Champ d’application

Bail de résidence principale : A travers cette section, vous pouvez parcourir la législation relative au champ d’application du bail de résidence principale, la tendance jurisprudentielle ainsi que les décisions des cours et tribunaux à ce sujet. 

Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Article 52.
§1er. Le présent chapitre s’applique aux baux d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.
Est réputée non écrite la clause interdisant l’affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n’est pas accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail.
Le présent chapitre s’applique également si l’affectation à la résidence principale se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord.
§2. Le présent chapitre s’applique à la sous-location portant sur le bien d’habitation affecté à la résidence principale en exécution alinéas 1er et 3, conclue conformément à l’article 58 du présent chapitre, dans les limites prévues à ce même article.
Le présent chapitre s’applique également aux sous-locations conclues par les personnes morales visées à l’article 47, alinéa 3, dans les limites prévues à l’article 60, § 2. Dans ce cas, le bail principal est lui aussi soumis aux dispositions du présent chapitre.
§3. Le présent chapitre n’est pas applicable lorsque le contrat par lequel le bien d’habitation est accordé au preneur est l’accessoire d’un contrat principal relatif à la fonction ou à l’activité du preneur.
§4. Le présent chapitre n’est plus applicable dès que prend fin l’affectation du bien loué à la résidence principale.

§5. Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives.
§6. Dans le cadre du présent chapitre, les articles 7, 8, 9, 10 et 15 sont impératifs.


Chronique

Le bail de résidence principale s’applique aux baux d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.
La résidence principale du preneur est le lieu qui constitue le siège de ses intérêts personnels et familiaux et le centre de ses activités. 

L’article 52 §1, al.2 du décret wallon sur le logement stipule comme non-écrite la clause interdisant l’affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n’est pas accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail.
Cette règle a pour but d’éviter que le bailleur n’insère dans le contrat une clause interdisant l’affectation du logement à la résidence principale du preneur dans l’unique but de contourner les règles impératives prévues en matière de baux affectés à la résidence principale.
Le juge de paix de Bruges stipule que: « une clause excluant l’application de la loi sur les baux de résidence principale n’a d’effet que moyennant la mention d’une justification expresse et sérieuse et l’indication de la résidence principale du preneur pendant la durée du bail, la simple indication, en tête du bail, d’une autre adresse que celle des lieux loués, sans préciser qu’il s’agira de la résidence principale du locataire pendant la durée de la convention, ne suffisant pas« . (J.P. Bruges, 27 septembre 2002, J.J.P., 2004).

Le critère qui permet de retenir ou d’écarter l’existence d’un bail de résidence principale reste la volonté des parties. La clause interdisant au preneur d’établir sa résidence principale dans les lieux loués ne constitue pas une clause de style lorsque le bailleur est une université et que cette clause est justifiée par sa volonté de n’offrir le logement qu’aux étudiants inscrits. Lorsqu’une telle condition n’est pas remplie et que le preneur demeure dans les lieux au-delà de l’échéance du bail malgré l’opposition du bailleur, il occupe les lieux sans titre ni droit (Justice de paix de Wavre du 21 janvier 2014, J.J.P.2015, 5-6, p.227).

Affectation de la résidence principale en cours de bail :
Dans le cas où l’affectation de la résidence principale se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur,  le bail prend cours à la date de cet accord.

Notons également que les articles 7, 8, 9, 10 relatifs aux obligations du bailleur vis-à-vis du preneur sont impératifs. Il ne peut donc y être dérogé contractuellement.

Tandis qu’à l’égard du bailleur, l’article 15 du décret est également impératif dans le chef du preneur : »Le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien. On entend par réparations locatives ou de menu entretien les réparations de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux par le preneur« .


3. Jurisprudence 

Juge de paix de Soignies, Jugement du 5 juillet 2023
Les termes du contrat et plus particulièrement la destination qui est donnée contractuellement au lieu loué, ainsi que le descriptif des lieux (bureau, archives, salon, séjour, hall, 4 chambres, etc.), indiquent de prime abord assez clairement que le bien donné en location est bel et bien, à la base, une maison d’habitation et que l’exercice d’une activité professionnelle devrait n’y être qu’accessoire.

Ni l’autorisation contractuelle d’exploiter une certaine surface en vue d’exercer une activité professionnelle via une sous-location à une société commerciale, ni le fait que le bail prévoie moult clauses relatives à la nécessité pour le locataire d’obtenir les autorisations éventuelles pour l’exercice de ces dites activités professionnelles, n’implique d’emblée une autorisation faite au locataire par le bailleur d’y exercer une activité commerciale au sens de la loi de 1951, c’est-à-dire avec ouverture au public.
L’activité de traiteur n’implique pas d’emblée une ouverture au public dès lors que cette activité peut consister en la préparation de repas revendus à l’extérieur via un commerce ambulant ou un réseau de revendeurs.

Justice de paix de Tournai, Jugement du 22 décembre 2009
Baux – Bail à loyer – Interdiction d’affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur – Clause non circonstanciée – Clause réputée non écrite.
La clause du contrat de bail selon laquelle les lieux

Juge de paix de Wavre, jugement du 24 janvier 2014
Bail de résidence principale – champ d’application – logement étudiant – clause d’interdiction – validité – affectation – accord du bailleur – occupation sans titre ni droit.
La résidence principale du preneur est le lieu qui constitue le siège des ses intérêts personnels et familiaux et le centre de ses activités. Le critère qui

Juge de paix de Bruges, Jugement du 27 septembre 2002
Baux relatifs à la résidence principale – champ d’application de la loi – clause contractuelle d’exclusion – conditions de validité.

Baux relatifs à la résidence principale – durée du bail – bail de courte durée – durée de deux mois – conséquence.
Une clause excluant l’application de la loi sur les baux de résidence principale n’a d’effet que moyennant la mention d’une justification expresse et

Justice de paix de Tournai (2ème Canton), Jugement du 22 décembre 2009
Bail affecté à la seconde résidence 
Est réputée non écrite, la clause interdisant l’affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle. Cette disposition a pour but « d’éviter l’insertion systématique d’une clause excluant l’affectation du logement à la résidence principale, afin de soustraire le bail aux dispositions impératives.
La clause du contrat de bail selon laquelle les lieux loués sont affectés à la résidence secondaire du preneur n’est pas une clause circonstanciée au sens de l’article premier, paragraphe premier, alinéa 2, de la loi du 20 février 1991. Elle doit, dès lors, être réputée non écrite (JLMB 2010, p. 1873).

Tribunal civil de Bruxelles (75ème ch.), Jugement du 8 juin 2005
Bail de kot – Résidence principale
Les éléments de fait révèlent que, depuis la conclusion d’un nouveau bail, il s’agit d’un bail de résidence principale en raison de l’acceptation tacite du bailleur, plutôt que d’un bail de kot d’étudiants. Cela résulte de la durée du bail (12 mois au lieu de 10 ou 11), de la prolongation de l’établissement dans les lieux d’une durée de 24 mois par le biais de la conclusion d’un nouveau bail, du fait que le bail est relatif à deux pièces dotées d’équipements distincts, de l’inscription au registre de la population et de l’absence de services ou équipements qui seraient décisifs au niveau de la jouissance. Dans la mesure où la lettre du bailleur ne peut être considérée comme un congé, il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité sur base de l’article 3, § 6 des dispositions relatives aux baux de résidence principale (JJP 2007, p.185).

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