Chronique
Le bail de courte durée – Généralités
En région bruxelloise, le bail de courte durée est de trois ans maximum et peut être renouvelé autant de fois que les parties le souhaitent pour autant de respecter la durée maximale de trois ans.
En région wallonne, le bail de courte durée est également de trois ans maximum mais il ne peut être renouvelé que deux fois et par écrit. Alors qu’auparavant, seule une prorogation d’un bail de courte durée était autorisée, ce bail peut désormais être prorogé, aux mêmes conditions, à deux reprises, moyennant un écrit et sans que sa durée totale n’excède trois années. Si l’une de ces conditions ne sont pas respectées, le bail est réputé être conclu pour un bail de neuf années, et ce, à compter de la date à laquelle le bail de courte durée initial est entré en vigueur.
Cet écrit peut consister soit en un avenant du bail, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.
Le bail de courte durée prend fin moyennant un préavis de trois mois avant l’échéance du terme initialement convenu.
Si aucune des parties ne met fin au bail à son échéance, celui-ci est automatiquement converti en bail de neuf ans à dater de la signature du bail initial.
Cette conversion a pour conséquences que toutes les règles impératives au bail de neuf ans deviennent applicables.
Faculté de résiliation anticipée du bail de courte durée
Désormais, la faculté de résiliation d’un bail de coute durée est offerte aux parties.
Pour le preneur, celui-ci peut résilier le bail :
– à tout moment;
– sans motif;
– moyennant un congé de trois mois
– et le paiement d’une indemnité équivalent à un mois de loyer.
Le bailleur peut quant à lui résilier le bail moyennant un préavis de trois mois, donné à tout moment mais à trois conditions:
– que le bail prenne fin au plus tôt dans le courant de la deuxième année de location;
– moyennant le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer;
– et uniquement pour un motif d’occupation personnelle.
La question d’un contre-préavis n’est pas clairement prévue bien que le renvoi effectué par l’article 55, §5 à l’’article 55, §2 du décret devrait permettre, par incidence, le preneur de disposer de cette faculté, comme c’est le cas pour les baux de résidence principale de neuf ans.
Clause de résiliation anticipée
L’insertion d’une clause de résiliation anticipée dans les baux de résidence principale a fait l’objet de nombreuses controverses.
Certains ont admis ces clauses sur le fondement de la liberté contractuelle et sur base que ni le texte légal, ni les travaux préparatoires n’interdisaient expressément l’ajout de ces clauses.
Certaines juridictions ont quant à elles été plus nuancées à ce sujet en les acceptant que si elles répondaient aux §2 et 3 de la loi du 20 février 1991 sans en prévoir d’autres (J.P. Anvers, 24 février 2005, R.W., 2006-2007) ou lorsqu’elles étaient favorables au preneur (J.P. Ixelles, 5 avril 2005, Huur, 2005).
La Cour de cassation a ainsi confirmé l’acceptation de telles clauses uniquement lorsque ces dernières ont été rédigées dans l’intérêt du preneur (Cas., 18 décembre 2015, Pas., 2015/12).
Cependant, suite à la régionalisation du bail et l’entrée en vigueur du décret wallon et de l’ordonnance bruxelloise. Il est désormais prévu la faculté pour chacune des parties, à des conditions et modalités distinctes, de mettre fin anticipativement au contrat de bail de courte durée, même en l’absence d’une clause stipulée à cet effet. Toutefois, cette controverse pourrait ne pas être terminée à Bruxelles. En effet, l’ordonnance bruxelloise distingue les baux d’une durée égale ou supérieure à six mois de baux d’une durée inférieure à six mois pour lesquels aucune faculté de résiliation anticipée n’est légalement prévue par l’article 239 du Code bruxellois du Logement.
Une certaine controverse a eu lieu quant à cette faculté de prévoir conventionnellement le pouvoir à l’une ou l’autre partie la possibilité de résilier anticipativement le contrat de bail.
Le preneur peut désormais résilier anticipativement le contrat de bail de courte durée moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer.
Si le preneur quitte les lieux sans respecter le délai de préavis de trois mois et le paiement d’un mois de loyer, le bailleur pourra prétendre à une indemnité de quatre mois (3 mois de préavis + 1 mois d’indemnité).
Dans un bail de courte durée, le préjudice que supportera le bailleur ne sera jamais supérieur à ces quatre mois. C’est en effet ce qu’aurait dû supporter le preneur s’il avait respecté les modalités de cette résiliation anticipée.
La fin d’un bail de courte durée
En droit commun et suivant l’article 1737 de l’ancien Code civil, un congé n’est pas nécessaire pour mettre fin à un bail à durée déterminée. Le contrat se termine à l’échéance pour lequel il a été conclu. Un congé n’est donc simplement utile que pour éviter la tacite reconduction.
Par contre, pour les contrat de baux de résidence principale, et notamment les baux de courte durée, depuis la loi du 13 avril 1997 modifiant la loi du 21 février 1991, les parties doivent notifier à l’autre partie un congé de trois mois avant l’expiration de la durée convenue pour mettre fin au contrat.
A défaut d’une telle notification, le contrat de bail se transforme ipso facto et rétroactivement en un bail de 9 années à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur, et aux mêmes conditions.
En cas de conversion d’un bail de résidence de courte durée vers un bail de neuf ans, le bail de courte durée est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans dès le premier jour du troisième mois précédant l’expiration de la durée initialement convenue (Arrêt de la Cour de cassation du 9 octobre 2014 et du 30 janvier 2017, Abonnez-vous !).
La dispositions légales du bail de neuf ans sont donc applicables dès le premier jour du troisième mois précédant l’expiration de la durée initialement convenue.
Encore faut-il retenir l’enseignement de la Cour de cassation dans son arrêt du 22 décembre 2016. La Cour affirme que « la présomption que ce bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans n’est pas applicable lorsque les parties y ont mis fin de commun accord avant son échéance ».
Dans cet arrêt la Cour de cassation limite le principe de la mutation dans le cas où il a été mis fin au bail aux seules hypothèses où, à l’expiration de ce bail :
– « Le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur et sans qu’un nouveau bail contrat soit conclu, ou
– S’il continue à occuper les lieux en vertu d’un nouveau contrat conclu entre les mêmes parties ».
En conséquence, il s’en déduit que la mutation n’opère pas s’il y a changement dans l’identité des locataires.
Prorogation d’un bail de courte durée
Prorogation : la loi prévoit que la prorogation d’un contrat de courte durée, pour être valable, doit être faite par écrit (Cfr. Voir banques de jurisprudence « prorogation »).
Le législateur n’a pas défini ce qu’il faut entendre par écrit :
– Faut-il signer un nouveau contrat ?
– Une clause insérée dans le bail qui prévoit une reconduction pour une durée identique est-elle suffisante ? Alors, est-ce qu’une telle clause, peut-elle être considérée comme un écrit ?
Jugé que la prorogation doit être faite par écrit, et estime que cette exigence est satisfaite, si le contrat écrit prévoit la possibilité d’une prorogation tacite (Juge de paix de Oudenaarde-Kruishouden).
Nous signalons également qu’un bail de courte durée peut succéder à un bail de longue durée, dès lors que le bail de longue durée à pris fin à son échéance. Doc. Parl. Chambre, p.68 : « un autre membre croit pouvoir affirmer qu’à l’issue d’un contrat de neuf ans, il doit pouvoir être conclu un nouveau contrat pour trois ans. Le ministre répond par l’affirmative : il s’agit là d’une nouvelle relation contractuelle ».
Jugé que » Lorsque le contrat de bail stipule que le bail d’un an peut être, à défaut d’un renon en temps opportun, prorogé pour une durée allant jusqu’à neuf ans moins un jour, cette clause viole la loi sur le bail de résidence principale qui impose que le bail de courte durée ne puisse être prorogé qu’une seule fois et sans que la durée totale de la location puisse excéder trois ans » (Tribunal civil de Liège (4e chambre), Jugement du 25 mai 2012).
Cette clause, ayant pour objectif de déroger, avant la naissance du droit, à une règle impérative, est nulle et non avenue de telle sorte que le bail liant les parties est un bail de résidence principale d’une durée de neuf ans.
Prorogation pour circonstances exceptionnelles
Dans le cadre des dispositions de l’article 11 de la loi du 20 février 1990, le législateur prévoyait que : Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.
Cette disposition est désormais prévue aux articles 250 et 251 du Code bruxellois du Logement et à l’article 56 du décret wallon.
A peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée à la poste, au plus tard un mois avant l’expiration du bail.
A défaut d’accord entre les parties, il appartiendra au juge avant de décider de tenir compte de l’intérêt des parties et d’effectuer une balance des intérêts en présence.
Il devra rechercher si l’intérêt que le preneur justifie pour obtenir une prorogation est plus important que celui que le bailleur a à voir le bail prendre fin.
Le critère décisif est le dommage potentiel que subirait le preneur en cas de refus de prorogation du bail et celui qu’encourrait le bailleur en cas de prorogation du bail.
Selon l’exposé des motifs de la loi du 20 février 1991 : il y a lieu d’entendre par circonstances exceptionnelles : « celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement. Elles visent, d’une part, des situations d’urgence, imprévisibles ou subites, d’autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la balance des intérêts des parties ». L’âge du preneur est d’ailleurs cité comme exemple dans le décret wallon.
Il appartiendra au juge qui consent à la prorogation de préciser la durée de celle-ci en tenant compte des intérêts des deux parties.
A défaut de rentrer dans les conditions des dispositions précitées, le preneur est toutefois admis à solliciter des termes et délais de grâce aux conditions de l’article 1244, alinéa 2 du code civil dès lors qu’il est malheureux et de bonne foi.
Conversion du bail de courte durée en bail de neuf ans et le sort de la caution personnelle
En cas de conversion d’un bail de courte durée en bail de neuf ans, la problématique de la caution personnelle peut survenir. doit-on considérer que la caution n’est pas tenue aux obligations résultant du bail reconduit ou doit-on confirmer son rôle de caution personnelle au-delà du terme initialement prévu?
Cette question a été débattue en jurisprudence, confirmant tantôt l’obligation de la caution à garantir les obligations du bail reconduit, tantôt sa libération des obligations du bail reconduit.
Face à cette jurisprudence divisée, le Cour de cassation a dans son arrêt du 16 septembre 2013, confirmé l’obligation de la caution à garantir les obligations du bail reconduit.
Elle estime que la caution s’est porté garante de manière générale des obligations du preneur résultant du bail et de ses suites, sans distinguer les suites contractuelles, judiciaires ou légales. La transformation du bail de trois ans en bail de droit commun de neuf ans est une suite légale, obligatoire en l’absence de congé valide. La caution est dès lors tenue de garantir les obligations du locataire même si celles-ci concernent une période postérieure à celle prévue dans le bail de courte durée.
Et en cas de prorogation du bail?
Quant à la prorogation d’un bail (prorogation qui entraine le report de son terme initialement convenu), le même bail subsistant sans autre modification, la caution reste donc tenue de ses obligations. Dès lors que le bail ne s’éteint pas, il faut considérer que le cautionnement accessoire qui le garanti subsiste conformément à l’article 2034 du Code civil qui énonce que « l’obligation qui résulte du cautionnement s’éteint par les mêmes cause que les autres obligations ».
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