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Le bail d’étudiant

Chapitre V – Dispositions particulières relatives au bail étudiant
[L’ensemble de ce chapitre s’applique aux baux étudiant conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018]

Article 76 :
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 58, §3, et 63 du présent décret s’appliquent au bail étudiant.

Article 77: 
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si l’étudiant, avec l’accord exprès du bailleur, et avec l’accord du preneur lorsque immobilier afférent à celui-ci n’est pas l’étudiant, affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 du présent décret s’appliquent également, à l’exception des articles 55 et 60.

Article 78 :
Le Gouvernement peut créer et fixer les conditions et les modalités d’octroi d’un label « logement étudiant de qualité ».

Article 79 : 
§1er. Lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation du bail prévue à l’article 80, l’étudiant communique au bailleur une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ou, à défaut, une copie de sa demande d’inscription ou une attestation sur l’honneur de l’introduction d’une telle demande.
À défaut pour l’étudiant de produire un des documents visés à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions du chapitre 2 du présent décret.

§2. Au plus tard dans les trois mois de son entrée dans les lieux loués ou dans les trois mois qui suivent la prorogation du bail prévue à l’article 80, l’étudiant apporte la preuve de sa qualité en produisant une attestation d’inscription régulière dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.
Avant l’expiration du délai visé à l’alinéa 1er, l’étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, sur demande motivée, peut solliciter auprès du bailleur une prorogation de ce délai pour une même durée.
À défaut pour l’étudiant de produire la preuve visée à l’alinéa 1er, le bail est régi par les dispositions du chapitre 2 du présent décret.

Article 80 :
Sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure, le bail étudiant est réputé conclu pour une durée d’un an.
Il prend fin à l’expiration du terme convenu ou réputé moyennant un préavis d’un mois notifié par l’une ou l’autre partie. Au terme de la durée d’un an, si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une durée d’un an aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation.
Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an, à défaut d’un congé notifié par l’une ou l’autre des parties et si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d’un an à compter de la date à laquelle le bail initial de moins d’un an est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial.

Article 81 :
§1er. Le preneur peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité de trois mois de loyer au bailleur.
Ce préavis ne peut toutefois être donné après le 15 mars.
L’indemnité n’est pas due si :
1° soit dans le mois suivant la notification de son congé, l’étudiant communique au bailleur les documents justifiant soit l’irrecevabilité ou le refus d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur soit un abandon d’études attesté par l’établissement d’enseignement ;
2° soit, après accord écrit du bailleur sur une cession de bail et sur le remplaçant proposé par l’étudiant, l’étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis. Le cessionnaire ne peut être refusé par le bailleur que pour de justes motifs ;
3° soit en cas de décès d’un des parents de l’étudiant ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien, moyennant preuve de ce décès, ainsi que la charge d’entretien qui pesait sur la personne décédée. L’alinéa 2 du paragraphe 1er du présent article n’est pas d’application en l’espèce.

§2. Le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Article 82 :
§1er. Avec l’accord explicite ou présumé du bailleur, l’étudiant amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant amené à être éloigné, peut sous- louer son habitation. L’accord du bailleur sur la sous-location est présumé si, dans les deux mois suivant la notification par envoi recommandé faite au bailleur du projet de l’étudiant de sous-louer le bien pendant un éloignement du lieu d’accomplissement des études pendant une durée supérieure à un mois dans le cadre de l’accomplissement des études, le bailleur n’a pas manifesté son refus. L’étudiant apporte la preuve qu’il est amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études.
Le bien loué par ou pour le compte d’un étudiant ne peut être sous-loué que par ou pour le compte d’un étudiant.
Les droits et obligations de l’étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, déterminés par le présent chapitre, sous réserve des dispositions du paragraphe 2.

§2. La durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du bail principal restant à courir.
L’étudiant informe préalablement le sous- locataire de sa qualité, de l’étendue de ses droits et de la durée du bail restant à courir.
Lorsque l’étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, met fin anticipativement au bail principal, il donne simultanément son congé au bailleur et au sous-locataire.

§3. L’étudiant et, le cas échéant, le preneur répondent seuls vis-à-vis du bailleur et du sous- locataire des conséquences qui résultent de l’inobservation des dispositions du présent article.

Article 83 :
Le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.

Article 84 :
Sauf si elles en disposent autrement, les dispositions du impératives.

Chronique

Généralités
En principe, un contrat de bail d’étudiant ne tombe pas sous la législation d’un bail de résidence principale.
Étant donné que l’étudiant reste domicilié chez ses parents, ce contrat demeure donc, un bail de droit commun,  régi par les dispositions du Code civil.
Toutefois, depuis le 15 juin 2007, un écrit est obligatoire et celui-ci doit contenir différentes mentions obligatoires :
– L’identité des parties
– la date de prise en cours du bail
– la durée du bail
– le montant du loyer
– les modalités des charges
– la désignation précise des lieux loués
Comme tout bail d’habitation, le logement pour étudiant doit comprendre toute une série d’équipements tant d’habitabilité que de sécurité :
– Habitabilité : chauffage, sanitaire, locaux salubres
– Sécurité : extincteur, porte coupe-feu, détecteur de fumée, conformité d’appareils au gaz.

Qualité d’étudiant 
Afin que le régime soit applicable, il est requis d’être en présence d’un bien loué par ou pour le compte d’un étudiant. L’étudiant est donc chargé d’apporter la preuve de sa qualité d’étudiant dans certaines formes et en respectant certains délais.
Ainsi, il devra, lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation, communiquer au bailleur une attestation d’inscription régulière.
A défaut de prouver cette qualité, le bail n’est donc plus régi par ce régime spécial. Seules les dispositions applicables à tout bail d’habitation lui seront opposables.

Affectation du bien loué à sa résidence principale
Si, avec l’accord exprès du bailleur, l’étudiant affecte le logement à sa résidence principale, le bail sera soumis aux dispositions du Chapitre III (bail de résidence principale), à l’exception de l’article 55 (durée du bail) et 60 (sous-location), sans préjudice toutefois des dispositions relatives au bail d’étudiant.

Etat des lieux 
Un état des lieux est obligatoire. Celui-ci doit être précis. Toute formulation vague ne pourra pas permettre d’établir un constat pertinent permettant au propriétaire d’exiger le remplacement du bien endommagé.

Durée du bail 
Le bail étudiant est censé être conclu pour une durée d’un an. Les parties peuvent toutefois convenir pour une durée inférieure.
Ce bail prendra fin à l’expiration de son terme moyennant un préavis d’un mois.
Si dans les faits, l’étudiant reste dans les lieux sans opposition du bailleur après l’expiration du terme, et sans congé notifié par l’une ou l’autre partie, le bail est prorogé aux mêmes conditions pour une nouvelle durée d’un an.
Un bail écrit à durée déterminée ne peut pas, en principe, être rompu avant terme, à moins que le contrat ne prévoie une clause quant au congé. Un bail d’étudiant est souvent fixé pour une période de 10 à 12 mois. Il arrive que des contrats de plus courte durée soient consentis, à l’occasion d’étudiant Erasmus.
Sauf clause contraire, le bail se termine automatiquement au terme fixé, sans qu’il soit besoin de notifier un préavis.
Si le logement constitue pour l’étudiant sa résidence principale, le locataire devra notifier un préavis de trois mois, à défaut, le bail sera automatiquement transformé en un bail de 9 ans.
Notons que contrairement au bail de résidence principale, le décès du locataire entraine la dissolution immédiate du bail.

Résiliation anticipée 
Antérieurement au décret, il n’était pas possible de résilier anticipativement un bail d’étudiant.
Toutefois, la jurisprudence avait tendance à accepter la résiliation anticipée sans indemnité, pour cessation des études, pour changement d’établissement d’enseignement, le décès d’un parent…
Il est parfois permis au locataire de se désister de ses obligations s’il présente un candidat locataire acceptant le bail aux mêmes conditions.
En général, les contrats-type d’étudiant prévoient cette faculté, et la jurisprudence a tendance à le confirmer.
Le décret wallon est venu confirmer les tendances jurisprudentielles ainsi que la pratique en la matière.
Désormais, l’étudiant peut résilier avant son terme le bail moyennant un préavis de 2 mois et le paiement d’une indemnité de 3 mois.
Toutefois, le préavis ne peut plus être notifié après le 15 mars.

Conformément aux acquis jurisprudentiels, le décret permet également à l’étudiant de ne plus être redevable de l’indemnité de trois mois si : (1) l’étudiant met fin au bail en raison d’un refus d’inscription ou de l’abandon de ses études (2)  si avant la fin du préavis, l’étudiant a trouvé un remplaçant auquel le bail peut être cédé ou (3) s’il est mis fin au bail en raison du décès d’un parent.

A été jugé que le ‘refus d’inscription est un cas de force majeure justifiant la résiliation du bail et la restitution à son profit de la garantie locative préalablement constituée, majorée des intérêts qu’elle aurait dû porter si elle avait été placée sur un compte individualisé » (Justice de paix de Tournai (2nd canton), Jugement du 8 mai 2008)

La garantie 
Elle est limitée à l’équivalent d’un mois ou de deux mois de loyer.
Il n’existe aucune obligation de placer la somme sur un compte bloqué, contrairement aux baux de résidence principale.

Assurance 
Le locataire doit assurer les risques de son occupation, sauf si le contrat le soustrait cette obligation.
Il arrive souvent que le contrat d’assurance du bailleur, comporte une clause d’abandon de recours. Cela signifie que la compagnie renonce à exercer un recours contre le locataire si celui-ci est responsable des dégâts.

Pour plus d’informations, contactez-nous ! 

3. Jurisprudence

Justice de paix de Wavre, jugement du 6 août 2021 (PDF)
Bail d’habitation – bail étudiant – décret wallon du 15 mars 2018 – résiliation par le locataire – paiement d’une indemnité de trois mois de loyer – exception – cession du bail à un nouveau locataire avant la fin de la durée du préavis – signature du nouveau contrat retardée – retard non imputable au locataire – absence de paiement de l’indemnité complémentaire à charge du locataire.
En présence d’un contrat de bail étudiant répondant aux conditions du décret wallon du 15 mars 2018, lorsque le locataire met fin au bail sans faire valoir son intention d’abandonner ses études et sans produire d’information à ce propos, il est

Justice de paix de Wavre, jugement du 21 janvier 2014 (PDF)
Bail de résidence principale – champ d’application – logement étudiant – clause d’interdiction
La résidence principale du preneur est le lieu qui constitue le siège de ses intérêts personnels et familiaux et le centre de ses activités. Le critère qui permet de retenir ou d’écarter l’existence d’un bail de résidence principale

Justice de paix de Léau (Zoutleeuw), jugement du 11 juin 2020
Logement étudiant – facture – litige en matière de loyer – compétence territoriale – art. 629, 1° C. jud. – arrêt des études – expiration – cause – force majeure – prescription – art. 2277 ancien C. civ. – résiliation amiable conditionnelle – preuve – frais de procédure citation ou requête (art. 1344bis C. jud.).
Même si le loyer pour la location d’un bien immobilier est facturé, la procédure de paiement de ce loyer est une contestation de louage au sens de l’art. 591, 1° du Code judiciaire. Sur le plan territorial, le juge de paix du canton dans lequel se trouve le bien loué est compétent pour les litiges relatifs au bail (art. 629, 1° du Code judiciaire), mais

Justice de paix d’Etterbeek, jugement du 23 janvier 2014 (PDF)
Le contrat de location qui mentionne que «le preneur signe le bail pour son fils (…) et ses colocataires (…), tous trois étudiants, qui occuperont les lieux pendant la durée du bail» n’engage le signataire qu’en qualité de porte-fort.

En occupant les lieux et en payant leur quote-part de loyers, les trois étudiants ont, en leur qualité de tiers, ratifié de facto le contrat de bail signé par le porte-fort et sont tenus de le respecter comme s’ils y avaient souscrit dès l’origine.
La ratification précitée a pour conséquence que le porte-fort n’a plus aucune obligation dans le cadre de l’exécution du bail et que celui-ci ne peut

Justice de paix de Tournai (2nd canton), Jugement du 8 mai 2008 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Résiliation – Force majeure – Refus d’inscription dans l’établissement scolaire du lieu de location (oui) – Conséquences – Rembourse- ment de la garantie locative – Intérêts portés par cette somme.
Le refus d’inscription dans l’établissement scolaire proche du lieu de la location, en raison du trop grand nombre d’étudiants inscrits dans

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