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Dernières publications

Tribunal de première instance du Limbourg, Jugement du 14 juillet 2023
Over-bewoning en bovenmatige burenhinder / Surpeuplement et nuisance excessive des voisins  (Résolution du bail au tort du preneur)
Wanneer, anders dan contractueel overeengekomen, een appartement met twee slaapkamers wordt betrokken door diverse andere personen dan de huurder en zijn dochtertje, meer bepaald door zijn moeder, zijn broer, dier echtgenoten en 4 kinderen en een onbekende vrouw, dan is duidelijk dat deze wooneenheid niet geschikt is om 8 personen in veilige, gezonde en comfortabele omstandigheden effectief te laten wonen.
Het respecteren van een contractuele woonbezettingsnorm is een negatieve verbintenis, die op de huurder weegt en aansluit op de algemene verplichting tot goed huurderschap. Wanneer die verplichting niet is nagekomen, dan wettigt dit de ontbinding van de huurovereenkomst.
Si, contrairement à ce qui est convenu contractuellement, un appartement de deux chambres est occupé par plusieurs personnes autres que le locataire et sa fille, plus précisément par sa mère, son frère, ses conjoints et 4 enfants et une inconnue, alors il est confirmé que cette ‘unité résidentielle ne convient pas à 8

Juge de paix de Soignies, Jugement du 13 juillet 2023
Bail d’habitation – pluralité de (co)locataires – solidarité – renonciation au bénéfice de la solidarité – conséquence sur la résolution de contrat – résolution portant sur le droit au bail du colocataire défaillant (et non sur le bail lui-même).
Lorsqu’un bail est conclu avec une pluralité de locataires, tenus solidairement en

Tribunal de première instance d’Anvers, Jugement du 31 octobre 2019
Woninghuur – Wederverhuringsvergoeding – Onrechtmatig beding – WER / Location d’habitation – Indemnité de relocation – Clause illégale – CDE
Wanneer de verhuurder een onderneming en de huurder een consument is, dan kan toepassing worden gemaakt van de regels inzake de onrechtmatige bedingen uit boek VI van het WER. Het schadebeding in de huurovereenkomst, volgens hetwelk uitsluitend de huurder een vergoeding is verschuldigd aan de verhuurder, voldoet niet aan de wederkerigheid en is derhalve conform artikel VI.83, 17° WER nietig.
Bij gebrek aan forfaitaire begroting van de schade komt het de rechtbank toe de wederverhuringsvergoeding zelf te bepalen, rekening houdend met de feitelijke elementen.
Si le propriétaire est une entreprise et le locataire un consommateur, les règles relatives aux clauses illégales

Juge de paix de Forest, Jugement du 12 octobre 2023
Bail d’habitation – résidence principale – vice de consentement (dol par production de documents falsifiés) – nullité du bail – expulsion – moratoire hivernal (art. 233duodecies C.B.L.) – champ d’application – dérogation.
L’usage de documents falsifiés lors de la négociation du contrat pour faire croire au bailleur que les candidats locataires disposent

Cour de cassation, Arrêt du 7 septembre 2023
Handelshuur – Covid-19 – Artikel 1722 oud B.W. – Genotsstoornis – Toerekenbaarheid verhuurder / Bail commercial – Covid-19 – Article 1722 ancien Code civil – Trouble de la jouissance – Imputabilité du propriétaire
De appelrechter die te kennen geeft dat er slechts sprake kan zijn van een definitieve of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om het genot van het gehuurde goed te leveren, indien die genotsstoornis aan de verhuurder toerekenbaar is, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.
La juridiction d’appel qui indique qu’il ne peut y avoir qu’une impossibilité

Juge de paix de Thuin, Jugement du 15 mai 2023
Bail commercial – cession de bail – preuve par présomption (oui).
La cession de bail est une cession de créance, suivant laquelle une des parties cède à un tiers les droits, mais non

Juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre, jugement du 9 janvier 2023
Bail d’habitation – congé donné durant la 3e année du bail – art. 237, § 5 du Code bruxellois du logement – échéance du congé proche de la fin du triennat – abus de droit.
La bailleresse qui exige le paiement d’une indemnité de résiliation équivalente à un mois de loyer au motif que

Tribunal civil de Bruxelles,  Jugement du 2 décembre 2022
Bail d’habitation – droit à une allocation de relogement – conditions de recevabilité – preuve de l’enregistrement du bail – violation du droit fondamental au logement (oui).
Le droit à une allocation de relogement peut être soumis à des conditions de recevabilité, notamment en ce qui

Justice de paix de Huy, Jugement du 14 novembre 2023
Bail d’habitation – Absence de permis d’urbanisme pour la création de logements – Incidence de l’infraction urbanistique sur le contrat de bail – Nullité absolue – Article 5.57 du Code civil – Termes et délais
Le bail d’habitation portant sur un bien pour lequel le bailleur ne dispose pas d’un permis d’urbanisme pour

Bail de résidence principale – respect des normes de sécurité et salubrité – disposition impérative et non d’ordre public – sanction en cas de violation des normes – résolution du bail et non nullité.
En vertu de l’article 52, § 5 du décret wallon 15 mars 2018, l’article 9 du même décret est impératif, et non

Tekort aan verluchting en verhoogde CO2-waarden – Bewoning als oorzaak – Ontbinding huurovereenkomst ten laste van de huurder
Wanneer de wijze van bewoning door de huurder, inzonderheid onvoldoende verluchting en onvoldoende

Bail de résidence principale – pluralité de locataires – absence de clause de solidarité et d’indivisibilité – congé notifié par une seule locataire (valable) – l’autre locataire reste seul tenu à l’égard du bailleur – indemnité de relocation (non accordée car pas prévue par le contrat et absence de justification).
Selon l’article 1202 de l’ancien Code civil, la solidarité ne se présume point; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette

Contante betaling huur – Geen ingebrekestelling – Huur niet verschuldigd
Wanneer de huurder aanvoert dat de eerste maand huur contant werd betaald maar zowel in een eerste aanmaning als in een jaar later verzonden ingebrekestelling nog steeds geen sprake is van de niet-betaling van deze huur, dan is de latere vordering m.b.t. deze huur ongegrond.

Een huurachterstal gelijk aan drie maand huur, waarover echter onduidelijkheid bleef bestaan en die een heropening van debatten noodzakelijk maakte, levert geen afdoende bewijs van een contractuele wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt (Juge de paix d’Anvers, 23 mai 2022, Huur, 2023/2).

Droit des successions – choix de la succession – actes conservatoires, de surveillance et d’administration provisoire concernant le bail d’habitation du testateur sans intention d’accepter – pas d’acceptation tacite – répudiation ultérieure possible.
Ne sont pas des actes de disposition, mais des actes conservatoires, de surveillance et d’administration provisoire sans intention d’accepter la succession et ne peuvent donc pas être considérés comme une acceptation tacite de la succession par l’héritier du locataire décédé: décider de résilier le contrat de bail, signer l’avis d’expulsion indiquant que le signataire se porte garant pour les héritiers restants (= simple accord transactionnel), placer une nouvelle serrure pour préserver le contenu du débarras, signer le document de reprise de l’approvisionnement en eau, déposer une plainte pénale pour vol, vider le bien loué et remettre gratuitement le contenu de peu de valeur à la friperie (Juge de paix d’Oudenaarde, 8 août 2022, J.J.P., 11-12/2023).

Bail de droit commun – bail commercial – impossibilité temporaire ou permanente de fournir au locataire la jouissance promise dans le bail – mesures gouvernementales de protection de la santé publique contre une pandémie – trouble de jouissance non imputable au bailleur – force majeure – appréciation judiciaire de l’étendue du trouble de jouissance et de ses conséquences sur la créance du locataire.
En vertu de l’article 1722 de l’ancien Code civil, si le bien loué est partiellement détruit par hasard, le locataire peut prétendre à une réduction du loyer ou à la résiliation du bail selon les circonstances. Cela suppose que le trouble de jouissance résulte de l’incapacité permanente ou temporaire du bailleur de fournir au locataire la jouissance promise dans le bail en raison d’un événement accidentel ou d’un cas de force majeure. Ce trouble de jouissance est donc étranger à la responsabilité contractuelle du bailleur.

Il appartient au juge du fond d’apprécier si le trouble de jouissance est total ou partiel et quelles en sont les conséquences sur la demande de dissolution ou de diminution du loyer. En affirmant qu’il ne peut y avoir qu’une impossibilité définitive ou temporaire du bailleur de fournir la jouissance promise dans le bail que si le trouble de jouissance est imputable au bailleur, la cour d’appel ne justifie pas sa décision en droit (Cass. 7 septembre 2023, J.J.P. 11-12/2023).

Actualités 

Fiscalité immobilière – Obligation d’information des locataires 
La loi du 28 décembre 2023 impose désormais une obligation d’information aux locataires qui déduisent, en partie ou en totalité, le loyer de leurs revenus en tant que dépense professionnelle.
A cet effet, il devront fournir différentes informations : Adresse du bien, l’identité du bailleur, montant du loyer et la partie qui sera déduite). 

Réforme du régime des expulsions de logement en région bruxelloise
Ce 1er septembre 2023 est entrée en vigueur l’ordonnance bruxelloise du 22 juin 2023 «insérant dans le Code bruxellois du logement les règles de procédure applicables aux expulsions judiciaires et modifiant les moyens affectés par et au profit du fonds budgétaire de solidarité», qui s’applique aux procédures en cours. Derrière un intitulé un peu technique se dissimule cependant une réforme plus que substantielle du régime des expulsions de logement à Bruxelles, sans équivalent dans les autres Régions et assurément la plus vaste qui ait été entreprise depuis la loi de 1998 dite d’humanisation des expulsions. Tout à la fois, le texte nouveau aménage la procédure judiciaire pour freiner les expulsions, les interdit plus radicalement durant l’hiver (et au-delà) et prévoit un mécanisme indemnitaire pour les bailleurs interdits durant cette période d’évincer leurs locataires; soit autant de mécanismes inédits qui requièrent assurément un éclairage doctrinal, à plus forte raison que le législateur bruxellois s’est aventuré ici pour la première fois dans un domaine régi jusqu’ici par l’Autorité fédérale.

Hébergement touristique soumis dorénavant à l’obtention d’un permis d’urbanisme
Un nouvel arrêté du Gouvernement wallon est entré en vigueur en date du 30 janvier 2023 imposant des règles plus strictes quant à la création d’hébergements touristiques dans une construction existante.
Le gouvernement wallon impose l’obtention d’un permis d’urbanisme quant à la modification de la destination de tout ou partie d’un bien, y compris la création dans une construction existante d’un hébergement touristique.
Pour plus d’informations, contactez-nous !

 

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