1. Dispositions légales
Région wallonne – Décret du 15 mars 2018
Section 7. – État des lieux
Article 27.
§ 1er. Les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit et sera également soumis à enregistrement.
Le Gouvernement arrête un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative.
A défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite dans les 15 jours suivants l’expiration du délai d’un mois désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.
§2. Sauf convention contraire, l’état des lieux d’entrée comporte au minimum :
1° la date du constat;
2° l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations;
3° les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail;
4° une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du bien, des matériaux et des équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces;
5° la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce;
6° l’état et le fonctionnement apparent des équipements présents;
7° le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date d’exécution;
8° le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes;
9° la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur;
10° l’existence et la localisation des équipements en matière de sécurité visés à l’article 4bis du Code wallon de l’habitation durable;
11° les signatures précédées de la mention » lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire;
12° la signature du ou des auteurs chargés des constatations.
§3. Si des modifications importantes ont été apportées aux lieux loués après que l’état des lieux d’entrée ait été établi, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé contradictoirement et à frais communs.
A défaut d’accord, la procédure prévue au paragraphe 1er est d’application, sauf en ce qui concerne les délais.
§4. Chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés.
§5. Sauf convention contraire, l’état des lieux de sortie comporte au minimum :
1° la date des constatations;
2° l’identité et la qualité du ou des auteurs des constatations;
3° la désignation du bien objet de l’expertise;
4° les références à la date du bail, à la date du procès-verbal d’état des lieux locatif, à la durée d’occupation des lieux et à tout avenant;
5° la référence à l’éventuel établissement des constatations matérielles des manquements et dégâts imputables au preneur;
6° le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes;
7° la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur;
8° les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre;
9° le lieu et la date de signature;
10° les signatures précédées de la mention » lu et approuvé » des parties présentes ou de leur mandataire;
11° la ou les signatures du ou des auteurs des constatations.
Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur.
A défaut d’accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.
§6. Les paragraphes 1er et 3 sont impératifs.
Article 28.
§ 1er. S’il n’a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.
§2. S’il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Région de Bruxelles-Capitale
Article 220. – Etat des lieux
§1er. Les articles 1730 et 1731 du Code civil sont applicables à tous les baux d’habitation y compris les baux de sous-location.
Conformément à l’article 1730, § 1er, du Code civil, les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoirement et à frais communs, en ce compris en cas de sous-location. Si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprendront le relevé des index de consommation ainsi que l’indication des numéros de compteurs ainsi que les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.
§2. Le Gouvernement arrête un modèle-type d’état des lieux d’entrée à valeur indicative.
§3. Chaque partie peut requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés. Cet état des lieux est établi après la libération des lieux par le preneur et avant la remise des clés au bailleur. A défaut d’accord des parties, le juge compétent, saisi avant la date de remise des clés, désigne un expert pour procéder à l’état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n’est pas susceptible d’appel.
2. Chronique
Etat des lieux obligatoire
La loi (Décret; Ordonnance) impose de manière impérative de dresser un état des lieux détaillé contradictoirement, et à frais commun et ce, au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation.
Il devra être annexé au contrat de bail et par conséquent, soumis à la formalité d’enregistrement. En cas de désaccord, les parties ont la faculté de saisir le juge de paix dans les 15 jours suivant l’expiration du délai d’un mois.
Un expert sera désigné par le juge afin d’établir cet état des lieux.
La clause d’un contrat de bail par laquelle les parties se déchargent mutuellement de dresser un état des lieux tel que visé à l’article 1730 du Code civil doit être considérée non-écrite parce que l’article 1730 du Code civil est d’ordre public (JP St-Nicolas, 9 janvier 1989, RW , 1989-90).
Rien ne s’oppose cependant à ce que les parties rédigent un état des lieux en cours de bail et à n’importe quel moment, car l’article 1730 n’interdit pas un accord entre parties (Pauwels & Raes, manuel p. B-III-1-8a).
Quel est le critère à retenir pour fixer la date d’occupation ?
L’occupation débute dès que le preneur a la faculté de disposer exclusivement de la chose louée, et notamment à la réception des clés.
Toutefois, si le futur preneur a été autorisé d’occuper les lieux en vue de les aménager avant l’entrée en vigueur du bail, cette période ne peut être prise en compte.
De plus, si des modifications substantielles ont été effectuées aux lieux loués après que l’état des lieux a été établi, chacune des parties peut exiger qu’un avenant à l’état des lieux sit rédigé contradictoirement et.à frais communs.
Une nouveauté prévue par le décret consiste à ce que chaque partie peut désormais requérir l’établissement d’un état des lieux de sorite contradictoire et à frais partagés.
L’état des lieux est un constat écrit :
– soit par les parties elles-mêmes,
– soit par leurs mandataires (architecte ou géomètres expert)
– soit encore par un expert unique;
qui décrit de manière détaillée l’état dans lequel se trouve le bien au moment où il est donné en location.
Jugé qu‘il a été décidé que l’état des lieux peut n’être signé que par l’un des époux (bailleurs ou locataires).
Jugé que les parties ne peuvent choisir un huissier de justice car, dans le cadre de ses constatations, cet huissier n’agirait pas comme officier public mais bien comme mandataire d’une personne déterminée.
Jugé qu‘un constat effectué par un avocat de manière non-contradictoire est sans valeur.
Un état des lieux est donc nécessaire et important, afin de fixer l’état du bien dans lequel il se trouve au moment de la délivrance du bien, ou plus exactement au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Cela permettra au locataire d’exiger certaines remises en état concernant des vices qui peuvent apparaître en cours du bail, et d’opposer au bailleur, le jour ou il devra restituer le bien, l’état dans lequel il se trouvait lorsqu’il est entré dans les lieux.
Compte tenu de ce contexte, un état des lieux doit être détaillé, précis, et contradictoire (art. 27 du décret wallon).
Selon la jurisprudence, cela signifie qu’il doit consister en une description du bien dans ses diverses parties et de manière précise. Il s’agira souvent de constatations matérielles, de nature quasi photographiques.
Toutes les pièces doivent être reprises dans l’état afin d’en détailler leur composition et leur état de santé. Cette description doit être précise et éviter toutes notations sujettes à interprétation.
Il est donc conseillé d’ajouter des commentaires notamment sur les revêtements muraux, peintures, revêtements de sol, fissures de plafond, la serrurerie, la robinetterie,…
Il faut que cela soit circonstancié.
Ainsi, une simple formule comme le logement se trouve en parfait état peut difficilement être considérée comme un état des lieux circonstancié.
Un état contradictoire impose que l’état des lieux soit établi en double exemplaires, sauf si les parties demandent l’intervention d’un expert.
La Cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 1996 l’a clairement rappelé en indiquant que l’article 1731, §2 du Code civil n’exonère pas le bailleur de l’obligation d’établir l’existence du dommage qu’il invoque (Cfr. banques de jurisprudence) .
Il est évident que cette preuve à charge du bailleur, sera bien plus aisée à rapporter en présence d’un état des lieux d’entrée, et que celui-ci est détaillé et précis.
Comment établir un état des lieux de sortie ?
Suivant une décision du Tribunal de première Instance de Bruxelles (Civ. Bruxelles, 12 octobre 1995, il y a lieu de faire :
« une distinction entre, d’une part, les constats matériels effectués, constituant en fait « le cliché » d’une situation donnée, puis, de deuxième part, la qualification de dégâts locatifs appliquée aux dits constats, et enfin, de troisième part, l’évaluation chiffrée de l’indemnisation susceptible de les réparer si la nature de dégâts locatifs leur est reconnue ».
Il s’agit donc d’une juxtaposition d’opérations distinctes (Michel Vlies : JJP 2004, p.12) :
1. des constatations purement matérielles qui peuvent se traduire par un simple récolement de l’état des lieux d’entrée, s’il existe, et/ou, en toute hypothèses, par une liste des dégradations subies par le bien (laquelle liste, en présence d’un état des lieux d’entrée, découlera de la simple comparaison des constatations matérielles opérées à l’entrée et à la sortie et devra, au contraire, être accompagnée d’explications en l’absence d’état des lieux d’entrée).
2. la recherche de la ou des causes de chacune des dégradations ainsi relevées;
3. la détermination de l’imputabilité des dites dégradations ;
4. l’évaluation du coût des dégradations imputables au locataire.
Nous constatons qu’un état des lieux de sortie ne se limite pas uniquement à une simple constatation matérielle, elle sera également de nature technique et juridique, puisqu’il conviendra de déterminer l’imputabilité des dégradations. Soit à une usure normale, soit à une usure anormale due à une mauvaise conception du bien, soit à un manque d’entretien, soit à une vétusté ou force majeur, soit tout simplement à une mauvaise utilisation du bien…
Cette opération est donc de nature juridique, car elle devra mettre en oeuvre des dispositions contractuelles ou légales (négligence), soit des présomptions applicables en matière de bail.
La constatation de dommages locatifs en application des articles 27 et 28 du décret wallon implique une comparaison entre l’état du bien loué au moment de l’entrée dans les lieux et au moment de sa sortie.
Cette comparaison ne pourra se réaliser efficacement que si on se trouve en présence d’un état des lieux détaillé et précis. Il s’agira d’effectuer une forme de récolement de l’état des lieux d’entrée et de comparer les deux états, toute différence négative constituant en soi une dégradation.
Les clauses de style énonçant que le preneur déclare avoir reçu les lieux loués dans un parfait état locatif ne sont donc pas autorisées. Il en est de même d’une description sommaire de lieux ne présentant aucune précision.
Concernant l’indemnité pour dégâts locatifs, le propriétaire n’est pas tenu de démontrer qu’il a procédé aux réparations ou qu’il a l’intention de les exécuter pour pouvoir prétendre à une indemnisation.
En cas d’absence d’état des lieux, le preneur bénéficie d’une présomption lors de la restitution des lieux loués. Il est présumé que le bien loué est restitué dans le même état que celui dans lequel il se trouvait au début du bail (Art. 28 du décret wallon)
Cependant, il ne s’agit pas d’une présomption irréfragable : le bailleur est autorisé à apporter la preuve contraire par toute voie de droit.
Dans le cas où les parties conviendraient de désigner un expert afin d’établir un état des lieux de sortie, de chiffrer les dégâts locatifs ou encore de déterminer la cause d’un incendie, la décision de l’expert constitue une tierce décision obligatoire, qui lie les parties de la même manière que le contrat qui a désigné l’expert.
Néanmoins, la Cour de cassation a jugé qu’à défaut pour le tiers d’exécuter sa mission conformément aux instructions données par les parties, ces dernières ne sont pas liées par sa décision, qui perd ainsi sa force obligatoire.
Dégâts locatifs
Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
En exécution de cette disposition, le locataire doit indemniser son bailleur pour les dégâts locatifs dont il est responsable et qui sont constatés à la fin du bail, généralement à la suite de l’état des lieux de sortie sur la base d’une comparaison par rapport à l’état des lieux d’entrée. Il est question d’une obligation de résultat.
Dans un arrêt du 8 mars 2021, la Cour de cassation rappelle que le bailleur est en droit de postuler le remboursement des coûts engagés par ses soins pour réparer les dégâts locatifs. Cela vaut même lorsque le bailleur a fait lui-même réparer les dégâts locatifs et vend ensuite son bien ; le prix d’achat que le bailleur reçoit de l’acheteur du bien est une contrepartie du transfert de propriété et le paiement de ce prix ne tend pas à indemniser les dégâts locatifs ; par conséquent, le prix que le bailleur reçoit ne peut être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable du chef des dégâts locatifs.
Voir à l’inverse, à propos du bailleur qui laisse son bien à l’abandon après le départ de son locataire auquel il réclame pourtant l’indemnisation de dégâts locatifs, J.P. Wavre (2e cant.), 17 janvier 2019, J.J.P.-T.Vred., 2020/1-2, p. 29, note T. DE WALQUE, « Réclamation des indemnités pour dégâts locatifs et abus de droit : conciliables ? » : « Si le propriétaire a le droit de disposer librement de l’indemnité pour dégâts locatifs et ne peut être tenu de procéder aux réparations des dégâts locatifs retenus par l’expert, il abuse de son droit en réclamant une indemnisation des dommages locatifs alors qu’il laisse le bien à l’abandon et projette de procéder à sa démolition. L’exercice de son droit doit être réduit à celui que ferait un propriétaire normalement diligent et, dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder une indemnité pour dégâts locatifs ».
Prescription d’une demande d’indemnisation pour dégâts locatifs
Enfin, l’action du bailleur pour obtenir indemnisation des dégâts locatifs est soumise à la prescription de dix ans consacré par l’article 2262bis, §1, al.1 de l’ancien Code civil.