1. Dispositions légales
Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
Article 52.
§1er. Le présent chapitre s’applique aux baux d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.
Est réputée non écrite la clause interdisant l’affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n’est pas accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail.
Le présent chapitre s’applique également si l’affectation à la résidence principale se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le bail prend cours à la date de cet accord.
§2. Le présent chapitre s’applique à la sous-location portant sur le bien d’habitation affecté à la résidence principale en exécution alinéas 1er et 3, conclue conformément à l’article 58 du présent chapitre, dans les limites prévues à ce même article.
Le présent chapitre s’applique également aux sous-locations conclues par les personnes morales visées à l’article 47, alinéa 3, dans les limites prévues à l’article 60, § 2. Dans ce cas, le bail principal est lui aussi soumis aux dispositions du présent chapitre.
§3. Le présent chapitre n’est pas applicable lorsque le contrat par lequel le bien d’habitation est accordé au preneur est l’accessoire d’un contrat principal relatif à la fonction ou à l’activité du preneur.
§4. Le présent chapitre n’est plus applicable dès que prend fin l’affectation du bien loué à la résidence principale.
§5. Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives.
§6. Dans le cadre du présent chapitre, les articles 7, 8, 9, 10 et 15 sont impératifs.
2. Chronique
Le bail de résidence principale s’applique aux baux d’habitation que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée en jouissance à sa résidence principale.
La résidence principale du preneur est le lieu qui constitue le siège de ses intérêts personnels et familiaux et le centre de ses activités.
L’article 52 §1, al.2 du décret wallon sur le logement stipule comme non écrite la clause interdisant l’affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu’elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n’est pas accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail.
Cette règle a pour but d’éviter que le bailleur n’insère dans le contrat une clause interdisant l’affectation du logement à la résidence principale du preneur dans l’unique but de contourner les règles impératives prévues en matière de baux affectés à la résidence principale.
Le juge de paix de Bruges stipule que: « une clause excluant l’application de la loi sur les baux de résidence principale n’a d’effet que moyennant la mention d’une justification expresse et sérieuse et l’indication de la résidence principale du preneur pendant la durée du bail, la simple indication, en tête du bail, d’une autre adresse que celle des lieux loués, sans préciser qu’il s’agira de la résidence principale du locataire pendant la durée de la convention, ne suffisant pas« . (J.P. Bruges, 27 septembre 2002, J.J.P., 2004).
Le critère qui permet de retenir ou d’écarter l’existence d’un bail de résidence principale reste la volonté des parties. La clause interdisant au preneur d’établir sa résidence principale dans les lieux loués ne constitue pas une clause de style lorsque le bailleur est une université et que cette clause est justifiée par sa volonté de n’offrir le logement qu’aux étudiants inscrits. Lorsqu’une telle condition n’est pas remplie et que le preneur demeure dans les lieux au-delà de l’échéance du bail malgré l’opposition du bailleur, il occupe les lieux sans titre ni droit (Justice de paix de Wavre du 21 janvier 2014, J.J.P.2015, 5-6, p.227).
Affectation de la résidence principale en cours de bail :
Dans le cas où l’affectation à la résidence principale se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur, le bail prend cours à la date de cet accord.
Notons également que les articles 7, 8, 9, 10 relatif aux obligations du bailleur vis-à-vis du preneur sont impératifs. Il ne peut donc y être dérogé contractuellement.
Tandis qu’à l’égard du bailleur, l’article 15 du décret est également impératif dans le chef du preneur : »Le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien. On entend par réparations locatives ou de menu entretien les réparations de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux par le preneur« .