciliable avec la ratio legis du bail de courte durée.
Le congé donné pour une date pré¬maturée n'est pas nul. Ses effets sont simplement reportés jusqu'à la date pour laquelle il aurait pu être signifié (Eclos logement mars 06)
.
Justice de paix de Verviers (1er canton), Jugement du 18 octobre 2005 (234)

- Aliénation volontaire du bien loué - obligation du bailleur : L’obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail implique que, lors de l’aliénation volontaire du bien, le bailleur est tenu d’imposer à l’acquéreur l’obligation de respecter le bail en cours; le circonstance que ce bail n’a pas de date certaine à l’époque de l’aliénation n’y fait pas obstacle . (Code civil, art. 1719, 3°).
Cour de Cassation (1ère Ch.), Conseillers : Caenepeel, Matthijs ; Avocat : Verbist
Arrêt du 19 Octobre 1990 (72)

- Aliénation d'un immeuble loué - Acte d'aliénation ayant date certaines mais non-transcription : Le contrat de louage n'engendre que des rapports personnels de bailleur a preneur.
Le preneur d'un immeuble n'est pas, comme tel, un tiers au sens de l'article 1er de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime hypothécaire. Dans le cas où l'acquéreur de l'immeuble peut l'expulser, il peut le faire valablement avant la transcription, à la conservation des hypothèques, de l'acte notarié translatif de la propriété (Pas. 1957, p. 970)
.
Cour de cassation (1ère Ch.), Arrêt du 8 avril 1957(71)

- Date certaine opposabilité : La simple mention de l’existence du contrat, par exemple dans un exploit d’huissier, ne répond pas à la condition de constatation de sa substance JT 1991, p. 569).
Justice de paix d’Anvers (6ème),
Juge de paix : Mme Claessen ; Avocats : Dyck, Vroman
Jugement du 4 décembre 1990 (121)

- Date certaine - état des lieux opposable au nouvel acquéreur - indemnisation : En cas de revente d’un immeuble donné en location, lorsque le contrat de bail est opposable à l’acquéreur, l'article 1743 du Code civil substitue cet acquéreur, qui n'avait pas été partie audit contrat, au bailleur originaire ayant vendu le bien dans les droits et obligations que comporte l'exécution du bail, à laquelle l'acquéreur est tenu postérieurement à la vente; par l'effet de cette substitution, l'acquéreur acquiert, en règle, tous les droits qu'aurait eus, en l'absence de vente, le bailleur originaire, sur la base de l'article 1730 du même code. En cas de vente d'un immeuble donné en location, lorsque le contrat de bail est opposable à l'acquéreur, celui-ci a, en l'absence de clause particulière dans l'acte de vente, le droit de réclamer au locataire l'indemnisation de la totalité des dégâts locatifs, en se fondant sur l'obligation, imposée à celui-ci par les articles 1730 et suivants du Code civil, de rendre le bien à la fin du bail tel qu'il l'a reçu.
Cour de cassation (1ère Ch.), Siège : MM. Versée, Janssens ; Avocats : De Boeck
Arrêt du 29 février 1980 (122)



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