1. Dispositions légales
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
Article 1.
Tombent sous l’application de la présente section les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.
Région wallonne
Article 1.
§1. Tombent sous l’application de la présente section les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.
§2. La présente section s’applique également intégralement aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial tel que défini à l’article I.11, 2°, du Code de Droit économique du 28 février 2013.
§3. Toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite.
Article 2.
Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :
1° Les baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an;
2° Les baux portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de l’article 4, § 2, de la loi du 7 mars 1924, modifiée par l’article 2 de la loi du 13 juillet 1930;
3° Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui;
4° Les baux portant sur des immeubles dont les revenus modiques ne dépassent pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres ainsi que les baux portant sur parties de ces immeubles. Cet arrêté pourra, en vue de déterminer les pouvoirs d’appréciation du juge et les modes de preuve qu’il sera autorisé à admettre, faire application des dispositions prévues par l’article 36 de la loi du 20 décembre 1950
5° Les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique et qui sont consentis par l’administration publique ou par l’établissement d’utilité publique.
Région de Bruxelles-Capitale
Article 2.
Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :
1° Les baux conclus par écrit pour un délai égal à ou inférieur à un an ;
2° Les baux portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de l’article 4, § 2, de la loi du 7 mars 1924, modifiée par l’article 2 de la loi du 13 juillet 1930;
3° Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui;
4° Les baux portant sur des immeubles dont les revenus modiques ne dépassent pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres ainsi que les baux portant sur parties de ces immeubles. Cet arrêté pourra, en vue de déterminer les pouvoirs d’appréciation du juge et les modes de preuve qu’il sera autorisé à admettre, faire application des dispositions prévues par l’article 36 de la loi du 20 décembre 1950
5° Les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique et qui sont consentis par l’administration publique ou par l’établissement d’utilité publique.
Région wallonne
Article 2.
Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :
1° les baux conclus par écrit, pour une durée égale à ou inférieure à un an;
2° Les baux portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de l’article 4, § 2, de la loi du 7 mars 1924, modifiée par l’article 2 de la loi du 13 juillet 1930;
3° Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui;
4° Les baux portant sur des immeubles dont les revenus modiques ne dépassent pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres ainsi que les baux portant sur parties de ces immeubles. Cet arrêté pourra, en vue de déterminer les pouvoirs d’appréciation du juge et les modes de preuve qu’il sera autorisé à admettre, faire application des dispositions prévues par l’article 36 de la loi du 20 décembre 1950
5° Les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique et qui sont consentis par l’administration publique ou par l’établissement d’utilité publique.
Région flamande
Article 2.
Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :
1° les baux conclus par écrit pour un délai égal à ou inférieur à un an
2° Les baux portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de l’article 4, § 2, de la loi du 7 mars 1924, modifiée par l’article 2 de la loi du 13 juillet 1930;
3° Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui;
4° Les baux portant sur des immeubles dont les revenus modiques ne dépassent pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres ainsi que les baux portant sur parties de ces immeubles. Cet arrêté pourra, en vue de déterminer les pouvoirs d’appréciation du juge et les modes de preuve qu’il sera autorisé à admettre, faire application des dispositions prévues par l’article 36 de la loi du 20 décembre 1950
5°Les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique et qui sont consentis par l’administration publique ou par l’établissement d’utilité publique.
2. Chronique
Afin de bénéficier de la loi sur les baux commerciaux, il requiert tout d’abord d’établir un contrat de bail.
Une convention d’occupation à titre précaire, convention par laquelle le propriétaire se réserve le droit de disposer et de retrouver la jouissance de la chose à tout moment, ne constitue pas un contrat de bail. Contrairement au bail, cette convention n’offre aucune garantie de stabilité du locataire. Il s’agit d’une simple tolérance. En conséquence, cette convention d’occupation à titre précaire échappe donc au champ d’application de la loi sur les baux commerciaux.
La Cour de cassation a confirmé la décision du Tribunal de première instance de Bruxelles estimant que « sans aucune intention de contourner la loi sur les baux commerciaux et à défaut pour les parties d’aboutir dans leurs négociations pour conclure un nouveau contrat de bail commercial, leur volonté commune a été de permettre à la demanderesse d’occuper temporairement les lieux durant le temps nécessaire pour écouler son stock de marchandises (…) de sorte que la convention conclue entre eux constitue une occupation à titre précaire et non un bail commercial » (Cas., 29 février 2016, R.D.C., 2018).
Concession d’exploitation
Lorsque l’objet du contrat est l’exploitation pour compte propre, les juridictions considèrent que nous sommes non pas face à un bail commercial mais plutôt en présence d’un contrat sui generis s’apparentant à un contrat de gérance libre se situant en dehors du champ d’application du bail commercial.
C’est en ce sens qu’à statuer le tribunal de première instance de Liège en décidant que « l’appelante était de ce fait habilité à occuper les lieux sans qu’il ne soit nécessaire ou même utile d’appuyer ce droit d’occupation sur un contrat de bail (Liège, 3 février 2004, J.L.M.B., 2004).
Notion de commerce de détail ou artisanat en contact direct avec le public.
Afin de pouvoir bénéficier des protections légales prévues par la loi sur les baux commerciaux, il importe que la clientèle du commerce protégé doive principalement être celle qui résulte d’un contact direct avec le public. Le commerçant doit avoir la faculté de pouvoir se constituer une clientèle propre liée aux locaux qu’il loue.
Ainsi, la Cour de cassation a eu l’occasion de trancher un litige quant à l’application de la loi sur les baux commerciaux dans l’hypothèse où un preneur loue un espace à l’intérieur d’une grande surface ouverte au public en général pour y exploiter un commerce de détail. La Cour décide qu’il ne peut être présumé que le preneur a la possibilité de se constituer une clientèle propre pouvant être clairement distingué de la clientèle de la grande surface dès lors que ce public constitue en premier lieu la clientèle de la grande surface.
Il appartient donc au juge d’examiner factuellement si eu égard aux circonstances particulières et aux modalités d’exploitation (caractère permanent et durable, l’accès, l’autonomie de l’espace), le preneur a la possibilité de se constituer une clientèle propre distincte de la grande surface (Cass., 20 mars 2014, Pas, 2014).
3. Jurisprudence