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Chronique : Etat des lieux

Etat des lieux - Notion

Depuis les lois du 25 et du 26 avril 1997, l’état des lieux est devenu obligatoire pour tous les baux d’immeubles conclus à partir du 18 mai 2007.

Ainsi le nouvel article 1730 du Code civil est désormais rédigé comme suit : "Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs".
"Cet état des lieux est dressé :
- soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés,
- soit au cours du premier mois d'occupation".

"il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1er bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, et sera également soumis à l'enregistrement".

Cela vaut donc pour tous les contrats de location relatifs aux baux de biens immeubles, à l'exception des baux à ferme.

Etat des lieux

L'état des lieux est un constat écrit :
- soit par les parties elles-mêmes,
- soit par leurs mandataires (architecte ou géomètres expert)
qui décrit de manière détaillée l'état dans lequel se trouve le bien au moment où il est donné en location.

A la fin du bail, le preneur est tenu de restituer complètement le bien loué, et dans l'état dans lequel il lui a été livré.
A défaut, il devra répondre des dégradations ou des pertes qui sont arrivées pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

C'est souvent à l'expiration du bail que naîtront les problèmes relatifs aux dégradations et aux pertes survenues pendant la jouissance, et c'est à ce moment là seulement que le bailleur sera amené à vérifier le bon usage de la chose louée par le preneur.
Le bailleur ne pourra plus comme par le passé, faire valoir de l'état initial du bien par une simple insertion dans la convention, d’une clause stipulant que les lieux étant censés être en parfait état locatif. Il devra faire la démonstration précise de l'état de bien sur base d'une description détaillée.

L'état des lieux est donc un moyen de permettre au bailleur d’apporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de délivrance. Plus précisément, que le bien loué est en bon état de réparation de toutes espèces et qu’il est en état de servir à l'usage prévu.
D’autre part, lorsque le bailleur loue ou met en location un logement destiné à la résidence principale, il est tenu à respecter toute une série de dispositions sur l'état d'habitabilité du bien.
Ainsi, ces différentes obligations se situent tant au niveau du droit commun aux articles 1719, 1720, 1721 et 1755 du Code civil, au niveau de lois particulières sur le bail de résidence principale et ses arrêtés, qu'au niveau de dispositions régionales.
L’état des lieux permet ainsi au bailleur d’apporter la preuve que bien respecte toutes ces obligations.

Nous vous joignons pour information, les dispositions déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité : Arrêté du 8 juillet 1997

Suivant les dispositions de l'article 1719 du Code civil, l'obligation de délivrer la chose louée est une obligation essentielle du contrat de bail.
Le bailleur doit non seulement livrer le bien en bon état de réparation de toutes espèces (art. 1720 C. civ.), ce qui implique que le bailleur doit veiller au bon fonctionnement de toute l'installation, mais également en état de servir à l'usage prévus.
Pour rappel, le §2 de l'article 1720 stipule également, que le bailleur doit effectuer pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Un état des lieux est donc nécessaire et important, afin de fixer l’état du bien dans lequel il se trouve au moment de la délivrance du bien, ou plus exactement au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. Cela permettra au locataire d'exiger certaines remises en état concernant des vices qui peuvent apparaître en cours du bail, et d'opposer au bailleur, le jour ou il devra restituer le bien, l'état dans lequel il se trouvait lorsqu'il est entré dans les lieux.

Compte tenu de ce contexte, un état des lieux doit être détaillé, précis, et contradictoire (art. 1730 du C. civ).
Selon la jurisprudence, cela signifie qu'il doit consister en une description du bien dans ses diverses parties et de manière précise. Il s'agira souvent à des constatations matérielles, de nature quasi photographiques. Toutes les pièces doivent être reprises dans l’état afin d’en détaillé leur composition et leur état de santé. Cette description doit être précise et éviter toutes notations sujettes à interprétation.
Il est donc conseillé d’ajouter des commentaires notamment sur les revêtements muraux, peintures, revêtements de sol, fissures de plafond, la serrurerie, la robinetterie,...

Il faut que cela soit circonstancié. Ainsi, une simple formule comme le logement se trouve en parfait état peut difficilement être considérée comme un état des lieux circonstancié.
Un état contradictoire impose que l'état des lieux soit établi en double exemplaires, sauf si les parties demandent l'intervention d'un expert.

L'artcile 1731 précise que s'il n'a pas été fait d'état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien loué dans le même état où il se trouvait à la fin du bail.
Mais, même en présence d’un état des lieux, il appartiendra toujours au bailleur de prouver de la matérialité des dégradations qu'il invoque, et que ces dégradations sont imputables au locataire.

La Cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 1996 l’a clairement rappelé en indiquant que l’article 1731, §2 du Code civil n’exonère pas le bailleur de l’obligation d’établir l’existence du dommage qu’il invoque (Cfr. banques de jurisprudence) .
Il est évident que cette preuve à charge du bailleur, sera bien plus aisée à rapporter en présence d’un état des lieux d’entrée, et que celui-ci est détaillé et précis.

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Restitution des lieux

Mais quand le preneur doit-il respecter son obligation de restituer le bien loué ?

Y. Merchiers, dans son ouvrage "L'obligation de restitution du locataire", affirme que ce respect doit être apprécié en fonction des circonstances.
Si le preneur a quitté les lieux tout en y abandonnant des objets, on pourra considérer dans certaines circonstances qu'il a satisfait à son obligation de restitution, mais que les lieux n'ont pas été restitués en bon état.
Le bailleur pourra revendiquer le coût de l'enlèvement des objets abandonnés à titre de dégâts locatifs.

La jurisprudence considère également que la restitution tardive ou l'absence de restitution d'une clé peut être considéré comme une restitution incomplète.

Dans la pratique locative, en générale la restitution se concrétise par la remise des clés, fait juridique transférant la garde de l'immeuble.
C'est au moment de ce transfert, que les parties devront établir au plus tard un état des lieux de sortie, qui permettra de constater l'existence d'éventuelles dégradations ou de pertes.

Sachons toutefois, que la remise des clés sans réserve de la part du bailleur, ne constitue pas pour autant une présomption irréfragable de l'acceptation par le bailleur de renoncer à des dommages et intérêts pour dégradations.
Dans ce cas, il lui appartiendra de manifester une réaction immédiate, lui permettant d'élever une contestation.
Dans le cadre d'une contestation immédiate, il reviendra toutefois au juge d'apprécier la portée exacte de cette constatation, en fonction des circonstances.

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Etat des lieux de sortie

Rappelons, que les parties peuvent convenir de réaliser elles-mêmes l'état des lieux de sortie, ou soit en choississant chacune leur expert qu’elles mandatent.
En cas de difficulté, l'expert pourrait également être désigné par le juge de paix, saisi au fond sur pied de l'article 1344bis du Code judiciaire ou par citation.
Si certain y voit une urgence, l'expert pourrait être désigné dans le cadre d'une procédure en référé, mais certaine décision estime toutefois qu'il n'y a pas urgence, lorsque la mesure d'expertise peut être sollicitée suffisamment devant le juge du fond (...).

Si les dispositions légales stipulent que l'état des lieux d'entrée doit être contradictoire et détaillé, l'état des lieux de sortie n'est pas réglementé par la loi.

Suivant une décision du Tribunal de première Instance de Bruxelles (Civ. Bruxelles, 12 octobre 1995, il y a lieu de faire :
"une distinction entre, d'une part, les constats matériels effectués, constituant en fait "le cliché" d'une situation donnée, puis, de deuxième part, la qualification de dégâts locatifs appliquée aux dits constats, et enfin, de troisième part, l'évaluation chiffrée de l'indemnisation susceptible de les réparer si la nature de dégâts locatifs leur est reconnue".

Il s'agit donc d'une juxtaposition d'opérations distinctes (Michel Vlies : JJP 2004, p.12) :

Nous constatons qu'un état des lieux de sortie ne se limite pas uniquement à une simple constatation matérielle, elle sera également de nature technique et juridique, puisqu'il conviendra de déterminer l'imputabilité des dégradations. Soit à une usure normale, soit à une usure anormale due à une mauvaise conception du bien, soit à un manque d'entretien, soit à une vétusté ou force majeur, soit tout simplement à une mauvaise utilisation du bien...

Cette opération est donc de nature juridique, car elle devra mettre en oeuvre des dispositions contractuelles ou légales (négligence), soit des présomptions applicables en matière de bail.

La constatation de dommages locatifs en application des articles 1730 et 1731 du Code civil implique une comparaison entre l’état du bien loué au moment de l’entrée dans les lieux et au moment de sa sortie.
Cette comparaison ne pourra se réaliser efficacement que si on se trouve en présence d’un état des lieux détaillé et précis. Il s’agira d'effectuer une forme de récolement de l’état des lieux d’entrée et de comparer les deux états, toute différence négative constituant en soi une dégradation.
En présence d’un expert, le problème du manque de précision sera inexistant, puisque les experts ont par leur profession un naturel à la description des lieux.

La loi imposant l'obligation d'établir un état des lieux n'est pas rétroactive et ne vise que les nouveaux contrats signé à partir du 18 mai 2007.

Ainsi, en l'absence d'état des lieux d'entrée, la jurisprudence estime que le bailleur doit toutefois être écouté en toute équité, aucun moyen de preuve ne pouvant être éxclu dès lors qu'il s'agit de prouver des faits (J. Vankerckhove, "petite réforme du louage et loyers", JT 1984, n° 51, p.56).
Le juge pourrait ainsi procéder à une enquête et une audition de témoins, tirer certaines présomptions de la production de factures de remise en état à la veille de l'entrée dans les lieux voir même la constatation de traces récentes de dégradations constatées par expert, permettant de conclure à la responsabilité du preneur.

Il semblerait suivant la doctrine, que les juges ne pourraient a priori refuser de désigner un expert afin de procéder à un état des lieux de sortie en se fondant sur le seul prétexte de l'absence d'état des lieux d'entrée.
En sera-t-il ainsi depuis que la loi du 25 avril 2007 a rendu l'état des lieux obligatoire ?

Les juges pourront-ils trouver un moyen pour refuser une telle expertise (...)?

A défaut d’état des lieux, aucune sanction particulière n’a été prévue par la nouvelle loi. La présomption légale joue toujours en faveur du locataire : A défaut d’état de lieux détaillé, il est présumé sauf preuve contraire, avoir reçu le bail dans l’état où il se trouvait à la fin du bail. On retrouve donc la même situation qu’auparavant, de sorte que l’obligation d’établir un état des lieux ne constitue, selon l’ipi, « qu’une pétition de principe, sans réelle conséquence en pratique ».

Nous attendrons la nouvelle jurisprudence sur ce point.

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