1. Dispositions légales
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
Article 7.
Le preneur a le droit d’effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, à la condition de ne compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni l’esthétique du bâtiment et d’aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice) de tous les changements projetés, en lui communiquant les plans et devis afin de lui permettre de s’y opposer, le cas échéant, pour de justes motifs.
Le bailleur qui, dans les trente jours de la réception de l’avis adressé par le preneur, ne lui a pas notifié, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice), qu’il s’oppose à l’exécution de ces transformations, est réputé y consentir.
S’il s’y oppose dans les formes et délais susdits, le locataire qui persévère dans son intention le fait citer dans les trente jours.
En cas de sous-location, à usage commercial, le sous-locataire, désireux de transformer les lieux, doit en informer simultanément, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'(huissier de justice), le locataire principal et le propriétaire. L’un et l’autre doivent, à peine de déchéance, faire connaître au sous-locataire leur éventuelle opposition à l’exécution des transformations, dans les formes et délais susdits. En cas d’opposition du locataire principal ou du propriétaire, le sous-locataire qui persévère dans son intention, fait citer dans les trente jours le locataire principal et le propriétaire.
Au cas où des travaux sont exécutés sans accord ni autorisation ou sans s’y conformer, le bailleur et, le cas échéant, le propriétaire peuvent faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix rendue sur requête et exécutoire sur minute et avant enregistrement.
Le bailleur et le propriétaire ont accès aux travaux. Ils peuvent aussi y déléguer tous mandataires de leur choix.
Article 8.
Les travaux entrepris par le preneur s’effectuent à ses risques et périls.
Le bailleur ou le propriétaire peut exiger, soit préalablement à l’exécution des travaux, soit en cours d’exécution, que le preneur assure sa responsabilité et celles du bailleur et du propriétaire, tant vis-à-vis des tiers qu’entre eux, du chef des travaux entrepris par lui.
Faute par le preneur de justifier de l’existence d’un contrat d’assurance suffisant et du payement des primes, à première mise en demeure du propriétaire ou du bailleur, ceux-ci sont fondés à faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix, rendue sur requête et exécutoire sur minute et avant enregistrement. La défense ne peut être levée que sur justification de l’assurance et du payement des primes.
Article 9.
Sauf convention contraire, lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur ou en vertu d’une décision de justice, le bailleur ne peut pas exiger leur suppression au départ du preneur, mais peut s’y opposer. Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur a le choix ou de rembourser la valeur des matériaux et de coût de la main-d’oeuvre, ou de payer une somme égale à celle dont l’immeuble à augmenté de valeur.
Quant aux transformations entreprises par le preneur sans autorisation, le bailleur peut, soit en cours de bail, soit à l’expiration de celui-ci exiger la remise des locaux dans leur état antérieur, sans préjudice des dommages et intérêts, s’il y a lieu. S’il conserve les aménagements ainsi effectués, il ne doit aucune indemnité.
2. Chronique
Aménagement des lieux loués par le preneur
En droit commun, le preneur est autorisé à effectuer certains travaux d’aménagement dans la mesure où ceux-ci ne modifient pas la structure ou la forme du bien loué.
L’article 7 de la loi sur les baux commerciaux permet quant à lui d’effectuer dans les lieux loués « toute transformation » qu’il juge « utile à son entreprise ».
Pour bénéficier de ce régime de faveur, le coût de ces transformations réalisées dans les lieux loués doit être limité à trois années de loyer et qu’elles ne portent pas atteinte à la sécurité, la salubrité ou l’esthétique du bâtiment. A cet égard, un devoir d’information repose sur le preneur. De plus, la loi organise un recours juridictionnel en cas de refus du bailleur.
Les travaux de transformation sont à distinguer des travaux d’aménagement.
Ces derniers sont ceux qui ne modifient pas la forme du bien loué. Ces travaux, sauf clause contraire insérée dans le contrat de bail, peuvent être exécutés dans le bien.
Quant aux travaux de transformation, il consiste en une altération de la forme de la chose. Ce sont ces derniers qui sont in concreto visés par l’article 7 de la loi sur les baux commerciaux.
Ces travaux de transformation affectant la structure de la chose sont autorisés lorsqu’ils sont utiles à son entreprise.
Une transformation ne peut cependant pas consister en l’érection d’une construction nouvelle.
L’article 7 de la loi étant une disposition impérative, toute clause qui aurait pour effet de restreindre les droits conférés au preneur est interdite.
Un élargissement des droits du locataire est néanmoins tout à fait possible.
Les travaux de transformation étant réalisés aux frais du preneur, il convient de déterminer le sort de ces travaux à la fin du bail commercial.
Si l’article 7 de la loi sur les baux commerciaux est impératif, l’article 9 régissant le sort des travaux à la fin du bail est quant à lui supplétif et dérogatoire au droit commun.
Dès lors, si le locataire effectue des travaux avec autorisation du bailleur, un régime d’indemnisation est mis en place.
Néanmoins, l’article 7 de la loi étant impératif, cette indemnisation ne sera possible que si le coût des travaux ne dépasse pas trois années de loyer. La Cour de cassation a ainsi estimé que l’article 9 de la loi sur les baux commerciaux ne pouvait être d’application étant donné que l’indemnisation prévue par l’article 9 ne concerne que les travaux effectués avec autorisation prévue par l’article 7 de ladite loi, à savoir ceux ne dépassant pas les trois années de loyer. (Cass., 20 octobre 2003, R.W., 2003-2004)
Le tribunal de commerce de Gand a quant à lui limiter le champ d’application de l’article 9 aux travaux qui modifient de manière durable la structure des locaux commerciaux. Dans la négative, l’indemnisation doit être envisagée au regard du droit commun (Comm. Gand, 19 septembre 2003, T.G.R., 2003).
Conformément au droit commun, le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations, et ce, afin de permettre au preneur d’occuper le bien loué conformément à l’utilisation convenue contractuellement. Cette obligation doit donc être remplie lors de la remise du bien loué.
Néanmoins, il n’est pas autorisé, en principe, à effectuer des travaux en cours de bail sauf les travaux prévus légalement (entretenir la chose louée et effectuer les travaux urgents).
En cas de travaux imposés par les pouvoirs publics, le bailleur n’est donc pas tenu personnellement de les effectuer. Bien entendu, faut-il encore que ces travaux soient imposés par les pouvoirs publics postérieurement à la conclusion du contrat de bail.
C’est en ce sens que le juge de paix d’Ixelles a décidé que les travaux d’aménagement requis en vertu des normes de sécurité ne constituent pas des travaux d’entretien ou de réparations imposés au bailleur par les articles 1719 et 1720 du code civil. (Juge de paix d’Ixelles, 2 décembre 2005, J.J.P., 2008).