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Obligation du bailleur

1. Dispositions légales

Région wallonne – Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Article 7.
Le bailleur :

1° délivre au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce;
2° entretient cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et y fait toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives;
3° en fait jouir paisiblement le preneur;
4° ne change pas la forme de la chose louée.
Article 8.
Les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur.

Le Gouvernement arrête une liste non limitative des réparations locatives.
Article 9.
§1er. Sauf dans l’hypothèse [2 …]2 d’un bail à rénovation, l’habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du [1 Code wallon de l’habitation durable]1.

§2. Si l’habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n’exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l’exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
Article 10.
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Article 11.
Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, demander la résolution du bail.

Article 12.
Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Article 13.
Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Région Bruxelles-Capitale – Ordonnance du 27 juillet 2017

Art. 219. – Etat du bien loué
§1er. Le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce.
§2. Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements visées à l’article 4 ou arrêtées en exécution de cette disposition sous peine des sanctions prévues aux articles 8 et 10.
Cette condition s’apprécie à tout moment.
§3. Sans préjudice des sanctions prévues aux articles 8 et 10, si les conditions du paragraphe 2 ne sont pas remplies, le preneur a le choix, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité aux exigences de ce paragraphe 2, soit de demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
En attendant l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
En cas de résolution du bail aux torts du bailleur, le juge peut inclure dans les éventuels dommages et intérêts dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement.
§4. Sans préjudice de tous dommages et intérêts à charge de l’une ou l’autre des parties, lorsqu’un logement est frappé d’une interdiction en application de l’article 8, le bail s’y rapportant conclu antérieurement à l’interdiction, est caduc de plein droit.
Sans préjudice de tous dommages et intérêts à charge du bailleur, si le bien est loué après avoir été frappé d’une interdiction à la location en application de l’article 8 et sans que cette interdiction n’ait été levée, le bail est nul de plein droit.
Le bail n’est toutefois pas nul de plein droit si, à l’échéance du délai dans lequel le Service d’inspection régional [2 du Service public régional de Bruxelles]2 doit se prononcer quant à la délivrance de l’attestation de contrôle de conformité, le bailleur a mis en demeure ce service de se prononcer dans un délai de six semaines minimum et que celui-ci n’a pas rendu sa décision au terme de ce délai.
En cas de caducité ou de nullité du bail, le juge peut inclure dans les dommages et intérêts éventuels dus au preneur, le montant des frais de relogement de celui-ci, tels que les frais de déménagement, pour autant que l’interdiction à la location soit due à une faute imputable au bailleur.
§5. Par dérogation au paragraphe 3, le juge civil prononce la nullité du bail conclu par un bailleur ayant, depuis moins de dix ans, encouru, en état de récidive, une condamnation en application du chapitre IIIquater du titre VIII du livre 2 du Code pénal si le bien ne respecte pas les normes visées au paragraphe 2.


2. Chronique

Le contrat de bail engendre des effets juridiques dans le chef du bailleur :
– Obligation de délivrer la chose en bon état de réparation
– Obligation d’entretien et de réparation (grosses réparations)
– Obligation de garantie contre les vices cachés
– Obligation de garantie contre l’éviction
– Obligation de garantie d’éviction du fait du bailleur
Précisons que conformément à la théorie des risques, le bailleur n’est pas responsable en cas de destruction du bien loué pour cas de force majeure ou cas fortuit.

Obligation de délivrer la chose en bon état de réparation
Le bailleur détient une obligation de délivrance.
L’article 7, 1° du décret impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.
Cela implique qu’il doit veiller au bon fonctionnement de toute l’installation, mais également assurer que son état puisse servir à l’usage prévu.
Jugé que « En contrepartie du paiement régulier des loyers, le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance normale et paisible des lieux loués. Si des vices apparaissent, que le logement se dégrade et que le bailleur n’effectue pas les réparations nécessaires, le locataire peut demander au juge de paix de résilier le bail aux torts du bailleur ou de le condamner à exécuter les travaux sous peine d’astreinte, avec le cas échéant, une réduction du loyer (…) » (JP Grâce-Hollogne, 23 février 2006.
Jugé que « Si le bien n’est pas conforme aux dispositions légales ou réglementaires en vigueur lors de sa conclusion et si, dès lors, il ne peut servir à l’usage convenu, le bailleur manque à son obligation de délivrance; celle-ci lui impose, sauf convention contraire, de livrer le bien non seulement en bon état de réparations de toute espèce, mais également en état de servir à l’usage prévu » (RCGB, 1992, p. 83, Civ. Louvain, 6 nov. 1991).

Avant de prendre possession du bien, sauf clause contraire, le locataire peut exiger du bailleur qu’il exécute toutes les grosses réparations, mais également les réparations locatives (les peintures, fermeture des portes,…).
Ces dispositions sont supplétives, de telle sorte qu’une disposition contractuelle peut dispenser le propriétaire de cette obligation.
Ainsi, il a été jugé que la prise de possession des lieux loués sans aucune réserve doit être interprétée comme une renonciation tacite du locataire à invoquer les défauts qui existaient au moment de la délivrance du logement (en tout cas les défauts apparents).

Comprends également l’obligation de délivrer le bien loué en conformité aux normes de sécurité, salubrité et d’habitabilité.
Avant l’entrée en vigueur du décret, les exigences de salubrité ne concernaient que les baux relatifs à la résidence principale du preneur et ne s’appréciaient qu’au moment de l’entrée en jouissance du preneur.
Désormais, tout immeuble donné en location et destiné à l’habitation doit répondre adéquatement aux normes de salubrité et ce, pour toute la durée du bail , exception faite au bail de rénovation.

Dans un bail de rénovation, les parties conviennent que le preneur s’engage à réaliser à ses frais, certains travaux de rénovation incombant normalement au bailleur.
Le régime du bail à rénovation est prévu à l’article 50 du décret. Afin d’être valable, ce bail doit être conclu par écrit et fixer le délai dans lequel les travaux doivent être réalisés.
En contrepartie de ces travaux effectués par le preneur, le bailleur doit pendant une période déterminée, soit renoncer à la faculté de mettre fin au bail ou de demander la révision du loyer et ou concéder une remise ou une diminution du loyer.
Enfin, à la fin des travaux, et ce, à la demande la partie la plus diligente, il est procédé à une réception contradictoire des travaux.
En présence d’un tel bail, il peut être dérogé à l’article 9 du décret relatif aux normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.
Il sera toutefois exigé que les travaux effectués aient pour but de mettre le bien loué en conformité aux exigences de l’article 9 du décret, que les travaux soient également déterminé avec précision, que les travaux soient fixé dans un délai raisonnable et enfin qu’aucun loyer ne soit réclamé par le bailleur pendant la durée convenue pour les travaux. Ce délai ne peut être inférieur au délai raisonnablement nécessaire pour effectuer lesdits travaux.

Il a été jugé que « Sauf lorsque le bien ne répond pas aux exigences élémentaires de salubrité, de sécurité et d’habitabilité, les parties peuvent librement déroger, dans un bail de résidence principale, à l’obligation du bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. La clause par laquelle, dans un tel contrat, le preneur déclare avoir visité le bien loué et reconnaît le recevoir en bon état d’entretien, de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, est donc licite« . (Justice de paix de Tournai (2nd canton), Jugement du 10 juillet 2012).

Obligation d’entretien, de réparation, de garantie contre les vices cachés et de garantie contre l’éviction (du fait personnel ou du fait d’un tiers).
Mise à part ce qui concerne les grosses réparations, le régime de droit commun du bail est repris stricto sensu dans le décret wallon.

Ainsi, le bailleur est tenu aux obligations d’entretien et aux réparations autres que locatives (à savoir les grosses réparations) ainsi que de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée.
En présence d’un bail qui n’est pas affecté à la résidence principale du preneur, ces dispositions sont supplétives.
L’article 8 du décret énonce quant à lui que les réparations réputées locatives qui ont été occasionnées par la vétusté ou force majeure sont à charge du bailleur. Ainsi, le décret met expressément ces réparations à la charge du bailleur alors que le Code civil les excluait des réparations incombant au preneur.
Un arrêté du 28 juin 2018 du Gouvernement wallon a établi une liste consacrant la répartition entre les réparations qui sont à la charge du locataire et celles qui sont à la charge du bailleur.
Vous trouverez cette liste dans le menu « Documentation ».
Il est précisé également qu’il ne peut être dérogé à la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur en présence d’un bail de résidence principale.
A l’inverse, en cas de bail d’habitation qui n’est pas affecté à la résidence principale, les principes applicables au bail de droit commun permettent aux parties d’y déroger.

En ce qui concerne les autres obligations du bailleur comme la garantie des vices cachés ou la garantie d’éviction du fait des tiers, le régime du bail de droit commun est maintenu.
L’article 10 du décret wallon reproduit littéralement l’article 1721 du Code civil tandis que l’article 7, 3° du décret reproduit l’article 1725 du Code civil.

Garantie des vices cachés
Le vice caché de nature à engager la responsabilité du bailleur peut avoir de multiples origines. En principe, l’origine du vice caché importe peu, étant rappelé qu’il doit en toute hypothèse être inhérent à la chose louée et troubler la jouissance paisible du preneur. L’obligation incombant au bailleur étant toutefois de résultat, il peut s’exonérer de sa responsabilité en présence d’un vice caché résultant en cours de bail d’une cause qui lui est étrangère. J. DEWEZ écrit en ce sens : « (l)e bailleur peut se libérer de sa responsabilité pour vice caché s’il démontre que le défaut a été causé, en cours de bail, par le fait du preneur, par le fait d’un tiers ou par une cause étrangère exonératoire telle que la force majeure ».

Dans ce cas, il y aura lieu à l’application de la théorie des risques, à l’exclusion de la responsabilité du bailleur.
Concernant le fait d’un tiers, encore faut-il qu’il s’agisse d’un tiers dont le bailleur ne doit pas répondre. Ainsi, si le vice caché résulte de travaux exécutés dans les lieux loués par un entrepreneur à la demande du bailleur, ce dernier demeure responsable pour ce vice.
La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 19 octobre 2020 : pour la Cour, donc, cette responsabilité vaut aussi pour les vices cachés qui affecteraient les lieux loués en cours de bail à la suite de travaux que le bailleur a fait réaliser dans les lieux loués. En l’espèce, un tiers engagé par le bail- leur rebouche des trous dans un mur situé au rez-de-chaussée des lieux loués. Suite à ces travaux, un gaz inflammable s’accumule dans la cave de l’immeuble et provoque une explosion entraînant un incendie des lieux loués. La responsabilité du bailleur du chef des vices cachés reste engagée dans ce cadre, conclut la Cour de cassation.
En droit commun du bail, la responsabilité du bailleur sur pied de l’article 1721 de l’ancien Code civil n’est ni impérative ni d’ordre public. Elle est donc supplétive de volonté. Par conséquent, en principe, les parties peuvent y déroger. Elles peuvent convenir de clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité ou de clauses d’abandon de recours. L’une des limites à ces clauses est qu’elles ne peuvent porter atteinte à l’essence même du bail, et qu’elles ne peuvent donc affecter l’une des obligations essentielles de ce contrat, à savoir l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance du bien loué, dont découle sa responsabilité pour les vices cachés, est une obligation essentielle pour ce dernier ; l’objet du bail est la jouissance de la chose (cf. article 1709 de l’ancien Code civil). Dès lors, une clause d’exonération de responsabilité pour les vices cachés doit être invalidée si le vice caché empêche entièrement l’usage des lieux loués de sorte que le locataire ne peut plus en jouir.
Par contre, une telle clause ne doit pas encourir de sanction si le vice caché rend cet usage moins com- mode de sorte que la jouissance du preneur en est troublée mais pas impossible. B. DUBUISSON écrit en ce sens que « la clause d’exonération relative à d’éventuels vices affectant le bien loué ne peut être invoquée lorsque le bien est totalement impropre à la destination convenue entre parties20. En tout état de cause, une telle clause ne peut couvrir les aggravations des vices postérieurement à la conclusion du contrat ».
La Cour de cassation a prononcé un arrêt en ce sens en date du 7 février 2020. Dans cet arrêt, la Cour refuse de casser un jugement qui a écarté une clause d’exonération de la garantie des vices cachés en présence de défauts cachés de chauffage, d’électricité et d’infiltration dans les lieux loués et au regard d’un rapport d’expertise qui met en évidence « qu’il y a des infiltra- tions d’eau dans tout l’immeuble et que l’installation électrique est défaillante, avec pour conséquence que l’activité commerciale est impossible ». Pour la Cour, le jugement attaqué considère à bon droit « que, par application du droit commun selon lequel une clause d’exonération de responsabilité ne peut avoir pour effet de libérer le bailleur d’une obligation essentielle du contrat, une telle clause d’exonération des vices doit être écartée dès lors que, compte tenu des conséquences des défauts, dénoncés quelques jours après l’entrée en vigueur du bail, sur l’usage des lieux loués, l’application de cette clause aurait pour effet d’exonérer le demandeur de son obligation de donner à la défenderesse la jouissance des lieux loués » et rappelle à bon droit « l’interdiction du droit commun selon laquelle une clause d’exonération de responsabilité ne peut avoir pour effet de libérer le bailleur d’une obligation essentielle du contrat ».
En présence d’un bail relatif à la résidence principale du preneur, il faut souligner que d’une manière générale, la clause dérogatoire à la garantie des vices ne porte pas atteinte aux dispositions impératives des réglementations régionales applicables, telles que les exigences élémentaires de sécurité, salubrité et d’habitabilité imposées par les Régions pour ce bail. De manière spécifique, soulignons qu’en Région wallonne, l’article 10 du décret du 15 mars 2018 du Parlement wallon relatif au bail d’habitation qui reprend textuellement le contenu de l’article 1721 de l’ancien Code civil, est expressément déclaré impératif en application de l’article 52, § 6, dudit décret. Il en résulte en toutes circonstances la nullité (relative) de la clause exonératoire de responsabilité des vices cachés (Voy. M. HYGNY, « développements jurisprudentiels récent de la cour de cassation (…), RGDC, 2022/9)

La garantie d’éviction du fait du bailleur (garantie du fait personnel)
La garantie d’éviction du fait du bailleur n’est pas expressément reprise dans le décret.
Que ce soit un trouble de droit ou un trouble de fait, le principe reste cependant acquis que le bailleur ne peut poser des actes matériels ou juridiques qui seraient susceptibles de troubler directement voire indirectement le preneur dans sa jouissance des lieux.

Ce principe est repris par le biais d’un exemple à l’article 7, §4 du décret interdisant au bailleur de changer la forme de la chose louée ainsi qu’à l’article 21 concernant les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail et dont le locataire doit souffrir la réalisation moyennant la réduction du loyer si ces réparations durent plus de 40 jours.
Ainsi, l’évacuation de biens meubles ainsi que le changement de la serrure sont des voies de fait constitutives d’un manquement à l’obligation de garantie du fait personnel du bailleur justifiant la résolution du contrat de bail à ses torts.
Le bailleur doit également garantir les troubles de droit causés par les tiers. En revanche, comme pour le bail de droit commun, l’article 13 du décret wallon dispense, moyennant certaines conditions, le bailleur de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à la jouissance de la chose louée (voy. en ce sens Trib. civ. Hainaut, 1 septembre 2021 dans notre base de données).

Il a été jugé que : « le bailleur manque à son obligation de résultat de procurer une jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail lorsqu’il laisse sans chauffage ni eau chaude le logement notamment occupé par un très jeune enfant » (Juge de paix du canton de Grâce-Hollogne, Jugement du 25 mai 2012)

Théorie des risques
Enfin, l’article 12 du décret énonce l’application de la théorie des risques : le contrat de bail est résolu de plein droit dans l’hypothèse où la chose louée venait, pendant la durée du bail, à être totalement détruite par cas fortuit.
Si la chose n’est détruite que partiellement, le locataire peut, soit demander une diminution du prix, soit la résiliation du contrat de bail.
Il doit bien s’agir d’un cas fortuit, indépendant d’une des parties. Si la chose venait à être détruite suite au comportement fautif d’une des parties, la partie fautive serait tenue d’indemniser l’autre de son préjudice.


3. Jurisprudence

Cour de cassation, Arrêt du 26 janvier 2023 (PDF)
Baux – Bail d’habitation – Arrêté d’inhabitabilité – Dommages et intérêts – Nécessaire résolution judiciaire du bail.
Les dommages et intérêts accordés en raison d’une inexécution contractuelle en cas de résolution du bail ont pour but de placer le créancier locataire

Tribunal civil francophone de Bruxelles, Jugement du 21 octobre 2022 (PDF)
Baux – Bail d’habitation – Performance énergétique moindre qu’annoncée – Troubles de jouissance – Absence de preuves – Réduction de loyer (non).
Le principe de la convention-loi implique que le contrat conclu entre parties a force obligatoire et que des considérations d’équité ne peuvent autoriser

Tribunal de première instance du Hainaut, Jugement du 1 septembre 2021 (PDF)
Bail de droit commun – Garantie du bailleur (art. 1725 de l’ancien Code civil) – Trouble de jouissance provenant du fait d’un tiers (non) – Infiltrations d’eau provenant des parties communes Obligation d’entretien du bailleur (art. 1720, alinéa 2 de l’ancien Code civil) – Réparations nécessaires du bien loué autres que locatives (oui) – Infiltrations d’eau provenant des parties communes.

En vertu de l’article 1725 de l’ancien Code civil, le bailleur ne garantit pas le trouble de fait émanant de tiers.
L’article 1720, alinéa 2 de l’ancien Code civil impose

Tribunal de première instance du Hainaut, Jugement du 27 avril 2021
Contrat de bail – Article 1721 de l’ancien Code civil – Vice caché – Notion de vice
L’article 1721 de l’ancien Code civil dispose qu’« il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ».
Le vice s’entend de tout inconvénient ou déficience quelconque (mais non apparent) de la chose elle-même qui la rend impropre à l’usage auquel elle

Justice de paix de Dinant, Jugement du 9 décembre 2019 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Obligation de délivrer le bien en bon état – Acceptation de l’état du bien par le candidat locataire – Pas d’incidence.
Une société de logement social est tenue de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce, ce qui recouvre tant les grosses réparations

Tribunal civil de Louvain, Jugement du 20 juin 2018
Bail de résidence principale – limitation du chauffage du bien loué par le bailleur – violation de l’art. 5 du Code flamand du logement – indemnisation pour trouble de jouissance.
La limitation du chauffage du bien loué par le bailleur est contraire aux dispositions impératives de l’article 5, § 1er, 3 ° du Code flamand du logement

Juge de paix de Charleroi, Jugement du 15 mai 2017 (PDF)
Bail – obligations du bailleur – garantie du fait personnel du bailleur (art. 1719, 3° C. civ.) – interruption de l’alimentation en électricité suite au défaut de paiement du loyer – manque- ment grave – résolution
Bail – exception d’inexécution – trouble de jouissance – suspensiondu paiement du loyer – exigence de proportionnalité – obligation pour le locataire de démontrer la privation totale de jouissance – appréciation.
Il est tout à fait inadmissible et illégal pour un bailleur impayé de se prêter à une voie de fait en coupant l’électricité à son locataire. Le bailleur peut se

Tribunal de première instance de Liège, Jugement du 14 novembre 2017 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Réparation de la chaudière – Charge du bailleur – Congé donné prématurément par le locataire.
La panne de la chaudière doit être réparée par le bailleur, s’agissant d’une défectuosité grave et non imputable à un défaut d’entretien par le locataire. Vu le

Justice de Paix de Fléron, Jugement du 12 mars 2015 (PDF)
1. Baux des biens immeubles – obligations du bailleur – garantie des vices – tardiveté des réparations – responsabilité de l’assureur du bailleur
2. Baux des biens immeubles (baux commerciaux) – obligations du bailleur – garantie des vices – clause contractuelle écartant toute réduction de loyer et toute indemnisation des troubles de jouissance – non applicable à l’indemnisation du préjudice commercial subi par le locataire.
En cas de retard apporté à l’exécution de travaux destinés à éradiquer un vice de la chose louée, il appartient à la compagnie assurant la responsabilité

Tribunal de première instance du Brabant wallon, 11 octobre 2014
Responsabilité du fait des choses — Article 1384, alinéa 1er, du code civil — Descellement du garde-corps d’un immeuble — Vice de la chose — responsabilité du propriétaire de l’immeuble — absence de faute de la victime.
En l’espèce, le propriétaire doit être con- sidéré comme le gardien de l’immeuble donné en location et du garde-corps qui y est incorporé car il disposait du pouvoir de direction, de contrôle et de surveillance pour prendre toutes les mesures utiles

Juge de paix de Fléron , Jugement du 28 octobre 2014 (PDF)
Bail de résidence principale – vente du bien loué – indemnisation à charge du vendeur des troubles de jouissance préexistants à la vente – obligation de réparations et d’entretien à charge du vendeur jusqu’à la vente puis à charge de l’acquéreur – action en garantie de l’acquéreur du bien loué contre le vendeur.
Le vendeur de l’immeuble donné à bail de résidence principale reste tenu d’indemniser le preneur pour les troubles de jouissance subis avant la vente. Il reste

Tribunal de première instance de Bruxelles, Jugement du 2 décembre 2014 (PDF)
Bail de résidence principale – arriéré de loyer d’un mois – résolution (non) – changement des serrures par le bailleur – voie de fait – manquement par le bailleur à son obligation de garantie du fait personnel – indemnité de résolution – réparation du dommage matériel et moral.
Le retard de paiement d’un seul mois de loyer ne constitue pas un manquement grave justifiant la résolution du bail

Tribunal civil de Mons, Jugement du 19 octobre 2012 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Bail de résidence principale – Immeuble neuf mais affecté d’un problème d’humidité – Arrêté d’insalubrité – Pas une perte totale ou partielle de la chose – Manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible.
Loin de constituer une perte totale de la chose louée, un arrêté d’inhabitabilité peut se limiter à déclarer l’appartement

Juge de paix du canton de Grâce-Hollogne, Jugement du 25 mai 2012 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Résidence principale – Bail conclu par un professionnel – Pratiques du commerce – Clauses abusives – Clause de hausse de prix – Clause de résiliation unilatérale – Clause relative aux charges forfaitaires.
Le bailleur manque à son obligation de résultat de procurer une jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail lorsqu’il laisse sans chauffage ni eau chaude le logement notamment occupé par un très jeune enfant.

Le contrat de bail conclu par un professionnel de l’immobilier doit être conçu en considération de l’exigence de clarté et de compréhension visée à l’article 40, paragraphe premier, de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur. Lorsqu’une clause du bail promet « la possibilité de

Justice de paix de Tournai (2nd canton), Jugement du 10 juillet 2012 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Bail de résidence principale – État du bien lors de l’entrée en jouissance – Clause par laquelle le locataire reconnaît le bon état du bien – Clause licite – Exception – Bien ne répondant pas aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Sauf lorsque le bien ne répond

Justice de Paix de Bruxelles, Jugement du 6 février 2012 (PDF)
Bail de résidence principale – droit commun – réparation et entretien – clause dérogatoire – grosses réparations à charge du preneur – validité – notion de «grosses réparations» – liste de l’article 606 C. civ. (en matière d’usufruit) – inapplicable au bail
Si le bailleur peut mettre à charge du preneur certaines obligations qui lui incombent dans le cadre d’un contrat de bail, l’entièreté

Juge de paix de Grâce-Hollogne, Jugement du 25 mai 2012 (PDF)
Baux – Bail à loyer – Résidence principale – Bail conclu par un professionnel – Pratiques du commerce – Clauses abusives – Clause de hausse de prix – Clause de résiliation unilatérale – Clause relative aux charges forfaitaires.
Le bailleur manque à son obligation de résultat de procurer une jouissance paisible au preneur pendant la durée du bail lorsqu’il

Justice de Paix de Fontaine-l’Évêque, Jugement du 18 août 2011 (PDF)
Bail de résidence principale – exception d’inexécution – exigence de proportionnalité – non-conformité de l’installation électrique – obligation pour le locataire d’inviter le bailleur à remédier à la situation – renonciation du locataire à se prévaloir des défauts affectant l’immeuble.
La mise en œuvre de l’exception d’inexécution suppose le respect du principe de proportionnalité entre les manquements imputés au

Justice de paix de Foret, Jugement du 28 avril 2008
Troubles de jouissance dus à l’état du bien 
En application de l’article 1146 du Code civil et de l’obligation du locataire de dénoncer les désordres au bailleur, il ne peut être octroyé d’indemnisation pour les troubles de jouissance subis qu’à partir du moment où
le bailleur a été mis en demeure de remplir ses

Tribunal civil de Bruxelles (75ème ch.), Jugement du 3 janvier 2007
Obligations du bailleur – Garantie 
Le bailleur n’est pas tenu, à l’égard du preneur, de garantir le dommage causé par les troubles de fait d’un tiers, telle une infiltration d’eau

Tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, Jugement du 8 mai 2006
La loi ne définit pas ce qu’il y a lieu d’entendre par vice susceptible d’entraîner la responsabilité du bailleur mais la doctrine s’accorde généralement pour le définir comme étant tout inconvénient ou déficience quelconque de la chose

Tribunal civil de Bruxelles, Jugement du 7 avril 2006.
Des retards systématiques dans le versement du loyer, lequel est payé en cours de mois et non de façon anticipative comme cela est stipulé dans le contrat de bail, constituent certes un manquement contractuel lequel n’est toutefois pas suffisamment grave pour

Tribunal de Tournai (1ère ch.), Jugement du 25 mai 2004
Un arrêt de non-lieu prononcé par une juridiction d’instruction en raison de charges insuffisantes contre l’inculpé n’empêche pas le juge civil de statuer sur l’action en responsabilité basée sur les mêmes faits.
L’obligation du bailleur de garantir le preneur

 

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