1. Dispositions légales
Région wallonne – Décret du 15 mars 2018
Section 10. – Décès du preneur
Article 46.
§ 1er. Sans préjudice de l’article 55, § 8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
§2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l’alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs.
A défaut d’opposition du bailleur dans le délai visé à l’alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l’alinéa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.
§3. Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le fait faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au § 1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.
Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. A l’issue du délai visé au § 1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.
§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.
Région de Bruxelles-Capitale
Section 9. – Inexécution du bail et litiges
Article 232. – Régime des obligations du bail au décès du preneur
Par dérogation à l’article 1742 du Code civil, en cas de décès du preneur, si le logement est inoccupé après ce décès par les membres du ménage du preneur et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de deux mois prenant cours au décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité.
Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation dans le respect des règles de dépôt telles que décrites dans la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution de jugements d’expulsion.
En cas de résiliation, le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur ou son avocat auprès du juge compétent.
2. Chronique
Le décret wallon apporte une modification au régime du bail de droit commun concernant le décès du preneur.
Dans le régime du bail de droit commun, le décès du preneur ne met pas fin au contrat de bail.
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le décès du preneur constitue une cause d’extinction du contrat de bail d’habitation. L’article 46, §1 du décret stipule que le bail prend fin de plein droit trois mois après le décès du preneur, sans préavis ni indemnité.
Bien évidemment, les héritiers devront acquitter les trois mois de loyer, consistant à la durée de préavis au jour du décès.
Enfin, deux régimes particuliers ont été mis en place : d’une part, un régime particulier en cas d’habitation inoccupée au jours du décès et d’autre part, un régime particulier lorsqu’une personne habite les lieux depuis plus de six mois à la date du décès.
1) Le premier régime prévoit que le contrat de bail peut prendre fin de plein droit avant l’échéance du délai de trois mois lorsque l’habitation est inoccupée et vide de tout bien au décès du preneur.
Si le bailleur est face à cette situation, celui-ci devra faire constater par huissier de justice. Le bail prendra fin à la date dudit constat, sans prévis ni indemnité.
Si le bien est inoccupé mais non-vide, le bailleur peut également sur constat de huissier, établir un inventaire des biens et à l’issue du délai de trois mois après le décès, en disposer suivant la notion juridique de « personne prudente et raisonnable » à charge des ayants droit du preneur décédé.
Le bailleur peut également, sur requête unilatérale du juge compétent, faire libérer la garantie locative à concurrence des montants qui lui sont dus.
2) Quant au deuxième régime particulier, celui-ci déroge au principe suivant lequel le bail prend fin trois mois à compter du décès du preneur. En effet, toute personne domiciliée dans les lieux depuis plus de six mois à la date du décès, peut dans un délai d’un mois prenant cours le jour du décès, manifesté au bailleur sa volonté de reprendre le bail. Dans ce cas, le bailleur dispose d’un mois pour notifier son opposition à la reprise du bail et ce, pour juste motifs (motif lié à la solvabilité du repreneur par exemple). Si aucune opposition est notifiée au candidat-repreneur, le bail est repris aux conditions qui préexistaient au décès du preneur originaire.