1 . Dispositions légales
Section 8. – Modalités d’exécution et de fin de bail
Article. 29.
Sans préjudice de l’article 39, le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois.
Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois.
Article 30.
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.
Article 31.
Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé.-
Article 32.
Si à l’expiration du bail conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée.
Article 33.
Lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
2. Chronique
Le congé est défini comme étant la manifestation unilatérale de volonté par laquelle l’une des parties déclare mettre fin au bail.
Sauf clause contractuelle contraire, le congé en droit commun n’est soumis à aucune condition de motivation ou de forme pour autant que celui-ci exprime clairement la la volonté de son auteur de mettre fin au bail (Civ. Bruxelles, 8 janvier 2010, J.L.M.B., 2010). Sa preuve peut être rapportée par toutes voies de droit.
Néanmoins, depuis le décret wallon du 15 mars 2018, le congé est désormais soumis à des formalités de notification : celui-ci doit être transmis soit par envoi recommandé, soit par exploit de huissier, soit par remise entre les mains du (des) des destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
En bail de droit commun, l’autonomie de la volonté est première. Les parties peuvent non seulement adapter la durée du bail mais également prévoir des clauses de résiliation anticipée ainsi que conditionner la résiliation unilatérale du contrat au paiement d’une indemnité.
En cas de silence quant à la durée (et ou si la preuve de cette durée ne peut être apportée) , le législateur prévoit que le contrat de bail sans terme portant sur un bien non meuble est censé conclu au mois. Les parties peuvent y mettre fin unilatéralement moyennant un congé d’un mois (article 29 du décret).
Tandis que le contrat de bail sans terme portant sur une habitation meublée est censé fait à l’année au mois, au jour s’il a été fait à tant par an, par mois, par jour (article 39 du décret).
Le bail d’habitation à durée déterminée prend fin quant à lui à l’échéance de son terme, sans notification d’un congé.
Sauf clause contraire, le congé n’est soumis, en bail de droit commun, à aucune condition de forme ou de motivation, pour autant que celui-ci exprime clairement la volonté de son auteur de mettre fin au bail (Civ. Bruxelles, 8 janvier 2010, J.L.M.B., 2010).
Le congé étant un acte unilatéral, il n’est pas soumis aux articles 1341 et 1715 de l’ancien Code civil en termes de preuve. Celle-ci peut donc être rapportée par toute voie de droit.
Tacite reconduction
Sauf convention contraire, le contrat de bail d’habitation prend fin de plein droit à l’expiration du terme convenu sans que les parties ne doivent se notifier de congé (article 31)
Néanmoins, si dans les faits, les parties continuent à exécuter leurs obligations après l’expiration du terme stipulé par écrit, le contrat de bail est, conformément à l’article 32 reconduit aux même conditions en ce compris la durée.
Le législateur présume en effet que l’intention des parties consiste en la poursuite eu contrat au-delà du terme initialement prévu.
La tacite reconduction fait naitre un nouveau contrat. Dès lors, Les engagements accessoires au contrat initial ne s’étendent pas aux obligations du contrat de bail reconduit (voy article 34)
L’extinction de ces engagements accessoires n’est cependant valable que pour les baux d’habitation de droit commun.
En effet, en présence d’un bail de résidence principale de courte durée devenu un bail de longue durée conformément à l’article 55, §6, al.6 du décret, la bail est considéré avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur, lorsque le locataire a continue d’occuper les lieux à l’expiration du terme initial sans opposition du bailleur. Dans ce cas, il est prévu que les obligations de la caution personnelle couvrent les engagements du locataire sur toute la durée du bail de neuf ans.
Le juge de paix de Zottegem a néanmoins apporté une petite nuance. Il estime qu’à défaut d’apporter la preuve du paiement d’un loyer, l’occupation par le locataire au-delà de l’échéance du bail n’est fondée que sur une simple tolérance du propriétaire, à laquelle il peut être mis fin à tout moment (J.P. Zottegem, 13 juillet 2016, J.J.P., 2017/5)
Sources consultées : L.Herve, « Ladurée du bail », in G. Benoit, I. Durant, M. Vanwijck-Alexandre et P Wery, le droit commun du bail.
3. Jurisprudence