Chronique
L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
Conformément au code des droit d’enregistrement, le contrat de bail doit être enregistré dans les deux mois de sa conclusion.
Sanctions en cas du non-respect de la formalité
Si le bailleur ne respecte pas son obligation légale (enregistrer le bail) dans les deux mois, le délai de préavis et l’indemnité visée tant contractuellement que légalement à charge du preneur ne seront pas d’application.
Néanmoins, un préalable est exigé: le preneur doit avoir mis en demeure le bailleur d’enregistrer le bail. Ce n’est donc qu’après avoir mis en demeure le bailleur et que celle-ci soit demeurée sans effet dans un délai d’un mois que le preneur pourra se soustraire d’un délai de congé et d’une éventuelle indemnité.
L’indemnité dont est soustrait le locataire est l’indemnité de résiliation visée par l’ancien article 3, §5, al. 2 de la loi sur le bail de résidence principale, à savoir l’indemnité due en cas de non-respect du délai de préavis.
Ce dernier n’en reste pas moins tenu de payer une éventuelle indemnité en cas de résolution du bail à ses torts.
Le Juge de paix d’Uccle, à tort, décide que le bail est résolu aux torts du preneur pour manquement à son obligation de paiement des loyers mais qu’il est néanmoins dispensé du paiement d’une indemnité de résolution. (J.P. Uccle, 5 février 2015, J.J.P., 2015/5-6).
L’enregistrement d’un bail dans un bureau d’enregistrement incompétent, bien que valable d’un point de vue fiscale, doit être cependant assimilé à une absence d’enregistrement d’un point de vue civil (J.P Arendonk, 17 juillet 2015, J.J.P., 2017/5-6).
L’absence d’enregistrement sanctionne également le bailleur, qui loue un bien immeuble affecté à la résidence principale du preneur, de réclamer l’indexation du loyer si cette indexation a pour effet d’en augmenter le montant.
A l’inverse de la première sanction, celle-ci ne requiert pas que le bailleur ait été mis en demeure par le preneur de procéder à l’enregistrement.