Chronique
Durée du bail de résidence principale
Tout bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de neuf années.
Il prend fin à l’expiration d’une période de neuf années moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l’échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l’échéance.
A défaut d’un congé donné dans les délais légaux, le bail est automatiquement prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, et ce, aux mêmes conditions.
Bail d’une durée inférieure ou égale à trois ans
Par dérogation aux dispositions relatives au bail de neuf ans, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans. (A cet effet, voy. menu « Bail de courte durée« )
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou sa prorogation.
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Résolution anticipée
Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu’au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l’occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l’entrée en vigueur du bail.
Les parties ont toutefois la faculté d’exclure ou de limiter cette faculté contractuellement.
Lorsque le bailleur a notifié un congé pour occupation personnelle et que cette occupation ne se réalise pas dans les conditions ou délais prévus, il est en principe redevable d’une indemnité équivalente à 18 mois de loyer, à moins qu’il puisse justifier d’une circonstance exceptionnelle.
Les circonstances exceptionnelles dont le bailleur peut se prévaloir doivent être indépendantes de sa volonté ou de celle du tiers bénéficiaire.
Le preneur peut mettre fin également au bail à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Renouvellement – Prorogation
Il convient de distinguer le renouvellement d’un bail de sa prorogation: la prorogation est la continuation d’un même contrat au-delà de la durée initialement convenue par l’effet du report de son terme extinctif, tandis que le renouvellement crée un nouveau contrat. En cas de prorogation, le contrat reste soumis à la loi applicable au moment de sa formation. Tandis qu’en cas de renouvellement d’un bail, le contrat de bail est soumis à la loi applicable au jour de son renouvellement.
Prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles – Le bail de résidence principale qui vient à échéance ou qui prend fin par l’effet du congé peut faire l’objet d’une prorogation pour circonstances exceptionnelles. Faut-il encore que le preneur apporte la preuve d’une véritable circonstance exceptionnelle. La jurisprudence a tendance à admettre comme tel le fait d’avoir cherché un vain une nouvelle location (J.P. Tournai, 22 août 1997), le retard pris dans la construction ou l’acquisition d’un nouvel immeuble (J.P. Etterbeek, 4 mai 2007, J.L.M.B, 2008), l’état de dépression du preneur (J.P. Forest, 10 mai 1999, J.J.P., 2000) ou encore l’âge du locataire (J.P. Hal, 11 avril 2007, Huur, 2008).
Ainsi, le juge de paix de Bruges dans son jugement du 14 avril 2917 admet la prorogation pour circonstances exceptionnelles en raison de l’âge et de l’état de santé du preneur (n’a pas été retenu la présence d’un grand chien).
D’autres décisions ont décidé, à l’inverse, que les problèmes financiers du locataire et l’introduction d’une demande en vue d’obtenir un logement social ne sont pas suffisants (J.P. Grimbergen, 6 mars 2013, J.J.P., 2016)
Selon l’exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 : il y a lieu d’entendre par circonstances exceptionnelles : « celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement. Elles visent, d’une part, des situations d’urgence, imprévisibles ou subites, d’autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la balance des intérêts des parties« .
A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l’expiration du bail. (Article 56 du décret wallon)
En général, les décisions accordant une prorogation s’attachent à démontrer le caractère exceptionnel des circonstances invoquées, souvent en cumulant plusieurs de celles-ci.
Les décisions qui la refusent soulignent généralement que la circonstance invoquée n’est pas exceptionnelle.
Le caractère nécessairement exceptionnel de la circonstance à invoquer a parfois été expressément mentionné: « Si la faculté a été reconnue au preneur de demander une prorogation du bail, celle-ci est et doit demeurer une mesure exceptionnelle et non constituer une réponse quasiment automatique à un congé donné, quelle qu’en soit la base légale » (J.P. La Louvière, 3 mars 1993, J.J.P., 1993, 189 et note B. Hubeau, « Le congé pour travaux de transformation et la prorogation exceptionnelle de la loi sur les baux de résidence principale »).
« Le preneur doit justifier de circonstances exceptionnelles, lesquelles sont appréciées par les tribunaux de manière restrictive » (J.P. Nivelles, 15 janvier 1992, R.G., n° 31.371, inédit).
« Il convient de tenir compte des intérêts des deux parties, mais à condition que le preneur apporte la preuve de circonstances exceptionnelles. Il ne semble pas que l’intention du législateur soit de limiter le pouvoir d’appréciation du juge à simplement rechercher si l’intérêt que le preneur a à obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin » (J.P. Courtrai II, 31 mars 1992, J.J.P., 1994, 296).
Sachons toutefois qu’il appartient au juge d’apprécier de manière souveraine le caractère exceptionnel (Personne âgée, étudiant,..).
En présence d’une demande de prorogation, le juge doit également examiner deux aspects distincts.
Il doit d’abord se demander si le locataire prouve l’existence de circonstances exceptionnelles. Il doit ensuite soupeser les intérêts des deux parties. Ces deux conditions sont cumulatives.
La comparaison de l’intérêt respectif des parties doit démontrer que le dommage que subirait le preneur en cas de non-prorogation excéderait celui du bailleur en cas de prorogation.
Ainsi, le juge doit établir une balance d’intérêts, et rechercher si l’intérêt que le preneur a à obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin.
C’est donc le dommage que subiraient les parties dans l’une et l’autre hypothèse qui constitue le critère essentiel de la comparaison à laquelle le juge doit se livrer.
Conformément à l’article 56 du décret wallon, le preneur est autorisé de demander une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles et ce, lorsqu’il a lui-même notifié un renon au bailleur.
Toutefois, ces circonstances doivent être nécessairement postérieures à la notification de ce renom sous peine de méconnaître la foi due aux actes juridiques et au caractère d’acte juridique unilatéral réceptice du renon, lequel produit ses effets de piano et de manière irrévocable dès qu’il été adressé au destinataire.
Il ne saurait être question d’utiliser l’article 11 de la loi pour revenir sur un renon qui constitue un acte par définition irrévocable » (J.P. Ixelles 11, 5 novembre 1993, JJP 1994 p. 61).
Jurisprudence