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Fin du bail (Congé – Résolution)

1. Dispositions légales

Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux

Durée du bail (fin du bail)
Article 3.
La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.

(…)
Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste. 
Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.
Le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d’un an, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption. 
Article 3 – Région wallonne
La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.
(…)
Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.
Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte écrit présenté à l’enregistrement.
Le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d’un an, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption. 
(…)
Article 5.

Tout preneur, dont le bail prend fin, peut apposer sur les locaux, pendant les six mois qui suivent son départ, un avis apparent indiquant le lieu où il a transféré son établissement.


2. Chronique

Conformément à l’article 3, alinéa 5 sur les baux commerciaux, le bailleur est autorisé à mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat.
Pour ce faire, le bailleur doit notifier un congé d’un an, par exploit d’huissier ou courrier recommandé en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective à certaines personnes énumérées par la loi.

La notification du congé du bail en cours par le preneur à l’expiration de chaque triennat parvient au bailleur lorsque celui-ci en prend connaissance ou aurait raisonnablement pu en prendre connaissance.

Pour permettre au bailleur de bénéficier de cette disposition légale, le contrat de bail doit mentionner les conditions qu’il prévoit et notamment les motifs qui autorisent le bailleur à résilier unilatéralement le bail (Cass 22 décembre 2016, Pas, 2016).
Dès lors, est en violation de la loi, le bail autorisant le bailleur à mettre fin au contrat à l’expiration de chaque période de trois ans moyennant un préavis notifié par lettre recommandée au moins un an à l’avance sans que la clause précise les motifs pour lesquels le bailleur peut résilier anticipativement le bail.

Résolution du bail 

A été jugé que  » En fermant son établissement, sans en informer préalablement le bailleur, le locataire viole l’une des conditions essentielles du contrat et rompt son utilité économique, ce qui justifie la résolution du bail à ses torts.
Pour qu’il y ait cause étrangère libératoire dans le chef du débiteur d’une obligation contractuelle, il faut qu’il se trouve confronté à un obstacle insurmontable, irrésistible et imprévisible.
Tel n’est pas le cas d’un accident de santé qui, à supposer qu’il empêche durablement le locataire d’exploiter personnellement le bien, ne lui interdit nullement d’en confier la gestion à un gérant ou préposé.
En optant pour la résolution plutôt que pour une exécution en nature que le locataire n’offrait d’ailleurs pas, le bailleur n’abuse nullement de ses droits ». (Justice de paix de Tournai, Jugement du 25 septembre 2001)


3. Jurisprudence

Juge de paix de Roeselare, Jugement du 7 décembre 2021
Bail commercial – congé par le preneur – art. 3, al. 3 de la loi sur les baux commerciaux – e-mail – irrégularité – absence de validité – conséquences – attribution d’une indemnité aux bailleurs – devoir de collaboration des bailleurs.
Le congé donné par le preneur d’un bail commercial doit répondre aux prescriptions de l’article 3, alinéa 3 de la loi sur les baux commerciaux, qui dérogent au droit commun et doivent être interprétées de manière restrictive.

Un congé envoyé dans les délais mais sous une forme irrégulière, par e-mail, ne peut sortir aucun effet; il en va de même d’un congé notifié dans une forme régulière, par lettre re- commandée, mais envoyé tardivement et pas à tous les bailleurs.
Vu que le preneur a quitté le bien loué, il se justifie d’accorder aux bailleurs une indemnité compensant la rupture du bail commercial. L’indemnité sollicitée, équivalente à six mois de loyer, sera réduite à l’équivalent de deux mois, en raison de l’attitude des bailleurs qui ont laissé le preneur dans l’incertitude quant à leur position au sujet de la régularité du congé.

Justice de paix de Woluwe-Saint-Pierre, jugement du 19 mars 2021 (PDF)
Bail commercial- liquidation d’une société locataire – action du bailleur – résolution et arriérés
La clôture de la liquidation d’une société met fin à l’existence et à la personnalité juridique de celle-ci. La théorie de la «survie passive», consacrée par la Cour de cassation, implique cependant que la société liquidée est réputée continuer d’exister pour se défendre contre les actions que les créanciers ont intenté en temps utile contre la société conformément à l’article 2:144 CSA. Cette survie passive vise à protéger les créanciers de la société.
L’article 1742 du Code civil prévoit par ailleurs que le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.
Cette disposition, conjuguée à la théorie de la «survie passive» justifie que le bailleur confronté à la dissolution (avec clôture immédiate) de la société locataire puisse solliciter la rupture du bail et dispose d’un moyen d’agir à cette fin et afin d’obtenir paiement des sommes lui restant dues en exécution des obligations découlant du bail.
En raison de la survivance de la société liquidée en application de la théorie de la «survie passive», la caution ne peut par ailleurs prétendre que son engagement est limité dans le temps à la période antérieure à la dissolution de la société.

Justice de paix de Huy, Jugement du 2 mars 2020 (PDF)
Bail commercial – renouvellement – congé pour terme initial – rupture anticipée – force majeure – abus de droit – balance des intérêts – facteurs humains, environnementaux, économiques et sociaux – réduction.
Après qu’un accord soit intervenu sur le renouvellement d’un bail commercial, le preneur ne peut plus mettre fin au bail à son terme initial.
La perte de la possibilité d’exploiter un commerce comme membre d’un réseau d’agents d’une marque de téléphonie ne constitue pas, pour le preneur, une cause étrangère libératoire (force majeure). En décider autrement reviendrait à faire reposer sur le bailleur le risque économique de l’entreprise.
Dans le cadre de l’examen de proportionnalité auquel il doit se livrer pour apprécier l’existence d’un éventuel abus de droit, le juge ne peut se satisfaire d’une simple balance entre les intérêts privés opposés; il doit aussi intégrer les conséquences humaines, environne- mentales, économiques et sociales, en d’autres mots les dimensions collectives de l’usage du droit en cause. Abuse ainsi de son droit, celui dont l’exercice du droit crée un inconvénient disproportionné à l’intérêt collectif.
L’offre du preneur de payer une indemnité équivalente à six mois de loyer est satisfaisante et proportionnée.

Justice de paix de Lier, Jugement du 2 octobre 2019
Bail commercial – résiliation triennale – résiliation unilatérale pendant la période de préavis – occupation après résiliation – indemnité d’occupation Résiliation unilatérale pendant la période de préavis – devoir du bailleur de limiter son dommage (art. 1134, al. 3 C. civ.) – indemnité de relocation – étendue (art. 1760 C. civ.).
Le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle il occupe le bien postérieurement à la résiliation du bail au cours de la période de préavis. Il découle de l’article 1134, al. 3 du Code civil que le bailleur qui est confronté à un manquement contractuel du preneur qui résilie unilatéralement le bail au cours de la période de préavis est tenu de limiter son dommage. Conformément à l’article 1760 du Code civil, l’indemnité due par le preneur est équivalente au montant du loyer pendant le temps nécessaire à la relocation (J.J.P., p.81, 1-2/2020)

Cour de cassation, 1re chambre,  Arrêt du 9 septembre 2019 (PDF)
1° Baux commerciaux. — notion. nature de la législation. — droit du preneur au renouvellement du bail. — dispositions impératives en faveur du preneur.
2° Baux commerciaux. — fin (congé. renouvellement. etc.). — droit du preneur au renouvellement du bail. — dispositions impératives en faveur du preneur.
1° et 2° La possibilité de résiliation anticipée du bail par le preneur à la fin de chaque triennat, telle que prévue à l’article 3, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux, est une disposition légale impérative, qui tend à offrir une protection supplémentaire au preneur et à laquelle les parties ne peuvent déroger par une clause contraire ; la clause prévoyant la perte d’un avantage contractuel pour le cas où le preneur fait usage de cette possibilité de résiliation anticipée emporte pareille dérogation interdite et, partant, est entachée de nullité.

Justice de Paix de Arendonk, Jugement du 21 mars 2017
Bail commercial – résiliation de commun accord – art. 3, alinéa 4 de la loi sur les baux commerciaux – formalité en faveur du preneur – renonciation.
L’article 3, alinéa 4 de la loi sur les baux commerciaux dispose que les parties peuvent résilier le bail en cours à tout moment à la condition que leur accord soit constaté par acte authentique ou par une déclaration devant le juge.
Cette exigence n’est prescrite qu’en faveur du preneur de sorte qu’il peut renoncer à ces formalités (J.J.P., p.453, 7-8/2019).

Justice de paix de Tournai, Jugement du 10 novembre 2015
Résiliation amiable par agent immobilier interposé – Mandat apparent (oui)
L’agent immobilier qui négocie directement avec un locataire les conditions de résiliation amiable d’un bail, sans intervention aucune du propriétaire, engage valablement ce dernier quant aux conditions de cette rupture.
Ceci vaut même si même si le mandant n’a commis aucune faute. Il faut et il suffit que la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime.

Cour de cassation, Arrêt du 22 décembre 2016 (PDF)
Baux – Bail commercial – Faculté de résiliation triennale en faveur du bailleur – Occupation personnelle – Obligation de mentionner les motifs de résiliation.
En vertu de l’article 3, alinéa 5, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le contrat de bail peut autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis d’un an, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par les personnes ou la société visées par cet article.

Pour permettre au bailleur de bénéficier de cette faculté, le contrat de bail doit mentionner les conditions qu’elle prévoit et notamment les motifs qui autorisent le bailleur à résilier unilatéralement le bail.
En conséquence, le congé donné sur la base d’une clause contractuelle qui ne mentionne pas les motifs autorisant le bailleur à résilier anticipativement le bail commercial ne peut être validé

Juge de paix de Fontaine l’Évêque, Jugement du 26 mars 2015 (PDF)
Baux – Bail commercial – Arriérés de loyer – Absence de preuve écrite – Serment litisdécisoire (non) – Résolution du bail (non).
Si les parties ne proposent aucune formule de serment litisdécisoire, il n’appartient pas au juge de combler cette carence. En tout état de cause, le non-paiement de deux mois de loyer ne saurait constituer, en soi, un manquement d’une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire d’un bail commercial, ce qui aurait pour conséquence la fin des activités du preneur.

Justice de paix d’Etterbeek, Jugement du 13 mai 2014 (PDF)
Bail – pertes commerciales subies par le locataire – départ anticipé du locataire – action judiciaire initiée par le bailleur – demande d’exécution en nature du bail (occupation et paiement du loyer) – abus de droit – appréciation – conséquence – résolution du contrat aux torts du locataire – indemnité contractuelle de relocation.
Exiger la continuation d’une exploitation commerciale en imposant une occupation des lieux contre tout bon sens, constitue pour le bailleur un abus de droit lorsqu’une telle demande cause au locataire un préjudice hors proportion avec l’avantage recherché par le bailleur. Tel est le cas, par exemple, lorsque le locataire a été contraint de mettre fin au bail commercial pour des raisons économiques, le point de vente étant devenu largement déficitaire et que, alors même que le bailleur exige l’exécution forcée de la convention de bail, il a, après le départ du locataire en cours de bail, donné les lieux en location à un tiers moyennant une convention d’occupation précaire

Justice de paix de Tournai (2nd canton), Jugement du 25 septembre 2001 (PDF)
Bail commercial – Fermeture du commerce – Résolution pour inexécution – Force majeure – Accident de santé (non) – Abus de droit (non).
En fermant son établissement, sans en informer préalablement le bailleur, le locataire viole l’une des conditions essentielles du contrat et rompt son utilité économique, ce qui justifie la résolution du bail à ses torts.

Pour qu’il y ait cause étrangère libératoire dans le chef du débiteur d’une obligation contractuelle, il faut qu’il se trouve confronté à un obstacle insurmontable, irrésistible et imprévisible.
Tel n’est pas le cas d’un accident de santé qui, à supposer qu’il empêche durablement le locataire d’exploiter personnellement le bien, ne lui interdit nullement d’en confier la gestion à un gérant ou préposé.
En optant pour la résolution plutôt que pour une exécution en nature que le locataire n’offrait d’ailleurs pas, le bailleur n’abuse nullement de ses droits.

Cour de cassation, Arrêt du 25 mars 2004
LOUAGE DE CHOSES. — Bail commercial. — Fin (Congé. Renouvellement. Etc.). — Bailleur voulant mettre fin à la destination commerciale du bien immeuble. — Pas de nouvelle destination. — Conséquence.
Le bien immeuble n’est pas affecté à une autre destination au sens des articles 16, I, 2° et 25, 3°, in fine, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, par le bailleur qui, bien qu’il veuille mettre fin à la destination commerciale du bien immeuble, ne lui donne pas une affectation nouvelle.

 

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