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Cession/Sous-location du bail

1. Dispositions légales

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux

Article 10.
L’interdiction de céder le bail ou de sous-louer une immeuble ou partie d’immeuble ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du locataire principal.
Toutefois, lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble, l’interdiction de céder le bail ou de sous-louer reste valable.
Le preneur qui veut user du droit qui lui est reconnu à l’alinéa 1er de sous-louer ou de céder son bail doit signifier au bailleur le projet d’acte de cession ou de sous-location et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice). Le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s’opposer à la cession ou à la sous-location, est tenu de notifier, par les mêmes voies, son opposition motivée, dans les trente jours de la signification, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément.
L’opposition est notamment justifiée si le preneur n’a exercé le commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans ou si le bail lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge.
Le preneur peut, à peine de forclusion, se pourvoir dans les quinze jours de l’opposition.
Article 11.
I. En cas de cession portant sur l’intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.
La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail.
II. En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l’établissement d’un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l’article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l’indemnité prévue à l’article 25 ou à l’article 16, IV.

L’abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou le rejet de la demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pas préjudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que la demande de celui-ci, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci dénoncera de même copie de toute notification qu’il ferait au locataire principal.
Si la location principale prend fin avant l’échéance du bail par la faute, à l’initiative ou de l’accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer de commun accord. A défaut d’accord, le juge, saisi par la partie la plus diligente, fixe ces conditions en équité et en ce qui concerne le loyer, fait application des dispositions de l’article 19.
III. Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial.
Art. 11bis.
Si son bail ne le lui interdit pas, le preneur peut sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu’il maintienne son commerce dans les lieux loués. Les alinéas 3 à 7 de l’article 4, § 2, de la Section 11 du Livre III, Titre VIII, Chapitre II du Code civil sont applicables à cette sous-location, sous réserve des dispositions suivantes.
Si le preneur obtient le renouvellement du bail, conformément à l’article 14, alinéa 1er, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre bail. Toutefois, il ne peut invoquer à son profit les droits directs à l’égard du bailleur prévus par l’article 11 et l’article 14, alinéa 2.


2. Chronique

En cas de sous-location, le sous-locataire dispose du droit de demander le renouvellement de son bail au locataire principal.
Sous peine de déchéance, le sous-locataire doit notifier sa demande au locataire principal par exploit d’huissier ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du contrat de sous-location en cours.
Le locataire a, quant à lui, la faculté de refuser le renouvellement selon les motifs énoncés à l’article 16 de la loi sur les baux commerciaux et moyennant, le cas échéant, le paiement d’une indemnité prévue à l’article 25.
Le renouvellement du bail de sous-location est évidemment subordonné au renouvellement du bai principal. Ainsi, si le locataire principal n’a pas obtenu le renouvellement de son bail, il peut octroyer plus de droits que ceux dont il dispose.
Conscient de sa dépendance au bail principal, le législateur a prévu de lui permettre un renouvellement de son bail en dépit du non-renouvellement du bai principal.
Deux hypothèses peuvent se présenter : (1) le locataire principal s’est abstenu de demander le renouvellement de son bail et (2) lorsque le renouvellement est rejeté pour des motifs personnels au locataire principal (article 11, II, al.2 de la loi sur les baux commerciaux).
Afin d’aboutir à sa demande, celle-ci doit être régulièrement adressée non seulement au locataire principal mais également être dénoncée le même jour et dans les mêmes formes au bailleur principal.
Indemnité d’éviction pour le sous-locataire en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur (Cass., 17 juin 2004, pas., p.1079)


3. Jurisprudence

Juge de paix de Thuin, Jugement du 15 mai 2023
Bail commercial – cession de bail – preuve par présomption (oui).
La cession de bail est une cession de créance, suivant laquelle une des parties cède à un tiers les droits, mais non

Justice de paix de Charleroi, jugement du 13 mai 2020 (PDF)
Bail commercial – Sous-location – résiliation du bail principal – conclusion immédiate d’un nouveau bail entre les mêmes parties – effet sur la sous-location – bail direct entre le sous-locataire et le bailleur (non)
Loi sur les baux commerciaux – ratio legis – appropriation du fonds de commerce du preneur par le bailleur – abus de droit
Refus de contracter – abus de droit – sanction.
Lorsque le bailleur et le locataire principal résilient le bail principal pour conclure un nouveau bail entre les mêmes parties, l’article 11. II, alinéa 3 de la loi relative aux baux commerciaux qui prévoit que le sous-locataire devient le locataire direct

Tribunal de première instance du Hainaut, Jugement du 13 mai 2020 (PDF)
Bail commercial – sous-location – résiliation du bail principal – conclusion immédiate d’un nouveau bail entre les mêmes parties – effet sur la sous-location – bail direct entre le sous-locataire et le bailleur (non)
Loi sur les baux commerciaux – ratio legis – appropriation du fonds de commerce du preneur par le bailleur – abus de droit
Refus de contracter – abus de droit – sanction.
Lorsque le bailleur et le locataire principal résilient le bail principal pour conclure un nouveau bail entre les mêmes parties, l’article 11. II, alinéa 3 de la loi relative aux baux commerciaux qui prévoit que le sous-locataire devient le locataire direct du

Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 2 février 2018 (PDF)
Bail commercial – Abus de droit – Cession d’un bail – Solidarité cédant-cessionnaire
En vertu de l’article 11 de la loi sur les baux commerciaux, le cédant d’un bail commercial demeure solidairement tenu avec le cessionnaire de toutes les

Justice de Paix de Charleroi, Jugement du 6 septembre 2011 (PDF)
Bail commercial – cession et sous- location – exercice du commerce depuis moins de deux ans – circonstances exceptionnelles permettant d’autoriser la cession – faillite.
La faillite du preneur constitue un fait exceptionnel permettant au juge de ne pas faire droit à l’opposition du bailleur à la cession, opposition motivée

Justice de paix de Tournai (2nd canton), Jugement du 31 mars 2009
Bail commercial – Cessions successives du bail – Recours du bailleur contre les cédants successifs.
En cas de cessions successives d’un bail commercial, le recours du bailleur ne se limite pas au dernier cessionnaire et à son cédant immédiat, mais

Justice de paix de Waremme, Jugement du 11 juin 2008
Baux – Bail commercial – Cession de bail – Interdiction – Personne morale (non) – Disposition des lieux.
La disposition de l’article 10, alinéa 2, de la loi sur les baux commerciaux qui main- tient l’interdiction de cession du bail lorsque le bailleur ou sa famille

Justice de paix de Saint-Trond, Jugement du 13 mai 2008
Bail commercial – cession du bien loué – congé donné par l’acheteur invoquant une reconstruction (art. 13 et 16-I, 3° Loi sur les baux commerciaux) – préavis d’un an non prolongeable – indemnité d’éviction d’un an de loyer (art. 25, 1° Loi sur les baux commerciaux) et indemnisation de droit commun (art. 1744-1745 C. civ.) à titre supplétif et à la seule charge du vendeur – indemnité d’éviction exigible à dater de la fin du bail mais droit de rétention dans le chef du locataire.
L’acheteur d’un bien immobilier peut mettre fin au bail commercial portant sur les lieux en invoquant sa volonté de reconstruire l’immeuble (art. 16-I, 3°)

Tribunal 1ère instance de Bruxelles, Jugement du 13 septembre 2007
L’occupation à titre de résidence principale par le locataire commercial ne soumet pas la convention aux règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, notamment quant à la salubrité du bien; la sous-location partielle accordée par le locataire commercial aux fins de voir le sous-locataire établir sa résidence principale dans les lieux, n’est quant à elle soumise qu’à certaines des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale (art. 11bis de la loi sur les baux commerciaux).
Si l’obligation du bailleur de délivrer la chose louée est une obligation essentielle du contrat de bail, il n’est cependant pas interdit aux parties d’en restreindre l’étendue; pour autant, l’application de ces clauses doit s’entendre en fonction des vices apparents, sans préjudice de tous débats quant à l’existence et la portée d’éventuels vices cachés, pour lesquels le bailleur est redevable de garantie, sauf clause contraire expresse,et de stricte interprétation (J.J.P. 2008, p. 390).

Cour de cassation, Arrêt du 17 juin 2004
Bail commercial. — Notion. Nature de la légis- de la loi sur les baux commerciaux.
Refus par le bailleur. — Sous-location. — Sous-locataire propriétaire du fonds de commerce. — Renouvellement du bail. — Pas de notification au bailleur. — Droit à une indemnité d’éviction.
1. La loi sur les baux commerciaux vise à protéger le fonds de commerce des détaillants et des artisans en contact direct avec le public. (L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce, art. 1er.)
2. Il ne suit pas de la réglementation de la loi sur


Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 3 décembre 2004 (PDF)
Baux des biens immeubles – sous-location et cession de bail – absence de clause d’interdiction – cession libre – application des conditions de l’article 1690 du Code civil.

Baux commerciaux – cession de bail et sous-location – absence de clause d’interdiction – application des principes généraux – non-application de l’article 10 de la loi sur les baux commerciaux.
Baux commerciaux – révision du loyer – obligation d’intenter la procédure dans les trois derniers mois du triennat en cours.
En l’absence d’une clause d’interdiction de cession de bail, le preneur a, en vertu de l’article 1717 du Code civil, le droit de céder son bail. Par application

Justice de paix de Bruxelles (4ème canton), Jugement du 1 décembre 2003 (PDF)
Bail commercial – cession de bail et de fonds de commerce – opposition du bailleur – occupation par un nouveau candidat cessionnaire – résolution pour inexécution (non) – offre du bailleur de payer le prix de cession – protection du droit de propriété – reprise des lieux.
Le propriétaire ne peut obtenir la résolution judiciaire d’un bail commercial aux torts du locataire en invoquant l’occupation des lieux loués

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