BAIL D’HABITATION – loi fédérale sur les baux à loyer – droit fondamental au logement – défauts de qualité graves – condamnation pénale d’un bailleur pour location insalubre – ordre public – objet illicite – nullité du contrat de bail – conséquences – indemnité d’occupation.
Le droit fondamental au logement dont bénéficie le locataire est protégé par l’art. 23 de la Constitution coordonnée, l’art. 11 du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels et l’art. 25 de la Déclaration Universelle des Droits de l’Homme.
Un bail d’habitation portant sur un studio pré- sentant des vices graves liés à la structure et à la sécurité, même sans décision d’insalubrité ou d’inhabitabilité, a un objet illicite car contraire à l’ordre public. Que la maison soit impropre à l’habitation dès le début du bail et qu’il s’agisse d’un taudis insalubre où même un animal ne s’y logerait, est prouvé, entre autres, par le fait que le propriétaire a été condamné pénalement pour avoir loué des taudis.
Le propriétaire abuse des personnes socio-économiquement les plus vulnérables; le caractère apparent des vices et la constatation que le locataire a continué à occuper l’habitation insalubre importent peu. La nullité du bail peut encore être sollicitée par le locataire après la remise des clefs au bailleur et n’implique pas qu’une indemnité d’occupation soit accordée car aucune jouissance locative, ni occupation de l’habitation insalubre n’était possible.
Juge de paix de Gand, 21 février 2022