1. Dispositions légales
2. Chronique
Principes généraux
L’article 23 de la Constitution dispose que « chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine ».
A cette fin, la loi, les décrets et les ordonnances garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels et déterminent les conditions de leur exercice.
Ces droits comprennent notamment : …..3° le droit à un logement décent ».
Les dispositions de l’article 25 de la déclaration universelle des droits de l’homme: » Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l’alimentation, l’habillement, le logement, les soins médicaux…
Ainsi, la constitution proclame que l’Etat fédéral et les Régions doivent être garants de cette politique de Logement.
Sur base de ce droit fondamental, toute une série d’applications en ont été déduites :
– Il ne peut être accordé au propriété le droit d’expulser une personne âgée en plein hiver… ;
Ainsi l’article 23 de la Constitution peut donc constituer « un moyen de contrôle marginal et de correction à l’égard des dispositions particulières du droit du bail, lorsque leur pure application pourrait donner lieu à des situations sociales indésirable ».
En 2007, le Gouvernement wallon a procédé à une large réforme du droit du bail du logement social, adoptant simultanément une nouvelle réglementation et un nouveau bail-type. Ces nouvelles mesures prévoient une limitation de la durée du contrat, multiplication des hypothèses de résiliation anticipée, introduction d’un régime spécifique pour étudiants, instauration d’une charte, renforcement des sanctions attachées à l’occupation d’une habiation non proprotionnée..(JLMB 2010, p. 1854).
L’état du logement conforme à la dignité humaine.
Conformément aux dispositions de l’article 2 des lois du 20 février et du 1er mars 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative aux baux à loyer, le bailleur à l’obligation de livrer au preneur la chose louée présentant les critères de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
L’arrêté royal du 8 juillet 1997 détermine les conditions minimales à remplir pour qu’un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme : Arrêté du 8 juillet 1997
L’aide sociale des CPAS en matière de logement
Selon l’article premier de la loi du 8 juillet 1979 (MB 5 août 1975), « Toute personne a droit à l’aide sociale. Celle-ci a pour but de permettre à chacun de mener une vie conforme à la dignité humaine ».
Dans le domaine du logement, cette aide sociale peut prendre différentes formes, aussi bien financière (frais de chauffage, allocation de loyer, constitution de la garantie locative, frais de déménagement, intervention dans le coût de l’hébergement en maison d’accueil ou d’un garde-meubles).
En matière de droit au logement, que recouvre concrètement l’obligation incombant aux CPAS de permettre à chacun de mener une vie conforme à la dignité humaine ?
De manière générale, les CPAS ont l’obligation d’assurer, d’une façon ou d’une autre, le logement a des personnes qui sont sans ressources.
En effet, le ‘droit au logement’ fait partie du droit à l’aide sociale (Civ. Arlon, 7 juin 1994, RGDC, 1995, p. 251 – décision intégrale ci-dessous).
Ainsi, certains CPAS ont été condamné après avoir laissé un demandeur d’aide sans logement, le contraignant ainsi à vivre dans des conditions indignes pendant plusieurs mois.
Toutefois, ces interventions du CPAS ont des limites, et dépend du marché immobilier et de l’offre de logements à loyer modéré. Comme le souligne certains auteurs, les CPAS n’ont pas une obligation de résultat, mais une obligation de moyen. (Voyez JP de Grâce Hollogne, jugement du 30 mai 2002).
Le bail d’un logement social est-il intuitu personnae ?
Rappelons qu’en droit commun, l’article 1742 du Code civil dispose que le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.
Le bail d’une habitation sociale est généralement présenté comme un contrat intuitu personnae.
Un tel logement est bien souvent attribué, bien que les sociétés de logement disposent d’une certaine liberté dans le choix de leurs locataires, ils doivent tenir compte de la situation sociale, familiale et financière du locataire.
On parle « de système expert » : Le mécanisme d’attribution des logements sociaux, basé notamment en Région wallonne sur une totalisation de points attribués en fonction de la situation sociale des candidats locataires et de l’ancienneté de leur candidature, ce qui réduit le rôle des sociétés de logement à un rôle de simple contrôleur.
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 1983l est fait référence à l’économie du code du logement, et considère que le locataire d’une habitation sociale a l’obligation d’occuper effectivement le logement qui lui a été attribué.
Il est également impensable de prévoir une sous-location, puisque les conditions de sous-locataire ne seraient pas nécessairement celles qui ont été prises en considération dans le chef du locataire principale (Voir PhilippeBossard (JLMB 1989, p.93).
En cas de décès du locataire social, il est logique dès lors que le contrat prenne fin en même temps que s’éteint le besoin en logement, les héritiers ne sont pas censés épouser nécessairement le même profil socio-économique que le bénéficiaire du logement social.
En région wallonne, l’article 4 du contrat-type de bail prévoit que le locataire « ne peut (…) transmettre la jouissance du logement à quelque titre que ce soit même en cas de décès (A.M. du 15 juin 2001, M.B. 27 juillet 2001).
Jugé que le bail d’un logement de service public est un contrat strictement personnel (Juge de pais de Grâce-Hollogne, 23 septembre 2003).
Jugé que le bail d’habitation sociale ne se transmet pas par décès, et la législation sur ce point est d’ordre public. En, effet, il convient que les logements sociaux soient réservés aux personnes qui réunissent les critères légaux pour les obtenir. La transmission par décès pourrait avoir pour conséquence que des personnes fortunées puissent occuper les logements au détriment de la population revenus modestes à qui les logements sont destinés, ou que des personnes répondant même aux critères des revenus occupent des logements inadaptés à la composition familiale, à nouveau au détriment des familles plus nombreuses ou dont un des membres est handicapé (JP Herstal, 22 février 2009).
Rappelons également que le bailleur social n’est pas un bailleur comme les autres, sa mission consiste à installer et maintenir des personnes à revenus précaires ou modestes dans des biens locatifs accessibles financièrement. Les sociétés de logement social sont tenues d’agir dans le but pour lequel elles ont été constituées.
On peut davantage attendre d’une société de logement social que d’un bailleur privé qu’il soit tenu compte du statut social des locataires (JP Charleroi, 12 janvier 2004).
Il peut en effet paraître inéquitable au décès du locataire social de contraindre les personnes faisant partie du bien loués à déménager et en les invitant à entamer les démarches de réinscription pour accéder à un logement social.
Combiné avec le respect du principe de l’occupation d’un logement proportionné à la composition du ménage, l’article 14 de la loi française n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs pourrait nourrir la réflexion.
Il y est prévu qu’au décès du locataire, le contrat de location est transféré:
– au conjoint survivant;
– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès; .
– au partenaire lié au locataire par une convention de cohabitation légale;
– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence (Voir « Les échos du logement 09, p.30 »).
Deux jugements que nous publions oscillent entre l’application stricte de la réglementation et l’aménagement des situations en équité par le juge compte tenu de la mission de service public assignée aux sociétés de loge¬ments sociaux (Voir JP Grâce-Hollogne, 19 février 2008 et JP de Herstal,Jugement du 22 février 2009) .
3. Jurisprudence
Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 3 mars 2023
Logement – Bail de logement social – Arriérés de loyer – Plan de paiement non respecté – Clause de déchéance – Résolution aux torts de la locataire.
Une clause de déchéance telle celle prévue par le premier juge, entraînant de plein droit la résolution du bail en cas de non-respect du plan de paiement, constitue une sanction automatique inconciliable avec l’article 1184 de l’ancien Code civil (devenu article 5.90 du Code civil), lequel implique que le juge examine les circonstances de l’espèce afin de déterminer si les manquements invoqués par l’une des parties sont suffisamment graves pour justifier la fin du contrat.
En l’espèce, les efforts faits par la locataire pour apurer sa dette étant trop faibles (et tardifs), la résolution du bail à ses torts se justifie bien.
Tribunal civil de Bruxelles, jugement du 21 avril 2022
Logement – Bail de logement social – Résolution du bail – Expulsion – Délai de grâce supplémentaire (limité).
Le délai de grâce concédé par le premier juge à la locataire vouée à expulsion est raisonnable s’il correspond au délai que le bailleur social aurait dû respecter s’il avait résilié le contrat plutôt qu’en demander la résolution judiciaire.
Vu le double refus d’un nouveau logement social opposé par la locataire, seul un délai supplémentaire très limité peut lui être offert.