Garantie locative – Caution

1. Dispositions légales

Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Article 46.
§ 1er. Sans préjudice de l’article 55, § 8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
(…)
§ 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent
Article 62.
§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l’article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l’alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l’alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert un privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu’il s’engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L’institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l’institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi du 25 avril 2014 ‘relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire. Le livre VII, titre IV, chapitre Ier, du Code de droit économique n’est pas d’application. Le Gouvernement peut modaliser l’obligation de l’institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d’une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l’entrée en vigueur de ce système, le Gouvernement pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu’Il définit, selon les modalités de financement qu’Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l’institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L’institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d’un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c’est le CPAS qui effectue la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur.
Le Gouvernement fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principal qu’en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s’est effectuée, qu’au profit de l’une ou l’autre des parties, moyennant production soit d’un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.

Région de Bruxelles-Capitale – Code bruxellois du logement

2. Chronique

Constitution de la garantie locative

En matière de garantie locative, c’est la liberté contractuelle de droit commun, même en matière de baux de résidence principale il n’existe aucune obligation légale de constituer une garantie locative, sauf si bien entendu le contrat impose la constitution d’une garantie. Ce qui est d’ailleurs souvent le cas.
Le locataire a uniquement l’obligation de garnir les lieux loués conformément à l’article 20 du décret relatif au bail d’habitation : « Le défaut du preneur de garnir le bien d’habitation de meubles en suffisance, constitue une cause de résolution fautive du bail, à moins qu’il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer« .
Suivant « Pauwels et Raes », ces garanties complémentaires ne doivent pas être confondues avec la « garantie locative » qu’il est d’usage de réclamer au locataire au moment de la conclusion du bail. Si cette dernière sert à garantir le bailleur contre l’inexécution des obligations du preneur elle n’a cependant pas pour objet spécifique, comme les sûretés prévues à l’article 20 de remplacer l’obligation de garnir les lieux loués.
Si le contrat de bail ne prévoit pas la constitution d’une garantie, le bailleur ne pourra pas en exiger ultérieurement le versement.
Ainsi, à défaut d’avoir indiqué dans le contrat de bail qu’une garantie locative doit être constituée avant l’entrée en vigueur du contrat, le bailleur ne pourra pas se prévaloir de l’absence de constitution pour refuser l’entrée dans les lieux du locataire, ou pour solliciter la résiliation du contrat de bail.

Les dispositions sur les baux de résidence principale ne dérogent donc pas au principe de l’autonomie de la volonté, toutefois si une disposition contractuelle impose le versement d’une garantie, celle-ci ne peut dépasser deux mois ou trois mois de loyer.

Le législateur a prévu trois formes quant à la constitution de la garantie locative:
– soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière;
– soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie
– soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Le choix entre ces modalités est réservé au locataire.
Ainsi, la garantie locative prendra soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit d’une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Le bailleur n’est pas obligé légalement de placer la garantie locative en sa possession sur un compte bancaire individualisé. Néanmoins, la loi stipule que si ce dernier s’abstient de placer ladite garantie sur un compte, le bailleur sera redevable au profit du preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci. Ces intérêts sont capitalisés.
Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, de l’article 62 du décret précité, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
Enfin, la disposition de ce compte bancaire (garantie locative) ne peut être mise au profit de l’une ou l’autre partie que moyennant l’accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d’une copie d’une décision judiciaire.

Caution
Au niveau de la caution au contrat de bail, il a été jugé que « la circonstance pour le bailleur d’attendre six mois avant d’introduire une demande de résiliation du contrat en raison du défaut de paiement du loyer par le locataire et de ne pas avoir averti la caution de la dette de ce dernier, ne constitue pas en soi un comportement fautif du bailleur » (Bruxelles, 25 novembre 2011).

Libération de la garantie locative – Compensation légale

La compensation de la garantie locative avec les loyers impayés/dégâts locatifs:
Sauf clause contraire, la garantie locative vise à couvrir toutes les créances nées de l’inexécution du bail par le preneur, qu’il s’agisse d’arriérés de loyer et/ou de charges, de dégâts locatifs, d’indemnité de résolution ou de résiliation, de frais de justice, etc.
C’est la raison pour laquelle il est interdit au preneur de s’abstenir de payer les derniers loyers au motif que ceux-ci seraient couverts par la garantie locative.
Au contraire du privilège du bailleur prévu par l’article 20, 1° de la loi hypothécaire, la créance garantie par le privilège dont il est ici question n’est pas limitée temporellement.
La compensation, visée aux articles 1289 et suivants du Code civil, est un mécanisme par lequel deux dettes réciproques s’éteignent à concurrence de la dette la plus faible.
Dans l’affaire ayant donné lieu au jugement du tribunal de première instance du Brabant wallon, le bailleur souhaitait se prévaloir de la compensation afin d’éviter la prescription de certains arriérés de loyer. Cela s’explique par le fait que «la compensation légale opérant l’extinction de deux dettes réciproques, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, il s’ensuit que la prescription ne peut plus atteindre l’une des créances entrées en compensation».

Conditions de validité mécanisme de la compensation légale (de plein droit)
Pour que la compensation ait lieu de plein droit, la réunion de différentes conditions est requise.
Outre que les créances doivent porter sur une somme d’argent ou une quantité de choses fongibles de la même espèce, celles-ci doivent être réciproques, c’est-à-dire que deux personnes doivent détenir «réciproquement une créance à l’égard de l’autre».
Un créancier ne peut donc pas compenser sa créance à l’égard de son débiteur avec une créance que ce dernier a vis-à-vis d’un tiers. Ces deux personnes doivent, en outre, agir «en la même qualité en tant que débiteur et créancier». A titre d’exemple, une compensation ne pourrait opérer entre la dette contractée par une société envers un tiers et la créance que ce tiers détient à l’encontre d’un associé de cette société. En outre, les dettes à compenser doivent être certaines, liquides et exigibles.
L’exigence de liquidité signifie qu’il doit être «constant qu’il est dû et combien il est dû».
La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 2 octobre 2014, décidé que la condition de réciprocité faisait défaut en considérant que ce n’était pas le bailleur qui était redevable de la garantie locative envers le locataire mais bien l’institution bancaire. De ce fait, si le bailleur a bel et bien une créance sur le locataire (soit les arriérés de loyer), tel n’est pas le cas du locataire qui ne dispose pas d’une créance sur le bailleur mais sur l’institution bancaire. Nous nous rallions à cette position.
Le tribunal de première instance du Brabant wallon a sans son jugement du 30 septembre 2015, quant à lui, décidé que les dettes (soit les arriérés de loyer et la garantie locative) n’étaient pas liquides et exigibles au moment où le bailleur considérait qu’une compensation avait eu lieu.
En effet, le bailleur prétendait qu’une compensation avait eu automatiquement lieu entre les arriérés de loyer dont les locataires lui étaient redevables et la garantie locative alors que cette dernière aurait, à ce moment, dû être versée (quod non dans le cas d’espèce) sur un compte bancaire et, dès lors, rendue indisponible.
Le tribunal de première instance a, en réalité, fait, sans le préciser expressément, application de l’adage Nemo auditur propriam turpitudinem allegans («nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude») en refusant au bailleur qu’il puisse invoquer sa propre négligence, consistant à ne pas avoir déposé la garantie locative sur un compte bancaire comme l’exige la loi sur les baux de résidence principale et ce, alors même que le locataire le lui avait demandé. Il aurait, en effet, été tout à fait incompréhensible qu’un bailleur qui ne respecte pas les dispositions légales impératives puisse se prévaloir d’une compensation entre des arriérés de loyer et la garantie locative tandis qu’un bailleur ayant suivi le prescrit légal ne pourrait pas exciper d’une telle compensation. Notons toutefois qu’un jugement prononcé par la justice de paix de Gembloux le 15 septembre 1998 a considéré qu’une garantie locative déposée sur un compte ouvert aux noms du locataire et du bailleur pouvait faire l’objet d’une compensation en considérant que «la garantie locative constituée d’une somme d’argent, et remise entre les mains d’un tiers, doit être considérée, sous peine de perdre tout sens et efficacité, comme ayant été déposée entre les mains du propriétaire, même si, par un procédé purement technique de sécurité, elle fait l’objet d’un placement entre les mains d’un tiers; qu’il en résulte que si le propriétaire est devenu créancier de son locataire le règlement de sa créance s’effectue par simple compensation sans que cela ne puisse être contesté par d’autres créanciers, la compensation créant, indirectement, une véritable cause de préférence, un privilège sans texte». J.P. Gembloux, 15 septembre 1998, J.J.P., 2000, p. 50, note M. Grégoire.
Ces deux décisions nous font constater que la compensation légale d’une garantie locative est bien loin d’être acquise. Sauf circonstances particulières, rien n’empêche toutefois les parties (ou le juge) de décider d’une telle compensation
(A. TOUSSAINT, Note sous le jugement du tribunal de première instance du Brabant wallon du 30 septembre 2015 et l’arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2014, J.J.P., 1-2/2019).

Décès du preneur
En cas de décès, le bailleur est tenu d’introduire une requête unilatérale auprès de juge compétent afin de libérer la garantie locative.

 

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3. Jurisprudence