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Champ d’application

1. Dispositions légales

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux

Article 1.
Tombent sous l’application de la présente section les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.
Région wallonne
Article 1.
§1.
Tombent sous l’application de la présente section les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail, sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.

§2.  La présente section s’applique également intégralement aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial tel que défini à l’article I.11, 2°, du Code de Droit économique du 28 février 2013.
§3. Toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite.
Article 2.
Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :

1° Les baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an;
2° Les baux portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de l’article 4, § 2, de la loi du 7 mars 1924, modifiée par l’article 2 de la loi du 13 juillet 1930;
3° Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui;
4° Les baux portant sur des immeubles dont les revenus modiques ne dépassent pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres ainsi que les baux portant sur parties de ces immeubles. Cet arrêté pourra, en vue de déterminer les pouvoirs d’appréciation du juge et les modes de preuve qu’il sera autorisé à admettre, faire application des dispositions prévues par l’article 36 de la loi du 20 décembre 1950
5° Les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique et qui sont consentis par l’administration publique ou par l’établissement d’utilité publique.
Région de Bruxelles-Capitale
Article 2.
Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :
1° Les baux conclus par écrit pour un délai égal à ou inférieur à un an ;
2° Les baux portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de l’article 4, § 2, de la loi du 7 mars 1924, modifiée par l’article 2 de la loi du 13 juillet 1930;
3° Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui;
4° Les baux portant sur des immeubles dont les revenus modiques ne dépassent pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres ainsi que les baux portant sur parties de ces immeubles. Cet arrêté pourra, en vue de déterminer les pouvoirs d’appréciation du juge et les modes de preuve qu’il sera autorisé à admettre, faire application des dispositions prévues par l’article 36 de la loi du 20 décembre 1950
5° Les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique et qui sont consentis par l’administration publique ou par l’établissement d’utilité publique.
Région wallonne
Article 2.
Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :
1°  les baux conclus par écrit, pour une durée égale à ou inférieure à un an;
2° Les baux portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de l’article 4, § 2, de la loi du 7 mars 1924, modifiée par l’article 2 de la loi du 13 juillet 1930;
3° Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui;
4° Les baux portant sur des immeubles dont les revenus modiques ne dépassent pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres ainsi que les baux portant sur parties de ces immeubles. Cet arrêté pourra, en vue de déterminer les pouvoirs d’appréciation du juge et les modes de preuve qu’il sera autorisé à admettre, faire application des dispositions prévues par l’article 36 de la loi du 20 décembre 1950
5° Les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique et qui sont consentis par l’administration publique ou par l’établissement d’utilité publique.
Région flamande
Article 2.
Toutefois ne sont pas soumis aux dispositions de la présente section :
1° les baux conclus par écrit pour un délai égal à ou inférieur à un an
2° Les baux portant sur des immeubles ou des parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier en vertu de l’article 4, § 2, de la loi du 7 mars 1924, modifiée par l’article 2 de la loi du 13 juillet 1930;
3° Les baux consentis par les administrateurs provisoires des biens d’autrui;
4° Les baux portant sur des immeubles dont les revenus modiques ne dépassent pas le montant fixé par un arrêté royal délibéré en conseil des ministres ainsi que les baux portant sur parties de ces immeubles. Cet arrêté pourra, en vue de déterminer les pouvoirs d’appréciation du juge et les modes de preuve qu’il sera autorisé à admettre, faire application des dispositions prévues par l’article 36 de la loi du 20 décembre 1950
5°Les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publique et qui sont consentis par l’administration publique ou par l’établissement d’utilité publique.


2. Chronique

 

La loi sur les baux commerciaux s’applique aux les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui sont affectés principalement à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan  qui est directement en contact avec le public.

Afin de bénéficier de la loi sur les baux commerciaux, il requiert tout d’abord d’établir un contrat de bail.

Une convention d’occupation à titre précaire, convention par laquelle le propriétaire se réserve le droit de disposer et de retrouver la jouissance de la chose à tout moment, ne constitue pas un contrat de bail. Contrairement au bail, cette convention n’offre aucune garantie de stabilité du locataire. Il s’agit d’une simple tolérance. En conséquence, cette convention d’occupation à titre précaire échappe donc au champ d’application de la loi sur les baux commerciaux.

La Cour de cassation a confirmé la décision du Tribunal de première instance de Bruxelles estimant que « sans aucune intention de contourner la loi sur les baux commerciaux et à défaut pour les parties d’aboutir dans leurs négociations pour conclure un nouveau contrat de bail commercial, leur volonté commune a été de permettre à la demanderesse d’occuper temporairement les lieux durant le temps nécessaire pour écouler son stock de marchandises (…) de sorte que la convention conclue entre eux  constitue une occupation à titre précaire et non un bail commercial  » (Cas., 29 février 2016, R.D.C., 2018).

Concession d’exploitation
Lorsque l’objet du contrat est l’exploitation pour compte propre, les juridictions considèrent que nous sommes non pas face à un bail commercial mais plutôt en présence d’un contrat sui generis s’apparentant à un contrat de gérance libre se situant en dehors du champ d’application du bail commercial.
C’est en ce sens qu’à statuer le tribunal de première instance de Liège en décidant que « l’appelante était de ce fait habilité à occuper les lieux sans qu’il ne soit nécessaire ou même utile d’appuyer ce droit d’occupation sur un contrat de bail (Liège, 3 février 2004, J.L.M.B., 2004).

Notion de commerce de détail ou artisanat en contact direct avec le public.
Afin de pouvoir bénéficier des protections légales prévues par la loi sur les baux commerciaux, il importe que la clientèle du commerce protégé doive principalement être celle qui résulte d’un contact direct avec le public. Le commerçant doit avoir la faculté de pouvoir se constituer une clientèle propre liée aux locaux qu’il loue.

Deux arrêts de la Cour de cassation permettent d’appréhender le contour de ces notions.

Conformément à l’article 1er de la loi sur les baux commerciaux, les règles relatives aux baux commerciaux s’appliquent aux immeubles ou parties d’immeubles qui sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. Cette disposition implique que les règles relatives aux baux commerciaux ne s’appliquent que si le preneur en tant qu’exploitant d’un commerce de détail se trouve en contact direct avec le public en général, de telle sorte qu’il puisse se constituer une clientèle propre liée aux locaux qu’il loue. En d’autres termes, la clientèle attachée au commerce protégé doit principalement être celle qui résulte d’un contact avec le public.

Dans son arrêt du 20 mars 2014, la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur l’éventuelle application de la loi sur les baux commerciaux à l’hypothèse du preneur qui loue un espace à l’intérieur d’une grande surface ouverte au public en général pour y exploiter un commerce de détail en tant qu’indépendant. Pour la Cour, il ne peut être présumé que le preneur a la possibilité de se constituer une clientèle propre pouvant être clairement distinguée de celle de la grande surface, dès lors que ce public constitue en premier lieu la clientèle de la grande surface. Il appartient au juge d’examiner en fait si, eu égard aux circonstances particulières et aux modalités de l’exploitation (notamment la situation, le caractère permanent et durable de l’espace loué, l’accès à cet espace, le caractère autonome de l’exploitation), le preneur a la possibilité de se constituer une clientèle propre qui est clairement distincte de celle de la grande surface (Civ. Liège, 2 novembre 1998, J.J.P., 2000/1-2, p. 62 ; Civ. Mons (1re ch.), 11 février 2004, J.L.M.B., 2006, p. 362 ; J.P. Fontaine-l’Évêque, 8 août 2005, J.L.M.B., 2006, p. 392).

Dans le même sens, dans son arrêt du 28 novembre 2014, la Cour de cassation rappelle que les baux d’immeubles dans lesquels un commerçant exerce une activité qui consiste en la fourniture de services sont soumis à l’application de la loi sur les baux commerciaux si le preneur fournit principalement ses services en détail au public et dans l’immeuble loué. La question de savoir si le preneur fournit des services au public doit être appréciée à la lumière d’une analyse économique de son activité. Pour la Cour, l’exploitant d’un parc de stationnement en rotation, dans lequel des emplacements de parking sont mis à la disposition du public en général moyennant paiement, fournit des prestations économiques en tant que prestataire de services, de sorte que l’application de la loi sur les baux commerciaux ne peut être exclue (Cass., 28 novembre 2014, Huur, 2016, p. 40, R.W., 2015-2016, p. 823, T.B.O., 2015, p. 91).

Biens du domaine public (concession). Il ressort de l’article 1128 de l’ancien Code civil que les choses hors du commerce ne peuvent faire l’objet d’une convention.
La jurisprudence en déduit que l’État belge ne peut donner en location des biens qui font partie du domaine public. Seul un droit de jouissance temporaire et révocable, qualifié concession, peut être octroyé à un cocontractant privé s’il respecte la nature et la destination du bien.
Le régime applicable à de tels contrats ne relève pas du droit du bail mais dépend essentiellement de la spécificité du domaine public concerné ainsi que des exigences du service public.


3. Jurisprudence

Justice de paix de Gand, Jugement du 26 octobre 2018
Bail commercial – commerce de détail – prestation de services en lien avec des activités de garage – résiliation – consommations d’électricité – dé- compte – art. 1728ter C. civ.
Un commerce de détail au sens de la loi sur la bail commercial est un commerce dans lequel le commerçant livre des biens ou des services directement au consommateur, dans lequel le consommateur est une personne qui peut aller

Justice de paix de Genk, Jugement du 10 avril 2018
1° Qualification – location couplée du fonds de commerce et des locaux d’exploitation – conditions particulières pour l’exploitation du fonds de commerce – contrat sui generis (non)
2° Changement non autorisé de destination de lieu de rencontre en restaurant – résolution
Une convention dénommée “contrat de concession relatif à l’exploitation d’un fonds de commerce”, en vertu de laquelle, outre le fonds de commerce

Cour de cassation, Arrêt du 29 février 2016 (PDF)
1° Convention. — généralités. — contrat innomé. — convention d’occupation à titre précaire. — bail commercial. — qualification.
2° Bail commercial. — généralités. — convention d’occupation à titre précaire. — qualification.
1° et 2° Le juge qui considère que, sans aucune intention de contourner la loi sur les baux commerciaux et à défaut pour les parties d’aboutir

Justice de paix de Jodoigne-Perwez, Jugement du 27 février 2015 (PDF)
Bail – bail commercial – location de garages – activité commerciale (non) – soumission volontaire du contrat à la loi sur les baux commerciaux – absence de droit au renouvellement sauf clause expresse.
L’activité de location de boxes destinés au garage de voitures ou au stockage de marchandises ne correspond pas à la définition de l’article 1er de

Justice de paix de Saint-Trond, Jugement du 27 mai 2008
Bail commercial – champ d’application – association sans but lucratif – poursuite de l’objet statutaire (pratique du sport) dans les locaux loués, avec exploitation publique d’un débit de boissons – exploitation du débit de boissons subordonnée à l’activité non commerciale et inapplicabilité de la loi sur les baux commerciaux.
Lorsqu’un club de sport, institué sous forme d’A.S.B.L., jouit d’un immeuble loué tant pour l’exercice du sport qui constitue son objet social que pour

Justice de paix de Wavre, Jugement du 21 octobre 2008 (PDF)
Bail commercial – généralités – qualification – contrat de gérance libre et non bail commercial – compétence du juge de paix – non.
Pour écarter la qualification de bail commercial, le juge constate, entre autres, que la convention qui porte sur la gestion d’une cafétéria dans un

Juge de paix de Wavre, Jugement du 22 juin 2004
Emphytéose – qualification – bail commercial.
Pour déterminer la nature d’une convention, il importe de rechercher la volonté commune des parties.

Même si un contrat vise expressément une cession, par l’emphytéote, pour une durée de trente ans, d’un droit d’emphytéose sur un emplacement

Tribunal civil Tournai (3 chambre), Jugement du 19 juin 2001 (PDF)
Baux – Bail commercial – Exclusion conventionnelle de la destination commerciale – Qualification contraire aux faits – Preuve – Matières civiles – Preuve contre un écrit – Fraude – Preuve par toutes voies de droit .
Celui qui soutient que la clause d’un bail excluant la destination commerciale des lieux loués ne correspond pas à la réalité invoque l’existence

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