1. Dispositions légales
Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif aux baux d’habitation
Section 13 – Du bail à rénovation
Article 50.
Les parties peuvent convenir par écrit à tout moment que le preneur s’engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés, qui incombent au bailleur.
Elles doivent fixer le délai dans lequel ces travaux doivent être exécutés.
Dans ce cas, il peut être dérogé à l’article 9 du présent décret à la condition que les travaux envisagés visent à mettre le bien loué en conformité avec les exigences de cet article, que ces travaux soient décrits avec précision, que le début des travaux soit fixé dans un délai raisonnable et qu’aucun loyer ne soit exigible pendant la durée convenue pour ceux-ci, étant entendu que cette durée ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire pour les effectuer.
En contrepartie des travaux, le bailleur s’engage à renoncer pendant une période déterminée, à la faculté de mettre fin au bail ou à la faculté de demander la révision du loyer, ou il s’engage à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer.
A la demande de la partie la plus diligente, il est procédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation.
2. Chronique
Définition : Le bail à rénovation est celui dans lequel, en contrepartie de l’engagement du preneur d’effectuer certains travaux, le bailleur concède un avantage qui peut consister :
– Soit dans la renonciation à donner le congé pendant une période déterminée ;
– Soit dans la renonciation à demander la révision du loyer ;
– Soit dans l’octroi d’une réduction de loyer ;
Ainsi, dans le cadre de ce mécanisme juridique, il est permis aux parties de déroger aux certaines dispositions impératives de la loi sur les baux de résidence principale :
– Le bien ne doit pas nécessairement satisfaire aux exigences élémentaires de salubrité, de sécurité et d’habitabilité ;
– Le bailleur peut renoncer à son droit de mettre fin au contrat à tout moment pour occupation personnelle;
Le bail à rénovation n’est soumis à aucune condition de forme et peut être convenu verbalement. Cette convention ne doit pas nécessairement exister lors de la conclusion du bail, et peut donc être conclue ultérieurement
Le régime du bail à rénovation est décrit à l’article 50 du décret. Afin d’être valable, ce bail doit être conclu par écrit et fixer le délais dans lequel les travaux doivent être réalisés.
En contrepartie de ces travaux effectués par le preneur, le bailleur doit pendant une période déterminée, soit renoncer à la faculté de mettre fin au bail ou de demander la révision du loyer et ou concéder une remise ou une diminution du loyer.
Enfin, à la fin des travaux, et ce, à la demande la partie la plus diligente, il est procédé à une réception contradictoire des travaux.
En présence d’un tel bail, il peut être dérogé à l’article 9 du décret relatif aux normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
Il sera toutefois exigé que les travaux effectués ont pour but de mettre le bien loué en conformité aux exigences de l’article 9 du décret, que les travaux soient également déterminés avec précision, que les travaux soit fixé dans un délai raisonnable et enfin qu’aucun loyer ne soit réclamé par le bailleur pendant la durée convenue pour les travaux. Ce délai ne peut être inférieur au délai raisonnablement nécessaire pour effectuer lesdits travaux.
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 17 septembre 2018
Bail de rénovation – Résolution pour manquement à venir (non)
Le juge ne peut prononcer la résolution d’un bail en cas d’éventuels manquements à venir car, ce faisant, il se prive du pouvoir d’apprécier, en fonction de toutes les circonstances de fait, la gravité de ces défaillances contractuelles postérieures.