Notions et particularités
La convention d’occupation à titre précaire semble occuper une place à part dans notre système juridique belge. Il s’agit d’accorder la faculté par convention de l’utilisation d’un immeuble déterminé contre le paiement d’un prix, et ce jusqu’à révocation.
Cette convention est dite innommée car régie par aucune loi spécifique. Dès lors, les parties peuvent moduler cette convention à leur guise et y insérer toutes clauses souhaitées. La seule restriction est que ces clauses ne soient pas contraires à l’ordre public. Notons que certaines dispositions propres au bail trouvent tout de même à s’appliquer (devoir d’entretien du bien loué en bon père de famille, aux réparations ou à l’exigence de garnir les lieux).
Pour encadrer cette dérive, les tribunaux ont veillé à encadrer la conclusion d’une convention d’occupation à titre précaire.
Ainsi, les circonstances particulières doivent présider à la passation de cette convention et être justifié de manière objective le besoin à son recours en lieu et place d’un bail classique.
La volonté de s’affranchir de la loi ne saurait constituer une justification valide. La convention doit indiquer des motifs de fond tels que l’importance de donner un usage temporaire à une habitation laissée vide dans l’attente d’une rénovation mais également aux caractéristiques non pas du bien, mais de la personne (personnes fragiles et dont il serait difficile d’installer dans une relation juridique pérenne).
Bien qu’une convention d’occupation à titre précaire soit libre, celle-ci doit à tout le moins, se distinguer suffisamment du bail, sous peine d’aboutir à sa requalification et par conséquent, d’être soumis aux dispositions en matière de bail.
Certains éléments caractéristiques doivent donc y être contenus : un prix de préférence limité, même faible ; la possibilité pour le propriétaire de retrouver la jouissance de son bien à tout moment ; l’absence de motiver le renom ; un délai de préavis réduit.
Cette convention a été bien souvent caractérisée par son aspect dominant de précarité. L’occupation peut être révoquée à tout moment sur simple décision du propriétaire, unilatéralement, sans motif particulier ni indemnité dans un délai de préavis assez court.
Cependant, cette précarité n’autorise pas le propriétaire à exercer ces prorogatives de manière absolue.
Si la convention est conclue dans l’attente d’un évènement, le propriétaire voulant dissoudre la convention alors que celui-ci n’est pas encore survenu, risque d’être condamné par le juge pour manquement au principe d’exécution de bonne foi des conventions.
L’abus de droit pourrait également être invoqué.
Dans un arrêt du 29 février 2016, la Cour de cassation a rendu un arrêt important remettant en cause l’importance de la précarité comme fondement et justification d’une telle convention. L’élément dominant pour une telle convention est son caractère provisoire. La révocabilité s’avérant secondaire.
Selon l’enseignement de la Cour, une convention à titre précaire ne semblerait pas pouvoir, en principe, être résiliée avant terme (par le propriétaire)
Source consultée : N. Bernard, la convention d’occupation précaire, un contrat atypique mais en plein essor, J.L.M.B., p. 1487, 2018/31.
Jurisprudence
Cour de cassation, Arrêt du 29 février 2016
1° Convention. — généralités. — contrat innomé. — convention d’occupation à titre précaire. — bail commercial. — qualification.
2° Bail commercial. — généralités. — convention d’occupation à titre précaire. — qualification.
1° et 2° Le juge qui considère que, sans aucune intention de contourner la loi sur les baux commerciaux et à défaut pour les parties d’aboutir dans leurs négociations pour conclure un nouveau bail commercial, leur volonté commune a été de permettre à l’ancienne locataire d’occuper temporairement les lieux durant le temps nécessaire pour écouler son stock de marchandises et rechercher un nouvel emplacement commercial, justifie légalement sa décision de qualifier la convention entre parties de convention d’occupation à titre précaire et non de bail commercial.