Chronique
Généralités
En principe, un contrat de bail d’étudiant ne tombe pas sous la législation des baux sur la résidence principale.
Étant donné que l’étudiant reste domicilié chez ses parents, ce contrat demeure donc un bail de droit commun et est régi par les dispositions du Code civil 1708 et suivants.
Toutefois, depuis le 15 juin 2007, un écrit est obligatoire et celui-ci doit contenir différentes mentions obligatoires :
– L’identité des parties
– la date de prise en cours du bail
– la durée du bail
– le montant du loyer
– les modalités des charges
– la désignation précise des lieux loués
Comme tout bail d’habitation, le logement pour étudiant doit comprendre toute une série d’équipements tant d’habitabilité que de sécurité :
– Habitabilité : chauffage, sanitaire, locaux salubres
– Sécurité : extincteur, porte coupe-feu, détecteur de fumée, conformité d’appareils au gaz.
Qualité d’étudiant
Afin que le régime soit applicable, il est requis d’être en présence d’un bien loué par ou pour le compte d’un étudiant. L’étudiant est donc chargé d’apporter la preuve de sa qualité d’étudiant dans certaines formes et en respectant certains délais.
Ainsi, il devra, lors de la signature du bail ou un mois avant la prorogation, communiquer au bailleur une attestation d’inscription régulière.
A défaut de prouver cette qualité, le bail n’est donc plus régi par ce régime spécial. Seules les dispositions applicables à tout bail d’habitation lui seront opposables.
Affectation du bien loué à sa résidence principale
Si, avec l’accord exprès du bailleur, l’étudiant affecte le logement à sa résidence principale, le bail sera soumis aux dispositions du Chapitre III (bail de résidence principale), à l’exception de l’article 55 (durée du bail) et 60 (sous-location), sans préjudice toutefois des dispositions relatives au bail d’étudiant.
Etat des lieux
Un état des lieux est obligatoire. Celui-ci doit être précis. Toute formulation vague ne pourra pas permettre d’établir un constat pertinent permettant au propriétaire d’exiger le remplacement du bien endommagé.
Durée du bail
Le bail étudiant est censé être conclu pour une durée d’un an. Les parties peuvent toutefois convenir pour une durée inférieure.
Ce bail prendra fin à l’expiration de son terme moyennant un préavis d’un mois.
Si dans les faits, l’étudiant reste dans les lieux sans opposition du bailleur après l’expiration du terme, et sans congé notifié par l’une ou l’autre partie, le bail est prorogé aux mêmes conditions pour une nouvelle durée d’un an.
Un bail écrit à durée déterminée ne peut pas, en principe, être rompu avant terme, à moins que le contrat ne prévoie une clause quant au congé. Un bail d’étudiant est souvent fixé pour une période de 10 à 12 mois. Il arrive que des contrats de plus courte durée soient consentis, à l’occasion d’étudiant Erasmus.
Sauf clause contraire, le bail se termine automatiquement au terme fixé, sans qu’il soit besoin de notifier un préavis.
Si le logement constitue pour l’étudiant sa résidence principale, le locataire devra notifier un préavis de trois mois, à défaut, le bail sera automatiquement transformé en un bail de 9 ans.
Notons que contrairement au bail de résidence principale, le décès du locataire entraine la dissolution immédiate du bail.
Résiliation anticipée
Antérieurement au décret, il n’était pas possible de résilier anticipativement un bail d’étudiant.
Toutefois, la jurisprudence avait tendance à accepter la résiliation anticipée sans indemnité, pour cessation des études, pour changement d’établissement d’enseignement, le décès d’un parent…
Il est parfois permis au locataire de se désister de ses obligations s’il présente un candidat locataire acceptant le bail aux mêmes conditions.
En général, les contrats type d’étudiant prévoient cette faculté, et la jurisprudence a tendance à le confirmer.
Le décret wallon est venu confirmer les tendances jurisprudentielles ainsi que la pratique en la matière.
Désormais, l’étudiant peut résilier avant son terme le bail moyennant un préavis de 2 mois et le paiement d’une indemnité de 3 mois. Toutefois, le préavis ne peut plus être notifié après le 15 mars.
Conformément aux acquis jurisprudentiels, le décret permet également à l’étudiant de ne plus être redevable de l’indemnité de trois mois si : (1) l’étudiant met fin au bail en raison d’un refus d’inscription ou de l’abandon de ses études (2) si avant la fin du préavis, l’étudiant a trouvé un remplaçant auquel le bail peut être cédé ou (3) s’il est mis fin au bail en raison du décès d’un parent.
A été jugé que le ‘refus d’inscription est un cas de force majeure justifiant la résiliation du bail et la restitution à son profit de la garantie locative préalablement constituée, majorée des intérêts qu’elle aurait dû porter si elle avait été placée sur un compte individualisé » (Justice de paix de Tournai (2nd canton), Jugement du 8 mai 2008)
La garantie
Elle est limitée à l’équivalent d’un mois ou de deux mois de loyer.
Il n’existe aucune obligation de placer la somme sur un compte bloqué, contrairement aux baux de résidence principale.
Assurance
Le locataire doit assurer les risques de son occupation, sauf si le contrat le soustrait cette obligation.
Il arrive souvent que le contrat d’assurance du bailleur, comporte une clause d’abandon de recours. Cela signifie que la compagnie renonce à exercer un recours contre le locataire si celui-ci est responsable des dégâts.