Cession et sous-location

Section 7. – Cession et sous-location
Art. 230. – Cession et sous-location
§ 1er. Sans préjudice de l’article 260 et des articles 263 à 266, la cession du bail est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l’accord sur la cession du bail.
§ 2. Le projet de cession est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur. Il comprend toutes les données d’identification du cessionnaire, dans le respect de l’article 200ter, § 2.
Le bailleur communique son accord ou son refus sur la cession dans les trente jours de la réception du projet. Passé ce délai, la cession est réputée refusée.
§ 3. Préalablement à la cession, le cédant doit communiquer au cessionnaire copie du contrat de bail et de l’état des lieux d’entrée.
§ 4. Il est dressé un état des lieux de sortie intermédiaire avant la sortie du preneur cédant.
Cet état des lieux est dressé conformément à l’article 220, § 3.
Il est établi contradictoirement et en présence du preneur cessionnaire.
Les frais sont partagés entre les trois parties. Les dégâts constatés sont à la charge du preneur cédant. L’état des lieux de sortie, joint à l’état des lieux initial, vaut état des lieux d’entrée à l’égard du preneur cessionnaire au sens de l’article 220, § 1er.
§ 5. Le preneur peut sous-louer le bien loué avec l’accord exprès ou tacite du bailleur.
Le projet de sous-location est notifié par courrier recommandé par le preneur au bailleur au moins quinze jours avant sa conclusion. Il comprend toutes les données d’identification du sous-locataire, dans le respect de l’article 200ter, § 2.
Par exception à l’alinéa 1er, le preneur qui affecte le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer la totalité du bien.
Il peut sous-louer une partie de ce bien avec l’accord du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à sa résidence principale.
Toutefois, lorsque le preneur est une commune, un centre public d’action sociale, une association sans but lucratif ou une fondation soumis à la loi du 27 juin 1921 sur les associations sans but lucratif, les associations internationales sans but lucratif et les fondations, ou une société à finalité sociale, il peut sous-louer le bien, partiellement ou dans sa totalité, à une au plusieurs personnes physiques, à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu’elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin. L’accord ultérieur du bailleur sur la sous-location n’est en ce cas plus requis.
Si le bien sous-loué est destiné à servir de résidence principale au sous-locataire, les droits et obligations du preneur et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par le chapitre III du présent titre, sous réserve des dispositions suivantes du présent paragraphe.
La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal restant à courir.
Le preneur doit préalablement informer le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits.
Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.
Dans le cas d’un bail de résidence principale, lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins, accompagné d’une copie du congé qu’il donne au bailleur et de payer au sous-locataire une indemnité équivalente à trois mois de loyer.
Les articles 250 à 252 ne sont pas applicables à la sous-location d’un bien dont le bail est soumis aux règles du bail de résidence principale.
§ 6. Le preneur répond seul vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire ou du cessionnaire des conséquences qui résultent de l’inobservation des dispositions du présent article.

2. Chronique

La sous-location est interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur. En cas de sous-location non autorisée, le contrat de bail n’est pas opposable au bailleur et il appartient au locataire et non au sous-locataire, d’en subir les conséquences.
Le sous-locataire est autorisé à agir contre le preneur principal sur base de la garantie d’éviction pour obtenir réparation du dommage causé.
L’article 47 du décret prévoit donc une solution inverse de celle prévue dans le Code civil. En effet, alors que le décret prévoit expressément que la sous-location et interdite de principe, le code civil stipulait que le preneur avait le droit de sous-louer si cette faculté ne lui avait pas été interdite.

En cas de sous-location (autorisée par le bailleur), sa durée ne peut excéder celle du bail principal restant à courir.
De plus, en cas de congé donné par le bailleur, le preneur doit transmettre au sous-locataire par recommandé, copie de ce congé et ce, dans les 15 jours de sa réception.
Si le preneur met fin anticipativement au bail, il doit en informer le sous-locataire, lui donner un congé de trois mois et lui payer une indemnité équivalente à trois mois de loyer. Cette règle semble plus opportune en matière de bail à résidence principale. En effet, la durée d’un bail d’habitation de droit commun est fixée librement. Cependant, le régime étant supplétif, rien ne s’oppose à ce que les parties y dérogent.
Enfin, le bailleur est autorisé à étendre son droit de gage sur les meubles du sous-locataire, et ce, à concurrence du prix de sa sous-location (article 48 du décret wallon)

La cession de bail est également interdite sauf si le bailleur l’a expressément autorisée dans le contrat de bail.
En cas de cession, le cédant est déchargé de toute obligation future sauf convention contraire incluse dans l’accord de cession de bail (article 49, al. 1^er du décret).
Le cessionnaire devient, en cas de cession autorisée, le locataire direct du bailleur tandis que le précédent locataire est déchargé des obligations résultant du bail.
Il se peut que le bailleur autorise la cession d’un bail mais s’abstient contractuellement à décharger le preneur initial (cédant) des obligations futures qui pourraient survenir. Dans ces hypothèses, le contrat de cession sera régi par la théorie générale des obligations. Les principes généraux de droit commun (cession de créances, délégation imparfaite ou stipulation pour autrui) seront d’application.
Bien évidemment, si la cession n’est pas autorisée par le bailleur, le contrat de bail n’est pas opposable au bailleur. Le locataire devra donc subir toutes les conséquences liées à l’inobservation de l’article 49 du décret.