Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
Article 2.
Au sens du présent décret, on entend par :
1° le bail d’habitation ci-dessous nommé » bail » : le bail relatif à un logement ou une habitation légère, qu’il s’agisse d’un bien meuble ou immeuble ou partie de celui-ci, destiné à servir d’habitation, à l’exclusion des hébergements touristiques au sens du Code wallon du Tourisme
(…)
Préliminaire – Régionalisation du bail
Depuis l’entrée en vigueur du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et de l’ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017, visant la régionalisation du bail d’habitation, une nouvelle arborescence du droit du bail s’est mise en place.
Les normes qui construisaient le droit commun du bail au sein du Code civil ont été abrogées pour ce qui relève du bail d’habitation uniquement.
Les anciennes dispositions du Code civil, à savoir les articles 1714 à 1762bis dudit code restent cependant d’application pour les baux dit de droit commun tels que les baux relatifs aux bureaux, garages, immeubles industriels etc. ou encore pour les baux commerciaux et pour les baux à ferme qui dans ces derniers cas, s’appliquent de manière résiduelle pour tous les poins qui ne sont pas régis par la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux et la loi du 4 septembre 1969 concernant les baux à ferme.
Notion
Le bail d’habitation est défini comme tout contrat de bail portant tant sur un bien immeuble que sur un bien meuble (caravane, péniches, containers etc.) situé en région wallonne.
Précisons à cet égard que les hébergements touristiques sont exclus du champ d’application du décret du 15 mars 2018. Ceux-ci étant réglementés par les dispositions fédérales applicables au droit commun (article 1714 à 1762 de l’ancien code civil) ainsi que les dispositions impératives prévues dans le code wallon du tourisme.
Les dispositions communes au bail d’habitation prévues par les articles 3 à 51 du décret sont pour la plupart supplétive.
Néanmoins, certains articles présentent toutefois un caractère impératif ou d’ordre public.
Sont impératifs :
L’article 3§5 et 27, §6 prévoit comme impératif :
– L’obligation de dresser le contrat de bail par écrit (article 3, §1 et 3)
– L’obligation de dresser un état des lieux d’entrée contradictoirement et à frais commun (27, §1 et 3)
Présentent également le même caractère impératif, les dispositions relatives :
– Aux frais et charges imposés au preneur (Article 24, §2)
– L’action en remboursement des sommes trop perçues (article 25)
– L’indexation des loyers (Article 26, §2)
L’article 6 prohibant toute forme de discrimination dans le choix du locataire est quant à lui d’ordre public
Enfin, certains articles relevant des dispositions générales relatives au bail d’habitation présentant un caractère supplétif, sont impératif au profit du preneur lorsque le bien est affecté à la résidence principale du locataire, à savoir :
– Les dispositions relatives aux obligations du bailleur (Article 7) ;
– aux obligations de réparations réputées locative (Article 8),
– aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité (article 9) ;
– à la garantie du bailleur pour raison de vices cachés (article 10) et
– aux réparations locatives ou de menu entretien qui incombent au locataire (Article 15).
Durée
La durée du contrat de bail relatif au bail d’habitation n’impose pas de durée minimale ou maximale. Les principes du bail de droit commun sont donc applicable pour les baux d’habitation dont la durée n’est pas prévue spécifiquement par les dispositions générales prévues au chapitre II du décret.
In fine, les parties peuvent fixer à leur convenue la durée du contrat de bail d’habitation de droit commun. Il faut donc être en présence d’un bail d’habitation qui n’est pas régi par les règles spécifiques au bail de résidence principale, au bail d’étudiant ou au bail glissant dont la durée du bail est réglementée de manière précise.
L’autonomie de la volonté est donc première. Les parties peuvent non seulement adapter la durée du bail mais également prévoir des clauses de résiliation anticipée ainsi que conditionner la résiliation unilatérale du contrat au paiement d’une indemnité.
En cas de silence quant à la durée (et ou si la preuve de cette durée ne peut être apportée) , le législateur prévoit que le contrat de bail sans terme portant sur un bien non meuble est censé conclu au mois. Les parties peuvent y mettre fin unilatéralement moyennant un congé d’un mois (article 29 du décret).
Tandis que le contrat de bail sans terme portant sur une habitation meublée est censé fait à l’année au mois, au jour s’il a été fait à tant par an, par mois, par jour (article 39 du décret).
Le bail d’habitation à durée déterminée prend fin quant à lui à l’échéance de son terme, sans notification d’un congé.
Tacite reconduction
Sauf convention contraire, le contrat de bail d’habitation prend fin de plein droit à l’expiration du terme convenu sans que les parties ne doivent se notifier de congé (article 31)
Néanmoins, si dans les faits, les parties continuent à exécuter leurs obligations après l’expiration du terme stipulé par écrit, le contrat de bail est, conformément à l’article 32 reconduit aux même conditions en ce compris la durée.
Le législateur présume en effet que l’intention des parties consiste en la poursuite du contrat au-delà du terme initialement prévu.
La tacite reconduction fait naitre un nouveau contrat. Dès lors, Les engagements accessoires au contrat initial ne s’étendent pas aux obligations du contrat de bail reconduit (voy article 34)
L’extinction de ces engagements accessoires n’est cependant valable que pour les baux d’habitation de droit commun.
En effet, en présence d’un bail de résidence principale de courte durée devenu un bail de longue durée conformément à l’article 55, §6, al.6 du décret, la bail est considéré avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur, lorsque le locataire a continue d’occuper les lieux à l’expiration du terme initial sans opposition du bailleur. Dans ce cas, il est prévu que les obligations de la caution personnelle couvrent les engagements du locataire sur toute la durée du bail de neuf ans.
Convention sui generis
Enfin, le bail d’habitation est à distinguer d’une convention de location de chambre avec différents services offerts au preneur (maison de repos etc.). Le motif d’un tel contrat ne réside pas essentiellement sur la mise à disposition d’une chambre mais inclut une série de services et de soins essentielles pour le preneur.