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Normes d’habitabilité – Règles d’urbanisme

1. Dispositions légales

Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Article 9.
§1er Sauf dans l’hypothèse d’un bail à rénovation, l’habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon de l’habitation durable.
§2. Si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Région de Bruxelles-Capitale

Art. 219. – Etat du bien loué
§1er. Le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce.
§2. Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements visées à l’article 4 ou arrêtées en exécution de cette disposition sous peine des sanctions prévues aux articles 8 et 10.
Cette condition s’apprécie à tout moment.
§3. Sans préjudice des sanctions prévues aux articles 8 et 10, si les conditions du paragraphe 2 ne sont pas remplies, le preneur a le choix, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité aux exigences de ce paragraphe 2, soit de demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
En cas de résolution du bail aux torts du bailleur, le juge peut inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement.
§4. Sans préjudice de tous dommages et intérêts à charge de l’une ou l’autre des parties, lorsqu’un logement est frappé d’une interdiction en application de l’article 8, le bail s’y rapportant conclu antérieurement à l’interdiction, est caduc de plein droit.

Sans préjudice de tous dommages et intérêts à charge du bailleur, si le bien est loué après avoir été frappé d’une interdiction à la location en application de l’article 8 et sans que cette interdiction n’ait été levée, le bail est nul de plein droit.
Le bail n’est toutefois pas nul de plein droit si, à l’échéance du délai dans lequel le Service d’inspection régional [2 du Service public régional de Bruxelles]2 doit se prononcer quant à la délivrance de l’attestation de contrôle de conformité, le bailleur a mis en demeure ce service de se prononcer dans un délai de six semaines minimum et que celui-ci n’a pas rendu sa décision au terme de ce délai.
En cas de caducité ou de nullité du bail, le juge peut inclure dans les dommages et intérêts éventuels dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement, pour autant que l’interdiction à la location soit due à une faute imputable au bailleur.
§5. Par dérogation au paragraphe 3, le juge civil prononce la nullité du bail conclu par un bailleur ayant, depuis moins de dix ans, encouru, en état de récidive, une condamnation en application du chapitre IIIquater du titre VIII du livre 2 du Code pénal si le bien ne respecte pas les normes visées au paragraphe 2. (…)


2. Chronique

Les normes régionales d’habitabilité, d’insalubrité
Le bailleur détient une obligation de délivrance, en ce compris le respect de normes de salubrité et d’habitabilité.
L’article 7, 1° du décret impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.
Comprends également l’obligation de délivrer le bien loué en conformité aux normes de sécurité, salubrité et d’habitabilité.
Avant l’entrée en vigueur du décret, les exigences de salubrité ne concernaient que les baux relatifs à la résidence principale du preneur et ne s’appréciaient qu’au moment de l’entrée en jouissance du preneur.
Désormais, tout immeuble donné en location et destiné à l’habitation doit répondre adéquatement aux normes de salubrité, et ce, pour toute la durée du bail, exception faite au bail de rénovation.

A Bruxelles, les critères de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements sont définis à l’article 4 du Code bruxellois du Logement, lesquels sont encore précisés à l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2013. 
Le nouvel article 219, ayant un caractère impératif, dispose au surplus qu’en cas de manquement à ces derniers, le preneur a le choix, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité aux exigences énoncés ci-avant, soit de demander le résolution du contrat avec dommages et intérêts. En cas d’exécution des travaux, le juge peux accorder une diminution du loyer visant à compenser la perte de jouissance du bien loué.

En région wallonne, les critères de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements sont définis aux articles 3 à 4bis du Code wallon de l’habitation durable. Le nouvel article 9 du décret est sensiblement similaire à celui repris à l’article 219 du Code bruxellois du Logement en ce qu’il prévoit que si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires (infra) et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque cette non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts. Une diminution du loyer peut lui être également accordée.

L’option du preneur face à l’insalubrité
L’option faite au preneur reflète parfaitement l’application du principe dégagé par l’article 1134 de l’ancien code civil en cas de manquement d’une partie au contrat à ses obligations légales : l’exécution de ses obligations ou la résolution du bail.

Le recours préalable au juge est nécessaire afin qu’il puisse contrôler la nécessité des travaux afin d’éviter que le preneur n’abuse de cette situation. Bien que le juge soit lié au choix du locataire, il garde néanmoins son appréciation souveraine quant à l’éventuel abus de droit de la part du preneur face à l’option qui lui est offerte. 
De plus, si l’exécution des travaux est sollicitée par le preneur, le juge pourra accorder une diminution du loyer dès lors que la mise en conformité serait susceptible d’entraver la jouissance paisible des locataires (sous réserve d’un éventuel abus de droit).

Délai de mise en oeuvre de l’option offerte au preneur
Le juge devra user de sa liberté d’appréciation dans l’intérêt des deux parties. Il est normal que si le preneur constate le vice ab initio et intente une action bien plus tard, sa demande risque, en principe, de ne pas aboutir.
Quoi qu’il en soit, il semble qu’aucune réponse uniforme soit constatée à ce jour. Certaines juridictions admettent une renonciation tacite du droit d’invoquer l’option qui est offerte en vertu de la loi lorsque les preneurs n’émettent aucune réserve quant à l’état du bien loué et continuent à payer leur loyer.

Néanmoins, une telle réponse de manière systématique viendrait à rendre l’objectif de la protection superflue. 
La tendance jurisprudentielle estime d’ailleurs qu’admettre que les locataires qui acceptent un taudis ou qui ne réclament pas dans un délai raisonnable perdent leur droit, rendrai illusoire la proction de ceux-là même que la loi a visés.

La doctrine ainsi que la jurisprudence considérait ces normes (fédérales) régionales d’ordre public, et par conséquent, le bail conclu en violation de ces dispositions doit être frappé de nullité absolue (voy. notamment N. Bernard, « Règles régionales de salubrité, logement social et droit au logement : développements récents », in Actualités en droit du bail, B. Kohl (dir.), CUP, vol. n°147, Bruxelles, Éditions Larcier, 2014, p. 270 et les références doctrinales et jurisprudentielles citées). L’option offerte au preneur n’en était plus une.
En considérant comme d’ordre public de telles normes, le juge, étant tenu de soulever d’office la nullité du bail, empêchait toute possibilité au locataire de rester dans les lieux loués. Le régime de protection à son égard aboutissait à des conséquences défavorables : quitter les lieux et recherche d’un autre bien. 

Comme tout contrat synallagmatique, le contrat de bail de résidence principale requiert pour sa validité un objet et une cause licite.
La location d’un bien qui contrevient aux règlementations urbanistiques encourt donc la sanction de la nullité. En effet, un contrat de bail est nul lorsque son objet suppose de créer, autoriser ou perpétuer une situation contraire à l’ordre public.
Contraire à l’ordre public présuppose que toute contravention aux prescriptions urbanistique n’emporte pas ipso facto la nullité du contrat de bail. Faut-il encore que la prescription violée soit de nature d’ordre public.
Dans un jugement du 8 mars 2016, le tribunal de première instance de Bruxelles fait application de ces principes en frappant de nullité le bail de résidence principale en contradiction avec la destination urbanistique qui est la sienne (rez-de-chaussée commercial).

Les juges de paix de Sprimont (Juge de paix de Sprimont, jugement du 26 mars 2019) et de Wavre (Juge de paix de Wavre, jugement du 13 juillet 2018) décident également de sanctionner les baux de nullité absolue portant sur des logements créés au sein d’un immeuble unifamilial sans qu’un permis d’urbanisme autorisant la division de l’immeuble en plusieurs logements n’ait été octroyé.

Conclure systématiquement à la nullité ne va pas sans susciter certaines réflexions au regard notamment des objectifs poursuivis par le législateur, lesquels permettent déjà au juge de moduler les conséquences de la nullité en termes de restitution, et des circonstances concrètes de l’espèce.
La nullité est une sanction qui opère avec effet rétroactif ayant comme conséquence de supprimer les effets juridiques nés du contrat, aussi bien pour l’avenir que pour le passé.

Dès lors, en cas de nullité prononcé, les parties sont tenues à des restitutions réciproques : remboursement du loyer par le bailleur et restitution par équivalent de la jouissance du bien loué par le preneur.
La restitution par équivalent consiste au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle correspond généralement au prix du loyer et de la gravité des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un bien conforme aux normes administratives en vigueur.
Enfin, le juge peut également refuser la restitution au profit de l’une ou l’autre partie, voire des deux, sur base de l’adage «  In Pari causa turpitudinis cessat repetitio ».
Le juge de paix de Beringen a considéré que le fait qu’aucun permis urbanistique n’ait été délivré pour l’appartement loué ne rendait pas le contrat de bail nul pour autant. Par contre, il a été relevé que le bailleur devait, en vertu de son obligation de délivrance et de fournir une jouissance paisible, veiller à ce que l’immeuble réponde aux exigences légales et dispose des autorisations requises.  Ce manquement peut déboucher sur la résiliation dudit bail au tort du bailleur.
Cette approche semble être celle retenue au bail conclu en méconnaissance des règles relatives aux permis de location.

Il apparait que la nullité absolue d’un contrat ne peut en effet être couverte et une partie contractante ne peut y renoncer.
Néanmoins, force est de constater que cette solution semble critiquée par la jurisprudence et la doctrine.

Une vision plus moderne semble prendre le dessus: Une solution modulable et raisonnée selon le degré d’importance de violation des normes régionales. La sanction de la nullité absolue doit ainsi être prononcée aux violations des normes les plus essentielles ou élémentaires touchant tant l’intégrité physique qu’à la santé des habitants. Civ. Bruxelles, 19 mai 2015, RGDC, 2016). 
C’est dans cette direction, plus raisonnée, que la Cour de cassation  a rappelé que la sanction en cas de non-respect d’une règle d’ordre public doit contribuer à réaliser l’objectif de la norme violée et qu’il appartient dès lors au juge de personnaliser cette sanction afin de l’adapter aux circonstances spécifiques de la cause ( Cass., 7 novembre 2019).

Cette atténuation au principe de nullité d’office trouve également un fondement dans l’article 5.57 de la loi du 28 avril 2022 du Livre V du Code civil : un « contrat qui ne remplit pas les conditions requises par sa validité est nul. Toutefois, le contrat demeure valable dans les cas prévus par la loi ou lorsqu’il résulte des circonstances que la sanction de la nullité ne serait manifestement pas appropriée, eu regard au but de la règle violée ».
La théorie de l’enrichissement sans cause permet, en règle, de justifier cette obligation de restitution.
La jurisprudence fonde ainsi l’obligation de payer une indemnité d’occupation sur la base de cette théorie.

Dès lors, les sanctions les plus lourdes risque de survenir lorsque le bailleur met en location un bien irrégulier en pleine connaissance de cause (interdiction de location décrétée par un organisme de contrôle).  
La nullité étant rétroactive, la restitution des prestations réciproques sera imposée: remboursement du loyer indûment perçus par le bailleur (moyennant une indemnité d’occupation) et restitution du bien loué par le preneur.


3. Jurisprudence

Juge de paix d’Alost, Jugement du 6 octobre 2023
Onbewoonbaar verklaarde woning / Maison déclarée inhabitable
Wanneer een woning verhuurd is en pas nadien ongeschikt, onbewoonbaar of overbewoond wordt verklaard, ten gevolge waarvan de huurder de woning dient te verlaten, dan leidt dit tot het juridisch tenietgaan van het voorwerp van het huurcontract, zonder dat de verhuurder hiervoor schadevergoeding verschuldigd is.
Si un logement est loué et seulement ensuite déclaré

Justice de paix de Huy, Jugement du 14 novembre 2023
Bail d’habitation – Absence de permis d’urbanisme pour la création de logements – Incidence de l’infraction urbanistique sur le contrat de bail – Nullité absolue – Article 5.57 du Code civil – Termes et délais
Le bail d’habitation portant sur un bien pour lequel le bailleur ne dispose pas d’un permis d’urbanisme pour la création de logements doit être déclaré nul

Cour de cassation, Arrêt du 26 janvier 2023
Baux – Bail d’habitation – Arrêté d’inhabitabilité – Dommages et intérêts – Nécessaire résolution judiciaire du bail.
Les dommages et intérêts accordés en raison d’une inexécution contractuelle en cas de résolution du bail ont pour but de placer le créancier locataire

Bail de résidence principale – respect des normes de sécurité et salubrité – disposition impérative et non d’ordre public – sanction en cas de violation des normes – résolution du bail et non nullité.
En vertu de l’article 52, § 5 du décret wallon 15 mars 2018, l’article 9 du même décret est impératif, et non d’ordre public. Il en résulte que la nullité

Justice de paix de Schaerbeek, Jugement du 15 décembre 2021
Baux – Bail d’habitation – Insalubrité – Ordre public – Nullité du bail (non).
Même si les normes de qualité du logement relèvent de

Justice de paix de Zoutleeuw, Jugement du 28 mai 2020
Bail d’habitation – normes de qualité – art. 5 du Code du logement flamand – objet illicite – nullité – ordre public – restitutions réciproques – indemnité d’occupation – disparition de l’objet – art. 1722 anc. C. civ. – responsabilité extracontractuelle – preuve du dommage.
Le contrat de bail portant sur une habitation qui, dès l’origine, ne répond pas à toutes les normes minimales de qualité est contraire au droit fondamental

Juge de paix de Sprimont, Jugement 26 mars 2019
Bail d’habitation – objet du bail en infraction avec les règles urbanistiques – nullité du bail – absence de préjudice – restitution des loyers (non) – indemnité de rupture (non).

Une convention de bail conclue en violation des dispositions en matière d’urbanisme est frappée de nullité absolue.
Indépendamment de l’infraction

Justice de paix d’Alost, Jugement du 19 février 2019
1° Bail de résidence principale – nullité du contrat de bail – preuve des défauts au début du bail – contrôle de qualité – suspicions
2° Bail de résidence principale – nullité du contrat de bail – conséquences – remboursement du loyer – indemnité d’occupation compensatoire tenant compte de la jouissance effective des lieux
3° Bail de la résidence principale – nullité du contrat de bail – conséquences – restitution des lieux – dégâts locatifs – preuve par constat d’huissier – preuve authentique des constatations matérielles – recouvrabilité des frais d’un huissier de justice.
La nullité d’un contrat de bail de résidence principale ne peut être prononcée que si les lieux loués ne répondaient pas aux normes de qualité régionales dès le début du bail. En l’absence d’un état des lieux d’entrée détaillé, les problèmes structurels

Tribunal de première instance de Bruxelles, 12 mars 2019
Baux – Bail d’habitation – Insalubrité – Ordre public – Nullité absolue du bail.

S’il est désormais admis que les normes urbanistiques et de salubrité n’emportent pas toutes la nullité absolue du contrat de bail, les infractions devant être replacées dans leur contexte et appréciées au cas par cas (ce qui supposent

Tribunal de première instance du Hainaut, Jugement du 24 avril 2019
Baux – Bail commercial – Infraction urbanistique – Atteinte à l’ordre public – Nullité du bail.

Portant sur un local non autorisé par l’urbanisme, privé de chauffage à un certain moment et dont l’installation électrique est dangereuse, le bail encourt la nullité absolue pour contrariété à l’ordre public. La restitution des prestations réciproques doit alors être ordonnée.
Quelle que soit son ancienneté, une infraction urbanistique est continue et pertinente dans l’analyse des rapports contractuels.

Justice de paix de Fontaine-l’Évêque 7 janvier 2019
Baux – Bail à loyers – Insalubrité – Arrêté d’inhabitabilité postérieur à la conclusion du bail – Ordre public (non) – Nullité (non).
Lorsque l’arrêté d’inhabitabilité sanctionnant le défaut de salubrité du bien loué a été pris postérieurement à la conclusion du bail, l’objet de celui-ci ne saurait être considéré comme illicite. Partant, le bail n’encourt pas la nullité

Justice de paix d’Etterbeek, jugement du 10 décembre 2021
La présence d’une humidité permanente dans le bien loué et la dangerosité des installations électriques et de gaz, causées par un défaut de réparations de la part du bailleur, justifient la résolution du bail aux torts de celui-ci. Une indemnité pour trouble de jouissance, équivalente à la moitié du loyer, doit être accordée dès lors à la locataire. (J.L.M.B., p.299, 2022/7)

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Justice de paix de Saint-Gilles, Jugement du 19 octobre 2018
Baux – Bail d’habitation – Infractions aux normes urbanistiques et aux normes de salubrité – Ordre public – Droit constitutionnel au logement – Nullité absolue du bail.
Un logement qui n’est pas conforme aux normes de salubrité ne peut valablement faire l’objet d’un contrat de bail. Ces normes

Tribunal de première instance de Bruxelles, Jugement du 8 mars 2016
Baux – Bail à loyer – Résidence principale – Infractions aux normes de salubrité et urbanistiques – Nullité absolue du bail – Indemnité d’occupation réduite.

Pour éviter de vider de sa substance la disposition offrant au locataire d’un bien insalubre le choix de demander la résolution du bail ou l’exécution

Tribunal civil de Mons, Jugement du 19 octobre 2012
Baux – Bail à loyer – Bail de résidence principale – Immeuble neuf mais affecté d’un problème d’humidité – Arrêté d’insalubrité – Pas une perte totale ou partielle de la chose – Manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible.
Loin de constituer une perte totale de la chose louée, un arrêté d’inhabitabilité peut se limiter à déclarer l’appartement inhabitable mais

Juge de paix d’Etterbeek, Jugement du 22 juin 2009
bail de résidence principale – droit au logement et à la sécurité du logement – arrêté d’inhabitabilité du bourgmestre – application de l’article 2 de la loi du 20 février 1991 – indemnité de résiliation et indemnité pour perte de jouissance.
Indépendamment d’un arrêté d’inhabitabilité touchant les lieux loués, le preneur garde le droit, fondé sur l’article 2 de la loi du 20 février 1991, d’opter pour

Juge de paix de Namur, Jugement du 19 novembre 2009
Baux – Bail à loyer – Absence de permis de location – Ordre public – Nullité absolue du bail – Conséquences.

L’absence de permis de location, rendu obligatoire par l’article 10 du code wallon de logement lorsque le logement individuel a une superficie habitable

Juge de paix de Bruxelles, Jugement du 19 novembre 2009
Bail de résidence principale – Nullité – Contrariété aux normes régionales de qualité – Interdiction immédiate d’occuper – Annulation du contrat de bail – Restitution des loyers et indemnité (moindre) d’occupation

Il ne peut être contesté que le bien loué ne répond pas aux exigences du Code du logement puisqu’il y a eu interdiction immédiate d’occuper. Une expertise

Cour de cassation , Arrêt du 31 mars 2006
Bail à loyer. — Obligations entre parties. — Résidence principale. — Sécurité, salubrité et habitabilité. — Obligation du bailleur. — Manquements. — Choix de la sanction. — Titulaire. — Conditions.
En cas de manquement aux conditions de sécurité, de salubrité et d’habitabilité auxquelles doit répondre le bien loué conformément aux règles particulières

aux baux de la résidence principale du preneur, le choix de la sanction, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec ces conditions, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts, appartient, sous réserve de l’appréciation par le juge de la gravité du manquement, au preneur[/swpm_protected

Justice de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 22 avril 2004
Habitabilité – Résiliation unilatérale
Les locataires qui se soustraient à l’exécution en nature de leurs obligations doivent établir l’inutilité ou l’impraticabilité, vu l’urgence, de toute mise en demeure, l’impossibilité de l’exécution en nature du bail, soit par une cause étrangère, soit par une faute grave du bailleur, ou l’inutilité objective de l’exécution pour eux.
La preuve leur incombe de la validité du choix opéré et, dans ce cadre, le juge civil apprécie souverainement la pertinence et la force probante des renseignements apportés par la procédure administrative, sauf son pouvoir de contrôle incident sur la légalité de celle-ci et sauf à être lié par l’autorité de ce que la juridiction administrative aurait éventuellement jugé.
Un constat de non-habitabilité, effectué par la commune à la demande des locataires après qu’ils aient résilié unilatéralement le bail, ne constitue pas cette preuve lorsqu’il apparaît que la plupart des vices dénoncés étaient apparents à la conclusion du bail et que les propriétaires ont, très rapidement, pu rencontrer l’ensemble des griefs qui faisaient l’objet du constat, de sorte que le bien a pu être remis en location (JLMB 04/1257).

 

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