1. Dispositions légales
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux
Durée du bail (fin du bail)
Article 3.
La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.
(…)
Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.
Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.
Le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d’un an, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
Article 3 – Région wallonne
La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.
(…)
Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.
Les parties peuvent de même y mettre fin à tout moment, à condition que leur accord soit constaté par un acte écrit présenté à l’enregistrement.
Le contrat de bail peut, en outre, autoriser le bailleur à mettre fin au bail à l’expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis d’un an, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste, en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
(…)
Article 5.
Tout preneur, dont le bail prend fin, peut apposer sur les locaux, pendant les six mois qui suivent son départ, un avis apparent indiquant le lieu où il a transféré son établissement.
2. Chronique
Conformément à l’article 3, alinéa 5 sur les baux commerciaux, le bailleur est autorisé à mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat.
Pour ce faire, le bailleur doit notifier un congé d’un an, par exploit d’huissier ou courrier recommandé en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective à certaines personnes énumérées par la loi.
La notification du congé du bail en cours par le preneur à l’expiration de chaque triennat parvient au bailleur lorsque celui-ci en prend connaissance ou aurait raisonnablement pu en prendre connaissance.
Pour permettre au bailleur de bénéficier de cette disposition légale, le contrat de bail doit mentionner les conditions qu’elle prévoit et notamment les motifs qui autorisent le bailleur à résilier unilatéralement le bail (Cass 22 décembre 2016, Pas, 2016).
Dès lors, est en violation de la loi, le bail qui autorise le bailleur à mettre fin au contrat à l’expiration de chaque période de trois ans moyennant un préavis notifié par lettre recommandée au moins un an à l’avance sans que la clause précise les motifs pour lesquels le bailleur peut résilier anticipativement le bail.
Résolution du bail
A été jugé que » En fermant son établissement, sans en informer préalablement le bailleur, le locataire viole l’une des conditions essentielles du contrat et rompt son utilité économique, ce qui justifie la résolution du bail à ses torts.
Pour qu’il y ait cause étrangère libératoire dans le chef du débiteur d’une obligation contractuelle, il faut qu’il se trouve confronté à un obstacle insurmontable, irrésistible et imprévisible.
Tel n’est pas le cas d’un accident de santé qui, à supposer qu’il empêche durablement le locataire d’exploiter personnellement le bien, ne lui interdit nullement d’en confier la gestion à un gérant ou préposé.
En optant pour la résolution plutôt que pour une exécution en nature que le locataire n’offrait d’ailleurs pas, le bailleur n’abuse nullement de ses droits ». (Justice de paix de Tournai, Jugement du 25 septembre 2001)