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Conditions de validité d’un bail

2. Chronique

Il est vrai que le paiement du loyer est un instrument de preuve couramment retenu devant les tribunaux; encore faut-il relever qu’il s’agit souvent de voir débattre des modalités d’exécution (point de départ du bail, montant du loyer …) d’un bail incontesté dans son principe; au surplus, il est exact que la doctrine ajoute l’aveu au rang des preuves admises avec le serment et qu’au titre d’aveu extrajudiciaire un paiement dont il serait établi que la cause en est à trouver dans l’extinction d’une dette de loyer, pourrait prouver l’existence d’un bail dont l’exécution ne serait pas autrement établie (cf. DE PAGE, op. cit., n° 542).

Dans une décision de la Justice de paix de Fontaine l’Evêque du 20 mars 2008, il n’a pas été admis que les quittances vantées eussent pour cause, dûment établie, l’extinction d’une dette de loyer, les quittances paraissant « suspectes compte tenu des circonstances particulières de la cause »; par ailleurs, les preuves de paiement de certaines sommes ne sont pas davantage probantes puisque ces pièces n’émanent pas du prétendu bailleur et ne sauraient être constitutives d’aveu par ce fait même.

Pour un examen complet des problèmes de preuve du bail, on consultera utilement J. VANKERCKHOVE e.a., « Le louage de choses. Les baux en général », Novelles, 2000, p. 114 et s.

Violation des règles d’urbanisme

Comme tout contrat synallagmatique, le contrat de bail de résidence principale requiert pour sa validité un objet et une cause licite.
La location d’un bien qui contrevient aux règlementations urbanistiques encours donc la sanction de la nullité. En effet, est nul lorsque l’objet du bail suppose de créer, autoriser ou perpétuer une situation contraire à l’ordre public.
Contraire à l’ordre public présuppose que toute contravention aux prescriptions urbanistique n’emporte pas ipso facto la nullité du contrat de bail. Faut-il encore que la prescription violée soit de nature d’ordre public.
Dans un jugement du 8 mars 2016, le tribunal de première instance de Bruxelles fait application de ces principes en frappant de nullité le bail de résidence principale en contradiction avec la destination urbanistique qui est la sienne (rez-de-chaussée commercial).
Les juges de paix de Sprimont  (Juge de paix de Sprimont, jugement du 26 mars 2019 et de Wavre ( Juge de paix de Wavre, jugement du 13 juillet 2018) décident également de sanctionner les baux de nullité absolue portant sur des logements créés au sein d’un immeuble unifamilial sans qu’un permis d’urbanisme autorisant la division de l’immeuble en plusieurs logements n’ait été octroyé.
Conclure systématiquement à la nullité ne vas pas sans susciter certaines réflexions au regard notamment des objectifs poursuivis par le législateur, lesquels permettent déjà au juge de moduler les conséquences de la nullité en terme de restitution, et des circonstances concrètes de l’espèce.
La nullité est une sanction qui opère avec effet rétroactif ayant comme conséquence de supprimer les effets juridiques nés du contrat, aussi bien pour l’avenir que pour le passé.
Dès lors, en cas de nullité prononcé, les parties sont tenues à des restitutions réciproques : remboursement du loyer par le bailleur et restitution par équivalent de la jouissance du bien loué par le preneur.
La restitution par équivalent consiste au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle correspond généralement au prix du loyer et de la gravité des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme aux normes administratives en vigueur.
Enfin, le juge peut également refuser la restitution au profit de l’une ou l’autre partie, voire des deux, sur base de l’adage «  In Pari causa turpitudinis cessat repetitio ».
Le juge de paix de Beringen a considéré que le fait qu’aucun permis urbanistique n’ait été délivré pour l’appartement loué ne rendait pas le contrat de bail nul pour autant. Par contre, il a été relevé que le bailleur devait, en vertu de son obligation de délivrance et de fournir une jouissance paisible, veiller à ce que l’immeuble réponde aux exigences légales et dispose des autorisations requises.  Ce manquement peut déboucher sur la résiliation dudit bail au tort du bailleur.
Cette approche semble être celle retenue au bail conclu en méconnaissance des règles relatives aux permis de location.

En cas de conclusion d’un bail en méconnaissance des règles relative au permis de location, la nullité semble être la sanction unanimement adoptée par la jurisprudence.
Namur, 4 septembre 2009 JLMB et ce, même en cas de régularisation du permis en cours de bail. Nivelles 31 mai 2013
Il apparait que la nullité absolue d’un contrat ne peut en effet être couverte et une partie contractante ne peut y renoncer.
Le juge se devait de soulever d’office la cause de nullité.
Néanmoins, force est de constater que cette solution semble critiquée par la jurisprudence et la doctrine.
Cette critique trouve un écho récent dans la jurisprudence de la cour de cassation (arrêt du 7 novembre 2019). La cour a estimé que la sanction du non-respect d’une norme d’ordre public devait contribuer à la réalisation de l’objectif de la règle enfreinte et qu’il était loisible au juge de personnaliser cette sanction afin qu’elle soit adaptée aux circonstances spécifique de la cause
Cette atténuation au principe de nullité d’office trouve également un fondement dans l’article 5.57 de la loi du 28 avril 2022 du Livre V du Code civil : un « contrat qui ne remplit pas les conditions requises par sa validité est nul. Toutefois, le contrat demeure valable dans les cas prévus par la loi ou lorsqu’il résulte des circonstances que la sanction de la nullité ne serait manifestement pas appropriée, eu regard au but de la règle violée ».
La théorie de l’enrichissement sans cause permet, en règle, de justifier  cette obligation de restitution.
La jurisprudence fonde ainsi l’obligation de payer une indemnité d’occupation sur la base de cette théorie

Jurisprudence

 

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