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Bail de colocation

1. Dispositions légales

Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Article 65.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, § 3, 59 et 63 du présent décret s’appliquent au bail de colocation.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s’appliquent également.
Article 66.

Les colocataires sont solidairement tenus de l’ensemble des obligations qui découlent du bail.
Article 67.
Lorsque l’ensemble des colocataires mettent fin au bail, le congé doit être signé par chacun d’entre eux.
Article 68.
Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.
Après la période de trois mois visée à l’alinéa 1er, le colocataire qui a notifié son congé est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs.
A défaut d’agrément, le colocataire visé à l’alinéa 1er est libéré de ses obligations à l’issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d’une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.

Article 69.
Le remplaçant du colocataire qui s’est libéré de ses obligations avant le terme du bail succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante.
A l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail.
L’obligation d’enregistrement de l’avenant visé à l’alinéa 2 repose sur le nouveau colocataire.
Article 70.

A chaque départ et à chaque arrivée d’un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.
En cas de départ anticipé d’un colocataire, l’avenant à l’état des lieux est établi à ses frais ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé dans la colocation.
Article 71.

Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire.
Article 72.
Les colocataires signent un pacte de colocation.
Le pacte de colocation est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de colocataires.

A l’arrivée de tout nouveau colocataire, un avenant au pacte de colocation est conclu.*
Le pacte fixe à tout le moins :

1° la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n’est pas prévue par le contrat de bail;
2° la répartition des charges communes, privatives, forfaitaires ou provisionnelles entre colocataires;
3° l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire;

4° les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement relatifs aux charges;
5° les modalités de conclusion des contrats d’assurance relatifs au bien loué;
6° les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire;
7° les conditions de constitution et de libération de la garantie locative;

8° les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.
Article 73.

Le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.
Article 74.
Les dispositions contenues aux articles 65 à 73 du présent décret sont impératives.
Article 75.
Le Gouvernement arrête un modèle-type indicatif de pacte de colocation.


2. Chronique

Dispositions impératives 
Les dispositions prévues au chapitre IV du décret ainsi que celles relevant du régime du bail de résidence principale (Article 56, 58, §3, 59 et 63 du décret) s’appliquent au bail de colocation.
Pour le surplus, les dispositions communes (pour la plupart supplétives) relatives au bail d’habitation sont applicables.

Durée du bail de colocation
Si aucun des colocataires n’affecte le bien à sa résidence principale, la durée du bail est régie par les dispositions générales du bail d’habitation. Il conviendra donc d’analyser si le contrat de bail est affecté ou non d’un terme.

En cas de durée indéterminée, le bail est fait au mois. Il y est mis fin moyennant un préavis d’un mois par les locataires ou le bailleur.
Si le bail prévoit un terme, le bailleur ne pourra y mettre fin avant l’expiration du terme.
Une exception est néanmoins prévue à l’article 71 du décret wallon. Si la moitié au moins des colocataires, signataires du bail initial, ont chacun donnés leurs congés, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire.
Si le bail de colocation est affecté à la résidence principale de l’un des preneurs au moins, la durée du bail sera régie par l’article 55 du décret. Ce prescrit devra être respecté par toutes les parties à la convention.

Solidarité passive 
Le principe de la solidarité passive est prévu dans les relations entre le bailleur et les colocataires. Le bailleur peut s’adresser au colocataire de son choix pour le respect de leurs obligations (paiement du loyer, réparations, charges locatives, etc.). Le preneur qui aura dû s’exécuter disposera bien évidemment d’un recours subrogatoire vis-à-vis des autres locataires, à concurrence de leurs parts respectives (contribution à la dette).

Formalisme
Les rapports entre colocataires doivent être établis dans un pacte de colocation en autant d’exemplaires qu’il y a de colocataires. Ce pacte de colocation devra mentionner une série d’éléments prévus par le décret.

Départ anticipé d’un colocataire
En cas de départ anticipé d’un colocataire, le décret wallon innove : il autorise désormais le départ d’un colocataire avec décharge de ce dernier quant aux obligations résultant du contrat pour la période postérieure à son départ.
S’il souhaite partir de manière anticipative, il devra toutefois notifier un préavis de trois mois à l’ensemble des parties.
Si un candidat est trouvé endéans ce délai et que celui-ci est agréé par le bailleur et les colocataires, le colocataire ayant notifié son congé est après la période de préavis de trois mois, libéré de toutes les obligations sans indemnité.
Son remplaçant est subrogé dans ses obligations pour la durée restante du bail en cours. Un avenant sera rédigé à cet effet.
A défaut de remplaçant agréé par le bailleur ou les autres colocataires, le colocataire sortant est libéré de ses obligations moyennant le paiement de trois fois sa part dans le loyer à ses colocataires.
L’avenant à l’état des lieux  sera dans ce cas d’espèce aux frais du colocataire sortant.

Fin du bail 
S’il est décidé de mettre fin au bail, le congé doit être signé par chacun d’entre eux à moins qu’un d’entre eux ait mandat pour signer ce congé.

Pour plus d’informations, contactez-nous ! 

3. Jurisprudence

Juge de paix de Soignies, Jugement du 13 juillet 2023
Bail d’habitation – pluralité de (co)locataires – solidarité – renonciation au bénéfice de la solidarité – conséquence sur la résolution de contrat – résolution portant sur le droit au bail du colocataire défaillant (et non sur le bail lui-même).
Lorsqu’un bail est conclu avec une pluralité de locataires, tenus solidairement en

Justice de paix de Mons, Jugement du 17 octobre 2022 (PDF)
Bail d’habitation – pacte de colo- cation – départ d’un des colocataires – formalisme – art. 68 du décret wallon du 15 mars 2018 – fin du bail – solidarité.
L’article 68 du décret wallon sur le bail d’habitation précise que le colocataire qui souhaite se libérer du bail conclu avant son terme doit adresser un

Justice de paix de Oudenaarde, Jugement du 3 octobre 2022
Bail d’habitation – résiliation par l’un des deux locataires (cohabitant de fait) – nature du délai visé à l’article 51, § 3, dernier alinéa du décret flamand sur la location d’habitations – droits à une indemnité de relocation et à une indemnité d’occupation – demande de libération de la garantie locative – demande incidente entre locataires relative à la période de 6 mois.
Lorsque l’un des colocataires cohabitant de fait a résilié le bail, l’article 51, § 3 du décret de bail d’habitation doit être appliqué.
Pendant le délai de préavis, le

Justice de paix de Soignies, Jugement du 12 mai 1987
Bail de colocation – Congé

Si la solidarité n’a pas été stipulée dans le bail, chacun des colocataires d’un même immeuble dispos d’un droit distinct et personnel à l’occupation de la totalité de l’immeuble, conjointement avec ses colocataires.
Il peut renoncer à ce droit ou en être privé sans que cela porte atteinte aux droits de ceux-ci (JLMB 1987, p. 1149)

 

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