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Obligation du bailleur

Conformément au droit commun, le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toutes espèces et ce, afin de permettre au preneur d’affecter le bien loué à l’utilisation convenue.

Il n’est, cependant, pas autorisé à effectuer des travaux en cours de bail, sauf ceux autorisés par la loi.

Il est donc tenu en cours de bail, comme c’est le cas en droit commun, d’entretenir le chose louée et d’effectuer les réparations urgentes.

Il n’est cependant pas tenu par la loi d’effectuer, en cours de bail, des travaux dont la réalisation est imposée par les pouvoirs publics, à la condition que l’exécution de ces travaux soit requise postérieurement à la conclusion du bail. A l’inverse, sur base de son obligation de délivrance, le bailleur doit être tenu de telles travaux.

Ainsi, les travaux d’aménagement requis en vertu des normes de sécurité imposées par l’autorité afin de pouvoir exploiter le bien loué ne constitue pas des travaux d’entretien ou de réparation imposés au bailleur (J.P. Ixelles, 2 décembre 2004, J.J.P., 2005).

Tribunal 1ère instance de Bruxelles, Jugement du 13 septembre 2007
L’occupation à titre de résidence principale par le locataire commercial ne soumet pas la convention aux règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, notamment quant à la salubrité du bien; la sous-location partielle accordée par le locataire commercial aux fins de voir le sous-locataire établir sa résidence principale dans les lieux, n’est quant à elle soumise qu’à certaines des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale (art. 11bis de la loi sur les baux commerciaux).
Si l’obligation du bailleur de délivrer la chose louée est une obligation essentielle du contrat de bail, il n’est cependant pas interdit aux parties d’en restreindre l’étendue; pour autant, l’application de ces clauses doit s’entendre en fonction des vices apparents, sans préjudice de tous débats quant à l’existence et la portée d’éventuels vices cachés, pour lesquels le bailleur est redevable de garantie, sauf clause contraire expresse,et de stricte interprétation (J.J.P. 2008, p. 390).

Justice de paix de Liège, Jugement du 3 février 1986
Le bris, par des voleurs, de la vitrine d’un immeuble donné à bail commercial constitue un cas de force majeure qui oblige le bailleur, – tenu d’assurer la paisible jouissance de la chose louée, à réparer.
L’assureur du locataire qui, vu l’urgence, a pris les mesures nécessaires à la réparation, dispose d’une action subrogatoire l’autorisant à réclamer à tout tiers contre lequel son assuré pourrait agir, remboursement des sommes qu’il lui a versées. L’action subrogatoire peut donc être dirigée contre le bailleur, même si celui-ci n’a pas été associé aux réparations, pour autant qu’elles aient été réalisées au meilleur prix et suivant les règles de l’art (JL 1986, p. 692).

 

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