1. Dispositions légales
Code des Impôts sur les revenus
Article 7
§1. Les revenus des biens immobiliers sont:
1° pour les biens immobiliers qui ne sont pas donnés en location:
– le revenu cadastral lorsqu’il s’agit de biens immobiliers non bâtis, du matériel et de l’outillage présentant le caractère d’immeuble par nature ou par destination, ou de l’habitation propre;
– le revenu cadastral majoré de 40 % lorsqu’il s’agit d’autres biens;
2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location:
a) pour les biens donnés en location à une personne physique qui ne les affecte ni totalement ni partiellement à l’exercice de son activité professionnelle:
– le revenu cadastral lorsqu’il s’agit de biens immobiliers non bâtis ou du matériel et de l’outillage présentant le caractère d’immeuble par nature ou par destination;
– le revenu cadastral majoré de 40 % lorsqu’il s’agit d’autres biens;
b) le revenu cadastral quand il s’agit de biens donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme ou un droit étranger équivalent limitant les fermages, et affectés par le locataire à des fins agricoles ou horticoles;
bbis) le revenu cadastral majoré de 40 % quand il s’agit de biens immobiliers bâtis, donnés en location à une personne morale autre qu’une société, en vue de les mettre à disposition:
– d’une personne physique pour occupation exclusivement à des fins d’habitation;
– de plusieurs personnes physiques pour occupation conjointement et exclusivement à des fins d’habitation;
c) le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral, quand il s’agit d’autres biens immobiliers non bâtis ou du matériel et de l’outillage présentant le caractère d’immeuble par nature ou par destination, ou au revenu cadastral majoré de 40 % lorsqu’il s’agit d’autres biens immobiliers bâtis;
3° les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires.
§2. Lorsqu’un avantage locatif consiste en une dépense une fois faite par le locataire, son montant est réparti sur toute la durée du bail.
Location d’un bien immeuble (non meublé)
Revenu immobilier perçus en dehors d’une activité professionnelle
Les revenus immobiliers sont énumérés de manière limitative aux article 7 et suivants du Code d’impôt sur le revenu (CIR).
Parmi les revenus énumérés s’y trouve les revenus tirés de la location de biens immobiliers. Ils seront taxés (suivant la situation) soit en tant que telle (revenu immobilier) ou en tant que revenu professionnel.
Les revenus de location d’un logement par une personne physique sont en principe (sous réserve de déduction de certains frais sur base réelle ou forfaitaire) globalisés avec les autres revenus du bailleur.
Cette globalisation des revenus soumet donc les revenus immobiliers à une imposition au taux progressif (entre 25 et 50%), comme c’est le cas pour les revenus provenant d’une activité professionnel.
Concrètement, son imposition dépendra de l’utilisation faite des lieux loués par le locataire (ainsi que sa localisation). Cette utilisation a pour conséquence que la base imposable sera déterminée soit de manière forfaitaire soit sur une base réelle.A
Dans la majorité des cas, les revenus locatifs perçus par le bailleur seront établis sur une base forfaitaire. Il ne devra donc pas déclarer à l’IPP l’ensemble des revenus effectivement perçus.
Le montant imposable équivaut au montant du revenu cadastral (« RC ») censé correspondre au revenu moyen normal. Celui-ci sera indexé et majoré de 40%.
Il est fait exception à cette imposition forfaitaire si le locataire affecte les lieux loués à son activité professionnelle. En effet, dans ce cas, l’administration fiscale vous imposera sur base du revenu réel effectivement perçu après déduction forfaitaire des frais, à savoir une déduction de 40% pour les immeubles bâtis et plafonné à 5/3 du RC revalorisé.
Dès lors, il est très important pour le bailleur d’insérer une clause d’interdiction de toute activité professionnelle dans les lieux loués. Le locataire imputera le loyer comme un frais professionnel entrainant comme conséquence une imposition sur le loyer réel dans le chef du bailleur.
Revenus perçus dans le cadre d’une activité professionnelle
Si l’immeuble loué est considéré comme affecté à l’activité professionnelle du bailleur, les revenus issus de la location seront non plus qualifié de revenus immobiliers mais de revenus professionnels (bénéfices, profits).
Ainsi, tout propriétaire qui exerce une activité immobilière (dont la location) qui n’est pas purement occasionnelle, sera, en principe, imposable à titre de profits ou de bénéfices.
Cette qualification a pour conséquence une imposition des revenus perçus sur une base réelle et au taux progressif (plus les éventuels additionnels).