1. Dispositions légales
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
Article 10.
L’interdiction de céder le bail ou de sous-louer une immeuble ou partie d’immeuble ne peut faire obstacle à la cession ou à la sous-location faite ensemble avec la cession ou la location du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du locataire principal.
Toutefois, lorsque le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble, l’interdiction de céder le bail ou de sous-louer reste valable.
Le preneur qui veut user du droit qui lui est reconnu à l’alinéa 1er de sous-louer ou de céder son bail doit signifier au bailleur le projet d’acte de cession ou de sous-location et ce par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice). Le bailleur qui croit avoir de justes motifs de s’opposer à la cession ou à la sous-location, est tenu de notifier, par les mêmes voies, son opposition motivée, dans les trente jours de la signification, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément.
L’opposition est notamment justifiée si le preneur n’a exercé le commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans ou si le bail lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge.
Le preneur peut, à peine de forclusion, se pourvoir dans les quinze jours de l’opposition.
Article 11.
I. En cas de cession portant sur l’intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.
La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail.
II. En cas de sous-location totale ou partielle, faite ensemble avec la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l’établissement d’un fonds de commerce, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail, si, et dans la mesure où le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal, sauf le droit de reprise du locataire principal par application de l’article 16 et le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l’indemnité prévue à l’article 25 ou à l’article 16, IV.
L’abstention du locataire principal de demander le renouvellement ou le rejet de la demande pour des motifs qui lui sont personnels, ne porte pas préjudice au droit du sous-locataire au renouvellement à condition que la demande de celui-ci, régulièrement adressée au locataire principal, ait été dénoncée au bailleur le même jour et dans les mêmes formes. Si le sous-locataire a communiqué sa demande au bailleur, celui-ci dénoncera de même copie de toute notification qu’il ferait au locataire principal.
Si la location principale prend fin avant l’échéance du bail par la faute, à l’initiative ou de l’accord du locataire principal, le sous-locataire devient le locataire direct du bailleur, aux conditions à déterminer de commun accord. A défaut d’accord, le juge, saisi par la partie la plus diligente, fixe ces conditions en équité et en ce qui concerne le loyer, fait application des dispositions de l’article 19.
III. Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial.
Art. 11bis.
Si son bail ne le lui interdit pas, le preneur peut sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu’il maintienne son commerce dans les lieux loués. Les alinéas 3 à 7 de l’article 4, § 2, de la Section 11 du Livre III, Titre VIII, Chapitre II du Code civil sont applicables à cette sous-location, sous réserve des dispositions suivantes.
Si le preneur obtient le renouvellement du bail, conformément à l’article 14, alinéa 1er, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre bail. Toutefois, il ne peut invoquer à son profit les droits directs à l’égard du bailleur prévus par l’article 11 et l’article 14, alinéa 2.
2. Chronique
En cas de sous-location, le sous-locataire dispose du droit de demander le renouvellement de son bail au locataire principal.
Sous peine de déchéance, le sous-locataire doit notifier sa demande au locataire principal par exploit d’huissier ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du contrat de sous-location en cours.
Le locataire a, quant à lui, la faculté de refuser le renouvellement selon les motifs énoncés à l’article 16 de la loi sur les baux commerciaux et moyennant, le cas échéant, le paiement d’une indemnité prévue à l’article 25.
Le renouvellement du bail de sous-location est évidemment subordonné au renouvellement du bai principal. Ainsi, si le locataire principal n’a pas obtenu le renouvellement de son bail, il peut octroyer plus de droits que ceux dont il dispose.
Conscient de sa dépendance au bail principal, le législateur a prévu de lui permettre un renouvellement de son bail en dépit du non-renouvellement du bai principal.
Deux hypothèses peuvent se présenter : (1) le locataire principal s’est abstenu de demander le renouvellement de son bail et (2) lorsque le renouvellement est rejeté pour des motifs personnels au locataire principal (article 11, II, al.2 de la loi sur les baux commerciaux).
Afin d’aboutir à sa demande, celle-ci doit être régulièrement adressée non seulement au locataire principal mais également être dénoncée le même jour et dans les mêmes formes au bailleur principal.
Indemnité d’éviction pour le sous-locataire en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur (Cass., 17 juin 2004, pas., p.1079)