Enregistrement du bail

Enregistrement d’un bail de résidence principale : A travers cette section, vous pouvez parcourir la législation relative à l’enregistrement du bail de résidence principale, la tendance jurisprudentielle ainsi que les décisions des cours et tribunaux à ce sujet. 

Législation

Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Section 2 – Obligation d’enregistrement du contrat de bail
Article 53 :
L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Article 54 :
Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.


Chronique

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur.
Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Conformément au code des droits d’enregistrement, le contrat de bail doit être enregistré dans les deux mois de sa conclusion.

Sanctions en cas du non-respect de la formalité

Si le bailleur ne respecte pas son obligation légale (enregistrer le bail) dans les deux mois, le délai de préavis et l’indemnité visée tant contractuellement que légalement à charge du preneur ne seront pas d’application.
Néanmoins, un préalable est exigé: le preneur doit avoir mis en demeure le bailleur d’enregistrer le bail.
Ce n’est donc qu’après avoir mis en demeure le bailleur et que celle-ci soit demeurée sans effet dans un délai d’un mois que le preneur pourra se soustraire d’un délai de congé et d’une éventuelle indemnité.

L’indemnité dont est soustrait le locataire est l’indemnité de résiliation visée par l’ancien article 3, §5, al. 2 de la loi sur le bail de résidence principale, à savoir l’indemnité due en cas de non-respect du délai de préavis.
Ce dernier n’en reste pas moins tenu de payer une éventuelle indemnité en cas de résolution du bail à ses torts.
Le Juge de paix d’Uccle, à tort, décide que le bail est résolu aux torts du preneur pour manquement à son obligation de paiement des loyers mais qu’il est néanmoins dispensé du paiement d’une indemnité de résolution. (J.P. Uccle, 5 février 2015, J.J.P., 2015/5-6).

L’enregistrement d’un bail dans un bureau d’enregistrement incompétent, bien que valable d’un point de vue fiscale, doit être cependant assimilé à une absence d’enregistrement d’un point de vue civil (J.P Arendonk, 17 juillet 2015, J.J.P., 2017/5-6).

L’absence d’enregistrement sanctionne également le bailleur, qui loue un bien immeuble affecté à la résidence principale du preneur, de réclamer l’indexation du loyer si cette indexation a pour effet d’en augmenter le montant.
A l’inverse de la première sanction, celle-ci ne requiert pas que le bailleur ait été mis en demeure par le preneur de procéder à l’enregistrement.


Jurisprudence

Tribunal civil de Bruxelles,  Jugement du 2 décembre 2022
Bail d’habitation – droit à une allocation de relogement – conditions de recevabilité – preuve de l’enregistrement du bail – violation du droit fondamental au logement (oui).
Le droit à une allocation de relogement peut être soumis à des conditions de recevabilité, notamment en ce qui

Justice de paix d’Arendonk, Jugement du 18 juillet 2015
Bail de résidence principale – obligation d’enregistrement – conséquences fiscales du défaut d’enregistrement – application de l’article 3, § 5, alinéa 3.
L’enregistrement d’un contrat de bail dans un bureau d’enregistrement incompétent est valable d’un point de vue fiscal. Cela ne concerne

Justice de paix d’Uccle, jugement du 5 février 2015 (PDF)
Baux relatifs à la résidence principale – durée du bail (art. 3) – congé du preneur (art. 3, § 5) – dispense de respect d’un délai de préavis et du paiement de l’indemnité éventuelle en cas de non-enregistrement du bail (art. 3, § 5, 3ème al.) – incidence en cas de résolution du bail – oui – absence de débition d’une indemnité de résolution.
Le contrat de bail, devenu d’une durée

Juge de paix de Fléron, jugement 4 juillet 2013
La sanction privant le bailleur de la possibilité d’exiger la notification d’un préavis et de réclamer le paiement d’une indemnité de relocation n’est valable qu’aussi longtemps que le contrat de bail n’a pas été enregistré. Cependant, la formalité

Justice de paix d’Etterbeek, jugement du 4 juillet 2011
Lorsqu’un contrat de bail de résidence principale n’est pas enregistré et que le délai de deux mois visé à l’article 32, 5° du Code des droits

Justice de paix de Uccle, Jugement du 4 mars 2008
Résiliation – Bail non enregistré – Indemnité compensatoire (non)

La résiliation par le preneur d’un contrat de bail non enregistré d’une durée initiale d’une année (mais qui faute de congé à l’expiration du contrat, est réputé avoir été conclu pour neuf ans) n’entraîne pas le paiement

 

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