1. Home
  2. /
  3. Durée du bail commercial

Durée du bail commercial

1. Dispositions légales

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux

Article 3
La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.
Cette disposition s’applique aux sous-locations sans que celles-ci puissent être conclues pour une durée excédant le cours du bail principal.
Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste. 
Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.
Le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d’un an, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption. 
Article 3. Région wallonne
La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.
Cette disposition s’applique aux sous-locations sans que celles-ci puissent être conclues pour une durée excédant le cours du bail principal.
Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.
Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte écrit présenté à l’enregistrement.
Le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d’un an, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
Article 4.

La durée légale de la location s’applique :
1° Au bail des locaux destinés à l’habitation qui font partie de l’ensemble contenant l’établissement commercial, si le bailleur est le même que celui de cet établissement;
2° Au bail des locaux accessoires nécessaires à l’exercice du commerce, même s’il n’y a pas identité de bailleur, à condition, dans ce dernier cas, qu’il y ait été fait expressément mention dans le bail de cette affectation commerciale.
Toutefois, si les locaux visés aux deux paragraphes qui précèdent sont pris en location au cours du bail de l’établissement principal, la durée de cette location peut être limitée à celle qui reste à courir jusqu’à l’expiration du bail de l’établissement principal.
Article 5.

Tout preneur, dont le bail prend fin, peut apposer sur les locaux, pendant les six mois qui suivent son départ, un avis apparent indiquant le lieu où il a transféré son établissement.


2. Chronique

En matière de bail commercial, la durée minimale a été fixée à 9 ans. Cette durée permet de garantir aux commerçants une stabilité dû aux moyens conséquents qu’ils investissent dans leur fonds de commerce.

Il s’agit d’une durée minimale impérative.

En sus de cette durée de 9 ans, le législateur a mis en place un système de renouvellement du bail commercial à l’expiration de ce délai (Voy. menu « renouvellement du bail« ). Le preneur dispose ainsi d’un droit au renouvellement de son bail pour une période de neuf ans. Ce droit étant limité à trois renouvellements (Article 13 al.1 de la loi).

Afin de faire face à une réalité économique et voulant répondre aux besoins précis des commerçants, les législateurs wallons et bruxellois ont créé un bail commercial de courte durée (prévu respectivement dans le décret wallon du 15 mars 2018 et l’ordonnance bruxelloise du 27 avril 2019), pour une durée égale à, ou inférieure à un an (Art 2 DRW; ORD).

Ce type de bail permet de répondre aux souhaits d’une part, des commerçants souhaitant louer une surface commerciale sans pour autant s’engager dans les liens d’un bail de neuf ans, et d’autre part, permettre aux propriétaires de louer un local commercial sans s’engager dans un bail commercial, notamment en cas d’incertitude quant à la destination à donner au bien.

Alors que la loi fédérale permet la faculté de résiliation du bail à tout moment à la condition que l’accord des parties soit constaté par acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge, ces formalités ont été assouplies en Wallonie et à Bruxelles : cet accord doit être constaté par un acte écrit présenté à l’enregistrement.

Lorsque le preneur est laissé par le bailleur en possession des lieux après l’expiration du bail, alors que celui-ci est forclos du droit au renouvellement, il s’opère une tacite reconduction donnant ainsi naissance à un nouveau bail à durée indéterminée (Article 14, al. 3).
Cette disposition est dérogatoire au droit commun puisque le bailleur désireux de mettre fin au bail doit donner un congé avec un préavis minimum de 18 mois, sans préjudice pour le preneur de demander le renouvellement.

La durée du préavis donné par la preneur pour un bail commercial de neuf ans transformé en bail à durée indéterminée est, quant à lui et conformément au droit commun, fixé à un mois.

Notons également qu’est considéré comme interdite, la clause interdisant au preneur de mettre fin à la convention au terme de chaque triennat ainsi que celle imposant d’autres conditions que celles requises par la loi.

La Cour de cassation a eu récemment l’occasion de confirmer cet enseignement en sanctionnant la clause du contrat de bail qui supprime un avantage contractuel initialement accordé au preneur — en l’espèce, une diminution du loyer — dans le cas où ce dernier mettrait fin au bail à l’expiration du premier triennat (Cass., 9 septembre 2019, R.G. n° C.18.0493.N, Huur, 2019, p. 193, N.j.W., 2020, p. 39, note A. COPPENST, T. Not., 2019, p. 826). Comme le décide la Cour, « le juge d’appel qui décide […] que ladite clause, qui prévoit la perte de l’avantage du loyer gratuit et réduit dans le cas où le preneur exerce la faculté de résiliation du bail au terme du premier triennat, n’est pas affectée d’une cause de nullité, ne justifie pas légalement sa décision »


3. Jurisprudence

Cour de cassation, Arrêt du 10 novembre 2022 (PDF)
Baux – Bail commercial – Force majeure – Théorie des risques – Principe d’exécution de bonne foi – suspensions des obligations – prolongation du contrat
Dans un bail commercial à durée déterminée, lorsque, dans l’intention des parties, la date d’expiration du bail n’est pas essentielle, la durée du bail

Juge de paix de Roeselare, Jugement du 7 décembre 2021
Bail commercial – congé par le preneur – art. 3, al. 3 de la loi sur les baux commerciaux – e-mail – irrégularité – absence de validité – conséquences – attribution d’une indemnité aux bailleurs – devoir de collaboration des bailleurs.
Le congé donné par le preneur d’un bail commercial doit répondre aux prescriptions de l’article 3, alinéa 3 de la loi sur les baux commerciaux, qui

Cour de Cassation, Arrêt du 31 mars 2017
Bail commercial – demande de renouvellement – art. 13 de la loi sur les baux commerciaux – durée supérieure à 9 ans – pas de formalités complémentaires.
Selon l’article 13, alinéa 1 de la loi sur les baux commerciaux, le locataire a le droit, par préférence à toute autre personne, d’obtenir le renouvellement

Juge de paix d’Etterbeek, Jugement du 13 mai 2014
Bail – pertes commerciales subies par le locataire – départ anticipé du locataire – action judiciaire initiée par le bailleur – demande d’exécution en nature du bail (occupation et paiement du loyer) – abus de droit – appréciation – conséquence – résolution du contrat aux torts du locataire – indemnité contractuelle de relocation.
Exiger la continuation d’une exploitation commerciale en imposant une occupation des lieux contre tout bon sens, constitue pour le bailleur un abus de droit

Cour de Cassation, Arrêt du 14 janvier 2008
1°  Bail commercial. — Généralités. — Durée du bail. — Notion.
2° Bail commercial. — Fin (Congé. Renouvellement. Etc.). — Bail à durée indéterminée. — Portée.
3°APPEL. — Matière civile (y compris les matières commerciale et sociale). — Effets. Compétence du juge. — Effet dévolutif. — Confirmation d’une mesure d’instruction ordonnée par le premier juge. — Infirmation du jugement dont appel. — Conséquence.
1° Il suit de l’article 3, alinéa 1er, de la loi sur les baux commerciaux que le bail commercial pour lequel les parties n’ont prévu aucune durée ou

 

Scroll to Top